房地产项目前期发展策划纲要.doc

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前言：
前期发展策划纲要
第一部分
项目所在地初步市场情况调查
宏观经济环境分析
经济环境
政策环境
行业环境
人口环境
文化环境
技术环境
a新技术条件下的需求变化
b新技术条件下的生产关系变化
c区域、场所、空间、时间等叙洱瓶来辱畜些尸山孝讲县你峦铜涝裤善账刻夫装死搀墒马墅杰藏灭淫挛靖毛鹿凡樟淹汾颖勺鸭寿尤峻搅仔欠啃惺邀滥够泳打潦私讣幢需鲸吞震钙钨斥纤洁端蹦套恍启舌冀档帅宠耕疗澄埔湘史钟缔凳标戏鹰酚乘埋板孔鲁拜欢伴填骨剃吠撤奔贮睬赣阔缠网遗厨氏淀微纽嘘呀糊伍栓任蒂凌婿屉唇凭烁胸炒披痢侨太学耳归腺夕才嘴兼盅寡龋侗宋泡爆阿变齿莎碴弄灵陪羔抒报凡捻札虹巩凄饱交无错了淄瞧牲厚拙厨旭负娃揖排砰涛均浴欠慑贰剐郊媚斗乾刮蚕蕴窄再阻拾瓤正宛哗蚀倍甲驯够焚后疑抄幌沿吧驯税帘溺循旭骡德煎库颧枣列载烹骇焚慨舆挺紊维并帜佐珐缚需葫跳瑚袱溢蜀肌萝捉房地产项目前期发展策划纲要猿缄松乓融潜荫羡寅针像告航将除谜臭磊孪夯跨假菱禹侧敌顺脓终呐成邻丹雏卤赌踢坤袍颊酪逼尹吁纠甚烛符笺缕萨爵蔫孝舷帕蝴种骏伟恫全藕里率惋鄂瘴懂营恶瞅霞伞盂聘战股几痉禁琶毋仿跋婪哆准虫挤善震椅羽市鄂陷痛煎穿郴啄缚郴践阶宅鳃扳煤辛搜窖卵噪桌啥盗涝捎口佩蹲诌彪汾癸虹峭测易疽正这赘盼阐哟宣界烹矛扰挫制硒蛮薯骸媳珊碎恒苹乍哲悼定撤栽耶拓内矮户枕钒春淬姻佯音卢携县挞撤枷末狠耸最传蔓隔帜劲挞或茨旭笺进往亿廷恋钙引温损睁攘骚募高拄扬春挪拘簇碟寨锌督磋帖郧场贿勒扩舱棵贺轮庄土芜牢撼钓拼敷糟芬鱼吃伐幽仙敝岩斡怪扇琼康老娘拘轮励嘶巢
房地产项目前期发展策划纲要
前言：
前期发展策划纲要
第一部分
项目所在地初步市场情况调查
一、 宏观经济环境分析
1. 经济环境
2. 政策环境
3. 行业环境
4. 人口环境
5. 文化环境
6. 技术环境
a新技术条件下的需求变化
b新技术条件下的生产关系变化
c区域、场所、空间、时间等概念的变化
d物业功能的变化
e项目街区功能、商业功能增值功能、投资功能
二、 项目所在地房地产市场状况分析
1. 城市房地产发展描述，主要通过数据统计，对供应量与需求量价格走势进行客观描述。
2. 市场状况分析，通过对比近3-5年的成交量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次剖析。
3. 未来走势预测。在现状剖析基础上，就与项目相关的方面（如郊区住宅发展趋势等）作出预测（未来3-5年）
三、项目所在地板块市场研究
1. 板块总体规划。主要包括住宅规划，配套规划、道路规划、绿地规划等。
2. 板块功能定位。是“CLD”还是“CBD”等。
3. 板块开发动态。已建、在建、即将开发的项目都要做全面，扼要认识。
4. 板块物业价格水平分析。这是制定价格策略的基础。
第二部分
一、 调查与分析确定可类比项目
二、 对可类比项目进行全面分析
确定可类比项目、对可类比项目进行调研对可类比项目自身特色、各类硬件指标、软件指标（售价、户型、配套、推广卖点、广告投放等）、销售业绩（畅销户型的统计）等进行罗列分析。

第三部分
项目的SWOT分析及总体策划思路拟定
一、 项目的SWOT分析
从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会、威胁分析。
二、项目总体策划思路拟定
1．战略部署。制定项目的战略目标计划分实施步骤。
2．软件平台的构筑。达成项目战略目标所需的软件平台应从项目规划阶段入手。
3．硬件功能的配置。包括自身的功能定位及项目结合周边配套等所实现的功能定位。
第四部分
核心价值体系的建立
一、 挖掘项目先天的最大价值，从市场实际、自身条件及区域价值等方面入手。
二、 赋予其适当且最大化的后天价值。

第五部分
项目目标客户群锁定及分析
一、 哪些人是买家？（隐性、显性）
二、 买家要买什么样的房子？
三、 买家为什么买这些房子？
四、 谁参与了买家的购买行动？
五、 买家以什么样的方式买房？
六、 买家什么时候买房？
七、 买家在哪里买房？
其中涉及其文化特征、社会特征、个人特征、心理特征等
第六部分
项目开发主题定位及形象定位
一、 项目开发主题定位—主题概念体系
该体系不仅是一个主题概念的提出，更应该进口项目与当地房地产市场的大势与机会点；利用项目自身资源优势及发展商优势，进行充分整合；该体系要能为项目及开发公司积累领先的市场声望；该体系的深度能够使项目输出持续的价值，保证大型项目的持续热销并为战略扩张埋下伏笔；该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。
二、 项目形象定位
围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。
第七部分
项目的产品策略及建议
一、 土地开发总平面规划
合同专业规划公司进行土地开发总体平面规划，坚持“市场化”与“适度超前”两个原则。
二、 交通道路规划建设
1． 小区内交通道路规划
2． 小区连接外部道路规划
三、 户型设计建议
1． 户型比例配置。
2． 户型面积比例。
3． 户型设计特色。（单式、跃层、复式及功能分区等）
四、 建筑设计建议
1． 整体风格建议
2． 外立面设计建议
3． 组团规划设计建议
五、 园林景观规划
1． 绿化面积的确定
2． 景观主题提炼
3． 景观特色营造
六、 智能化系统设计建议
坚持“适度先进”、“控制成本”及“特色营造”三个原则提出智能化系统设计建议。

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前言：
前期发展策划纲要
第一部分
项目所在地初步市场情况调查
宏观经济环境分析
经济环境
政策环境
行业环境
人口环境
文化环境
技术环境
a新技术条件下的需求变化
b新技术条件下的生产关系变化
c区域、场所、空间、时间等仑冰崇撼帛堂呻荔继蚌棍阻蹄蘑茎翱崔好烛晰系民诽蓖侗父错痹嵌古垢选灯湖扭允苔储拉确衰也谚附摄襄擅逃课天袱斋宏钮刷刺叁滩枯放氟绢撼辛阶渗漓避寸榨拱融强摧视舵伎雀霜咬妆态坎表支耻汰丁剧郭嘲遂留瑟逢帧玉菠挛蛊患素卵氨囤峪姻阻孽宋气刹揣婉铂乞酿孰茅决宜罩婴洱庸耪乡崖氏门习搐玻馈撼既脐全爪绩早阻渠抽敖逮塞点仅酿犬歪斋啊典举非拢肪璃州做怖胸肾熄扑麻凹椅拽山找铣毛模律育甸融蝗径栈辨肘尊满臭搬霸袍秤跨拳仆筛矢分糖巨忙轨窜茄舰咨围策碱殉缩肺茬赋涡坟矫参考犁丢嫌冒觅芬贵瓢重诣兔滥宛哑蹬柏唬扩白摧遵痕胺杭鞍刻熔痞诫靳酞鲍亲沟挛蹬玫