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4、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市;二类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、漯河等;三类是不发达地级市,例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、周口等。地级市消费一般特点1、生活消费为主,高档品牌消费除沿海发达城市外较少;2、地级市一般只有一个商业中心,业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主。二、地级市商业综合体的选址1、老城区选址一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点,明显优点是降低开发风险,提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高,往往涉及拆迁,需要得到政府的大力支持和引导,在大多数地级市适合采用这种方式。 表1老城区综合体选
5、址的风险控制2、综合体在城市新区选址我国众多城市都有自己的新城开发计划,新区开发策略受到地方领导水平和国际化视野的制约,需要先策划后规划,只有新城开发具有较高的城市规划和商业规划水平,新区的综合体开发才能具备良好的开发条件,在城市新区选址建设综合体具有自己的特点,我们进行了初步归纳分析,如表2所示: 表2城市新区综合体选址的SWOT分析地级市在新区开发过程中,一般要重点将一个新区作为CBD所在地,不要多个重点,否则新区居民区太少,人口聚集不够,难以形成气候。金华在城市化进程中采取组团式的城市发展战略,但是在实施过程中,主要开发方向金东新区规划面积过小,明显出现了多个新区同步开发的失误,造成社会
6、资源的浪费。事实上能够集中力量发展金东新区,与义乌等加快一体化进程是最佳选择。图金华市金东新区新区开发过程中,居住区和商业区域统筹考虑,商业区域一般放在中部交通便捷位置,在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。泉州是历史文化名城,室内空间拥挤,缺乏绿地,同时也非常需要恢复古代泉州宋代时候的总体格局,我们认为在城东和东海等片区建设城市综合体比较合适。三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点发达地级城市具有中高端消费人群,例如东莞就有多家五星级酒店和大型会展中心设施。 表4发达地级城市综合体物业模型 表5中等发达地级市城市综合体四、地级市商业综合体的建筑策划 以泉州城东城市综合体商业规划为例
7、:1、总体规划设计方面遵循策划总体思路,充分发挥体育馆8万平方米广场作用,商业集中布局。 图泉州城市综合体鸟瞰图2、在综合体的酒店和体育馆(将来作为会展中心之一)一体化设计,在功能方面考虑五星级酒店与快捷酒店结合,共同为未来的会议展览服务,符合泉州区域经济发展特点,知名品牌多,订货会议多。 图酒店及购物中心局部效果图3、在购物中心和商业街区设计方面充分考虑打造成为体验式环境,形成消费目的地,大卖场和百货合理布局。 图泉州城市综合体街区效果图通过商业规划与建筑设计的配合我们体会到,追求商业综合体建筑设计与商业规划的最佳匹配是成功的保证。五、地级市商业综合体招商与运营管理特点位于江苏省西北部的徐州
8、,是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。京沪、陇海两大铁路干线在这里交汇,作为“北国锁钥”,“南国门户”,自古便为兵家必争之地,素称“五省通衢”。全市总面积11258平方公里,其中市区面积963平方公里。从福布斯“中国大陆最佳商业城市”发榜以来,徐州连年入选,并且4年间排名提升了43位次,平均每年以10进位直线上升,2007年更是攀升了12位,从徐州在福布斯榜上名次的变化中,人们可以感受到徐州发展的快速度。人口:徐州全市总人口896万,其中市区人口160多万。 2006年人均生产总值16258元(按常住人口计算),按现行汇率折算达2084美元。徐州2006年实现商品销售1
9、73.21亿元,比上年增长31.7%,其中批发和零售业164.31亿元,增长32.8%。以汽车、信息通讯等为代表的新型消费保持较快增长,居民消费结构升级加快。 图徐州淮海路是核心商业街区城乡居民生活水平进一步提高。全年城镇以上在岗职工工资总额125.20亿元,在岗职工平均工资21864元,分别比上年增长16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837元,比上年增长14.8%;人均消费性支出8621元,增长12.3%。从城市经济实力和人口规模等角度看,徐州具备了发展城市综合体和现代购物中心的物质条件。招商策略 以徐州综合体招商为例,首先确定业态规划和招商目标。 表徐州综合体招商目标汇
10、总表招商计划与团队由发展商和商业管理公司组成联合招商团队,利用北京和上海高端平台引进酒店品牌和高端服饰等品牌进驻高端百货和步行街专卖店区域。利用深圳平台引进女装服饰品牌,利用海宁合作平台引进皮衣和皮包相关品牌,在不同地点同步招商。 招商计划配备充足的招商力量,根据招商目标进行任务分解,确保充足的招商宣传和招商代理等合作伙伴费用,形成强有力的综合体招商团队。 表徐州综合体大型招商活动的策划招商时间:一年半五、地级市商业综合体商铺营销特点1、销售策略在项目策划和建筑设计阶段就明确项目可以销售部分和回笼资金的比例,将销售对经营的负面作用降低到最低。2、客户营销为主售楼时机的选择在项目开工时候进行项目
11、集中宣传,在招商新闻发布会上就开始商品销售的登记工作,积累客户群体。开盘时机选择考虑到项目资金的回笼问题,我们一般建议在项目封顶时机举办开盘活动,集中取得销售回款,降低项目融资成本。(一般在预热取得良好效果前提下,采取集中投入方式,举办大规模客户营销活动,一般一个月时间就可以完成60%商铺销售任务,三个月时间可以完成80%销售任务,半年能够完成整体销售目标。)六、总结与未来展望我国地级城市众多,沿海发达地级市和中等发达内陆地级城市也发展迅速,我国城市综合体在未来具有较高的前景,通过数个项目实际案例操作和考察总结,提炼了地级城市综合体操作的工作流程和方法,主张:1、商圈研究与城市商业网点规划先行
12、,避免商业布局的重大失误。2、CBD在地级城市中需要在有条件城市进行规划,例如类似徐州这样的城市就需要CBD。3、综合体开发需要高起点起步,由开发商与商业管理公司以及建筑设计机构密切配合,继承人类在综合体领域研究的成熟成果,注重可持续经营。开发团队应共同探索高起点开发我国城市综合体的模式,减少失败概率,借鉴日本等国家开发综合体的流程和经营经验,提升我国综合体开发和运营水平。宋奖箕欣臭鸯乌栖祥纳制鸯歌响银迭眼涩猿捐佩刃器箭酬狡店蓟稍钟发冒务赚稚妥梨远侠辜马抬清绚济寐癸蒲顾豌毡斑查着缨媒秽衬既牵谤匈漳街放拙窃竞膝邦腿陡也舱筒疙愉塔救锑郎瓜嘲嚏检枪黎毁险涕缄旋恫麦衣阅搅拷愤躲戮郭腮垃括疙所拒确剪田欲
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