招商佣金提成方案.doc

物业招商中心人员业绩提成佣金方案

为建立招商中心团队的激励机制，提高招商队伍的工作积极性和业绩，发挥团队合作精神，根据同行业规律并结合公司和项目实际情况，先特制定本激励方案。
一、佣金方案管理说明
一）物业招商中心人员编制及分工
目前编制，见附表。项目涉及分公司的，各岗位人员工作由部门负责，不因此调整计佣比例。
二）员工的工资组成
员工的工资组成=公司既定的薪酬标准+业绩提成奖励
公司既定薪酬标准是指：公司入职后，按岗位薪资水平的*成计算；。
三）业绩管理
业绩计算条件指按照租赁管理规划与招商业绩进度，租赁双方签定《租赁合同》，承租方已缴纳所承租物业的应缴的各种费用；
1.佣金提成奖励计算基数为公司招商项目之招商业绩的租金部份，不包括该招商项目商铺计交的物业管理费、其它费用；
2.提成范围包括：
（1）公司自有未出租的资产；
（2）业主委托招商资产；
（3）商铺补位招商；
（4）商家租赁期满正常终止合同，重新招商租赁；
（5）对出现个别主力店或重要品牌客户的租赁条件为合作扣点的，按开业后上半年月租金的平均数的标准计提；
3.不包括：
（1）项目的广告位租赁及两个月以下（含两个月）的临时场地出租；
（2）由于项目的业态调整、物业装饰、铺位改造、相邻新增项目等非正常原因导致的商业租铺调整；
（3）招商营运没有有效开展租金的询价定位规划，未达到区位租价许可范围或定价标准的合同。
（4）场内原有商户合同期届满续约、同一商户（或品牌）合同期内调整或变更租赁位置需要重新签定合同的；
由于招商部门项目开发的准备工作不足，对主力商家的经营模式、档次缺乏定位；没能针对性解决不同主力商家的需求；导致影响到后期招商，出现新开发项目二次定位性质的招商；
四）本方案适用于商业运作进度可另行调整方案。
二、招商佣金计提标准
商业项目开发先后顺序大致可分为两个阶段：一是主力店和次主力店的招商阶段；二是全面驻场招商阶段。
一）、新商业项目引入招商佣金提成比例
由于新项目的招商运作特殊性，项目的成功取决于合理的业态规划与商业布局，开发前期招商开发，招商部门必须制定招商方案和初步的运营管理方案及租金订价方案，以保证项目开发阶段性工作的有序推进。
根据行业标准，可结合公司实际情况，设计佣金提成方案如下：
　　（一）主力店和次主力店招商佣金提成
　　奖励金额为公司与主力商家签订合同时约定的首月合同租金总额的100%， 各职位人员分配如下： （剩余百分之五分配给工程部配合人员）
分配人员
招商总监
招商专员
策划经理
主管营销副总
项目总经理
分配比例
50%
15%
5%
20%
10%
（二）按照项目的市场定位进行有选择的、品牌商家的招商佣金提成。
对各中小商家的招商为实现租金的最大化和招商时间的最短化，招商部门应在公司的符合租金政策要求下组织招商工作，杜绝以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商。
新项目铺位招商奖励的基数以每个招商专员所负责的招商范围每月招商业绩为对象进行计提，提成比例为月招商业绩（合同首月租金总额）的%，具体分配如下：
分配人员
招商专员
招商总监
营销副总
项目总经理
策划经理及工程部
分配比例
30%
40%
10%
10%
10%
该项奖励标准的截止计算时间为：新项目正式开业之月份结束；
二）、开业后商业项目招商佣金提成
开业后的补充性招商是针对开业以后把剩余的商铺招满的情况；
开业后商业项目招商佣金的基数以每个招商专员所负责的招商范围的每月招商业绩为对象进行计提，提成比例为每月招商业绩（合同首月租金总额）的100%，具体分配如下：
分配人员
招商专员
招商总监
营销副总
项目总经理
分配比例
%30
%40
%15
%15
该项奖励标准的起始计算时间为：新项目正式开业之次月起计算；
三）售后业主委托出租商铺佣金提成；　
业主委托出租的商铺如能收取服务费，收费标准统一为租赁合同首月租金的总额（即首月合同租金总额的100％），由业主支付。招商部出租业主委托商铺的奖励，依如下方案进行奖励，按收取佣金总额度的100％进行计提，即各职位的提成额度占收取佣金额度的比例具体如下：　
分配人员
招商专员
招商总监
营销副总
项目总经理
分配比例
%30
%40
%20
%10
三、提成计算、人员分配及给付管理
一）、佣金提成的结算
1. 新商业项目引入招商佣金提成以其招商的商业计划书的阶段期为结算时点，以任务计划额为业绩标准；达成业绩要求的，按标准比例计提；达成业绩8成及以上的，按标准比例计算的90℅计提；达成业绩6成及以上的，按标准比例计算的80℅计提；达成业绩为6成以下的，不计佣金提成；如经后阶段努力达成前阶段目标的，视同前阶段目标达成，可补发扣除部分佣金。(但如是因公司工程或公司资金及其他方面原因造成招商部未能完成招商业绩的此条例做废，公司应当按该招商提成制度执行)
2. 开业后商业项目招商佣金提成时间以会计结算月末为结算时点，以其当月招商业绩为基数进行计算。
3.佣金提成业绩由招商部门提供，经与财务部双方确认，财务部按佣金计算方案结算佣金，以岗位分配比例进行分配，按时结算。
二）、人员分配
1.以项目提成岗位分配表进行分配，如有缺分配表对应岗位人员的或同一岗位有多人运作的，由招商部自行调整空余岗位、或一岗多人的分配办法。
2.若部门员工离职或调离招商的员工，新招聘的员工承担其岗位工作，提成佣金转为新招聘的员工；若未招聘新员工，则该岗位未提成的部分视同空余岗位分配处理；
3.其他：指介绍客户且最后成功签约的公司其他员工，其提成奖励在负责该项业务的招商专员应得业绩奖励里提取，分配比例为：招商专员占40%，介绍者占60%，发放办法、时间和招商专员等同。
三）、招商中心人员业绩佣金的发放
1.当期或当月的招商业绩提成佣金的70%，在次月连同工资一并发放；
2.剩余20%的招商业绩提成佣金在该承租方开业后次月连同工资一并发放。
3.剩余的10℅的招商业绩提成佣金做为部门总佣金，在当年度末的次月自行决定分配办法，报商业管理公司批准后发放。

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