房地产经纪机构的代理形式.doc

房地产经纪机构的代理形式房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体的规定。代理形式主要有3种分类方式：联合代理与独家代理;买方代理、卖方代理和双重代理;首席代理和分代理。(1)联合代理与独家代理对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。经纪机构之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各经纪机构的职责范围和佣金分配方式。对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性项目中的某种特定用途的物业，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的经纪机构负责其物业代理工作，称为独家代理。当然，某些大型机构亦可能独家代理综合性房地产开发项目或物业。(2)买方代理、卖方代理和双重代理依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。对于前两种情况，经纪机构只能从买方或卖方单方面收取佣金；对于第三种情况，经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。(3)首席代理和分代理对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。有时，分代理的委托还必须得到开发商或业主的同意。特殊情况下，开发商或业主还可以直接委托分代理，此时，经纪机构的佣金按照各经纪机构所承担的责任大小来分配。不论是采用哪种代理或代理组合，很重要的一点是在开发项目前期就应该尽快确定下来，以便使经纪机构能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。经纪机构可能会依市场情况对项目的开发建设提供一些专业意见，使物业的设计和功能尽可能满足未来入住者的要求；经纪机构也可能会就开发项目预期获得的租金、售价水平，当地竞争性发展项目情况以及最有利的租售时间等给开发商提供参考意见。此外，通过让经纪机构从一开始就参加整个开发队伍的工作，能使其熟悉未来要推销的物业，有利于他们开展推销工作。