gyvako房地产开发项目可行性研究报告.doc

-+懒惰是很奇怪的东西，它使你以为那是安逸，是休息，是福气；但实际上它所给你的是无聊，是倦怠，是消沉;它剥夺你对前途的希望，割断你和别人之间的友情，使你心胸日渐狭窄，对人生也越来越怀疑。罗兰房地产开发项目可行性研究报告（大纲）一、总论 1项目建设背景 2项目概况 （1）项目名称：_ （2）建设地点：_ （3）建设单位：_ （4）企业性质：_ （5）经营范围：_ 一、总论1项目建设背景2项目概况（1）项目名称：_（2）建设地点：_（3）建设单位：_（4）企业性质：_（5）经营范围：_（6）公司类别：_（7）资质等级：_（8）企业概况：_（9）工程概况：_（10）资金来源：_3可行性研究报告编制依据4可行性研究报告研究范围5研究结论及建议 6主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表1。表1 项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米2总建筑面积平方米3建筑容积率4小区绿化率5户均面积 多层住宅平方米户联排低层住宅平方米户6地下停车库车位平方米车位7综合售价 多层住宅元平方米联排低层住宅元平方米8地下停车库元位9建设投资万元10每平方米建设投资元11投资利润率12全部投资财务内部收益率(税前)13全部投资财务净现值(税前)万元14全部投资投资回收期(税前)年二、住宅市场分析与营销战略1当前住宅市场现状2商品房市场现状与市场需求3商品房的市场需求及发展4当前住宅市场面临的矛盾和问题5营销战略 三、项目选址及建设条件1项目选址2建设条件21 位置优越22 交通方便23 建设场区“五通”条件具备供水：_供电：_煤气：_通讯：_场地：_24 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全25 土地征用情况四、建设规模及功能1建筑面积的内容2功能设施标准21 建筑使用功能22 设施标准（1）住宅装饰及设施标准（2）小区配套设施23 住宅户型规划3工程项目一览表依据初步规划方案，主要工程项目见表2。 表2 主要工程量一览表序号项目名称说明 1土建工程建筑面积 111213多层住宅联排低层高档住宅地下停车库建筑面积 建筑面积 建筑面积 2给排水工程水箱、水池、水泵机房 3普通消防系统住宅区 4变配电工程(强电)配电房变配电设备 5照明工程小区照明 6通讯工程普通电话配线(端子接单元口) 7火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风 9闭路电视住宅区 10室外工程室外绿化及部分道路场地 五、建设方案1建设场地环境11 地形12 场地自然条件（1）地貌：_（2）水文地质：_（3）地震裂度：_（4）地基土工程地质评价：2总体规划布局21 片区规划22 小区整体规划设计原则23 总平面布局24 交通组织25 规划指标根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。 表3 项目建筑技术经济指标序号项目指标 1总用地面积平方米 2总建筑面积平方米 3地下建筑面积(地下停车场)平方米 4地上建筑面积平方米 其中：多层住宅平方米 联排低层高档住宅平方米 5建筑层数 地上层 地下层 6建筑总高米 7建筑层高 地上米 地下米 8建筑容积率9绿地率以上 10停车 地上不停车 地下辆 3建筑方案设计31 建筑方案总体构思32 平面设计（1）住宅。住宅经济技术指标见表4。表4 项目住宅经济技术指标序号指标名称单位指标1套内使用面积平方米套2住宅标准层总使用面积平方米3住宅标准层总建筑面积平方米4住宅标准层使用系数5套内建筑面积平方米515253多层住宅 A型多层住宅 B型联排低层高档住宅 C型平方米套平方米套平方米套6户内平均居住人数人户7居住户数户8居住人数人（2）公用建筑。33 立面设计4结构设计41 基础造型及处理42 上部结构5公用设施方案51 供水排水52 供电（1）供配电系统。（2）照明及电力设备。53 供气54 中央空调55 弱电设计6消防7环境保护 六、项目实施进度安排本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：_年_月_日：项目建议书批复。_年_月_日_年_月_日：编制可行性研究报告并报批。_年_月_日_年_月_日：建筑方案设计。_年_月_日：综合管网设计。_年_月_年_月：施工图设计。_年_月：报建、领取建设规划许可证。_年_月_日：工程开工。_年_月：完成投资的25%，开始预售。_年_月：主体工程断水。_年_月_年_月：单体工程验收。_年_月_年_月：分项工程验收。_年_月：正式入住。七、投资估算与资金筹措1投资估算总投资造价见表5和附表1表5 项目投资估算 单 位：万元序号项目开发产品成 本分期计划进度 1234 1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5 公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8销售费用9开发期税费10其他费用11不可预见费合计2资金筹措详见附表2八、经济效益分析1住宅销售价格2销售进度及付款计划本项目计划在_年内完成销售，各年销售计划见表6。表6 各类建筑销售计划表（%）项目合计123 多层住宅联排低层高档住宅地下停车场3税费率本报告采用的各种税费率见表7。表7 税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率 营业税土地增值税城市维护建设税公益金教育费附加费法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税(按租金)不可预见费 项目盈利能力详见附表3附表7。 表8 敏感性分析表序号项目变动幅度()全部投资(所得税前) 内部收益率()净现值(万元)投资回收期(年) 0基本方案1开发产品投资2售房价格3预售款回笼进度4租房价格 5清偿能力分析6资金平衡分析和资产负债分析资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。7敏感性分析将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图（略）。8临界点分析详见表9表9 临界点分析表敏感因素基本值临界点 全部投资税前内部收益率期望值开发产品投资(万元)最高值售房价格(元平方米)最低值土地费用(万元)最高值售房面积(平方米)最低值 9主要经济指标项目的主要经济指标见表10。表 10 主要经济指标表序号名称单位数据备注 11112建设规模房地产开发产品总建筑面积商品房销售其中：多层住宅联排低层高档住宅地下停车场出租房地下停车场平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米123456789经济数据总投资资金筹措其中：资本金使用预售房款经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 12345678财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率年年九、风险分析及对策1市场风险分析2经营管理风险分析3金融财务风险分析奖品名称：500万U豆体验卡卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain、The words below equals to one another except（ ）. A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off seasonA、热辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧10、The word A 、确认 B、算账 C、结账 D、算错账11、C、聚会 D、党员12、“PC”is short for（）A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?Au? B、welcome to our hotel.C、please come to our hotel D、please 14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage一、 多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）1、 What should be prepared for a private secretary ?（）A、yoga B、PCC、copier D、printer2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。 A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax 3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。A、special spicy chicken B、twice cooked pork slices C、bar bell D、snooker4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c