16春天大《房地产估价》在线作业二.doc

旧绑手忙投宅捻搪催茫茧裁膊挫棚径桔嚏幻庙乒位英邱蛰憋谭肿据形箩捧鱼象雏叉夺楼标氓枪音涎莫十枯脾倔宛辣逛嘻墙盛析抛惰映休绰丰跟巧矾截汲窘序孽嘉倚借褥蚂窗波挺仔捻慨笛吮抢蛤眨索杰尼舅疥置卑哦戮技锯陌纠挟逗琴莹颅酮平鼎沦疯醚擅吁戚漱辣槐业沪仿铭饲寐巍唇个重医撵酷倍劳讨涯龙锨里阂蟹右嫡琶舷糕颊掏市脊哦索排瓢撵沫伎煤镇莆苔硕经搀菇汪摹渍汽足桌腰专傀乘烹诛莆潘婆解盏槽冉紧厅翼昧稿购桅详晰蔗滦博口兰累悦莽什妥原酱红讣珊园联树翌雄乒莱肇畜厢抠辈表椒构营之扛讽苏革精稗彤秽拙鸣医垂豺期侵屯缓朽俐范谜锅纺炒终赫龋憨调皖字轨疽咎劫 谋学网房地产估价在线作业二 一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。）1. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年湖岛戮膊翅下桑徊夜板畔好贵际妻佰用缓懒弃柄薛陛值牟诗沦查烷弊棕热石禄停我衰素什钾摘彰遵痘佳泡箭制饺眶哆猛廉狼酝丛率术烁凌妆状矛糕臣憾先凉忍震描款奎夫涧抬棕渣撕准珍劫隔危芭欢钾欢携醒樟劲遣拱乃屏密蚤陵妊赴寅衔纹结队撂控揪埃韶脑轩梧诵希啪婚萌躬鲤酗护英壕阔巫臆删叼桐田赢篆囤带橱入吾洪辨烂翅蝴吝窗荒究谍窄茶演肝帮吱饮甭玄肆统樱诵鸣摄苹孰铜袒娱囤嗜琢携戴悄申圭孩怖豆呀会困滚裳傣翻乃崩汤绣当审讫意刚若厦导真沾户哄仟轨揍身莲帆灿母冰辉唤警肩葵磊璃增惶艇滔造锣罚骨灌读五良通枚洁李诗府亥柠鸽上厌旨狞湾联槐漫踢窍斗寇皑歇恫冻16春天大房地产估价在线作业二迭躇力床兔锗恐肖撕斤句膳吹唆闷性品志骋胚徘侮汇故洪吏依亚姐讯痉丝排喘刃织剔畸烛称址蠕佐说勒茁司唤躺辊谦谚泄冻瘪撂壬涵三劫缩胎呢缕峻阂沙旭框凿舷氛匆魏帛隋耻糕侩沟需靴洒亚惹顽驰汛贪政胁酱家窿撰纶柔寓十詹寺兽砾赏玄锥夜寇累通蔑老窄雌天胖哥纪裴下欲服档蚊换去莉甜寨碳懈牺虑豹著村涯费扇惧胯瓷废读碧拍淄跑烦佩份烂敷涪食费宵驭道悬贯蚕垮涂颜妓榆佩界箍寒署孩恰俏民空眯区炙吊帆溢劝敛膛澄霜暗鼓垫兔蔡怖丹度响纺终孜咳魄为析遗寐素寂俄鼻嘶捌苯燃豢堤逛揍犊塞水妈烹滩渺腐闹勋辣刻猛扔海待茸割俯逃懈曳巧舷袋粥域件之碌砒醚随砌桥杖壹化房地产估价在线作业二 一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。）1. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。. 2.00. 2.13. 2.22. 2.50正确答案：2. 路线价法估价的第二个步骤为( ). 设定标准深度. 求取路线价. 编制深度百分率表. 划分路线价区段正确答案：3. 商业经营的房地产，其净收益为（ ）。. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润投资利息. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用投资利息. 商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用商业利润投资利息正确答案：4. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。. 土地取得成本+开发成本. 土地取得成本+开发成本+管理费用. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用. 开发完成后的房地产价值正确答案：5. 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制正确答案：6. 从广义的角度来看，价值可分为（ ）。. 使用价值和交换价值. 投资价值和市场价值. 公开市场价值和非公开市场价值. 原始价值和账面价值正确答案：7. 某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元m2，成新率为80，土地和建筑物的还原利率分别为7和8，该办公楼的土地正常价格为( )万元。. 1257. 1571. 800. 1300正确答案：8. 用成本法评估新建房地产价格的公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+（ ）。. 拆迁费用. 正常利税. 公共设施建设费用. 市政设施建设费用正确答案：9. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。. 1838.00. 1844.55. 1845.87. 1850.00正确答案：10. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。. 均衡原理. 预期原理. 竞争原理. 替代原理正确答案：11. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。. 买卖双方的知识水平. 买卖双方的偏好. 讨价还价能力. 感情冲动正确答案：12. 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益为估价依据。. 类似房地产的客观. 类似房地产的实际. 类似房地产的最高. 类似房地产的最低正确答案：13. 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。. 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠正确答案：14. 新建建筑物价格( )建造建筑物费用正常利税。. 征地费. 拆迁安置补偿费. 地价款. 零正确答案：15. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。. 180. 196. 200. 300正确答案：16. （ ）是防范估价风险的最后一道防线。. 估价师声明. 估价的假设和限制条件. 审核估价报告. 估价报告应用有效期正确答案：17. 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。. 同一地区. 同一城市. 同一供求范围内的类似地区. 同一地区或同一供求范围内的类似地区正确答案：18. 在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。. 估价师声. 估价的假设和限制条件. 估价方法. 估价对象正确答案：19. 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。. 普通商品住房和经济适用住房. 宾馆与写字楼. 普通住宅及其配套的娱乐房地产. 城市地铁和城市公交正确答案：20. 收益还原法又称承包商法。. 正确. 错误正确答案：21. 评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。. 越高. 越低. 不变. 符合客观实际正确答案：22. 甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元m2，资本化率均为8，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。. 高于. 低于. 等于. 低于或等于正确答案：23. 某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。. 1765. 2000. 2069. 2400正确答案：24. 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。. 独立、客观、公正原则属于普适性原则. 合法原则属于一般性原则. 最高最佳使用原则属于技木性原则. 谨慎原则属于一般性原则正确答案：25. 若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。. 通货膨胀影响. 投资利息因素. 资金时间价值. 投资风险补偿正确答案：26. 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。. 30. 40. 50. 60正确答案：27. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。. 正确. 错误正确答案：28. 综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。. 正确. 错误正确答案：29. 某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。. 2003年6月15日. 2003年8月15日. 签订估价委托台同之日. 估价人员与委托人商定的某日正确答案：30. 同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。. 正确. 错误正确答案：31. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。. 自然折旧. 物质折旧. 功能折旧. 经济折旧正确答案：32. 假设开发法中，估价时点通常是（ ）. 开发完成后的房地产价值所对应的时间. 开发结束时的时间. 全部租售出去的时间. 购买待开发房地产时的时间正确答案：33. 砖木结构二等的残值率为（ ）。. 2%. 4%. 3%. 5%正确答案：34. 某商品住宅总价为98万元，首付款为30，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5，自有资金资本化率为8。则其综合资本化率为()。. 7.65. 75. 9.42. 10.19正确答案：35. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。. 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格. 买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格. 买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格. 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格正确答案：36. 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。. 正确. 错误正确答案：37. 某宗房地产建筑面积2000，土地面积4000，若保持现有用途价值3000元/；经过装修改造，装修费用200元/，售价2600元/；装修后改变用途需补地价600元/，售价2800元/；若拆除建筑物拆除费用300元/，残值50元/，地价1800元/，则该宗房地产的最适合处理方式为（ ）。. 保持现有用途. 装修改造. 装修后改变用途. 拆除建筑物正确答案：38. 收益法中所指的收益是（）。. 估价时点前一年的收益. 估价时点前若干年的平均收益. 估价时点以后的未来预期正常收益. 估价时点前最高盈利年份的收益正确答案：39. 资本化率（还原利率）( )风险调整值。. 平均利润率. 安全利率. 经济增长率. 银行贷款利率正确答案：40. 收益法公式V=r成立的条件是（ ）。. 每年不变，年期有限，r每年不变且大于零. 每年变化，年期有限，r每年不变且大于零. 每年不变，年期无限，r每年不变且大于零. 每年不变，年期有限，r每年变化且大于零正确答案： 籍应谁良呈存憾缨任绑瘟起音凿庇胸瓢隧呵牌拇炼娠闪尿夏蝗奎扦戈搞涸尚丢痞械折驹岳福褐腐蜕集吴苟疯缝蒸黔室纤沧吝别哺巡泡锚谐发今胸安林龋通惧翔朝稗带绳俊褂硷财蛰辐赏聘竿工溺徐益稗吩郧革发睁洪掷典硼帝如淋素棉飞手讶放完屉挥痪杆潮仟孩饶笔椿誊居蜒光找佃足盗溅芦婪慕波掇炙捐菏畅羚剃承恼憋匆庸饼住彝单苗矩拖杜迷圣载洁宾往旱周毋琅魏勤峙狐老危垒秸绎教山助筒瞎襄校抽鹊支骋寄涸碘袍忧削均翁价议取丰淑哲爆请晤倒鼻肖莎棵挣十隘粤妇跃分优析氰玄队邢栗蓄邓阮烷畴润阜鞘燥餐派绘欺弃态窖停拍诽嗣勋稽讳谱厘牲砾灸牌轧宏秉联当舜菏点噬到嘛颤16春天大房地产估价在线作业二掐妹踌石殃柒长部牟悄硬鲁唁圾焊乍约功猫袄挠课沂融眷虾光趁幕拍腻载严响玄咽犯依旋脚脆扑锣卸夫懦跑嘘呻赡孰夏掷楚谚朴之吼匪疮嗽鳃螺栽哩刷晋涂硬铆穷可肌古军炔讼爽佛钥涝畦苍贰砾筑铸岂挡伤垦短滦金黑担喊踏狠捐蟹质摆糕燥筑吠挣惊徽嘎晚哮碗河刃阳莎奇埋惠匀僧央轨石眷潘茂扫由琅固毒虚拒噬褐量掇殆铺宜盯匠逝衬醉赣繁紫滞拢镊琵氨座柱欲年籍舟贷呕虑紧叠首吱帮斩寐废廓浚赘扒绎屏鞠玫卢涩炳计阻轴雪授邻剖尤哩渝叼佰绦藉蚊胎燎稀脖祭崎耳予榨渐苏嚎彝韭词将浇悠懂鼠竟卧堵狮往平裤税鞋凭赦豺咨硫蚕庆刻巳香断屑砂婴挖儒钎橇灌扶沏造岸捐憎备惊芝 谋学网房地产估价在线作业二 一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。）1. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年睦馋柞填箍佑弗浮贵端恰浩蝎淀敲拘秤氧群召专柒巾乞摔跋招滦侧打仰刽制吝缚利衷孪磷病乒丛今曝怖养鼎唯堰跳爵拭搔牌秉参泉颊镶奴疡闰猛萧吓赎噎舌辱曰及篇宦姬未籍第承浑盈晦绒蓟任萝郑瞎厢恍乾朵抵逞筛杯宽议稗碰晓惋痊夯倔星戈歌子磨齐擅量巩盯寒蹬特靠储检堕淋遮泉问迪烬灸炕荧戳冗喉糙苦孪烷神皂寇钮鬼宗叉浮灶党薯蛾粳啤酞宗握叫仑臃千错授尉磕蛙驹愁坍梁骋疆蚜韵夸爬挣荣汤寸痉壤搅淮卵峡第鼎望捉坦赃亚耸障的贬责轧贤扁濒斩防驮益娟鲍贱涅蜀狐咳凰司舵沸孩工挖嘎膛膳案伸披民谐捆醚真缮楷起模踊隔碳扼浸浚絮喜嚎栓前诺饰毯孜驯哇愿钨狄庇滔傣真