西门农贸市场物业管理方案.doc

西门市场物业管理方案

一、 市场特点分析
西门市场位于资阳市老城区西门段中心区，是一个运营了20年有余的农贸综合市场，市场面积较大，日均人流多，承担着资阳市雁江区城区及周边居民日常生活的供应，作为资阳市城区居民不可缺少的重要生活配套设施。西门市场主要经营肉菜、鲜鱼、海鲜、禽类、水果、杂货、以及服装业等。其特点为：
1、 市场面积虽大、但紧凑，物流量大、店铺多且密。
2、 人流量大、综合性强、包罗范围广。
3、 商铺分为个人和多个单位所拥有，经营户租用，市场管理难度大。
二、市场现状
根据这几天对西门市场的走访调查，由于管理未到位，部分配套设施未跟上现在的发展，规范性较差，服务效能降低，主要体现以下几个方面：
1、 占道经营严重；
2、 无规范停车点，车辆随处停放；
3、 流动摊位多，特别是菜摊，夹杂在各个通道上；
4、 市场环境卫生差，垃圾集中点的垃圾乱堆乱放；
5、 市场内有乱搭乱建的现象。
三、物业管理服务的内容
根据西门市场特点及现状分析，西门市场的物业管理服务需提供的服务内容主要包括：
　　1、共用部位的日常维护与管理；
　　2、共用设施设备及其运行的维护和管理；
　　3、公共区域保洁服务；
4、管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务；
5、业主档案资料的管理；
6、收取物业费、水电费、垃圾清理费等各类费用。
四、物业管理的目标
按照因地制宜、从实际出发的原则，积极推行西门市场规范化物业管理，切实解决市场脏、乱、差问题，创造良好的市场交易环境，提出物业管理目标：
1、 建立物业规范管理专业团队
2、 树立物业品牌管理形象
3、 打造市场新秩序

五、市场物业管理内部组织构

佳家物业管理

西门市场物业管理处

客服组
工程秩序维护组

秩序维护
维修
保洁
收费
客服服务

在物业管理公司领导下设西门市场物业管理处，设客服组和工程秩序维护组，在管理处主任的带领下展开工作，完成物业管理服务任务。
客服组：主要负责客服服务、收取物业费、水费、电费等各类费用，市场清扫保洁、垃圾清运、公厕管护等，保持市场经营环境整洁干净无杂物和垃圾。
工程秩序维护组：主要负责公共区域的设施设备、水电，疏通污水管道等，维护市场秩序，调解经营户间纠纷，对乱停车、乱堆放、乱抛撒、乱设摊等现象进行规治等，保持市场的正常秩序。

六、市场物业管理运作机制
佳家物业管理

计算机管理系统
管理处主任

反馈
服务地点
客服服务中心

指令

员工
安排
部门

重大突发事件

七、人员编制情况

部门
岗位设置
工作内容
人数
市场管理处
主任
全面主持西门市场物业管理工作
1人
客服组
组长1人
收费员1人
保洁员4人

负责物业各类费用的收取、客户报修、投诉、回访、质量管理、保洁服务等
6人
工程秩序维护组
组长（主任兼）
维修员1人
秩序维护员3人
负责设备设施日常维修、运行、养护，日常公共秩序管理工作，与相关职能部门协调
4人

八、市场物业管理工作思路
根据市场现状，结合物业管理目标，西门市场物业管理整体工作思路如下：
1、 须与拥有商铺的单位和个人协商，签订物业管理协议，搞好本市场的物业管理服务，是为打造良好的购物环境，使商铺得到保值或增值，无疑具有很重要的意义。
2、 市场物业管理处应联合工商、城管等执法部门开展市场环境综合整治工作，规范商家经营活动，达到市场摊位有序、卫生良好、管理规范的目的。
3、 设置停车场（根据市场实际情况定），机动车、非机动车等不得进入市场，确保市场道路顺畅。
4、 合理规范垃圾集中点，集中整治垃圾乱堆乱放现象。
5、 彻底清查水电设施设备，防止偷水偷电，对地下水管道进行排查，若出现漏水现象及时处理。
6、市场出入口设立导购图，摊位线（号）清晰明显。市场内设施布局合理、统一、规范、整洁完好，无乱搭、乱盖、乱吊、乱挂、乱堆等现象。
7、市场分行划市，按蔬菜水果、日用品、肉蛋类、水产类等卫生要求进行分区管理。
8、市场摊位整齐，商品摆放有序，道路通道畅通，无出线、占道违章经营现象。
9、市场商铺、摊位只允许用作经营，经营户不得擅自改变商铺、摊位及配套设施原有结构或功能，牌匾制作统一规范。
10、经营户应服从管理，爱护市场设施及周围环境，不得随意摆摊设点，占道经营。建立市场违规经营行为处罚机制。
九、市场物业服务质量标准
1、 环境卫生
（1）12小时保洁制度（工作时间根据实际情况定）。早晨6：00上班-中午12：00，下午14:00-晚上20：00时下班。以保证市场的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在市场人流低谷时和下班时进行，尽量减少对商户的影响。
（2）垃圾分流处理。分为可回收和不可回收两大类，垃圾收集，统一采用垃圾袋进行袋装。
（3）公共厕所每天清扫3次，分别在早上9时前、中午12时左右、晚7时进行，保持公厕内整洁干净。
2、设施、设备的维修与维护管理
在设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为业户创造一个舒适的经营环境。
（1）对设施、设备及有关场所、通道等进行标贴明显处，充分显示规范化管理模式。
（2）供电变压器和主干电缆、电线、配电间等，按国家规定定期维修养护，发生问题随时修复，保证正常供电。从用户表到用户户内的维修实行有偿服务。
（3）给水管道、供水总表每天巡查一次，消防设施每月试运行一次，发现问题随时修复，用户室内维修实行有偿服务。
（4）排污管和化粪池每年雨季前，入冬前疏通清掏二次，平时每周检查一次，发现问题随时疏通清掏和修复，雨水和落水管随坏随换，用户室内维修实行有偿服务。
（5）增收节支，加强成本控制，原材料控制，各类消耗品的管理和控制，在确保服务质量的前提下，做到计划采购、专人保管、合理领用。
3、秩序维护
（1）秩序维护人员12小时工作制，分白班、夜班。巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。
（2）规范车辆停放，制止乱堆乱放乱设摊等。晚上巡查重点为治安安全隐患排除，发现不安全的因素及时进行解决。
（3） 积极协助公安机关做好市场内治安管理工作，对发生的
偷盗、行凶、破坏等各种治安案件配合公安机关进行处理。
（4）建立义务消防组织（物业管理处全体员工均为义务消防队员），在消防管理部门指导下进行消防训练和消防紧急问题处理。

其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落

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