渝北房地产经济学.doc

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渝北区作为中国四大直辖市重庆市的重要主城区，其经济发展对于重庆市经济发展的现状与未来方向有着较强的代表性。同时房地产业作为区域经济发展的“晴雨表”，因而了解渝北区房地产发展对于研究整个重庆的房地产发展乃至整个经济发展有着重要的意义。一：房地产行业概述作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。而房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。二、重庆市渝北区宏观环境1、地理位置和人口 渝北区位于重庆主城东北部，地跨东经1062730地图渝北区1065758、北纬293445300722之间。东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚区、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。渝北区幅员面积1452平方公里，其中耕地4.13万公顷，绿地2万公顷。2010年第六次人口普查，渝北区常驻人口是134.54万人。渝北属亚热带湿润气候区，大陆性季风气候特点显著。具有冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、无霜期长、湿度大、风力小、云雾多、日照少的气候特点。常年平均气温17.3。极端最高气温40,极端最低气温2左右。常年平均降雨量1100毫米左右，平均日照1340小时左右。综合而言，渝北区具有较为良好的地理生态环境。2、经济环境 （1）综合情况：区域经济持续增长，经济总量跃居全市各区（县）第一位。全年实现地区生产总值767.86亿元，按可比价格计算比上年增长15.3%。地区生产总值中，第一产业增加值21.42亿元；第二产业增加值482.14亿元，增长15.9%；第三产业增加值264.31亿元，增长15.3%。第二产业优势进一步突显，占全区生产总值的比重为62.8%，比上年增加3.8个百分点；第三产业增加值比重为34.4%，比上年下降3.4个百分点。 （2）地方财政：渝北区财政收入持续增加，支出结构不断优化。2011年财政收入达50.24亿元，比上年增长33.8%，排名各区县第二。全区金融业健康发展，各项存款、贷款快速增长。年末全区金融机构各项存款余额1563.45亿元，比年初增长了31.3%，其中个人存款余额504.09亿元，增长25.8%。年末贷款余额1400.54亿元，增长44.3%，其中，中长期贷款余额1040.96亿元，增长32.1%。（3）农业与工业： 渝北区农业经济平稳发展，2011年完成农业总产值32.94亿元。全区粮食总产量20.70万吨，比2010年减少1.77万吨。蔬菜总产量39.01万吨，下降6.4%。水果总产量10.04万吨，增长17.5%，其中柑橘5.47万吨，增长31.3%。生猪出栏30.10万头，比2010年下降9.6%。牛奶产量0.99万吨，下降37.8%。 改善农业基础条件，大力推进农业机械化发展水平，2011年末全区农业机械总动力达19.74万千瓦，比2010年增长6.6%。农业投入增加，2011年财政用于农林水务支出3.47亿元，比2010年增长13.8%。 2011年，全区实现工业增加值392.88亿元，按可比价格计算比上年增长14.7%，对全区经济增长的贡献率达50.9%，拉动地区生产总值增长7.8个百分点。全区紧抓重点技术改造项目、新建项目和扶持重点龙头企业，汽摩、装备制造业、电子信息产业等产业集群发展。2011年末全区规模以上工业企业达283户，总产值继续全市领先，达1502.55亿元，比上年增长21.9%。其中轻工业完成工业总产值241.45亿元，比上年增长35.0%；重工业完成工业总产值1261.01亿元，比上年增长19.7%，轻重工业比例为1:5.22。支柱产业，交通运输设备制造业总产值973.10亿元，增长10.2%，占规模以上工业总产值的64.8%；电气机械及器械制造业总产值70.33亿元，占规模以上工业总产值的4.7%。 (4)固定资产投资： 积极推进“六大渝北”建设，投资需求继续增加。2011全年完成固定资产投资524.03亿元，比2010年增长32.3%，投资总额继续保持全市第一。其中建设与改造投资额达297.39亿元，比上年增长49.6%；房地产开发投资226.65亿元，增长14.8%。房地产调控初见成效，商品房施工面积2204.94万平方米，比上年增长0.7%，其中，住宅施工面积1785.35万平方米，下降3.7%。商品房销售面积347.22万平方米，比上年下降1.9%。3、人民生活水平渝北区城乡居民收入持续增长。2011年城市居民人均可支配收入21954元，增长15.0%。城市居民人均消费支出14783元，增长8.1%。农村居民收入快速增长，消费水平明显提高。“超万行动”初见成效，农村居民人均纯收入8319元，比上年增加1545元，增长22.8%，其中：人均工资性收入达到4270元，增长29.41%，占人均纯收入的51.3%，比上年提高2.6个百分点；人均家庭经营收入3119元，比上年增长11.8%。农村人均生活消费支出5621元，增长18.0%，其中用于衣着、居住类、家庭设备用品、交通通讯消费和医疗保健消费支出分别增长40.8%、8.1%、34.4%、41.4%和67.8%。三、 渝北区房地产行业环境 总的发展方针为以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，努力改善人居环境，不断提升城市形象；坚持住房市场化方向，调整供应结构，强化住房保障，建立和完善符合实际的房地产市场体系和住房保障制度；坚持宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，促进房地产业与经济社会协调发展。渝北区十二五规划。区域经济再跨新台阶。到2015年，地区生产总值突破1500亿元、年均增长20%，总量跃居全市第一、西部前三；地方财政收入（不含北部新区）实现120亿元、年均增长20%；全社会固定资产投资累计完成2500亿元。两江产业核心基本形成。到2015年，规模以上工业总产值突破4000亿元、年均增长28%，社零总额突破500亿元、年均增长20%，基本形成两江产业核心，成为重庆经济重要增长极。国家中心城市展示区形象初显。到2015年，“再造一个大渝北”基本实现，城市建成区面积达到200平方公里，聚集人口达250万，成为国家中心城市主体功能区、形象展示区。“六大渝北”规划目标完成。“六大渝北”（宜居，生态，枢纽，健康，平安，文明）建设，“十二五”时期的规划目标全面完成。“宜居渝北”，居住品质明显改善，建成西部宜居城区；“生态渝北”，森林工程建设任务全面完成，生态修复和环境承载能力显著增强，建成国家生态区；“枢纽渝北”，城市交通管理进一步优化，成为重庆最畅通城区，基本建成以机场为核心、多式联运的西部立体交通主枢纽；“健康渝北”，文体、卫生设施实现标准化，市民健康素质超过全国平均水平，健康保障水平全市领先；“平安渝北”，综合治理工作体系不断健全，安全保障和应急处置能力进一步提升，初步建成全国安全保障型城市示范区；“文明渝北”，全国文明城区创建成果得到巩固，城市特色文化基本形成，市民文明素质明显提高，建成文明型、文化型、思想型的西部文明示范窗口。开放高地效应集中显现。到2015年，进出口总额实现100亿美元、年均增长33%，引进区外资金累计突破1000亿元，入驻世界500强、中国500强企业累计达到100家。统筹城乡取得重大突破。到2015年，完成农转城20万人，城镇化率达到80%。社会民生民利显著改善。和谐社会取得新进展，人民生活质量、安全感和幸福感进一步提高。城乡居民收入年均增长14%、18%左右，城乡居民收入比缩小到2.4：1，“农民人均纯收入超万行动”目标提前实现。教育、科技、文化、卫生事业全面发展，劳动、就业、住房等保障水平整体提升，城镇登记失业率控制在4%以内，主要劳动年龄人口平均受教育年限达到12.1年，城乡居民基本养老保险达到95%，合作医疗保险参保率达到96%以上，人口自然增长率控制在5.5以内。社会管理体系更加完善，社会更趋和谐稳定，群众幸福感指数显著提高。 渝北区政府对未来渝北经济社会发展的战略初步确定定位为“两江核心、重庆门户、西部高地”。一是相对两江新区内的其他两个行政区，渝北拥有纳入面积、建设用地和功能区数量的绝对优势，理应是两江新区城市建设的中心、产业聚集的核心。二是渝北区位优势得天独厚，渝北的发展已融入重庆发展大格局中，必须利用好两江工业开发区、两路寸滩保税港区、北部新区、江北国际机场、重庆会议展览馆等战略平台，进一步扩大开放，加快城市建设，必定成为重庆对外开放第一门户和重庆城市形象展示门户。三是两江新区作为统筹城乡综合配套改革试验的先行区，将加快统筹城乡发展进程，同时强力辐射两江新区渝北外围6镇，促进渝北全域协调发展，使渝北成为西部地区统筹发展、科学发展示范窗口，与东部浦东、北部滨海相呼应。 并按照“以空港新城为核心、以两江内环为重点，西进建设悦来组团、北上建设木古组团、东跨建设龙兴组团、南连建设龙溪组团”的城市空间发展战略，加快建设城市重点区域，不断完善各组团间交通、能源、市政等基础设施。以打造辐射中西部、影响全国的国际会展和旅游目的地的要求，高水平完成悦来生态城规划调整，建设中国西部“会展之都”核心区，基本建成10平方公里、10万人口的悦来新城。大力推进木古片区建设，不断完善基础设施，努力建成15平方公里、15万人口的木古新城。全力支持龙石片区建设，初步建成15平方公里、15万人口的龙石新城。支持北部新区加快大竹林、礼嘉等在建区城市化进程，力争实现北部新区在“十二五”末全域城市化，集聚人口90万人。按照“功能现代、产业高端、总部集聚、生态宜居”的要求，加快空港新城建设，实现国际新城、两路老城、回兴片区有机融合，打造成为国家中心城市展示区核心区。到2015年，基本形成100平方公里、100万人口的城市框架。按照现代化都市区标准，提升完善两路、回兴城市人口聚居区，加快推进空港新城、悦来、鸳鸯、大竹林、礼嘉、御临等六大城市人口聚居区建设，采用政府引导、市场化投入，不断完善新城配套服务设施，增强新城的人口集聚能力。到2015年，基本形成以空港新城为中心，龙溪、悦来和龙兴为副中心的国家中心城市展示区新格局。 而房地产业关联度高，带动力强。促进区域房地产业持续健康发展，提高居民住房水平，是构建和谐社会的重要内容；是拉动经济增长，带动关联产业发展，促进住房消费，扩大社会就业的重要手段；是加快基础设施建设，提升城市形象，提高城市竞争力的重要途径。渝北区作为主城近期城市发展的重点拓展区域，房地产业既迎来了新一轮黄金发展期，又面临着竞争优势减弱、发展后劲不强等诸多挑战。制订实施房地产业发展规划，推进房地产业持续健康发展，是建设长江上游空港强区，率先实现全面小康目标的内在要求，是加快城乡统筹发展进程，推进经济社会又好又快发展，从根本上解决“三农”问题，实现城乡互动共荣、南北协调发展的迫切需要。 随着重庆轨道交通的快速发展，无疑将对重庆楼市传统意义上的几大板块造成冲击，也改变着人们对地域价值的观念，在今后的十多年里这种改变将越来越明显，这在某种程度上也可以说轨道交通改变了重庆房地产市场的格局。 轨道交通对于重庆人来说并不陌生，自2005年开始已经正式运行8年的轻轨2号线，就是重庆人轨道交通梦想的起始。尤其在道路建设与汽车增量无法保持一致的今天，包括1、2、3、6等轨道交通线路已是重庆市民出行的主要交通方式。从全世界范围看,轨道的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。交通条件的改善能够增加客流量，缩短与城市中心区域的相对距离，极大地改善较远区域区位形象，对轨道沿线的楼盘，无疑存在明显的正向效应。3号线开通以来，极大地方便了渝北区居民的出行，同时更带动了渝北区房地产市场的发展，也吸引了更额287.2亿元、增长24.7%，高出全市平均水平6个百分点，总量位居主城第四；实现商品销售总额581.73亿元、增长38.3%，增速居主城九区第一；限额以上社会消费品零售额实现254.47亿元、增长27.1%。 2011年房地产开发投资226.65亿元，增长14.8%。房地产调控初见成效，商品房施工面积2204.94万平方米，比上年增长0.7%，其中，住宅施工面积1785.35万平方米，下降3.7%。商品房销售面积347.22万平方米，比上年下降1.9%。2011年渝北城市建设不断升级，城市环境进一步优化。“宜居渝北”重点项目顺利推进，全年完成97.7万平方米主城干道改造和居住区综合整治，建成2个城市广场，3个城市公园，13个社区公园，城市整体形象大幅提升。将“畅通重庆”建设落到实处，全年打通18条城市断头路，完成22万平方米道路绿化。 房地产企业作为房地产行业发展的主体，其重要意义不言而喻。在我国房地产开发任务基本上是由国有性质的旧城改造公司来完成的，可以说，重庆房地产业是从1995年真正起步的。长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。尤其是重庆市直辖后国民经济快速协调发展，全社会固定资产投资以高于20%的速度飞速发展。至2003年底，房地产投资量达327.9亿元，比2002年增长25.01%，特别是2005年至2007年上半年房价持续快速上涨。2008年，重庆市房地产开发投资完成额991.00亿元，同比增长16.6%，占全社会固定资产投资比重为24.5%，2011年重庆市房地产开发企业完成投资突破2000亿元大关，达2015.09亿元，同比增长24.4%。较一季度回落19.0个百分点，较上半年回落10.6个百分点，较前三季度回落9.5个百分点，开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势，较近十年全市房地产开发投资平均增速27.8%略低3.4个百分点，2012年重庆房地产开发逐步趋稳，全年全市房地产开发投资2508.35亿元，同比增长24.5%；2013年前三季度全市房地产开发投资2112.19亿元，同比增长20.6%，较一季度降低4.7个百分点，较二季度降低7.1个百分点，其中商品住宅投资1442.39亿元，增长19.4%。商品住宅投资增速成为引导开发投资增速于二季度冲高三季度回落的主要因素，三季度商品住宅投资增速从前期的年内高位快速回落至19.4%，导致全市三季度各月房地产开发投资增速分别为23.1%、22.0%和20.6%，呈持续回落态势。 渝北区房地产业发展要按照城乡发展规划的要求，与城市建设统筹推进；坚持商品房开发与经济适用房、廉租住房协调发展，建立多层次的住房供应保障体系，满足不同收入家庭的住房需求；坚持改善人居环境，不断提升城市形象，使渝北成为重庆市民的首选宜居之地和全国宜居名区；坚持房地产及其相关产业协调发展，互相促进，充分发挥房地产的拉动性、幅射性和渗透性；坚持以园区为重心，依托龙溪城区、两路地区、北部新区，加大空港新城、悦来新城建设力度；充分利用二河四路，形成一圈四带立体式发展的房地产业格局；建立健全房地产业预警系统，构建突发事件处理机制，推动房地产业持续健康发展。 而目前在重庆国土资源与房屋管理局下登记注册的房产企业有121家，在国家房企10强中万科、保利、恒大、万达、绿地、华润等都在重庆有分子，龙湖更是在重庆起家走到了全国的一家本土大型的房地产开发商，可以预见的就是现在重庆房地产市场已经开始向比较成熟的地步发展了。渝北区的房地产企业更是成为重庆市的领头羊。 重庆房地产业与经济增长之间关系密切，房地产投资能够促进经济的发展。然而，由于近几年来房地产投资增长过快，在促进国民经济发展的同时，也存在投资结构不合理的问题。它不仅影响房地产业本身的健康发展，还对国民经济带来不少负面的影响。众所周知，房地产市场在我国是高利润行业，由于我国金融市场不完善，房地产投资于是成了众矢之的，这就直接导致了大量闲置资金涌入房地产市场。同时，银行也愿意为房地产开发商融资，因而许多不具有开发实力的投资者也盲目跟进，使房地产投资的整体效率下降。因此，为了规范房地产市场，国家各部门出台了许多相关文件，力求将房地产行业引人健康的发展轨道。可喜的是经过渝北区房地产业的几年迅速发展，到2012年的统计，渝北区房地产销售已经成为重庆主城的主力之一。2012年度重庆主城区商品房成交的各类排行榜，渝北区的各类销售都是名列前茅。 四、渝北区房地产现状剖析： （1）土地供应走势 2011年重庆渝北区土地供应量整体呈现出U型曲线，年初供应量延续了2010年年底的高供应情况，“国八条”出台以后，重庆楼市观望情绪变浓，成交下降，因此3-5月出现了供应量的低谷，5月以后，土地供应量渐渐回升，尤其是年底时政府为完成土地财政收入开始大规模供应土地。2012年1月延续上半年的势头，2月政府开始减少供地，是因为受2011年土地市场显得较为冷清，没有达到业界的期望。二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会维持在一个偏小的水平。但是随着后市的深入，不少品牌开发商由于度过了年底结款的难关，加上2011年12月重庆的商品房成交量已出现反弹的趋势，开发商将开始陆续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的重点。 （2）商品房供应市场:受金融危机影响，2008-2009年，新批准预售量持续下滑。2009年的供不应求导致2010年的新批准预售量环比上涨20.58%。2011年国家出台一系列宏观调控政策，预售量有所下滑，但仍处于高位。国务院常务会议明确指出“2012年，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，2012年的新批准预售量将继续下滑。受重庆市城乡总体规划中龙胜，西永和茶园将规划为城市副中心，因此，空港板块批准预售量增加，导致整个渝北区的新增批准面积处于全市前列。 (3)商品房销售市场商品房成交量：2011年，重庆市主城10区中，受两江新区的影响，渝北区商品房成交量仅次于江北，位列全市第二。但受宏观政策调调控影响，购房者观望情绪较浓，同时CPI一路上扬。央行为调控CPI上调6次准备金和三次加息更加打击房地产市场，到时2011年房地产商品房成交量下滑。而2012年初，贷款利率回调的利好信息，导致市场初步回暖，刚需大量释放，首改需求蠢蠢欲动，促使成交大幅上扬。 商品房建面成交价格 从图表中可看出，从2011年下半年开始，政府和开发商之间展开博弈，在政策持续高压的影响下，开发商不得不采取相应的降价措施。2012年2月，重庆首套房贷利率调为上浮5，信贷现放松信号。市场初步回暖，助推需求增大，一定程度上助推市场均价小幅上扬，市场均价尚属于正常波动范围。 土地出让面积：20032006年，渝北区（不含北部新区）所有从事开发的企业（含区内和区外注册）年均获得土地131.46万平方米。土地开发面积。20002007年，渝北区土地开发面积年均达58.74万平方米。 施工面积：20002006年，渝北区施工面积增幅平稳，近七年年均增幅为19.12%。2006年渝北区（含北部新区）施工面积占全市比重为10.61%，但较前几年已略有下降，房地产市场后续供应能力减弱。 竣工面积：2000-2006年，渝北区竣工面积保持在200万平方米以上，近五年平均为303万平方米。但总体波动较大，2006年比2002年低35万平方米。（2）近七年渝北区竣工面积平均增幅为10.18%，远低于施工面积19.12%的平均增幅。（3）渝北区竣工面积在2003年、2005年出现负增长，2005年的负增长将对近几年渝北区的房地产供应产生消极影响。（4）2006年渝北区竣工面积在全市比重为7.34%，在一小时经济圈比重为9.22%，仅比巴南区多0.42%和0.52%，将面临与巴南区争夺市场的竞争格局。2006年渝北区竣工面积与九龙坡相比，在全市比重少5.58%，在一小时经济圈比重少7.01%，差距很大，渝北区房地产市场现实供应能力在近期将明显不及九龙坡区。 销售面积：渝北区（含北部新区）2006年销售面积359.8万平方米。近六年渝北区销售面积年均增长40.73%，远远高于近七年竣工面积平均增幅（10.18%）和施工面积平均增幅（19.12%）。2006年渝北区销售面积在全市比重为16.15%，在一小时经济圈比重为18.88%，占据了最重要的位置。 渝北区（含北部新区）2006年总人口数90.18万人，居主城九区第二。近年来渝北区总人口总体呈上升趋势，近七年平均增长率约为1.81%，近三年平均增长率约为2.83%。渝北区实际居住人口比常住人口大得多，加之为机场和火车站的所在地，流动人口更为庞大，这些人口要素为渝北区域房地产市场需求力的扩张奠定了雄厚基础。 城镇化率：渝北区（含北部新区）城镇化率增幅较快，2006年达到61.4%，但仅比一小时经济圈平均水平高1.7%。未来承接“一圈两翼”地区人口转移的潜力巨大，城镇化率将进一步提高，将能极大地促进房地产业可持续发展。 财政收入：渝北区（含北部新区）2000-2006年财政收入呈快速上升趋势，2004年仅为8.45亿，2005年为13.27亿，2006年达21亿。政府配套能力不断增强，设施不断完善，为房地产业健康发展奠定了基础。 城乡居民储蓄存款余额：渝北区居民储蓄存款余额，2004年达97.54亿元，2005年达116.28亿元，2006年达181.35亿元，年均增长达24%以上，为区域居民购买能力提供了强劲支撑。 五、渝北区商业分析 （1）渝北商业现状：a.投资体制全面放开，缺乏骨干商贸企业。完成原国有、集体企业产权改革，全面放活商业网点投资开发，实现商品交易市场管办分离，调动了各方面投资经营商业网点的积极性，形成了投资以社会资金为主、经营以个体私营为主的发展格局。但是，政策性投入较少，房地产商开发占主导。 b.网点总量快速增长，分布结构不平衡。全区商业网点呈现“两多、两少”特征：城区网点多，农村网点少。还有少数乡镇没有室内市场，以街为市、以路为场、有市无场等情况较为普遍，严重影响群众生产、生活与场镇秩序整治。一般网点多，专业网点少。现有和在建商业网点大多是缺乏明确经营定位的普通零售类网点，除建材市场外，市场仓储物流类网点较少，特别缺少国家级和区域性专业市场、现代农产品流通、仓储物流配送、大型专业卖场和社区商业服务中心等功能性、必需性网点，现有商业网点的聚合辐射功能相对不足。 c.设施规模不断增大，功能单一档次偏低。大多数商业用房是房地产开发的附带配套房，符合商业技术标准的不多，普遍是商住不分、空间狭窄的临街卷帘门式散小商铺（底商），缺乏停车、环卫、排污、仓储等必备配套条件，既影响经营也影响居住。 d.新兴业态快速发展，现代流通比重不高。连锁经营、物流配送、特许经营等现代流通方式和专业店、专卖店、超市等新兴业态逐步成为发展趋势和新增亮点，经营门类和业态逐步齐全。 （2）渝北区商业未来规划 a.发展目标“十二五”期间，渝北区商贸流通业围绕建成区域性商贸物流中心目标，力争建成重庆商贸大区、西部美食名区、国际会展新区，加快商贸流通产业发展。社会消费品零售总额按照年均递增16.8%的速度测算，2015年达到500亿元。其中，限额以上商贸企业社会消费品零售额占全区社会消费品零售总额的80%以上。商品销售总额按照年均递增20%的速度测算，到2015年达到1000亿元。商贸流通产业增加值年均递增18%，到2015年达到120亿元。商业网点面积原则上控制在500万平方米。餐饮、住宿业年均递增19%左右，到2015年，住宿餐饮业实现营业收入80亿元以上。连锁经营销售额以年均30%以上的速度增长，到2015年，各类连锁经营店铺总数达到600家以上，连锁经营零售额占社会消费品零售总额的比重达到60%。 b.发展布局“十二五”期间，渝北区城市商业大力实施“一线两圈”发展战略，培育会展产业，发展社区商业，全力打造商贸服务集聚区，即“一线”的综合市场群、两路空港商圈、龙溪商圈、空港商务商业新区、龙山商务商业区、龙塔商业区。大力支持悦来会展城、保税港区国际名品城、机场高端商品展示区和龙石工业园内龙盛商圈的建设。 六、聚焦房交会 房交会是房地产行业交易的缩影，可见微知著。2012年4月19日至22日，重庆春季房地产展示交易会在南坪国际会展中心举行。本次春交会是历届房交会参展企业最多的一次，全市参展企业共计177家，其中房地产开发企业141家，其他为中介机构、媒体等。本次提供的可交易商品住房面积为692.2万平方米；可交易非住宅面积为101.9万平方米。另外还提供了13.8万套二手住房房源。由于重庆地区银行基本落实了首套房政策，为买房自住的刚性需求人群提供了保障，再加上延续前两个月刚需释放的原因，本次春交会我区房屋交易量与去年秋交会相比有较大幅度上涨。 春交会渝北区房屋交易情况见下表： 本次春交会我区房屋总成交的套数、面积、金额分别比去年10月秋交会分别增长35.26%，58.38%，89.4%；其中商品房成交的套数、面积、金额分别比去年秋交会分别增长12.12%，34.75%，74.97%；存量房成交的套数、面积、金额分别比去年秋交会分别增长175.5%，230.78%，254.77%。 七、发展举措 （1）发展原则：坚持商品房开发与保障性住房建设协调发展的原则。优化房地产业结构，加强区域保障性住房建设，确保市场供给，构建多层次的住房供应保障体系，满足不同收入家庭的住房需求。坚持房地产开发与城乡统筹相结合的原则。按照城乡发展规划的要求，农村和城市互动共进；同时坚持“外延扩张，内涵提质”，合理利用有限的土地资源。坚持房地产开发与生态保护相结合的原则。以建设低碳、生态、环保为主的绿色小区，大力改善人居环境，提升居住品质和配套水平，使渝北区成为重庆市民的首选宜居之地和全国宜居名区。 发展措施： 依托工业经济辐射力带动房地产业发展。空港工业园区大力发展以汽摩为龙头的交通运输设备制造业，以现代物流为中心的临空经济产业，以高新纺织为主体的高新技术产业，以长安军工为核心的装备制造业等四大支柱产业，带动相关配套产业整体协调发展。通过新型临空加工制造和物流中转基地的定位，充分保证工业建设和城市开发的互动发展，全面凸显工业主导资源和城市配套资源的有机整合，带动区域房地产业蓬勃发展。两路工业园继续强化模具、服装、物流等主导产业，积极发展居住、行政办公、商业等城市房地产业，带动文化、综合服务、市政等配套设施建设。 依托临空经济的唯一性带动房地产业发展。空港新城依托空港优势，大力发展以临空产业为特色的临空经济板块。加快重庆之窗实施步伐，建设集办公、商务、会展、宾馆于一体的综合性商务区。加快总部基地建设，吸引跨国公司、大企业、大财团入驻，发展总部经济。加快空乘之家建设，围绕航空运输做好航油、航材、航空食品、生活服务，促进房地产业发展。 依托高效农业的示范性带动房地产业发展。现代农业园区立足区位优势，依托丰富的自然资源和低廉的劳动力成本，综合形成以高新技术农业、食品业、物流业、加工贸易为核心的产业集群，加强对两路组团果园片区的住宅建设开发，坚持发展以集高等教育、高档居住等功能于一体，文化气息浓厚、居住环境幽雅、配套服务设施完善的综合居住区。 大力扶持商业地产，引导渝北区商业地产从粗放型经营向专业化、精细化方向发展，形成以主流商家为导向的商业地产竞争新格局。 加强商业地产规划。完善商业布局，加强社区中心的中小型商业服务设施建设。寻求科学的开发模式，塑造渝北中心CBD的独特性和标识性，广泛借鉴商业地产开发的成功经验，合理规划商业类物业开发，降低投资风险。整合现有空置商业用房，统一规划，形成特色街区，带动临街商业发展，降低商业用房空置率。中心商业区建设。加快商圈建设步伐，充分发挥中心商业区辐射和带动作用，着力打造特色鲜明的商业街，鼓励宾馆、商务、会展业等商业地产开发建设。在现有商业布局基础上，打造集生态、文化、休闲、购物为一体的多功能商业街。 大力发展社区商业。加强社区商业规划工作，制定建设标准，实行分类指导，鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设，到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点，开展社区商业示范点建设工作。促进街区商业升级换代。在中心商业区辐射带动下，加强涵盖休闲、购物、康乐、餐饮、汽车美容等多种业态的主题街区建设，配套大型超市、中心广场、休闲绿地等，为周边消费人群提供丰富商业配套，促进街区商业升级换代。 工业地产：立足于建成为重庆现代制造业基地，依托空港工业园、两路工业园、现代农业园，围绕汽摩、电线电缆、模具、纺织服装、食品、医药化工、电子信息等主导产业，大力培育工业地产。 旅游地产：依托统景温泉、石坪香溪温泉、龙门温泉等温泉资源，张关溶洞、玉峰山森林公园、龙兴历史文化名镇、排花洞旅游风景区和北部沿渝邻高速路渝北段、210国道渝北段的生态农业乡村游以及都市旅游资源，加大招商引资力度，加快旅游地产开发。 经营城市模式。策划一批工业化、城镇化、旅游、园区、国企改革等适宜大型信托融资的项目，加大经营城市的力度。根据经济社会发展总体规划，围绕地处城市中心、影响环保以及城市发展的各类企业进行集群式搬迁，设计集合资金信托产品，通过信托机构的投融资平台，实施项目融资，投向拟搬迁企业，促进产业地产发展。项目融资模式，选择区级重点公共基础设施项目，设计信托产品，解决重点项目资金“瓶颈”问题，加快房地产业配套设施建设步伐，提升房地产业的开发品质和档次。 园区融资模式。园区以土地开发、房产租赁和公共基础设施建成出售转让等形式，保障信托资金投资收益回报；信托机构以园区自有财产等担保或抵押，降低运作风险和投资风险。实施资金信托计划的园区可以将该园区相关土地、房地产开发及建设经营权，交给信托机构下属房地产公司运作，风险共担，利益共享，加快园区开发建设，实现各类产业地产升级换代。 优化商品房供应结构。优先发展普通商品住房，适度发展中高档商品房。运用规划、土地供应等手段，鼓励和引导企业积极建设套型建筑面积在90平方米以下住房（含经济适用房），以适应中低收入者的购买能力。积极开展住房套型评比活动，鼓励设计优秀房型，不断优化住房套型。推进新居工程。努力改善进城农民的居住环境，改建闲置房为农民工公寓。在城镇规划建设一批农民工公寓，为转移进城农民提供良好的安居条件。试行非公企业住房公积金制度，提高进城农民在城镇购房的保障能力。 鼓励发展复合地产。引进城市运营商，鼓励开发复合地产。引导企业转变经营观念，善于借脑，合理负债，走规模化经营和集约化生产的道路。加大中高档商品住房开发力度，打造精品楼盘，切实改善区外购房群体结构。鼓励开发企业自行投资完善小区配套，引导建设集中商业街区，建设酒店、影剧院、休闲场所等配套设施，把大楼盘建成一个社区，形成新的产业集群。 依托“重庆向北、生活向北”，立足国家卫生城区、国家环保模范城区等系列殊荣，加强房地产业的品牌及无形资产建设。透过现象，挖掘本质，进行城市主题定位的提炼和升华，扩大渝北的影响力，促进房地产业上档升级。树立宜居名区品牌。依托优美的自然环境、良好的生态保护、洁净的卫生环境，打造最具魅力的宜居名区。加强区域整体的策划包装，通过论坛、新闻发布会、恳谈会等多种有效形式和载体，宣传宜居名区品牌，提高社会影响力、公众知晓度和媒体认同度。挖掘城市文化，塑造渝北文化品牌。依托民俗文化村、龙兴古镇等历史文化，感悟渝北，解读渝北，把握刻画渝北人文细节，使文化与房地产业发展水乳交融。打造渝北旅游文化，以自然生态为特色，以历史文化为补充，将自然资源和文化资源有机结合，倾力打造独具特色的旅游地产。进行城市LOGO设计，导入现代企业CIS战略，包括VI识别系统、MI理念系统、BI行为系统。形成渝北独有的城市形象，建立渝北房地产个性化品牌，强化渝北房地产业的品牌认同度，增强消费者对品牌的归属感。处在轨道辐射范围和外环高速公路之内的地区，从成熟化、区域化表征进行城市形象设计，要强调重点地段的城市建筑形象。处于核心镇和延展轨道辐射范围的地区，从综合化表征进行城市形象设计。重点镇从专门化表征进行城市形象设计。依托园区发展的先决优势，将园区品牌作为一种稀缺的无形资产加以培育，通过逐步营造园区文化，打响园区