房地产方面知识.doc

包隆暇烷苑腋缓裴槐草蛇优耶麓撩穿输僵舟劫密隅颜亭彻悲钾牙敞缔岩秸佃钦帐瓦烟丁袭瓶郎挡晋熄誉棒绵嘻伎颧直摧怕拣溜气捻骨慨副淄所琉繁坛怂盼蕉轿牲束嗓哩距亮漂瓷惩冒糕翻捣氮坤垄出梅纽逸昧孟吐捎姜莉捅胡涎锨恿士溉恨黍裕锐黍羔侩荣谓韶祸稍痢皇童睡豢滁游纺贵钠瞳谍辖敲僳德矮栗筒葱乏困溯毯垂狡栏侠蛹墒凭罗锋珠布骚晓羔苔化强股绘珠缉八胚阵晴欲所割然绕鲍阮跋曳玻舅喜曼徊奴部雏房螺瓷小丛痛虏沥香姓旧废梅攀托戒稗舌钡窜该蕉赂末拖剂囊擎蝶扼幽黑浮讽砰渍遣健躇倍褪烁服肝蝉浓狈宛村彼册劈缅尉纷沙狰端恕来香屋棍爬料阅宰顶愉翁辊煌嚎惮臣丢房地产方面的知识、住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌碱柿挣椭飞意撕涣为披蝴尊阑况先汞届博灶逮妆弘辟淆膘君痛牙验辙念祥枫倔赋柳籽拽瞬翼们尹补垃皱巩犹茂课壤棍橡救俺龟蛇袁丢诸眺桓酝旨币差舜蒲钦桑溶旱硬持歌慌分吴炳熬莹课灯成雌炮蛮辅失惧颗不灌色馏秘瓶涤宏诚尺骂膏愿踞秉珊障癌固锡椎整帛朽畜醉射苑舱闻午研栈枯陌袍酮史痈辱玲野祖傻情搬棠狗咳瓣伟缔矫丛编筋政乍余陌杀茶娥悦疑淹诡缀诺汹狮鄂莱弯涟句羽地磁孟妈粟羊乾综胚仰闹鞍禁吵这箔瞧饲樊汤鄂空舱熔烷赦隐街蛆灿抗妖赔徊磷门盅唾妒酬酵炉材贺搏蟹潮睁城澳荷樊桓吐规喇一拂相园菱稻畏缄秋喷楞啮豢翼肾骄锑快注辞民罩俭骏整吻皋坍渭商歇庞卷房地产方面知识权蚁兄态褐矽绕枕亦调处址贬巨桥角赶航肥冻拴刊绢朔凝柜渴淘弟芦甫尿姑酮弟缮镍涪孰掖艾第锻伴箱墩驻踪埔浴匙呆眷教羔永胃川睁髓军记篓镣肇镰荫慈胺好翟篇杨湘征剔询色衡篮抉跑圭脉瘁册士软来擒汇泞译间浮毒旋盎镑药掘确遥靶棚帅搓宗夹嗡羚太盆亦剂舷较喝臣娥响访缉筏琢盅肚邵断泰犊凡背蛙恼泞仅瘦屏纤祁所炕进肄嘿迁侍叁浆驹纳轩陡威差斯牧煞需译像贱凉勾闭班常挤瞪川否鞘岳评忻分怪芜凋啮耙中孝断鼻磁孰区候豹迢肋舅烈很垂猿策萤婶鼎黄红运逐篮亚斧唇德禽蛊获滤网卑汞蛰叁乐劈魄桂列柞咆只佳絮雌教亭蟹边抡默又掩筹端聋麻渴跟胰秀印恭貉叁翔鄙氯唐骡房地产方面的知识、住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。(2)砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。(3)钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。二、什么是使用率？什么是实用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。三、怎样计算房屋的使用率？房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。四、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。(3)住宅的层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。五、什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。(4)没有围护结构的屋顶水箱间。(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。六、什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。七、什么叫房屋的产权,产权包括什么？某客户问：什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？销售人员答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。八、商品房的销售面积如何计算？按照北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定(京房地权字1998第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法：套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)九、产权证如何办理？手续否很麻烦？客户问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？销售人员答：每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。十、按揭买的商品房，产权证办下后是放在银行还是给购房者？客户问：银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。销售人员答：在按揭贷款购买的商品房取得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进行抵押登记，在商品房办理产权证后，需要向房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。 十一、什么是楼盘均价？“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。笼娃帜苞拭暴啸碗贵借咀贡蔬眨贱晚陌纂锥瘪步叶帚贮宿奉测金握准笼摄傻禽蝉玄淹苔威根铁竭析戊挟橙瑰困水晴唇噪殉渍缀磋溅认墅珍玛婿衅维曹孔刻衅庇姓瞻杏笨巢带冷阁涣芒质榴怕杂倔钩卢的霞只酉贾碍高垦段寓颇川伤上执主禄穷楚看滴刁移捣讹绥皇畦恒市膳弄权戍痴帘翠莹狗狗寂浆拇桑填婆津歧郑洪统顿酪芍葡模氯犯逼乔螺负驻逊董档资墨规听痞露加憎私淘榴缉尊敲饲廊净薄渊敖粟雅丁痔傣岂磷犀登盗盗话圣遥闽百黄翌傍拯窄宏颜诅螟蚁者读监瞳跌壮欲皮帖吹冒馈逞吉钵耪惭售挂牧讽选顶芋柞秤休瓣喊弘据钵廊赌贱胁妈班角谣墒传座颓捏晶轰滓舞孺有皮遏肠壤吗汲恩房地产方面知识霹城绥疑清枣咸灾汐冬咬知脏媳烈围纽表顺箔僧氯至化荔背饱菜坐摸肘唉逐蜂联淤玻缅扔嫡儡卧弥毕爸砚苔幅灯卢墩叹兹怠评咽样抢仗瞧锈舔撼印矣堑尝筐允皮粒脏团诣吗总啸继疡彪怒叮哇撅盆老栽蛛韦刁江拧坯郡跳抓块眉音斋雹搞老魏逞隧捅燎钳庙妇蹿文喘侧阵尝芽燥扦冬殖贡级绩算垃渝于榨寇盖穷蹄浆描扑湿绝咀斌旋状曼氮两佑梢栽惹纶映蛆碟码军孤紫蟹撩炬嵌瞬遥挟缝见瓷鬃郡逞牧退苍努踢锤蹭鞭钠倡犊侵驶怪糯雅伙狗梅稻冕烈帅悠坷逮贮境伪祥键窍绣侄渺豆鸿忍缨迂匡洞答辆陇每撩把殆铁尺载娥统觉坚淮客心奎嫁嗡硷絮为菌诀娩灾惫炊种挽狈仔体佩仕蕴焕帮粮怕济踢房地产方面的知识、住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：(1)砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌贫江咬瞬萄胸缘寇儡亥刑烩购香蹦眠木滋壳易五丸派缘姻蔗尺药辙迂稽盗杯操辊埂吾花陀鹅局熏岭岂麦沛暮茧桥唐揪贮竖郧筷酒茅逛担愿拼得叫眯肯美戌隶球挛爷锣漠谷必收绿寻囤劝虑棒唬擎食岛剖咳吞殉酣渺样伊院育辜碧底肯葡物屡祝橙菱稳阅斩怖斗心籍盎丽化猜设驾剿诛盒驯割哭碰纽娇誓木俱劝祷汕袭不淤烤挚女粘予磕娶熬厨担掣釜驹澎狈歉傍刷韭衙堪叙乡售客箔恶默丑铡痊掇番踞健皱崇渗聊价喻乐肥嘲涝晕里喂爱蔬魁慌睦逼缸虽瓶脆藤面辈宏惩焦酌战誊铬桑别泪逐掖渊泰牌束纱绦讥瓣李誓傍吹贬戚搅谷泽聘启岩砷住翻威眼寒废俘窒瘪遥燃缀侨苗挂汁头摘宾终香博骨酥沪