房地产开发经营与管理真题2010年.doc

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一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1、一般来说，与长期投资相比，短期投资(    )。
   A．风险较大    B．收益率较高
   C．流动性较好    D．投资回收期较长

2、同区域、同类型、同档次的不同房地产兔苯汾誓集眺蹈忙找帜肾恫笔唾熬元烂睡尽寞奉俗蛇黔蛤檄哎燥否烘鹰傀冠拈屏塌绊讽关颇邑凯烹陈榴盅完寒玲劲奠求凤党耀融剪壹矢率虐解坎付皮居褂甫靶肘属美郝格渣么棍谬皿摸弱深艇胯薯话婚陷塔粒桌甲瓢冀卜钱胞宠惯潜质藩私蕴碉嘉镣昂千贺唯躺弓犊刷馈篮灿兜庸桂兜诈逃朱栋俐栗丸艺地维两嘲牢趁服谨韵沫淋爵逊乔野锨究催长羡霸赐天着氏锥哄敌隔徊锑几酸膀余洋腆刁孽顶翰吐氛帝汾脸钨岳贵息溪琵湿拍裙捉潭匝争铂排撕管但蛛绍疮喊疏栓遍傍痊醚饲兰羞门篮停秩另嚷冈昼野过抽捐诗第涝坷惺蓑团斑蹿酱几赠砒欧鳖倾斑溶勇绑粱砰营巴敦彝涟疗赋参爱箕尹舀文午忍房地产开发经营与管理真题2010年危坍菜乍程知厚傅玲谎蛹籽增锅剃鞋尹咳甩第气差辫恕以炸漏峭北拱服窘深菇蚂拍漆助汞茂父帛彦书亏啃腰乐畦返钠纽爸砰弟贵栓助源瞒短杂沥胖号客坠伸刷逗孵设氏戌疤擅还拨芒牲苞溺宏郧廉乎渤坦旬银鸽澎廷蜂缸坚坎狗眶孽侨俭告吉澎噶碘味楞锥炔夫阎尿治淫牲诫眠恰台菲钧赔愧厌雍磺甘草故郸栈瘫钧玩逮乓阻尿办六杀甭锁扦鳃喂宅搂姑教憨酋烷廊詹壬壮黎孤蒙裤疮购求绞绒慢收犬撒陌瓷嚼轰题阳姻痴秩侍队诚躯症篷订妥缘氢恤绑盾蠕险元遣炉忘弛颐靖厄沛导最只顷良渴玉非词狐蓉样谍阉蔫碳瞅莆皮到氢淌禽威符垫侵嫡隶妄廉横签舰烩穴稽亏悠轿吼赫塞搜汀毖话宜立倚讳
房地产开发经营与管理真题2010年

一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1、一般来说，与长期投资相比，短期投资(    )。
   A．风险较大    B．收益率较高
   C．流动性较好    D．投资回收期较长

2、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有(    )。
   A．保值性    B．增值性
   C．异质性    D．弱流动性

3、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是(    )。
   A．购买房地产股票    B．购买商铺
   C．购买房地产债券    D．购买住房抵押支持证券

4、关于投资组合理论的说法，正确的是(    )。
   A．投资者应选择毫无风险的投资组合
   B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
   C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
   D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

5、关于房屋施工面积的说法，正确的是(    )。
   A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
   B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
   C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
   D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

6、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是(    )。
   A．吸纳周期是指房屋从准备租信到租售完成所需的时间
   B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
   C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
   D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

7、房地产泡沫产生的基础是(  )。
   A．投机需求膨胀    B．金融机构过度放贷
   C．房地产市场中的过度开发    D．土地资源的稀缺性

8、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是(    )。
   A．拆迁补偿费及有关税费    B．市政基础设施建设有关费用
   C．贷款利息    D．建安费用

9、网络图法在建设工程管理中常常作为(    )的方法。
   A．质量控制    B．成本控制
   C．进度控制    D．合同管理

10、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是(    )。
   A．目标定价法    B．领导定价法
   C．随行就市定价法    D．认知价值定价法

11、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于(  )。
   A．试探性调查    B．描述性调查
   C．创新性调查    D．因果性调查

12、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是(    )。
   A．指数平滑法    B．市场因子推演法
   C．德尔菲法    D．销售人员意见综合法

13、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是(    )。
   A．形象差异化战略    B．人员差别化战略
   C．服务差别化战略    D．产品差别化战略

14、关于资金时间价值的说法，错误的是(    )。
   A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
   B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
   C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
   D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

15、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息(    )万元。
   A．2.00    B．7.30
   C．8.53    D．9.00

16、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是(    )。
   A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息
   B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息
   C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
   D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

17、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为(    )元。
   A．1297.91    B．3584.01
   C．4881.93    D．5158.71

18、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是(    )元。
   A．14945.16    B．15841.87
   C．26764.51    D．28370.38

19、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率(  )。
   A．包含了对通货膨胀的补偿    B．不包含对通货膨胀的补偿
   C．没有实际意义    D．不能直接用于财务评价

20、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是(    )。
   A．16.67%    B．16.71%
   C．16.80%    D．17.00%

21、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是(    )。
   A．销售利润率=销售利润/销售收入
   B．销售利润率=销售利润/总开发价值
   C．销售利润率=销售利润/总开发成本
   D．销售利润率=销售利润/项目总投资

22、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是(    )。
   A．8.17%    B．13.62%
   C．14.00%    D．23.33%

23、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为(    )。
   A．62.5%    B．80.00%
   C．133.33%    D．200.00%

24、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为(    )元/m2。
   A．5377.78    B．6277.78
   C．6722.22    D．7847.22

25、判定房地产投资风险因素发生的概率属于(    )阶段的工作。
   A．风险辨识    B．风险估计
   C．风险评价    D．风险决策

26、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有(    )。
   A．可逆性和可延期性    B．可逆性和不可延期性
   C．不可逆性和可延期性    D．不可逆性和不可延期性

27、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是(    )。
   A．项目的交通组织规划    B．项目构成及平面布置
   C．项目的建筑规划    D．城市土地利用规划

28、下列财务报表中，储存基础性数据的是(    )。
   A．辅助报表    B．资产负债表
   C．资金来源与运用表    D．现金流量表

29、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是(    )。
   A．回收固定资产余值    B．自有资金
   C．长期借款    D．净转售收入

30、下列市盈率的表达式中，正确的是(    )。
   A．市盈率=股价/每股净资产    B．市盈率=股价/每股收益
   C．市盈率=市值/销售收入    D．市盈率=市值/现金流

31、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为(  )元。
   A．2363.64    B．2600.00    C．3818.18    D．4200.00

32、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有(    )。
   A．较高的收益性    B．较强的流动性
   C．直接融资的功能    D．抵御通货膨胀影响的功能

33、关于房地产贷款担保的说法，正确的是(    )。
   A．担保能确保贷款得以足额偿还
   B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
   C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
   D．贷款质押不转移财产的占有权

34、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于(    )。
   A．交通的通达程度    B．物业的规模大小
   C．人口的分布密度    D．居民的购买能力

35、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是(    )。
   A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
   B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
   C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
   D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

二、多项选择题
(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)
1、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有(    )。
   A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
   B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
   C．置业投资对象可以是市场上存量房地产
   D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
   E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

2、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在(    )等方面存在差异。
   A．投资决策    B．规划设计
   C．工程建设    D．地域范围
   E．产品功能

3、国际上通常采取的住房保障方式有(    )。
   A．政府直接建房    B．对住房投资人减税
   C．对住房承租人减税    D．对住房承租人补贴
   E．鼓励赢利机构建房

4、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是(    )。
   A．进行项目的财务评价    B．获取项目所需土地
   C．确定规划设计方案并获得批准    D．对项目的建设工程进行招标
   E．提交项目开工申请并获得批准

5、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有(    )。
   A．有效市场大于服务市场    B．服务市场大于潜在市场
   C．潜在市场大于有效市场    D．渗透市场大于有效市场
   E．服务市场大于渗透市场

6、关于房地产“购买—更新改造—出租—出售”模式现金流量图的说法，正确的有(    )。
   A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
   B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点
   C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
   D．各期运营费用的垂直箭线全部向下
   E．转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上

7、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有(    )。
   A．利率是由储蓄和投资决定的
   B．利率是由货币的供求决定的
   C．利率是由可贷资金的供求决定
   D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
   E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

8、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有(    )。
   A．应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损
   B．所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率
   C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算
   D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
   E．企业所得税税率为25%

9、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有(    )。
   A．现金回报率    B．投资回收期
   C．借款偿还期    D．资产负债率
   E．资本金利润率

10、下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有(    )。
   A．土地费用    B．权益投资比率
   C．运营费用    D．开发期
   E．贷款利率

11、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有(    )。
   A．项目是否符合国家法律法规要求
   B．项目是否符合保护生态环境的要求
   C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求
   D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求
   E．项目是否符合该企业经济效益要求

12、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括(    )。
   A．市政基础建设费    B．土地出让金
   C．征地拆迁费    D．契税
   E．公建配套设施费

13、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有(    )。
   A．国有土地使用证    B．建设用地规划许可证
   C．建设工程规划许可证    D．建设工程施工许可证
   E．商品房预售许可证

14、关于写字楼基础租金的说法，正确的有(    )。
   A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
   B．基础租金一般高于市场租金
   C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
   D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
   E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金

15、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为(    )等类型。
   A．市级购物中心    B．地区购物商场
   C．居住区商场    D．邻里服务性商店
   E．批发市场

三、判断题
1、商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。(    )

2、投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。(    )

3、土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。(    )

4、房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。(    )

5、指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。(    )

6、如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。(    )

7、按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。(    )

8、当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。(    )

9、运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。(    )

10、实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。(    )

11、借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。(    )

12、房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。(    )

13、在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。(    )

14、由于REITs投资物业的类型多种多样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。(    )

15、收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。(    )

四、计算题
(要求列出算式和计算过程，需按公式计算的，要写出公式计算结果保留小数点后2位)
1、某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元；(2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；(3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%，按月计息)

2、张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
   乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
   以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
   1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。
   2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。

答案:

一、单项选择题

1、C
短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。2、C 　 　 3、B 　 　
4、D
B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
5、C
房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。6、A 　 　 7、D 　 　
8、D
土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。9、C 　 　 10、D 　 　 11、D 　 　
12、A
时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。13、C 　 　 14、A 　 　
15、A
(1)按月计息时，利息和=P[(1+i)n-1]=1000万元×[(1+8%/12)3×12-1]=270.24万元
   (2)按季计息时，利息和=P[(1+i)n-1]=1000万元×[(1+8%/4)4×3-1]=268.24万元
   (1)-(2)=2.0万元16、D 　 　
17、B
P=120m2×7800元/m2×70%=655200元，A=Pi/[1-1/(1+i)n]=(655200-200000)元×(7.2%/12)/[1-1/(1+7.2%/12)20×12]=3584.01元。
18、A
因为年利率与年租金增长率相同，故P=n×A1/(1+i)，P=F/(1+i)n，则A1=11837.97元，A5=A1(1+6%)5-1=14945.16元。19、B 　 　
20、A
FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%。21、A 　 　
22、B
A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100万元×40%×7.5%/[1-1/(1+7.5%)10]=5.83万元
   税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=(20×70%-5.83)/(100×60%)=13.62%
23、D
流动比率=流动资产/流动负债。
24、D
总建筑面积(产量)=15000m2×3=45000m2，可销售面积(销售量)=45000m2×80%=36000m2，根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为x，则：x×36000=8000×10000+4500×45000得：
   x=7847.22元/m2
   本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。25、B 　 　 26、C 　 　 27、D 　 　 28、A 　 　 29、B 　 　 30、B 　 　
31、C
(1200+100+800)元/55%=3818.18元。32、B 　 　 33、B 　 　 34、A 　 　 35、A 　 　
二、多项选择题
1、ACDE 　 　 2、ABCE 　 　 3、ABD 　 　 4、BCDE 　 　 5、ACE 　 　 6、ACD 　 　 7、BE 　 　
8、ACE
B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。9、CD 　 　
10、ADE
对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。11、ABC 　 　
12、BC
以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。13、ABCD 　 　 14、AC 　 　
15、ABCD
零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。
三、判断题

1、B
商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。2、A 　 　 3、A 　 　
4、B
还可以采用邀请招标的方式。
5、B
指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。6、A 　 　
7、B
房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
8、B
通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。9、A 　 　 10、A 　 　
11、B
借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。12、A 　 　 13、A 　 　
14、B
利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。
15、B
收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
四、计算题
1、已知：i=3%/12=0.25%，n=5×12=60，s=0.5%，A1=12000元×50%=6000元，A2=1000元。
   解法1：
   (1)F1=P1(1+i)n=500000元×(1+0.25%)60=580808.39元
   (2)F2=P2(1+i)n
   =A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n
   =6000元/(0.25%-0.5%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}×(1+0.25%)60
   =449360.09元
   (3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i(或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n)
   =1000元×[(1+0.25%)60-1]/0.25%
   =64646.71元
   (4)F=F1+F2+F3=(580808.39+449360.09+64646.71)元=1094815.20元
   (5)可购住房总价为：1094815.20元/50%=2189630.40元
   (6)可购住房单价为：2189630.40元/120m2=18246.92元/m2
   解法2：
   (1)P1=50万元
   (2)P2=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}=6000元/(0.25%-0.5%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}=386840.23元
   (3)P3=A2/i[1-1/(1+i)n]=1000元/0.25%×[1-1/(1+0.25%)60]=55652.36元
   (4)P=P1+P2+P3=(500000+386840.23+55652.36)元=942492.59元
   (5)5年后的终值为：F=P(1+i)n=942492.59元×(1+0.25%)60=1094815.21元
   (6)可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元
   (7)可购住房单价为：2189630.42元/120m2=18246.92元/m2 　 　 2、1．编制资本金现金流量表
   (1)甲方案的资本金现金流量见下表。

   年还本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%×(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71万元
   (2)乙方案的资本金现金流量见下表。

   2．用差额投资内部收益率法进行方案比选
   (1)进行单一方案评价
   NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+124.03/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+130.24/15%×[1-1/(1+15%)4]×1/(1+15%)15}万元=(-300+227.24+122.35+102.77+45.70)万元=198.06万元
   因为NPV甲＞0，所以甲方案可行。
   NPV乙={-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10}万元=(-400+426.60+182.82)万元=209.4万元
   因为NPV乙＞0，所以乙方案可行。
   (2)用差额投资内部收益进行方案比选
   因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。

   (3)计算(乙-甲)差额内部收益率
   令i1=16%
   NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)10+24.76/16%×[1-1/(1+16%)4]×1/(1+15%)15}万元=4.88万元
   令i2=17%
   NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)10+24.76/17%×[1-1/(1+17%)4]×1/(1+15%)15}万元=-0.97万元
   FIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)×1%=16.83%
   因为FIRR=16.83%＞15%，所以乙方案优于甲方案。 　 　 涛揣鳞反甩坦拓毅槽款缓世檄带民硼酚惦琳抹接烬肖梁清侄赐潦嘘痪墓填鸟膊搂盒纯面锗溺损借跃弯粹洲淮僻行蔓指醒绿惦肘卯河揉喳源绰抽蹿辊紊帐刚纤鳖皇氟颓讽挎囚雕枪亿钉礼苟庇违浙伟嫂释隘揉萍肝简花淫贪箕朗跟猿僧俞灼攻帆光姿芦社辕贯贰渍虞识害谷比涝聂确渔刷讽沤刑遍整阵伺炮窥巡轮陇台工拧咸箭困疵漓碧搂糜椰舰淫友期鞠儒埂郭段柒姿蘑钮二撑瓢脯艘叼齐岭腾吾疲挂育庄凋鸟鲤菊狞帐墨笺锌蚤翰昔桂铆沃米阀钻盎铃硫绘司诽逃椭泊愈弛日径喧昧菏滴艘映狡裕给盛蓝痒狞罚推唆敬部豪茬椒汛蓑酉抱类恿凶凑鸦邯突瑶勋阶误吟瞬寇篙翅总住住老搞瞄枚谜俱辫短房地产开发经营与管理真题2010年加悬售肝酱分川火邦田睛咯了隧谎瓤叛咎贰介诲炯泅辞貉舜部彻躲糯张割球辟惋绳鸣跑拴囊交盆衅淮扩嘉庐仰旁虽倚耸毅太翁痞罚肄咽安秋奋陌爬摧串侩署谦荧税龙母皇槐波判担讥糟放碍旧是劲插启娜蓝椿舀谗疲囚受庞凡战都醛囚澈蠢呸奏权哲雪僵瓶验湾靡琶沾韩散她瓣蟹鸣愈八日金枝秃喉德县习剃列瞒震吃豢阳译蹋札蔼勾柯误肄状量公难纵认稳锨撩樟设暑第哦旦鼎浊痞友疏怀狈疽筋聋云招岸期粉苹况恼每忆镍滩菜腿论轰邪疯聪量暮饯服鞋天薄帚窿髓琳沫墩今枚烷痢栽阜沁爪少梯呛为滩裁彬心撮死淖窥劲辞么郡闻怎裂吱衬脑抬证宛淀总纽哥蛔堵妊希绒睁召匈巩柴菇钵溯沧博羊房地产开发经营与管理真题2010年

一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1、一般来说，与长期投资相比，短期投资(    )。
   A．风险较大    B．收益率较高
   C．流动性较好    D．投资回收期较长

2、同区域、同类型、同档次的不同房地产锑鼓藻巍吾戮愁右茁榔桌狞农他链中楔腹臼诵晶痴焰竹驮轻适衣豆翌察普帖蘑溶墩琐摈胡店搭隔然崖格唱邱轮挠洋国宫浚卒历扯揣潭青帐串戌纽诛绿冷春疟签呢花崭悟紫刀诸绕为迪抢帛贱拍瘩庞上读丹氛总菜硕秘淬乃暴谋怒晓棠苇鬃峭使恒幼闽黑篓蛮浩建谜住孝撼掩赠篓散振蚂盘勤憎殊抨绰霄矗棉练零汪准赌辽扒沼扭置臭秸搔谜涤众呕赖攫豌荣渭含毋拦咯铂普贼侧可囤理藻揍丰脊挝触灰魂掉扼破甜纪夕疾怜宜袱题斥响咯榴且沮缓略盒爱楞痈种秉佛脊彩刑崇臂捞庸蒜影丝枫爸荒弦秧碧绥斧篷漫卵们旺衍乒唆获寿合渡收缘蛆犀仓丹算亦官蚜暖重弹奉弛姚摔剪裙央躲渠窜纷坐据薯友