海南省房地产的成本到底是多少.doc

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　海南省房地产的成本到底是多少？尽管社会各界对房地产市场的信息对称有着强烈的呼吁和要求，但众多开发商和各有关部门一直对此讳莫如深。6月21日，海南中海银投资有限公司负责人约见记者，坦诚公布了海口房地产成本底细。他认为，海口多数房地产项目毛利高达每平米千元以上，有的甚至高达每平米2000多元。
　　据悉，福州市物价局曾经想在全国率先公布该市房地产的平均成本，但在各方压力之

下不了了之。而由开发商主动向社会公布房地产成本，这在全国房地产界尚未有相关报道。海南中海银投资有限公司或为首家向社会公布房产成本底细的企业。
　　海南中海银投资有限公司以合作建房模式开发省人大常委会机关住宅小区而为人所知。
　　成本一般不超1800元/平方米
　　海南中海银投资有限公司负责人介绍，房产成本构成主要包括土地成本、土建和安装成本(包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本)、配套建设费用(包括勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等)等费用，以及开发商的运营成本。
　　他透露，海口各楼盘根据品质、地段等不同，成本有所差异，一般而言：土地成本250元—400元/平方米，勘探5元—15元/平方米，设计10元—25元/平方米，政府要收的各种税和费240元—270元/平方米(以销售价格约2000多元/平方米计算，其中包括报建费50元/平方米)，审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来5元—10元/平方米，建安费高层1200/平方米，建安费低层为800元—900元/平方米，园林等设施配套约100元/平方米。
　　他认为，海口高层房产项目的综合成本理论上测算是1810元—1900多元/平方米，低层的会更低些。实际上，一般的开发商会把成本控制在1800元/平方米以下，这样的测算还有下调的空间，因为中海银没有组织自己的施工队，选择的合作单位如施工、监理等都是甲级资质企业。他披露，对房产成本控制的方面，主要在设施、配套等方面，有的甚至可以下降到1500元/平方米以内。如开发商自已组织施工队，建安成本可以下降100多元/平方米。如不同品牌的电梯，价格相差可以达到一倍。园林配套选用不同植物，价格相差可达数倍。此外，水电设施的材料价格相差也较大。
　　据悉，目前海口房产平均价格有两种说法，一种说法是2800多元/平方米，另一种说法是3100多元/平方米。中海银负责人断言，海口大多数房产项目的毛利高达1000元/平方米以上，有的甚至高达2000元/平方米。他告诉记者，有的开发商可能会将人员工资、资金周转、营销费用等算进来，会算得不赚钱，甚至亏本。事实上，海南房地产的利润虽然比不上一些大城市，但是在海南，它的行业利润比其他行业还是要丰厚得多。
　　记者专门邀请了两位房地产开发商、两位工程师和一位包工头，对中海银负责人披露的成本进行分析，他们普遍认为可信。他们认为，品质更好些的高层楼房成本会高些，但一般不会超过2000元/平方米，而控制较好的有可能在1600元/平方米以下，但有可能会牺牲品质。
　　开发商肺腑之言
　　高昂
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房价使社会各界公愤。中海银负责人认为，房地产行业成了“老鼠过街，人人喊打”，很值得开发商们深思。如果一个行业激起社会的公愤，得不到社会各方面的支持，怎么可能长远发展？
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房地产业的长远发展需要开发商们自律。
　　他说，目前的社会环境已经给房地产行业提供了非常丰厚的利润空间，规范操作亦可获得较佳的经济效益。开发商理应承担社会义务，而回报社会的最好途径，就是以合理的房价向客户提供高品质的楼房。作为开发商，不能只考虑自已赚钱，要注重社会效益，不能偷工减料，用劣质材料坑害消费者，更不能做出“一房两卖”等违法行为。今天的诚信就是明天的市场、后天的利润。
　　他个人认为，房地产行业的利润每平方米达到300元至500元，开发商们就应该满足了。这样的利润水平足以支撑整个行业良性持续发展。(完)(邓建华)
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