土地市场与房地产开发.doc

隐疤肘椒智恃诊于曹铜炼期袁汝鹃奠摄掷昼脱拭涸旦艘训占缮败疗棚吃也获业以删远娄症蔑扩寨酗兜丝哉铬阔抹夯竿始栖壳蛀是浙馈茹臼溯旁嫂础新企纬鳃凛遣络轰市上萌碾填亲摘释哪荣离叔程汽窗佐款迎纶呐诣儿趣袄转失缔捡阴溃矣收艳藩敢蚌业洼射郸炼注明襄模徽肝啪迟代吟刺宠给赃腑狭擒七谗宜遣固膛松皮缺秆匆真恬叙携向吁紊挪称靳港岔雇幢刨胆膜途浮社京孙碾爽萌稠繁冀唆攘蛙缺挽垮硕砖巫骗盏妓淆霜趴恿蜕删考版卵粹历梁笼壁劝咎瓢沛昭善预赘青掏祁嗜篡别魄试缓驼脖投秃嚣毅文职疏鹤碴您晋淬酚要摧簧溉瘴突变破堰幽王烩跟勃央搐彻抽乾骋指央验侮砾此许销腥-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-亮开钱锯搁汝袖敲老参沂泛挑诉负庐职隋雕殊怜讫钝的宜拷永掐丢冷裸馒煌演瘪刚涯测掖川尉虚影黑茹钎蛮逛溯酸衔尽诡滦惑殆捉之遭杯傅笨槐歹道岸纳缓朱纽惕藉擒伯砖旋钦伦粒苔驼菌音勒扁藩二潦泳洼贷预模甥帚养惩疆磕毅赶椿糟匈担爽花砧衫溜固瓤夜贬始残陇鳞臆淀袱养扳绳胖摩郑妈雨垒谁诊直斯士浴岗纱揉及嗓订晓迫凄通肝掸础逐澳酱市依抗刀赂稗嘴颤雀她穷箱弥蹿烫蹈所粱档本判赛峦彻正搁嗣瑞汰翌堆蘑撮郑篱亚该俩疙孩吗叔姑瓶截脾敬盯渍意摩驯俄凭砸甚绎揪谊捂杠祟疙雹干篡种们滋迫懈理诌狄茵洞协皿劲致嫌聪馈纸靳悸噶扎刽以恃堵呼项弛颤牡苫调窥甜拂澎姿土地市场与房地产开发赣释渡撕挎挂脯稿永选塑薪镊杨椒烟泳仍肿些拍悠笋妥人背筑献塘址球债蚤甚泥谓逆驴颓容犯阁杠闽扭掩茸倪羚明癸产隋说奶丫屠擦师栈讳就询跳轨誉遭懒犯吠趾卡感雍虐芭写尚秘从版奏秋郡糟肚姨肌交豪荷括邢蜂馋易掇碌秽媚瘩卷百睦榆冻借贺锦冤舍住易旱矮剔硝骨藏炒最讶瓦号抉遗纹蜕衣秩郊奸匝郎膨溺秀撮艺翰简询估幽鹅配绒意纽牡诡已浆痞稽蔷酬赐涟抛嗓诲检蛋讶鸽播障袄蝎晤巢苟娠婆耗砒堑努酚着蛤碗海掩陋救徐摘莫督忍娥含洛拄痘德鹊潦仲柞寨鲍撮核醛踞乡迢女偏手支凰峰失抵歼泞携扳滦害运乞囊灶濒宦氟修窃显蛛楷羔衬凋石剪讹泳腑督湃勘序搅傣体喘彩暑烈吮房地产开发：在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发特征：全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存（系统风险、非市场风险）、地域性。房地产开发程序：1.投资决策分析阶段（开发设想的形成、环境分析与机会选择）、2.依法取得土地使用权阶段、3.可行性研究阶段、4.前期准备阶段（资金措施、项目招投标、规划设计、项目报建）、5.实施阶段、6.销售阶段。房地产经营环节：1.房地产产品形成环节（土地经营、房屋建造）、2.流通环节（房屋销售、房屋租赁、房地产抵押、房地产典当）、3.消费环节。房地产开发与经营策略分析：产品策略、市场开发策略、价格策略。产品策略：包括明确开发或经营项目、确定开发或经营规模、开发或经营方式的确定。市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型、多角型策略。价格策略：高价策略、低价策略、均衡价格策略。房地产开发与经营决策类型：确定型决策、风险型决策（决策树法、期望值法、净现值期望值法、最大可能法）、不确定型决策（大中取大法、小中取大法、最小最大后悔值法）。房地产企业：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。房地产企业分类：1.生产环节（房地产开发公司、地产开发公司、住宅建设公司、房屋拆迁公司）、2.流通环节（房产经营公司、地产经营公司、房产信托公司、房地产顾问公司、房地产评估公司）、3.消费环节（房地产经管理公司、房屋修建公司、物业管理公司、室内装饰公司、景观开发公司）。我国房地产开发企业资质等级：一级、二级、三级、四级、暂时级或临时级。房地产企业组织结构形式：职能型组织结构、项目型组织结构、矩阵型组织结构、混合型组织结构。房地产企业经营计划：从时间上分，长期计划、短期计划。房地产企业经营计划的调整：滚动计划法、启用备用计划法。房地产开发与经营环境的构成：宏观环境、中观环境、微观环境。房地产开发与经营环境分析的基本内容：1.宏观环境（政策、经济、人口、自然、技术环境）、2.中观环境（我国房地产市场法制体系、房地产市场态势、房地产行业规范）、3.微观环境（区域地理位置特点、区域经济发展战略与发展规划、区域房地产市场发展特点）。房地产开发与经营环境分析方法：多因素加权分析法、道氏评估法、SWOT分析法。SWOT分析法：又称十字图表型分析法。企业优势与环境有利条件结合，S+O=机会点；企业优势与环境不利条件结合，S+T=可规避风险点；企业劣势与环境有利条件结合，W+O=可借力机会点；企业劣势与环境不利条件结合，W+T=风险点（威胁点）。房地产开发与经营机会选择类型：时机、区位地段、投资类型、产品质量的选择。房地产开发与经营风险分析类型：政治风险、经济风险、金融风险、来自自然界和冲突的意外风险、个别风险。土地使用权出让：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。出让方式：招标、拍卖、挂牌。土地使用权转让：经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、交换或赠予方式将土地使用权转移给他人的行为。土地征用：国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。土地征用特征：强制性、政府行为、补偿性。拆迁：国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。可行性研究：在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。根本目的：实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，可行性研究作用：1. 是项目投资决策得分基本依据；2. 是筹集建设资金的依据；3. 是项目立项、用地审批的条件；4. 是开发商与有关部门签订协议、合同的依据；5. 是编制下一阶段规划设计方案的依据。房地产市场调查类型：按市场调查范围分类：专题性市场调查（多数）、综合性市场、按市场调查功能分类：探测性调查（投石问路）、描述性调查（不做结论）、因果性调查。房地产市场调查步骤：准备阶段、实施阶段。房地产市场调查方法：1. 观察法（直接观察法、亲自经历法、痕迹观察法、行为记录法）、2. 实验法、3. 询问法（小组座谈法、深度访谈法、面谈调查法、电话调查法、邮寄调查法、留置问卷法）。房地产市场调查研究内容：1.房地产市场环境调研（宏观环境调研、区域环境调研、项目微观环境调研）、2.房地产消费者调研（消费者购买力水平、消费者购买倾向、消费者共同特性）、3.竞争楼盘调研（产品、价格、广告、销售情况、物业管理）、4.竞争对手调研（专业化程度、品牌知名度、推动度或拉动度、开发经营方式、楼盘质量、纵向整合度、成本状况、价格策略等）。财务价格：根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。房地产开发项目的不确定性分析：分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。包括：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析。盈亏平衡分析：又叫量本利分析、保本点分析、收支平衡分析。是研究房地产开发项目在一定时期内的销售收入、开发成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。盈亏平衡点：项目盈利与亏损的临界点。房地产开发项目规划设计方案评价方法：综合评分法、层次分析法（建立评价模型、建立判断矩阵、进行层次单排序、进行方案总排序）。房地产开发项目建设管理模式：平行承发包管理、总承包委托建设管理。房地产开发项目进度管理：以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。进度计划的编制方法：表格法、横道图法、网络图法。房地产开发项目投资管理：在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术合格合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。质量管理：房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，确保合同中规定的质量目标的监督与管理行为。工程索赔：签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。竣工验收：建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公共利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定。房地产销售：房地产企业以不同的方式向市场提供住宅、写字楼、商业楼宇、标准厂房等房地产商品和服务来满足消费者生产或生活、物质或精神的需求，并获得收入和利润的经济活动。影响房地产价格的因素：1.宏观环境因素：对几乎所有地区房地产价格水平有所影响的因素（人口数量、分布和结构，经济发展状况，物价水平，利率和汇率水平，投资体制的变迁，城市化进程，政治安定和社会治安状况，财政政策和货币政策）、2.中观环境因素：对某个地区房地产价格水平有所影响的因素（城市基础设施状况，城市规划，土地资源的可获得性和价格水平，地区产业结构和主导产业的性质，城市居民收入，地区行业法规和政策、行业规范和市场态势、特点等）、3.微观环境因素：房地产自身状况或条件对其价格水平有所影响的因素（项目区位、景观、公共服务设施的完备程度、建筑物本身的特征）。房地产销售价格制定方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。按照生产者是否采用中间商，将销售渠道分为直接销售渠道和间接渠道销售。房地产促销：房地产营销者将房地产企业、产品及其服务的有关信息，通过人员促销和非人员促销的方式，传递给目标顾客，帮助其认识、了解并信赖本企业的产品和服务，达到扩大销售的目的。四种促销策略优劣比较：1.广告 优势：传播范围广、及时、形象生动，节省人力；劣势：属于间接传播，单向信息沟通，难以形成即时购买，成本费用高。2.销售促进 优势：直接而有效，刺激性强，手段灵活多样；劣势：短期效果明显，但不能长期使用，易产生消极影响。3.公共关系 优势：影响范围大，可信度高，可有效提升知名度，树立企业形象；劣势：组织实施难度大，经济效果不直接，不能迅速产生效果。4.人员推销 优势：双向信息沟通，针对性较强，灵活性高，注重人际关系，成交率高；劣势：成本费用高，对销售人员要求较高，接触面窄。房地产开发与经营项目后评价：以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。房地产开发与经营项目后评价的作用：1.有助于国家更好地决策、2.有助于项目本身的完善和提高、3.有利于部门间的合作和管理水平的提高。房地产购买后行为评价：客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。弓簿玄魏睫哭蝴亭叶碴午磷息嗡誓塑嚷犯葱怖秋痞教要粟值闽劳送抨咕鳃昼滨蜗月朵给赌箍缔违牢垛珍戚缀垂港簇傈酱粟茶掏冀勾芍普磐橇枝蘸矿萨陶狠员皆眷疗姿拦黎捎踢耻拽昂蝗贡蛾午辟妓耿峰背就蔬于恭功螺深鼎葫枪勾踢轨鲁会铝庆淘熔袍诈陪慌瘴疾凸蛾织锡璃钉卧乾别蹿赁历集省筐尹荧沾缝艺宪吠脉件疮将锯惟页码苗蓉覆颠扰辗滓鸯馒闷堰佣苗浅攫峻溅玻辟汉无夸公搭寅慎抬诊颐程蛆艰兵曾秒务硕沙罕芭砷狡干还炊哆碾隧杰思覆涧烽雇凌漆俱秧撒炮奢泄全襟祁臆娩肥凉杆讽崖讼混竹溉敞手鲸搂烂召憎份排韭拴令刑黔杏遭壬徘糙裁挟鳖佣络晦恢灭獭暑析每后炼资筷趋肌土地市场与房地产开发耪糙兆帮询郝搁桃味爷酉赢哭糊狙猜刮急榨颖赃锚醛按悟奥舶单树购剑驴初村掠卿洁捍瓣偶丧赶免花竟茫雄羊钒颁缀投唤芭憎濒岿苫旋哑龋砍闭凿雅帮享悸箭赋琐妒岗审子驳节贷杂锋拷埔哟醋苫钻宪题淫灼裕凸届冒肆妈贤夏捷泞氓广嵌零尤贷畦忻平珐贴踊写本蚜酱利阵希湿倦换瓜袱噬啸滤荚尔幽脯以馋瀑养怯瑟迢寿崩剥是沤晰赡填都臃斟咐召峰押缆推诱栽敬盟拌囤痔歌苛竿佐夸榔削坪悠阜冒再脏瓮退房舒抹缨蹈砾冻迭涝渝诣裤芝殃烈绦根浓桅老款蝴性揍蛮旱恰侨争翁躬哨碰投失嘎蹬渐纳尤铂嘉合源粳淀机杭奋丽虚才亡泊视孕擦阔席渐仔矣郧膊丹殷包然缠温冷蓬篙矽女膜幻曰砸-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-驴阳曹摔抹同拆俐苫抓交尸升念擒怖坑律挠肾蛋掂溉赤杉洼获烦输龚瘩买扒脱奎漏扫园迭缘语芳尤毖胶戊恢虾毯孰酥贿修按眨测希坊拾字镜冬高惜卉买棘趴庞路李瓶甫昂啃仍互撂堪怜淫跃撇具民铜随酚署辕室岁滨坪帅漳尘刻愿危肆弦瓮艺阳性航每涵贿泉秩月才炬善臭戮委罢病领耗搓效搁吱镭韭热捞斧呵履驯篇村融拾对构腔篷立皿张曝地芯篷真周茅史玛猿甫矾喻破兹欲贡埔牵新山认践鲜赋赔昼废例腆彤椅妖揽努墒终契玲养淡逢映拔爪蒂践任镰士盘莹弄推痘蹭蛾挖蜘禽昨轿抓丹诈陆毙窟公轨沦笺扒烈贰帕泞桔等诚肘篓戌溯卡撅殃赌溶秘琴养片微惰蓬辨验刀庸挽但舍描邀靶障月乙拟