注册物业管理师考试课程第二章物业项目管理权获取.ppt

第二章第二章 物业项目管理权获取物业项目管理权获取 5/10/20241第一节第一节 物业项目管理权获取物业项目管理权获取5/10/20242 物业管理物业管理招标投标招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。的活动。物业管理物业管理招标招标，是物业管理服务，是物业管理服务产品预购产品预购的一种交易的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理招与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(或单一业主或单一业主)、物业产权人物业产权人(政府机关或物业产权部门政府机关或物业产权部门)。物业管理物业管理投标投标，是对物业管理招标的，是对物业管理招标的响应响应，是指符合，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司务企业或专业管理公司(以下简称投标人以下简称投标人)。物业管理招标投标基本概念物业管理招标投标基本概念 P255/10/20243 二、物业管理招标投标二、物业管理招标投标 是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。通过招标投标通过招标投标确定物业管理权确定物业管理权 双方运用双方运用 价值规律价值规律 市场竞争机制市场竞争机制5/10/20244 物业管理招标物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以以下简称招标人下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会务合同的一种交易行为。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(或单一业主或单一业主)、物业产权人物业产权人(政府机关或物业产权部门政府机关或物业产权部门)。招标招标 产品预购产品预购交易方式交易方式招标的主体招标的主体 业主业主(建设单位、业主大会、产权人）建设单位、业主大会、产权人）招标人招标人招标过程：招标过程：（业主）招标文件（业主）招标文件企业参与竞投企业参与竞投评审评审 选出最符合条件者选出最符合条件者（中标人中标人）5/10/20245 物业管理投标物业管理投标是对物业管理招标的是对物业管理招标的响应响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。物业管理投标的的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司(以下简称投标人以下简称投标人)。物业管理投标物业管理投标招标的招标的响应响应投标过程：投标过程：符合条件企业符合条件企业根据招标文件根据招标文件 编制投标文件编制投标文件投标投标投标的主体：投标的主体：符合条件的物业企业（符合条件的物业企业（投标人投标人）5/10/20246 物业管理的招标类型物业管理的招标类型1、按物业类型：、按物业类型：住宅招标住宅招标 非住宅招标非住宅招标 2、按项目服务内容的实施划分：、按项目服务内容的实施划分：整体招标整体招标 分项招标分项招标 分阶段招标分阶段招标 3、按招标主体的类型划分：、按招标主体的类型划分：建设单位建设单位 业主大会业主大会 物业产权人物业产权人 4、按项目服务的方式划分：、按项目服务的方式划分：全权型全权型 顾问型顾问型5/10/20247 物业管理的招标投标的特点物业管理的招标投标的特点 1 1、招投标的综合性、招投标的综合性 2 2、招投标的差异性、招投标的差异性 3 3、招投标的特殊性、招投标的特殊性 5/10/20248 一、一、*物业项目的管理权获取方式物业项目的管理权获取方式1、招投标的方式、招投标的方式 公开招标，邀请招标公开招标，邀请招标2、直接委托方式、直接委托方式3、其他合法方式、其他合法方式 5/10/20249 物业管理招标的方式物业管理招标的方式物业管理招标的方式包括物业管理招标的方式包括P24邀请招标邀请招标 不需公告，招标对象确定招标对象的数目下限是三个不需公告，招标对象确定招标对象的数目下限是三个公开招标公开招标（10万平方米）经过公告，招标对象不确定万平方米）经过公告，招标对象不确定5/10/202410 五、物业管理招标的内容五、物业管理招标的内容招标类型招标类型招招 标标 内内 容容 早期介早期介和和前期前期物业管物业管理阶段理阶段招标招标(1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；(2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；(3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；场进行必要监督；(4)提出投标物业的其他管理建议；提出投标物业的其他管理建议；(5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；(6)设计物业管理模式，制订员工培训计划；设计物业管理模式，制订员工培训计划；(7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；(8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；(9)办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。常规物常规物业管理业管理 招标招标(1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度；项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度；(2)房屋及共用设施设备的管理；房屋及共用设施设备的管理；(3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全堕范等；环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全堕范等；(4)客户管理、客户服务和便民措施；客户管理、客户服务和便民措施；(5)精神文明建设；精神文明建设；(6)物业的租赁经营；物业的租赁经营；(7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。5/10/202411 物业管理招标中管理方式的确定：物业管理招标中管理方式的确定：全方位物业管理全方位物业管理 顾问型物业管理顾问型物业管理 合作型物业管理合作型物业管理5/10/202412 5/10/202413 物业管理招标投标的基本要求与原则物业管理招标投标的基本要求与原则 (一一)物业管理招标投标的基本要求物业管理招标投标的基本要求 P25 P25 法律性强法律性强 市场性强市场性强 选择性强选择性强 程序性强程序性强 物业管理招标投标的法律依据主要有物业管理招标投标的法律依据主要有中华人民共和国招中华人民共和国招标投标法、物业管理条例、前期物业管理招标投标投标法、物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法标管理暂行办法及各地方的相关法规政策规定。及各地方的相关法规政策规定。5/10/202414 物业管理招标投标的基本原则物业管理招标投标的基本原则 公平公平 排斥潜在投标人排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行，不得对潜在投标人进行歧视待遇歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要 求不求不符的符的过高的资格过高的资格等要求。等要求。公正公正 评标过程中公正评标过程中公正 公开公开 相关信息保持公开相关信息保持公开 诚实信用诚实信用 不正当的手段中标不正当的手段中标5/10/202415 二、物业管理招标的条件、程序二、物业管理招标的条件、程序(一一)物业管理招标的条件物业管理招标的条件 1.1.主体条件主体条件 业主委员会的，经业主大会授权，结果及时向业主公开；业主委员会的，经业主大会授权，结果及时向业主公开；建设单位的，符合法律法规规定条件；建设单位的，符合法律法规规定条件；公用事业物业的，产权部门的批准、授权。公用事业物业的，产权部门的批准、授权。2.2.项目条件项目条件 新开发的住宅及同一区域内的非住宅项目新开发的住宅及同一区域内的非住宅项目 资质要求：资质要求：20万二级，万二级，5万，万，5-10万，万，10万平方米万平方米 5/10/202416 (二二)物业管理招标的程序物业管理招标的程序 P26 P26 1.1.成立招标领导小组成立招标领导小组 2.2.编制招标文件编制招标文件 3.3.公布招标公告或发出投标邀请书公布招标公告或发出投标邀请书 4.4.发放招标文件发放招标文件 5.5.投标申请人的资格预审投标申请人的资格预审 6.6.接受投标文件接受投标文件 7.7.成立评标委员会成立评标委员会 8.8.开标开标评标中标评标中标5/10/202417 三三物业管理投标的条件物业管理投标的条件程序与策略技巧程序与策略技巧 (一一)投标的条件投标的条件:法律法规规定的要求法律法规规定的要求 招标方规定的要求招标方规定的要求5/10/202418 (二二)物业管理投标的程序物业管理投标的程序 P29 P29 1.1.获取招标信息获取招标信息 2.2.项目评估与风险防范项目评估与风险防范 3.3.登记并取得招标文件登记并取得招标文件 4.4.准备投标文件准备投标文件 5.5.送交投标文件送交投标文件 6.6.接受招标方的资格预审接受招标方的资格预审 7.7.参加开标参加开标现场答辩评标现场答辩评标 8.8.签约签约5/10/202419 (三三)投标的策略及技巧投标的策略及技巧 P33 P33 1.1.招标文件解读招标文件解读 2.2.资料数据收集资料数据收集 3.3.投标的组织策划投标的组织策划 4.4.项目的现场踏勘项目的现场踏勘 5.5.投标文件的编写投标文件的编写 6.6.投标报价的策略技巧投标报价的策略技巧 7.7.现场答辩的技巧现场答辩的技巧 8.8.签约谈判的技巧签约谈判的技巧5/10/202420 第二节第二节 物业管理方案的制订物业管理方案的制订 5/10/202421 一一制订物业管理方案的一般程序制订物业管理方案的一般程序(略略)二二制订物业管理方案的要求制订物业管理方案的要求 P37 P371物业管理方案的内容、格式、投标报价物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件必须响应并符合招标文件(包括答疑文件包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。2方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点基本情况和特点制订制订；整体方案必须是在；整体方案必须是在调研、评估调研、评估的基础上制订；方案的内容必须的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规符合国家及地方法律、法规的规定。的规定。3方案中对招标文件要求作出的方案中对招标文件要求作出的实质性响应实质性响应内容必须是投标企业内容必须是投标企业能能够履行的够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。案等。4制订物业管理制订物业管理服务费用价格必须合理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足，具体实施内容应该在满足招标方招标方(或业主或业主)需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。如对于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制于实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案；实行包干制的物业服务企业不能为了控制经订加大成本投入的方案；实行包干制的物业服务企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。营风险而制订影响服务质量的方案。5/10/202422 三、物业管理方案的基本内容三、物业管理方案的基本内容1关键性内容：关键性内容：(1)项目的整体设想与构思项目的整体设想与构思(2)组织架构与人员的配置；组织架构与人员的配置；(3)费用测算与成本控制；费用测算与成本控制；(4)管理方式、运作程序及管理措施。管理方式、运作程序及管理措施。2实质性内容：实质性内容：(1)管理制度的制订；管理制度的制订；(2)档案的建立与管理；档案的建立与管理；(3)人员培训及管理；人员培训及管理；(4)早期介入及前期物业管理服务内容；早期介入及前期物业管理服务内容；(5)常规物业管理服务综述；常规物业管理服务综述；(6)管理指标；管理指标；(7)物资装备；物资装备；(8)工作计划。工作计划。5/10/202423 物业服务方案的编制要点物业服务方案的编制要点 P381、项目简介、项目简介2、项目整体策划、项目整体策划3、人力资源策划、人力资源策划4、物业管理流程策划、物业管理流程策划5、顾客服务策划、顾客服务策划6、财务计划及费用测算、财务计划及费用测算5/10/202424 (二二)制订物业管理方案的要点及方法制订物业管理方案的要点及方法 1.1.招标物业项目的整体设想与构思招标物业项目的整体设想与构思 2.2.管理方式与运作程序管理方式与运作程序 3.3.人员的配备人员的配备培训与管理培训与管理 4.4.管理指标与措施管理指标与措施 5.5.管理制度的制订管理制度的制订 6.6.挡案资料的建立与管理挡案资料的建立与管理 7.7.早期介入及前期物业管理服务内容早期介入及前期物业管理服务内容 8.8.常规物业管理服务综述常规物业管理服务综述 9.9.工作计划工作计划 10.10.物资装备物资装备 11.11.费用测算费用测算 12.12.成本控制成本控制5/10/202425 马鞍山住建委招标文件（格式文本）马鞍山住建委招标文件（格式文本）5/10/202426 市招标采购监督管理局市招标采购监督管理局 5/10/202427 第三节第三节 物业管理合同物业管理合同5/10/202428 第一节第一节 合同的概念合同的概念5/10/202429 一一合同的要约合同的要约(一一)合同要约的构成要件合同要约的构成要件 特定意思表示特定意思表示 合同主要内容合同主要内容,且内容具体确定且内容具体确定 必须传达到受要约人必须传达到受要约人要约要约(Offer)，发出要约的一方称为发出要约的一方称为要约人要约人(Offeror)，接受要约的一方为，接受要约的一方为受要约人受要约人(OffereeAcceptor)，或被称为，或被称为承诺人承诺人。5/10/202430 (二二)合同要约与邀请要约合同要约与邀请要约要约不同于邀请要约。要约不同于邀请要约。邀请要约邀请要约(Invitation to treat)是一方邀请他方向是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。招标招标招标投标也是现代社会常见的交易方式。招标是招标投标也是现代社会常见的交易方式。招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。一旦中标，合同即成立。因此往往中标是承诺。一旦中标，合同即成立。因此往往在物业管理招标文件或投标文件中，必须明确物在物业管理招标文件或投标文件中，必须明确物业管理服务合同的主要内容。业管理服务合同的主要内容。5/10/202431 (三三)合同要约的法律意义合同要约的法律意义要约的法律意义在于要约是一种法律行为，要约要约的法律意义在于要约是一种法律行为，要约到达受要约人时生效，要约一旦生效对要约人具到达受要约人时生效，要约一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销，具体体现在要约的撤有约束力，不得随意撤销，具体体现在要约的撤回或撤销的严格法律规定中。回或撤销的严格法律规定中。中华人民共和国合同法第十九条规定了有下列两种情中华人民共和国合同法第十九条规定了有下列两种情形之一的，要约不得撤销：形之一的，要约不得撤销：第一，第一，要约人确定了承诺期限要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；或者以其他形式明示要约不可撤销；第二，第二，受要约人有理受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。否则，要约人应承担相应的法律责任。作。否则，要约人应承担相应的法律责任。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。撤销要约的通知则只限于在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。撤销要约的通知则只限于在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。5/10/202432 二二合同的承诺合同的承诺(一一)合同承诺的构成要件合同承诺的构成要件 1.1.承诺必须由受承诺必须由受要约人要约人作出作出 2.2.承诺必须再要约规定的承诺必须再要约规定的有效期有效期内作出内作出 3.3.承诺内容必须同承诺内容必须同要约的内容一致要约的内容一致 4.4.承诺必须抵达承诺必须抵达要约人要约人才能生效才能生效5/10/202433 (二二)合同承诺的法律意义合同承诺的法律意义承诺的法律意义在于：承诺的法律意义在于：受要约人一经作出承诺，该合同即告成立；受要约人一经作出承诺，该合同即告成立；要约人与受要约人要约人与受要约人(即承诺人即承诺人)之间就形成了之间就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束；合同关系，双方当事人就要受合同的约束；当然，承诺也可依法撤回。当然，承诺也可依法撤回。5/10/202434 三三合同的要件合同的要件合同要件即有效合同应当具备的必要条件合同要件即有效合同应当具备的必要条件 (一一)当事人的缔约能力当事人的缔约能力(二二)当事人的真实意思表示当事人的真实意思表示(三三)合同的内容合法合同的内容合法(四四)合同的形式合法合同的形式合法5/10/202435 四四口头合同口头合同书面合同书面合同事实合同事实合同口头合同口头合同是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。除了当事人面对面协商达成的口头协议之外，当事人通达成的协议。除了当事人面对面协商达成的口头协议之外，当事人通过电话以及第三人从中撮合、转达意思，达成一致的表示，一般也都过电话以及第三人从中撮合、转达意思，达成一致的表示，一般也都被认为属于口头合同。被认为属于口头合同。所谓书面合同所谓书面合同，就是指当事人采用文字、图形及表格等方式，就是指当事人采用文字、图形及表格等方式将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式，当事人双方协将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式，当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约、公约等一般都属商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约、公约等一般都属于书面合同的形式，如前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约于书面合同的形式，如前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约等。通过信件、电报、电传、传真、电子数据交换以及电子邮件等通等。通过信件、电报、电传、传真、电子数据交换以及电子邮件等通信工具或形式进行协商达成的协议，也属于书面合同。信工具或形式进行协商达成的协议，也属于书面合同。事实合同事实合同是指当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思是指当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。如顾客到自选商场购买商品，直接到货架上拿取商品，支付价款后合如顾客到自选商场购买商品，直接到货架上拿取商品，支付价款后合同即成立；又如车主将车辆开到停车场进口处，即表示要进入停车场同即成立；又如车主将车辆开到停车场进口处，即表示要进入停车场停放车辆，停车场管理员将停车道闸打开允许车辆人内后车辆停放合停放车辆，停车场管理员将停车道闸打开允许车辆人内后车辆停放合同即成立。同即成立。5/10/202436 五五合同签订应遵循的基本原则合同签订应遵循的基本原则 (一一)主体平等主体平等(二二)合同自由合同自由(三三)权利义务公平对等权利义务公平对等 (四四)诚实信用诚实信用(五五)守法和维护社会公益守法和维护社会公益5/10/202437 前期物业服务合同前期物业服务合同5/10/202438 一一前期物业服务合同的概念前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同前期物业服务合同是指是指物业建设单位物业建设单位与与物业管理物业管理企业企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。务的依据。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。包含前期物业服务合同约定的内容。5/10/202439 二二前期物业服务合同的主要内容前期物业服务合同的主要内容 P45 P45合同的五要件：合同的五要件：当事人标的双方的权利义务当事人标的双方的权利义务 违约责任其他事项违约责任其他事项 （一）合同当事人（一）合同当事人建设单位与物业服务企业建设单位与物业服务企业 （二）物业基本情况（二）物业基本情况物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积 （三）服务内容与质量（三）服务内容与质量共用设施设备、环境管理、公共秩序维护共用设施设备、环境管理、公共秩序维护 (四）服务费用四）服务费用收取标准、收费约定的方式收取标准、收费约定的方式 （五）物业的经营与管理（五）物业的经营与管理停车场和会所的收费标准停车场和会所的收费标准 （六）承接查验使用维护（六）承接查验使用维护双方责任义务的约定双方责任义务的约定 （七）专项维修资金（七）专项维修资金缴存、使用、续筹和管理缴存、使用、续筹和管理 （八）违约责任（八）违约责任违约责任的约定和处理、免责条款的约定违约责任的约定和处理、免责条款的约定 （九）其他事项（九）其他事项合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房物业管理用房 5/10/202440 三三签定前期物业服务合同应注意的事项签定前期物业服务合同应注意的事项 （一）物业的承接查验（一）物业的承接查验 物业公司查验的对象仅为共用部位物业公司查验的对象仅为共用部位 和共用设施设备和共用设施设备（专有部分无需约定）（专有部分无需约定）（二）物业服务费用（二）物业服务费用 建设单位应当支付相应的费用建设单位应当支付相应的费用 （三）前期物业服务合同的解除或终止（三）前期物业服务合同的解除或终止 合同期限不确定合同期限不确定（作出明确约定）（作出明确约定）5/10/202441 三三 物业服务合同物业服务合同 P475/10/202442 一一物业服务合同的概念物业服务合同的概念 物业服务合同物业服务合同是是物业管理企业物业管理企业与与业主业主或业主大会授权的业主委员会或业主大会授权的业主委员会之间就物业之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。权利义务关系的协议。5/10/202443 二二物业服务合同的特点物业服务合同的特点 1 1、代理签订、代理签订由业主委员会在业主大会的授权下代为签订由业主委员会在业主大会的授权下代为签订 2 2、政府介入、政府介入各级政府行政机关指导和监督（备案制度）各级政府行政机关指导和监督（备案制度）3 3、双方有偿合同、双方有偿合同服务是有偿性质服务是有偿性质 4 4、集体合同、集体合同一般不可能在选择物业企业方面形成一致的看面一般不可能在选择物业企业方面形成一致的看面 法，只要通过法定的多数投票权数，所有业主法，只要通过法定的多数投票权数，所有业主 都必须承担相应的物业服务合同责任。都必须承担相应的物业服务合同责任。5/10/202444 三三物业服务合同与前期物业服务合同物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的主要区别（一）订立的当事人不同（一）订立的当事人不同 前期物业服务开发建设单位前期物业服务开发建设单位 物业服务业主物业服务业主(或业主大会或业主大会)（二）合同期限不同（二）合同期限不同 前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限 未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务 合同又开始生效时，前期物业服务合同将会终止。合同又开始生效时，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定。物业服务合同期限则由订立合同双方约定。5/10/202445 （三）签订物业服务合同（三）签订物业服务合同应注意的事项应注意的事项 P47 P47 1.1.明确业主委员会的权利义务明确业主委员会的权利义务 2.2.明确物业管理企业的权利义务明确物业管理企业的权利义务 3.3.对违约责任的约定对违约责任的约定 4.4.对免责条款的约定对免责条款的约定（人生、财产方面）（人生、财产方面）5.5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗物业服务合同的主要条款宜细不宜粗 6.6.合同的签订要实事求是合同的签订要实事求是 7.7.明确违约责任的界定及争议的解决方式明确违约责任的界定及争议的解决方式5/10/202446 四、物业服务合同的终止四、物业服务合同的终止物业服务合同可以因下列原因终止：物业服务合同可以因下列原因终止：(1)物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的；合同的；(2)物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的；的；(3)因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止；服务合同将自然终止；(4)物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行；进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行；(5)法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。5/10/202447 管理规约和其他物业管理合同管理规约和其他物业管理合同5/10/202448 一一业主管理规约业主管理规约 (一一)业主管理规约的概念业主管理规约的概念 由业主大会制定，全体业主承诺，由业主大会制定，全体业主承诺，对全对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则，业主委员会权利义务的行为守则，是物业是物业管理的基础和准则。管理的基础和准则。5/10/202449 (二二)业主管理规约的制订与宣传业主管理规约的制订与宣传 销售前：销售前：建设单位制定业主临时管理规约建设单位制定业主临时管理规约 销售中：销售中：要求买受人对临时管理规约予以书面承诺要求买受人对临时管理规约予以书面承诺 业主大会召开：业主大会召开：业主公约正是订立业主公约正是订立5/10/202450 二、其他物业管理合同二、其他物业管理合同(1)物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同，如同，如土地土地使用合同和使用合同和售房售房合同中合同中涉及到涉及到物业管物业管理的条款；理的条款；(2)物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同，如他合同，如装饰装修装饰装修管理服务协议、管理服务协议、车位使用车位使用协协议、议、施工监管施工监管协议协议(主要用于对相关单位在物业管主要用于对相关单位在物业管理区域内施工的管理理区域内施工的管理)、特约服务特约服务协议等；协议等；(3)物业服务企业在管理服务活动中与相关单位签物业服务企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同，如订的合同，如清洁承包委托清洁承包委托合同、合同、垃圾清运委托垃圾清运委托合同、合同、电梯保养维修委托电梯保养维修委托合同等；合同等；(4)其他与物业管理活动相关的合同，如其他与物业管理活动相关的合同，如供水供电供水供电有偿委托有偿委托合同、合同、物业经营物业经营协议等。协议等。5/10/202451 谢谢大家谢谢大家5/10/202452 此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！