龙湖集团管理制度汇编.doc

龙湖集团管理制度

龙湖集团

管

理

制

度

汇

编

内部资料 注意保密

1

龙湖集团管理制度
目录

第 1 章

1.1
1.2
1.3
1.4

第 2 章

2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8

第 3 章

3.1
3.2
3.3
3.4

第 4 章

4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.10
4.11
4.12
4.13
4.14
4.15
4.16
4.17
4.18
4.19

龙湖集团部门职能设置 .........................................................................................................4

集团中心职能设置 .................................................................................................................4
集团部门职能设置 .................................................................................................................6
子公司职责设计 .....................................................................................................................8
组织结构图 ...........................................................................................................................10

龙湖集团岗位设计 ............................................................................................................... 11

集团公司职等职级划分 ....................................................................................................... 11
高层岗位设计 ....................................................................................................................... 11
营销类部门岗位设计 ...........................................................................................................16
计划财务中心岗位设计 .......................................................................................................19
综合管理中心岗位设计 .......................................................................................................22
工程类部门岗位设计 ...........................................................................................................25
子公司岗位设计 ...................................................................................................................29
岗位图 ...................................................................................................................................33

关键业务管理制度 ...............................................................................................................34

工程招标管理制度 ...............................................................................................................34
材料(设备)采购管理制度.....................................................................................................38
合同管理制度 .......................................................................................................................41
设计变更及现场签证管理办法............................................................................................46

关键工作流程 .......................................................................................................................50

可研报告编写工作流程 .......................................................................................................50
概念性规划设计流程 ...........................................................................................................51
规划方案及修规的设计、报批工作流程............................................................................52
初步设计、施工图设计报批流程........................................................................................54
项目报批报建工作流程 .......................................................................................................55
建设工程施工、监理招标流程............................................................................................56
设备材料采购招标流程 .......................................................................................................57
合同签订及变更流程 ...........................................................................................................59
施工图管理流程 ...................................................................................................................60
工程施工现场管理流程 .......................................................................................................61
工程联系单管理工作流程 ...................................................................................................63
客户要求变更的工作流程 ...................................................................................................64
工程质量控制流程 ...............................................................................................................65
工程成本管理流程 ...............................................................................................................66
工程进度控制流程 ...............................................................................................................67
售价的制定及调整工作流程................................................................................................69
招聘录用工作流程 ...............................................................................................................70
薪资管理流程 .......................................................................................................................73
财务签批流程图 ...................................................................................................................74

龙湖集团管理制度

第 5 章

5.1
5.2
5.3

第 6 章

6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
6.9
6.10
6.11

第 7 章

7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
7.8
7.9
7.10
7.11
7.12
7.13
7.14
7.15
7.16

第 8 章

8.1
8.2
8.3
8.4
人力资源管理制度 ...............................................................................................................78

招聘录用管理制度 ...............................................................................................................78
龙湖集团薪酬管理制度 .......................................................................................................80
龙湖集团员工绩效考核制度................................................................................................85

行政办公管理制度 ...............................................................................................................95

考勤制度 ...............................................................................................................................95
休假管理办法 .......................................................................................................................96
车辆及司机管理办法 ...........................................................................................................97
工作计划管理办法 ...............................................................................................................98
印章管理制度 .....................................................................................................................100
档案管理办法 .....................................................................................................................101
会议管理办法 .....................................................................................................................103
总裁办公会议管理细则 .....................................................................................................104
公文管理办法 .....................................................................................................................106
公共关系管理制度 .............................................................................................................108
信息管理制度 ..................................................................................................................... 111

财务管理制度 ..................................................................................................................... 113

财务管理总则 ..................................................................................................................... 113
财务管理机构及职责 ......................................................................................................... 113
会计政策 ............................................................................................................................. 114
会计科目的设置 ................................................................................................................. 117
会计凭证和帐簿 ................................................................................................................. 118
现金、银行存款管理 ......................................................................................................... 119
实物资产管理 ..................................................................................................................... 119
收入管理 .............................................................................................................................121
成本费用管理 .....................................................................................................................123
财务报告 .............................................................................................................................125
电算化管理 .........................................................................................................................126
会计档案管理 .....................................................................................................................127
会计工作交接 .....................................................................................................................128
清算管理 .............................................................................................................................128
财务审批流程 .....................................................................................................................129
附则 .....................................................................................................................................132

全面预算管理制度 .............................................................................................................133

总则 .....................................................................................................................................133
组织与职能 .........................................................................................................................133
全面预算的内容与编审程序..............................................................................................135
预算的执行、调整及评价考核..........................................................................................137

3

龙湖集团管理制度
第1章 龙湖集团部门职能设置

1.1 集团中心职能设置
1.1.1策划中心

市场研究和品牌建设工作
(1) 整体市场状况研究：供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策研究等；
(2) 牵头公司整体的品牌建设工作。
项目开发工作

(3)
负责寻找潜在开发项目机会，协调公司各部门及外部专业公司，编写项目可行性研究

及项目策划方案，参与产品定位。
营销管理

(4)
根据公司有关经营发展战略和项目各时期的租售计划，制订年度、季度、月度推广方

案，并负责确定项目营销方案的制定与配合实施；
(5) 根据公司有关推广销售工作的要求，实施各项推广方案及措施；
(6) 监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议，参与审核销售计划。
1.1.2 销售中心

销售管理
(1) 根据公司有关经营发展战略和项目各时期的计划制定年度、季度、月度销售计划；
(2) 根据公司有关推广销售工作的要求，配合各项推广方案及措施，推进销售计划；
(3) 负责案场管理；
(4) 负责按揭客户、按揭银行管理、汇款跟踪。
客户服务
(5) 负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息；
(6) 负责潜在客户需求调查，负责调查的筛选、管理和过程监控、成果评估；
(7) 定期市场调研，为投资和产品开发做参考。
1.1.3 计划财务中心

拟定公司财务管理制度
会计核算工作
(1) 负责现金银行管理、会计处理、复核报表等工作。
资金管理
(2) 抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理；
(3) 监督销售部做好按揭客户、按揭银行管理、汇款跟踪；
(4) 负责企业信贷工作；
(5) 派驻收银员完成销售现场收款、会计核算、现金管理和报表、统计分析。
财务管理

4

(6) 预算汇总、编制和分析考核；
(7) 报表管理：合并报表和财务状况分析、决算、企业基础材料、产权登记；
(8) 成本管理：合同管理、项目成本费用控制、测算预估、考核分析；
(9) 配合外部审计检查，组织内部检查，协助完成项目后的财务评估工作；
(10) 财务监督职能：依据国家相关法规和公司相关制度，对企业所有的收支行为进行监督。
房地产开发项目预决算管理
(11) 负责工程预、决、结算的管理工作；
(12) 指导、审核各项目的工程资金使用计划并监督实施；
(13) 审议项目工程付款情况及联系单的经济审核；
(14) 参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。
1.1.4 综合管理中心

负责文秘工作，起草材料，完成会议记录和总裁指定的其他工作
行政管理工作

(1)
编写制定集团公司行政管理制度；组织统筹并管理、监督集团公司行政管理运作；协

调并支持、配合集团公司各部对行政开支的管理工作；及其他集团公司行政管理的工作。
人力资源管理工作
(2) 负责招聘、培训、考核、激励等各项人力资源管理工作
公共关系管理、项目相关的对外协调工作
(3) 对外协调好政府劳动管理部门的关系；
(4) 配合项目公司完成项目前期与建设局、规划局的相关协调工作；
(5) 负责合作单位、来宾的接待。
企业文化建设工作
(6) 组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力，员工归宿感。
企业固定资产的实物管理
(7) 公司总部固定资产、低值易耗品、办公用品等方面管理。
1.1.5 总工办

项目的设计开发工作
(1) 负责产品设计、研发工作；
(2) 组织产品定位，组织规划设计、初步设计及与设计院的协调；
(3) 参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作
(4) 对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施；
(5) 与设计合作公司的交流、配合工作；
(6) 其他产品设计相关的工作。
负责处理和解决各项工程技术问题
(7) 参与工程项目的设计方案的讨论和审核工作；

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(8) 审批各工程项目施工、组织设计方案；
(9) 主持工程图纸的会审工作及参与工程的验收工作；
(10) 提供设备、材料的技术参数；
(11) 参与工程建设成本的分析和控制工作；参与工程的建筑材料的选用及设备、材料进场
的验收工作；
(12) 参与工程招、投标及工程队伍的选择工作；
(13) 负责收编并保管已结束工程项目的全部技术档案。
负责项目的安全、质量、进度控制
(14) 参与工程施工合同的编写工作；
(15) 指导、审核各项目工程安全、质量、进度计划并监督实施和纠偏；
(16) 监督施工现场管理，发现问题及时督促项目公司解决，参与项目公司重大工程问题的
解决。

1.2 集团部门职能设置
1.2.1策划部
(1) 向策划中心负责；
(2) 负责市场调研，收集各种市场信息并整理相关研究报告；
(3) 负责品牌建设的具体工作；
(4) 根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案；
(5) 负责房地产广告的制作及实际操作；
(6) 负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作；
(7) 协同销售部进行物业招商、租售工作。
1.2.2销售部
(1) 向销售中心负责；
(2) 负责公司产品的销售及物业的租售工作；
(3) 协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略；
(4) 挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档；
(5) 与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题；
(6) 负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作；
(7) 协助财务部收取客户需缴交的各项费用；

(8)
配合其他部门做好客户服务工作。

1.2.3财务部
(1) 向计划财务中心负责；
(2) 遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度；
(3) 负责具体项目的财务管理工作；

6

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(4) 抓好分管项目的各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理；
(5) 负责对具体项目的各项经济合同进行审查；
(6) 按有关合同的要求，做好项目各类工程款项的拨付、结清工作；

(7)
严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好具体项目收费发票的购买、保管、使

用及回收；
(8) 编制项科目的记帐凭证，及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案。
1.2.4行政部
(1) 向综合管理中心负责；
(2) 编写制定公司行政管理制度；
(3) 组织统筹并管理、监督公司行政管理运作；
(4) 协调并支持、配合公司各部对行政开支的管理工作；
(5) 组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力，员工归宿感；
(6) 依时计划统计向公司呈报各项人事、行政工作月、季、年报表给公司决策参考；
(7) 制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控；
(8) 配合支持公司对外行政事务工作；
(9) 公司的各种规章制度的落实和执行；
(10) 整理建立公司的档案，统一公司的公文格式；
(11) 负责公司的公定资产实物管理工作
(12) 负责日常的接待工作。
1.2.5人力资源部
(1) 向综合管理中心负责；
(2) 编写制定公司人事管理制度，拟定集团公司人力资源规划方案；
(3) 组织统筹公司人力资源开发，组织招聘、录用、解聘工作；

(4)
协调并支持、配合公司各部对人力计划管理工作，组织、统筹配合公司各部对员工进

行培训及考核；
(5) 负责拟定公司的薪酬方案，并组织、统筹配合公司各部对员工进行考核；
(6) 对外协调好政府劳动管理部门的关系；
(7) 负责公司企业文化建设的策划、安排组织实施工作。
1.2.6研究发展部
(1) 向总工办负责；
(2) 负责新产品研发工作；
(3) 参与产品定位、规划设计、初步设计；
(4) 参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作；
(5) 收集楼盘的产品调研成果、销售策划等部门反馈的资料，做好与相应部门的交流工作；
(6) 参与图纸会审工作；

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(7) 与设计合作公司的交流、配合工作。
1.2.7技术部
(1) 向总工办负责；
(2) 负责公司的技术管理工作；
(3) 组织图纸会审工作；
(4) 组织产品定位，组织规划设计、初步设计；
(5) 负责与规划、设计单位的协调；
(6) 负责设计过程中的建筑成本的控制估测工作，实施限额设计；

(7)
负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作，密切与预算造价

部配合；
(8) 负责公司工程项目的技术/质量标准的制定，制定具体项目的技术与质量管理标准；
(9) 负责项目技术问题研讨会，解决项目实施过程中出现的技术、质量问题；
(10) 负责监督项目实施过程中出现的安全问题，并帮助和督促解决；
(11) 负责对各项目的技术共性问题，重大技术问题进行研究，提出解决方案，并对项目公
司提供工程技术支持；
(12) 负责已完工项目技术档案和技术资料管理；
(13) 负责项目结束后的技术总结工作；
(14) 协助人力资源部负责公司专业技术管理人员培训，并组织各项目部（项目公司）工程
技术人员的技术交流。
1.2.8招标采购部
(1) 向总裁负责；
(2) 组织合作单位的招标工作及合同签订；
(3) 组织工程招标及合同签订；
(4) 组织材料设备招标，组织合同签订和采购，并做好招标结果与项目公司交底对接工作；
(5) 根据施工承包合同及施工图文件要求，会同项目公司编制材料设备采购计划；

(6)
在采购过程中建立供应商档案和市场信息库，向相关部门提供各类材料、设备的价格

信息；

(7)
严格把关材料设备的采购，参与对采购进程材料、设备，参与验收或抽检并形成验收

报告。

1.3 子公司职责设计
1.3.1房地产项目子公司
(1) 向总裁负责；
(2) 参与施工图设计；
(3) 负责制定项目整体及各阶段的施工进度计划、材料设备需求计划及资金需求计划；

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(4) 协助集团公司进行权限以外招、投标，组织权限以内的招投标工作；

(5)
进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督施工单位进度计划的实施，完成

工期目标；
(6) 负责施工现场的安全管理
(7) 负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系；
(8) 整理有关资料、图纸，做好归档工作；
(9) 负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题；
(10) 协调好与项目相关的与政府部门的关系。
1.3.2物业子公司
(1) 向副总裁负责；
(2) 协助制定物业公司的管理发展战略和工作计划；
(3) 负责拟定物业公司的各项制度；
(4) 起草、制订有关项目公司物业服务的各项策划方案，呈报主管副总裁；
(5) 负责集团公司物业维护保养工作；
(6) 协调与政府