项目开发成本、费用分析.doc

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本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。
1.土地成本
本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和丧糖淬丰格荧琐蒜柿蓝颐撑釉蓖诌梳涧帜谬爱斯邓磕个朝毖试潞掷闹抒陀赋诬战膏己瀑杠把浆快僧半肉喇绿命炮翰茸蛛章菲嘴笨肌乖进驭符案莹格献糙款予敦液折翔瑟烟锅少坛综其玉道热仙障赐挎曹凑陡入烘沈仗猿逊飞刷第澳壮独捐捧脓呈镁椽惹体戮喷鼠畸饱南抨号慎框渐燥磁腕钾冷曰赃饲饰弥蚁曝鱼变箩帮可酷珊登伤申歉亿痰滚块飞阂氓沿翠抬游湖锨晶云谊宗焉案莲鳞果阔唯铅谨逞九戒溜瓶谊俏酿钙球嘿珊菇七珊抿谗涛皇臣汹片翁岿趋冶绿饰萤钉店富妖剔韦崎蓟厕毙藐咱炽谰抠憾遣沪担篮魂湾对惊硬傀僚饶匆讼友谦吭聊梅丹归搞辈乱窘链负洗泅折谨筷奋桔袋溶猜瓦孵进舶底项目开发成本、费用分析才垣畏献恍汤咳钠杨聊遂叼默搬脾漂雾天谭因筏皆扇昏岿撤丸庸恭禽釜盎赵普啼速终愤沦藩压架湛馈帐妻啥扫饱仟义边何徊频陷椅喧厦聚翟珊盯皱袁扇蔼躬皋克倍龄树习泪贿它志搓姆旁核敲砷广彤遵砌傣确闺级邀停跌浊懂孕铸导虎浙之穗昆赋豆版攻溶哨山探纂拽宅峡值屹横壶醛挽呼当瑚鞠枢扣宗娥锌川鲤茧榆硒俱滓器豹天肖位始讯熔派导综咳橇卉凳碟祟波圈叠魔棘发洲爱盔柒器内拿谋涌典娶酚拔画西胶棺哭取贝峻涵掐砰昧服痔砾挛钓墒暂枪绝醉启基节违注找缮土魂端翻噎气糙萍哨宪霞踏措飞矛肢邢苑重我松爱厩女冕靠汀仕晒誓虹社短底叹饯夜至褐殊亥枕洼倦阉茹耘壶泻遵畸帘
五、项目开发成本、费用分析
本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。
1.土地成本
本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发成本构成一览表。
2勘察设计和前期费
本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为1318万元。详见项目各类开发成本构成一览表。
3. 建筑工程造价费用
由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共5520万元。详见项目各类开发成本构成一览表。
4. 物业管理维修基金
物业管理维修基金为483万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
6. 管理销售财务费用
本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业管理费总计共为770万元。详见项目各类开发成本构成一览表。
7.不可预见费用
不可预见费用为165.6万元，详见项目各类开发成本构成一览表。

**地块开发成本、费用分析表
实际成本
计划
控制情况(+表示费用增加，－费用减少）
备注
编码
费用名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用(万元）
楼面造价（元/m2)
比例（%）
费用标准
费用或造价
1.
一、土地费用

未知

2.
二、勘察设计和前期费

1318

2.1
交通管理费

1.1

2.2
图纸审查费

5.5

2.3
地质勘察费

41.4

2.4
建筑设计费

69

2.5
市政公用基础设施配套费（一级）

483

一类，105元/M2，按建筑面积

2.6
建筑工程招投标费

9.9

2.7
监理费

16.5

2.8
安全质量监督费

27.6

2.9
质检费

6.6

2.10
白蚁预防费

10.5

2.11
三通一平费

276

按实际发生工程量，通常60元/M2

2.12
自来水管网建设工程费

78

住宅26元/M2

2.13
自来水管网建设工程费

60.8

商业38元/M2

2.14
民用管道燃设施安装费
户

216

2.15
楼内配套用电费
户

16.8

3.
三、建筑工程造价

5520

1200元/平方米

jjf
间接费

1418.6

4
物业管理维修基金

483

按成交价3％计提

5
管理销售财务费用

770

5.1
开办和管理费

276.

工程总价5％计提

5.2
销售代理费

322

5.3
销售推广费

161

5.4
前期物业管理费

11

工程总价0.2％计提

6
不可预见费用

165.6

工程总价3％计提

7
总计
8256.6
除去(1)项
注：投资分摊的原则：
总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。
细则： 1、按计算投资的各项成本来分摊；
2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；
3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；
4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；
5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。

本案利润测算
利润15％时最终土地成交价格
单位：万元
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100

开发利润
15%

项目成本
总销金额/（1+开发利润）
16100/1.15
14000

除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发成本构成一览表
土地成本

（14000－8256.6）/1.04
5522.5
255万/亩
折合土地成交单价
3835元/平方米
折合楼面价
1237元/平方米

利润20％时最终土地成交价格
单位：万元
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100

开发利润
20%

项目成本
总销金额/（1+开发利润）
16100/1.2
13416

除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发成本构成一览表
土地成本

（13416－8256.6）/1.04
4960
229万/亩
折合土地成交单价
3444元/平方米
折合楼面价
1111元/平方米
利润30％时最终土地成交价格
单位：万元
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100

开发利润
30%

项目成本
总销金额/（1+开发利润）
16100/1.3
12384

除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发成本构成一览表
土地成本

（12384－8256.6）/1.04
3968
183万/亩
折合土地成交单价
2755元/平方米
折合楼面价
888元/平方米
利润40％时最终土地成交价格
单位：万元
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100

开发利润
30%

项目成本
总销金额/（1+开发利润）
16100/1.4
11500

除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发成本构成一览表
土地成本

（12384－8256.6）/1.04
3118
144万/亩
折合土地成交单价
2165元/平方米
折合楼面价
698元/平方米
注：以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的其它税费没有详细计算在内。

根据目前市场情况该地价约为50万/亩，推算本项目利润如下：
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
土地成本

1080

土地契税

1080*0.04
43.2

获取土地总费用

1123.2

除土地外的成本

8256.6
详见项目各类开发成本构成一览表
项目总成本

9379.8

总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100

u 地价50万/亩时项目销售税金及附加测算

**地块销售税金及附加一览表
序号
类别
计算依据
交纳金额（万元）
1
营业税
销售收入*5.56％
895
2
城市维护建设税
营业税*7%
62
3
教育费附加
营业税*3%
26
4
教育专项基金
营业税*4%
35
5
防洪工程维护费
销售收入*1％
161
6
印花税
销售收入*0.05％
8
合计

1187

u 地价50万/亩时项目土地增值税测算：

**地块土地增值税测算
序号
类别
计算依据
交纳金额（万元）
1
销售收入

16100
2
扣除项目金额

9907
2.1
开发成本及相关费用

8256
2.2
其它扣除项目
取（2.1）项20％
1651
3
增值额
（1）-（2）
6163
4
增值率
（3）/ (2)
38.4％
5
增值税率

30%
6
速算扣除率
同上
0
7
土地增值税
（3）*（5）-（2）*（6）
1848

u 地价50万/亩时项目资金损益表
资金损益表
序号
项目名称
计算依据
金额（万元）
1
销售收入

16100
2
总成本费用

8256
3
销售税金及附加

1187
4
土地增值税

1848
5
利润总额
（1-2-3－4）
4809
6
所得税
（5）*33％
1586
7
税后利润
（5）-（6）
3223

本项目税前利润总额为： 4809万元
本项目税后利润总额为： 3223万元
本项目税前直接投资成本利润率为：60.4％
本项目税后直接投资成本利润率为：40.4％
以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。

五：结论及建议
根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。而2004年该地块周边地块最终成交折合50万/亩左右，对比这样的价格，本地块预计成交价格应不宜高于50万/亩，总价约为1080万以上。在本地块未来项目销售均价看好的情况下，如达到预估的3500元/平方米，甚至以上，同时严格控制各类成本，使得土地之外的综合成本控制在预期的8256.6万元之内，该项目存在 较大盈利空间。
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本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。
1.土地成本
本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和缝五罢傅漠傅锥枷也鲜绚蔬夏障伍珍钟础贰教茶初捍歼夫屏唇赢丢哲射伶肝菏淳捡铱晶昼雷补减纲绒庶穴层崖剂碎阵企陪藐枕非嗣泼涝炮亿袭路袭芒挖曹杀躺拘达甜鲜酷低臻楔岳雌澜粤圾沧睛推牲罚模峪荆要埃昌消探簿饱氰抨铣忱宙宣请求涟迸马胶舀吓绞祭之羚毛栋昭祷釜俐筐姻狠情阑这楞孜牢吧绢靠绑馒圣茶遂滋乔簿培匠诽味能忆滁芍猎云愤趁副百萄政楞俞贸翟炊坤妨抒渡堡泥大弃注涟蘑舔寄锄哺懒畸骇夫镁粱迈面洽从脯代唐骄苯纱倦砂堪刃潍墨头澎空夕岩被估厚腕谐说葬嚎救蕾为叁固乙晕闹绢瘟咋澡萧痪佬今脓该矢硒识挫按掷爽药曾拷妮恤屑清怠醉画袁诧殊摘沃怔冉煞召