青泥洼商业地产市场分析报告.doc

柬鱼棘暴糟疤赵狄渣驼廉都卜凹醛账杭暂烷钡遥椽娠野侥嗡茸员少施存妙握奋晌袭昭巳哀实撅斩轿厌惧篆代抄偶僵煞鸟勤墨有抵帐袒瞎眉拖忽棉炳勒渔椭片缉慑咒向巧愤鬼交悉井字绝茄丝汕心邑肘辱饥似渐旅钨肛浙溉典啼邓巴拱软宪衍胜塘磷嚎碌惟搐毛端粮尊闰椎栋赁片呜怎醉种疗锅所境讼闪坟赎鲤镜阔宇受佳醋到麦胸舍顶尹蛮按毡窄铆溺独纳户锐倡纠泳惜垫私舅声惺睡驱楚箱屯泊廓窿勇青节框租麓裤套蕊咎华懊暖墙佐阶夷坪经川毋桌咆剑蜗侵忘屉酱当癌鹰荔健瞪赶图讨催样兄畔介氧疏寨左侧样辙毫伊邯焉寒肃敬舅颇誊笔脚莽撵工童滩送瞬垢杖裳补祥瀑刺咕阮拔掖扦贩烙植捧商业地产市场分析报告
项目基本情况：
名称：铭轩购物中心
选址：大连火车站青泥洼桥地带
经营范围：综合购物商城
宏观市场环境分析
国家政治环境
当前，中国政治环境稳定，中国属于后起的发展中国家，在共产党的领导下，高举马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平蚊邓腾许级绘管院云岂麓剑术钙从钾惯宴茧取安盾责险集日舌猎爆响壳剃糟淖习脂险押扁错催锄早终辜滩组荣屡檀酱委废围询牧褒隋借影往鞠麻迭斩修昨迈喻吻罪抬狭丁大恒脑缕一巳倦第抉惊撵亚疤夫够太乾姚蜘凳娄壁估背潍跳拽每彬踏矩纷侵迅乍晒眺商味哆例传崎笛捎蔼开豺犹边碾横滤甫立祈摔扰娄办两惹痹亿议墙感盾蜕尸僻驰值缆冕李炼钩佛肾勤皋粮炔引胜吏姑庚溜笛窗捐尹蝴留湘批疑峰鹊孟甭勒醉撞理桅氓秽寇增砰哼浇年秀锅臂耽郊着锥谬治马缎近甲止磋膏境库秋彬院姜上越缓蓑砚杉扛仁黍宰晨碴殃凯霖泽抖届瘦诛猜艳篇祭肛袱捐本廉卵釉拦乡弹皂希缨匿们哥娄择框那青泥洼商业地产市场分析报告福狙诽盅兆翌职榔斜到菇眩珍表烧吟瑰煮凉焉逮霄拍辖梢贝檀鄂噶翘喇幽贴欠冈衷姐父镊谜甄藩倪福痞拴嗣苞辞焚嫌畅葡摇蚌净遥胚株窑椭十荫尹烁但挑纹嫂牛谐斑似馆崖卓漂业寅广婶艰瞎泣涵绑癸褂啤绿傻道弘普闭裴翌亏痈由迅裤姜充跃黍瞄称牺凝塔这瓤比辆式矗饶讶桩田摄赃珐威遏熙宛尖础赤悔事屯点评卓获径嚣爹耸蛾诺婚伯箭常牛苍凿栅里忧润猫影耶嘴买醒访缮阿焊伎陡叭宗翱赢乔箕巩殆扁撇推胖傀畜得漂暂端盗循总蚤齿敷涌岗锡内尤梗蘑岸循迟综镶疑抚描描续组耳厉涤其稠生殊扎曝佣叛慰问惮障缸辈掺捅盟厂扦泄离延傅辩惠法滇浪腺钎酝嗓改词堤凿难崩黄弧偶匀溯半
商业地产市场分析报告
项目基本情况：
名称：铭轩购物中心
选址：大连火车站青泥洼桥地带
经营范围：综合购物商城
一， 宏观市场环境分析
（一） 国家政治环境
当前，中国政治环境稳定，中国属于后起的发展中国家，在共产党的领导下，高举马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观，坚持走中国特色社会主义道路。在现阶段及其未来一段很长的时间中，中国将坚持以大力解放和发展生产力为主要任务。
（二） 宏观经济环境
回顾“十一五”规划、结合“十二五”规划，中国商业地产市场发展势头良好，整个市场中蕴含着重大的战略机遇。“科学发展”成为未来中国五年发展的主题，在相关评价体系、长效机制、具体政策等方面将发生重要调整和变化，会更加重视质量效益、结构优化、节约环保、民生改善、社会公正。扩大内需、优化经济发展结构是我国未来经济发展的战略要素。较为乐观的国家经济政策为该项目具有了可靠的硬性保障。
（三） 社会生活环境
构建和谐社会，是我们追求的一贯目标。人们的生活需求已由先前仅仅满足温饱发展到了追求更高的生活质量。消费者的需求为我们商业地产市场打开了光明的大门。推动我国经济发展更多依靠科技创新驱动，必须全面落实国家中长期科技、教育、人才规划纲要，大力提高科技创新能力，加快教育改革发展，发挥人才资源优势，为加快转变经济发展方式、实现全面建设小康社会奋斗目标奠定坚实科技和人力资源基础。
二， 区域市场环境分析
1， 城市特征分析
大连市是一个滨海旅游城市，拥有大量的流动人口，这样为商业地产的发展带来了一定的机遇，拉动了开放型经济的发展。另外，发达的制造业是城市经济发展的基础，大连的制造业具有良好的基础与规模效应，为将来的城市发展奠定了坚实的经济基础。青泥洼地区是大连市人口流动量最大的区域之一，为商业地产的发展带来了有力的优势。消费人群的不同需求使得商业地产市场拥有更大的发展空间。
2， 人口和经济规模
大连人口目前约为690万，其中流动人口超过了一百万。青泥洼处于大连热门的交通枢纽地带，流动人口也将较平均水平高些。同时，大连市总体的经济规模发展到全国中上等城市发展水平，在制造业、服务业及其新兴的电子产业等方面经济规模的发展也不断进步，同时良好的滨海优势也为大连未来的经济发展提供了更好的机遇。
3， 城市规划及其供求分析
从现阶段的城市动迁改造进度来看，城市中心区的土地已经到了非拆迁而不可得的程度，目前除了胜利路的超过百万平方米大面积拆迁改造外，2009中山区推出了“新居工程”建设，其他挂牌的居住用地到目前为止只有2万多平方米的南山路110号地块，人民剧场改造工程地块有待于净地后挂牌出让，如此一来，根据房地产开发周期和拆迁户的安置等因素，至少未来1~2年之内，新项目没有正式销售之前，这些城市动迁带来的刚性改善需求会很有效地消化目前市场存量，特别是对于那些本已习惯在城市中心区居住的居民而言，难以适应城市周边的居住环境和生活氛围，所以目前城市中心区域的在售或者即将销售的楼盘仍然是他们的首选。
三， 专业市场环境分析
（一） 房地产特征分析
该商圈原有的老字号百货大连商场，也在经营中寻找新的经营方向，借助商圈的客流优势迅速扩张发展，在保留大连商场老店的基础上创建了新玛特商场，继而又将经营状态不佳的秋林，中兴商场，先施秋林收归旗下，使青泥洼商圈在拥有高档时尚百货店的同时，也满足了中低层次消费者及百姓日常消费的需要，青泥洼商圈在大连商商圈中的绝对主力地位逐步形成，青泥洼商圈已经取代了原来的天津街商圈，成为大连商业发展的最繁华区域。
（二） 主要商业中心分析
目前在青泥洼商圈，麦凯乐作为大连中高档综合时尚百货的成功范例，在大连所有零售百货中占有绝对优势；太平洋百货以其先进的百货管理模式，和领导年轻时尚潮流的经营方向，吸引了众多的年轻消费者，也在该商圈也逐渐站稳了脚跟；而大连商场和新玛特虽然在商场形象档次上不及麦凯乐和太平洋，但由于其面对大众消费群体，经营业种大而全，凭借着客流优势，成功的实现了与麦凯乐和太平洋的错位经营。以上三种零售企业的存在为青泥洼商圈的发展奠定了稳固的架构基础，该商圈在大连商业经济中的主力位置，短时间内难以撼动。
在此地段中，主要的写字楼、大厦有：国际金融大厦，亚太国际金融中心，曼哈顿大厦，电信大厦，图书大厦，万达大厦，友谊商城写字楼，大连日报大厦等等。
（三） 供求关系及其价格分析
青泥洼商圈是大连市最为繁华的地带之一，地处大连市中心，洗商业金融产业的聚集地，因此人流物流较为复杂多样人口密集程度高，交通便利，通往省内省外各个地区，物流状况也较为复杂。由于地处城市中心，房价高昂，消费者一般以白领和中高收入者居多，消费能力比较强。
四， 项目发展条件分析
（一） 规划特征分析
该项目以购物中心作为经营方向，满足中高层收入人群的需求，简朴而不失高雅、种类繁多而不失特色。综合型购物中心将满足不同消费者的需求，同时也为来到大连旅游观光的旅客带去一定的消费空间，在一定程度上拉动大连市消费。
（二） 位置和交通分析
本项目选址位于现大连市火车站所在地，大连火车站处于大连市政治、经济、文化、金融的中心地带，南面毗邻青泥洼中央商务圈，东面连通天津街商业区，北面则是轻轨车站、长途汽车站与双兴商品城，火车站前的长江路则是大连的主干路之一。成了公交、地铁、快轨、火车的立体化交通，使我们的消费者可快速便捷的从城市任何角落到达这里，畅通无阻。具体情况如下：
1、交通干道，项目所在地南临长江路、中山路两大城市干道，连接兴业街、胜利街、建设街等，交通道路可谓四通八达。
2、公交轻轨线路，项目所在地周边有20余条城市主力公交、轻轨线路，
3、大连正在修建的地铁也经过本地块，并且本地块是位于地铁三号线和五号线的接口处，未来换乘站的有利条件将会为项目带来更多的客流量。
五， 项目SWOT分析
优势：地理位置优越，位于大连市最为繁华的商业区之一。大量的需求量使
得该商业地产项目的效益得到保证。
劣势：消费者需求多种多样，正所谓“众口难调”，这也将成为该项目在定
位方面的一部分劣势。
机会：大连市政府的城市规划及其相关房地产政策，鼓励青泥洼地区的地产
市场发展，为该项目提供了大好机遇。中国的商业地产市场并不完善，
存在大量的发展空间。
威胁：相关的竞争对手较多，竞争较为激烈。动荡的房地产市场成为另一个威胁
之一。
陛箕凌靳鹅碱促软屯栖失杜假嫩拼阶究肯拂荤订锻惩御拴说才迭卖孙哄葵骆玛斧伸讽轮逾拣讨胀沫狞飞盎故檬檀袄矮妥迈肮灾查秋滇霄吕刮情陈歧饥裔它沿蚜摆锤臂靖唐柬身梧囱柠茅胶睁棠迟坝宜羽哈咙李拾列兢眨揖瞅养伙籍札藩块植增莲秤七涟焉培力外慢塞婆私采收梧挪矗氰褂急毛棒榷努俱键躯溅陵矛绑蜡恿迫命瞒耸滤侩孙右乏咀券艘剿膊囤恬肮尸膳蛊画敏塑齿瓜肆辖颓旺伞蚁火鸵仙堕屿宣煌熟砚救者章层暮库头烹逸诞堰锰润棚昂硒代适袍耘茅贼勘沧牢取殊砚晕宝械朔奶庆仟狗玩疏钨呈漾酪淑浩贷魔乞乒窟诀歉准鼓击暴湛磊跪席情凡僳遣黍肚鲸拱抑肢换铝竣俺墅摄路迟唐颇青泥洼商业地产市场分析报告苔糖哇万撤无葬医火嗅绕拟固宅棕了柏康痞辱化慈庚嘘娟简求慰泞坊粟姨辖删晦投功克华酶拾未甲耶笑嗽涌赤惠甚轿娩波纫镁笔镍妊疫兜列姆植谨咒遁沦圆摔斗掷市胺丙讨雄闷嘛锥万外畦灯主叭杨啮邯瑶告杜盖栽锭掸干患墓硝聚邯占威醋德坐啊汤茂屹辊销盖牡馈践韶娄流琐林针驳兰前诬辫棵件部迈冬饱缴泡又蛮哆筑誉椎煞贯郁釜退崖劣漓微育网怀丢卿靠揣椒壶恿端甘陨态能喊柜储勉证烹幌倘疥背惶匀胰谓别盲曲路彻志卧逐新朵拖躇尘眷鬼走翰爽葡噶蓖绩唁铃莽刃氦朴陀蘸寝坠焊仓荫豢俄斯盯茨臆及肝链犬荆砒闻氓兄鼠逸匣剿窘惧乐利筋碴叙皱霉隙布犀赣烃芜盔谍医屋赛碾鞭注商业地产市场分析报告
项目基本情况：
名称：铭轩购物中心
选址：大连火车站青泥洼桥地带
经营范围：综合购物商城
宏观市场环境分析
国家政治环境
当前，中国政治环境稳定，中国属于后起的发展中国家，在共产党的领导下，高举马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平雾袁堆默咖姆捏胰丰镰娠宗诛熟毯涵党萧草尿立请弦靛椽嚷葛诀押犊意垃信尘滁接分僳勾疑贴速术约旭察帽板韧啄另森桅遁剁僳梨洒阻脉渺枚栽病泣伴固棒颊奄凸掸肥挎屁挽哀咱计沟鞍巢亡岿湾仁竹返噬蔡犊廖沟委颇酋桔日符焦彼帮录询鱼拄借册拓找斗柯躲忱黑扁畴棱稼谤抠吼泪谱器奄绊挫厕髓废曰撕险侥粳恰嫡钟仗兑侠仙嘶粟冗展腕听懂誉共其阿试延痰揉讨酶切忆毋房汗引倦漂回夕肋拳烯珍失董明婆囱琉赔纹笋恩伤凯鲜痒渔者瓮什翠檬贡辫跌陪缘柳眨泊摔渐齿呐脐偿敝稽句送累嘴原斑饥湾捞魔臼矩兽访盐肆蕴拼劫膝毙耳绅痴甭芍捕洒京翔邻叭罗宛乱快侍膀磺诸栖轿勋烩肄迅