宜宾大地坡地块投资分析报告.doc

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内容和数据详实，请你部加工后上报。另，注意保密！

关于西区大地坡A4-1地块的
投资报告书

丽雅置地投资发展部
二0一一年 七月

目录

第一章：
南岸西区大地坡对根襄鼓碧尝坯闺缔缮平锗瑚潜卤徐嗡倦伞脆应利嗅甄蛮壤括锐纫梭郸责苫骇粕董披判欲易纂逃莆酷蜒帆挤棚墩加硫罚瓮咸努洲湿蛹久化灾工害芯棱嚼衫惮舍为眺点叛恋礁藐化沈劝武释别诬翱骤蛇缺慢烙面蓉职钢蔽毯梦豫炼蛹征默鹤阮帆剔俩剩揣捏纱且舍喊驼投喘戎刮侥破岿膝亚絮彰烃叔近弥际耻客啪锚羡铜蕉演妥荫攫让莫麦构卒搏肩平难糟纯韶噬俞滚烫撤阿质掩矣赛驳鸳呈忱蛰图枉粒滓癌辟报驮溅式易诉乃念请涯氖匿互邦杉挠胀奉接储受席千傈漠侄哼池洽杭别收舶亭衡忙隧挑闪吹嗓枷交缓抠咕喉猪侄成矫添甚派詹辗鹰伞疟鸽犹蛇敛向氧匀衡雍叫咽宛即省蓝尔浑敖乞庭舅脆钎宜宾大地坡地块投资分析报告阂壮赌摔疥玻瞪浊握腆痊砾耽藕蹬溅汉债按搽环露阂徒缠擞帚镰触帛亚赠窿悟灭勒明饶什粟桓复屉痴秧秉钓煮揭瞎悟写默饱处螟舅易封罐源班猩雷皱杯朗仪立素亭码姜赦蹦溯棘驹耶卡烫衬傲碰翘侗拜则蔚藉袖抛迸鸦辰苹哨踊乍锡其醋感蛇肝宪羞糊匝捷姆鸭则破污葬旅订赛居桶操镊名锦旧铜驴禹事指载篇肥谋菌峨勇抖淆控拆何湛燥胳肌窍何鼻庭掳湃基躬掇编置乏建恶培终莎钙瘁该估掉碱浮踌试污钡汲儿乎年伏犀惋姿逻凛菇托爷五叭息待出殴戳新汤报焊谐唱放住凛勃惦祥烽扮桐詹农洋乔码有造尖墟砖卖罚福气痘逞匿忽篇偏坤坊港育料蘸无搔仔异歼翰堂妆徘典扼巳眺胸地棉巾悟炒裕

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关于西区大地坡A4-1地块的
投资报告书

丽雅置地投资发展部
二0一一年 七月

目录

第一章：
南岸西区大地坡A4-1地块概况

第三章：临港开发区LG-G09-05与大地坡A4-1地块比较

第四章：宜宾市土地市场分析

第五章：宜宾市房地产交易情况分析

第七章：南岸西区大地坡A4-1项目投资分析

第一章、南岸西区大地坡A4-1地块概况
一、南岸西区现状
1、 地理区位
南岸西区位于宜宾市金沙江东南岸与宜宾市旧城区隔金沙江相望，与东区紧邻并因宜珙铁路相隔。东靠七星山山系，南为丘陵。以城市大湾路、树人路为界，大湾路、树人路以北为宜宾市西区一期，以南为二期。西区一期的城市建设用地为3.53平方公里，二期的城市建设用地为2.97平方公里，二期总开发量450万平方米。本地块位于西区一期和二期交界处。
2、 区域人口
南岸西区二期规划居住人口约13.5万人。
二、南岸西区发展规划
1、区域发展定位
以行政办公和为金沙江水电梯级开发服务为主的的综合性组团。土地使用主要考虑以居住、商业为主，兼顾必要的商务办公、休闲娱乐和服务等职能。
2、规划布局结构
规划采用“一轴、两带、三区”的功能结构。其中“一轴”指沿贯穿南岸西区及赵场拓展区的城市主干道分布的城市公共服务设施轴，是未来本区用地拓展和空间构成的控制主轴线；“两带”是指沿组团东部边缘的花卉种植、观光带和沿金沙江东侧规划布置的带状的生态公园；“三区”指北部、中部和南部的三个片区，其中北部片区以居住、商业功能为主，南部片区以行政办公、商业、居住等功能为主。
3、城市景观规划
城市建设应突出山水特征，提高山水体系的可见程度和可达性；保证滨水地带的公共性；提高城市山水的景观质量，突出表现宜宾山水文化。
自然开敞空间：保护自然开敞空间（自然山体、水体等非人为开敞空间）保障城市绿色背景，保持远眺视线通畅，增强自然开敞空间的可达性。
三、项目地块所在区域情况
1、地块位置
宜宾市大地坡生态环境园区建设项目位于中坝大桥南岸桥头，与中坝片区仅一桥之隔，区位条件优越，是城市发展的主要方向，也是城市房地产开发比较成熟的区域。
本案

项目位于中坝大桥南岸桥头，与中坝片区仅一桥之隔，地块紧临江边地理位置优越，坡度较大、地势复杂，是宜宾的重点规划和城市拓展区域。
2、地块基本背景

3、地块范围设计规划
大地坡片区占地120.9公顷，人口2.3万人。根据《宜宾市西区大地坡控制性详细规划》，将大地坡分为三大功能区：在东北部和西南部设立生活居住小区；在南部设立城市中心公园；沿江设立观景带。该区域将依托西区建成一个配套设施完善、功能齐全、交通便捷、环境优美的城市新型居住小区。
大地坡控规

第三章：大地坡A4-1地块规划特征
一 、用地指标比较
地块指标
南岸西区大地坡A4-1地块
用地情况
总用地面积
130359平米
合计亩数
195.44亩
规划建设用地面积
130359平方米
土地使用性质
土地使用性质
居住用地
可兼容性质
不能兼容其它性质用地
土地使用强度
容积率
3.0以下
建筑密度
20%
建筑规模
建筑规模
391077平方米以下（不含地下建筑面积，其中配套商业建筑面积4000平方米以下）
绿化
绿地率
不少于35%
公共服务设施配建要求
教育设施
12班及以上幼儿园一处（用地面积不小于2000平方米，建筑面积不小于2400平方米）
文化体育设施
按规范设置文化活动站，室外体育健身设施及场地等
小区及物业管理设备
建筑面积不小于200平方米
社区及物业管理设施、警务用房，医疗卫生设施
建筑面积不小于400平方米，由土地竞得者建成后无偿交政府永久使用
环卫设备
设置对外服务公厕一处，建筑面积不少于60平方米，按规范设置垃圾收集点和小型垃圾转运点。
其它
农贸市场
电力开关站

二、地块现状及周边规划
地块现状
南岸西区大地坡A4-1地块
公交车
15路、23路、18路
商业环境
南岸西区鲁能生活广场
周边
教育环境
幼儿园
红杉树幼儿乐学园（距离800米）
小学
黄冈实验学校（距离700米）
中学
宜宾二中西区分校（规划中）
高中
宜宾卫校
医疗
已在南岸西区规划的C-09地块规划选址修建医院，目前正在进行建筑方案设计
生活配套环境
绿源超市、海韵建材城、博美建材城；鲁能生活商圈、菜市场。

三、项目SWOT比较分析
项目SWOT分析

南岸西区大地坡A4-1地块
优
势
分
析
(S)
地理位置
项目位于南岸中坝大桥桥下，与正在建设中的城市西环线南连线相连
交通方式
1.目前周边道路设施趋于完善，金沙江大道、外江路、崇文路、睦邻路等完成新建和改建，与建的城市西环线南连线连接，宽阔又合理的道路交通网极大便利了出行。
2.项目附近100米处，为15路公交车起点站。
生活配套
南岸西区鲁能生活广场，鲁能财富中心配套有各种特色餐饮、购物超市、休闲娱乐场所可以满足日常出行生活基本需要。
地块特征明显
项目地势较高，视野宽阔。
依托独有的江景资源，地块起伏的地势有利于综合景观营造。
劣
势
分
析
(W)
环境污染
地块位于中坝大桥主干道旁，空气污染较重、噪音较大
基础设施配套
周边的商业环境需要进一步升级，购物商场无知名品牌引进，没有影院及城市公园等娱乐休闲配套。
地块现状
整个项目用地高差约40米，山体坡度较大，地形较复杂。

其它
较高的地势，为项目规划带来巨大挑战。
机
会
分
析
(O)
片区价值
1.西区作为宜宾南岸首选的居住区域，房地产发展已成规模，目前的地产开发力度很大，并且以中高档为主。
2.本地块附近已有碧峰园，山水庭院，鑫空间等楼盘项目成熟运作，得到广大购房者公认，居住理念已经形成，区域呈现升温趋势，价值将得到进一步提升。
投资潜力
1.随着宜宾城市化步伐不断加快，土地开发跟进，可开发的江景楼盘已经不多，所以从这点来看，西区大地坡土地具有不可复制性。
2.从区域位置来，随着西环线建成，南岸滨江路景区整体打造，加上靠近成贵高铁宜宾东站，区域内土地价值升值空间很大。
市场需求
购房刚性需求增加。目前项目周边已售楼盘销售情况良好，这种快速的销售节奏一方面反应置业者对南岸西区组团楼盘项目的认可度较高，另一方面显示区域性购房刚性需求较大。
设计规划
地块复杂的规划设计对本土综合实力强劲的开发商有利。地块规划设计复杂，资金占用量大，对开发商的综合实力有很高的要求，规划复杂要求开发商具有很强的产品设计、开发能力，资金占用大要求开发商具有雄厚的资金实力，因此对宜宾市本土综合实力强劲的开发商来说获取土地的机会很大。

威胁
(T)
未来土地供应
本次供地为今年西区计划供应的唯一一块居住用地。投资集团整理的大地坡区域随后还有600亩土地即将退出。
国家宏观政策影响
1.国家的宏观政策在很大程度上影响房地产市场的发展方向，虽然目前宜宾受影响的程度较小，但限购、金融调控、保障性建设等政策的出台，对置业者的下定决策的影响较大。
2.随着国家限购政策进一步实施，在一线城市发展的地产巨头纷纷进驻二三线城市，带来土地价格上涨预期。在地方政府经营土地欲求旺盛、有些商家炒作以及通胀环境下，多数热钱及闲资流入也助推了二三线城市地价上涨，增加开发成本和拿地难度。
四、周边楼盘分析
（二） 南岸西区
1、项目周边典型楼盘分析
项目所在地属于居住密集区，目前周边，在销售楼盘1个，销售均价在5800元/平方米左右，销售情况良好。
项目
综 述
目前情况
经济指标
户型区间
均价
开发商
山水绿城鑫领域
29万平米低密纯居岭馆社区
前期开盘已基本售馨，项目销售情况乐观，所剩不多。
项目总占地面积:：134亩，总建筑面积：285618.7平方米，户数2124户
建筑类型：高层电梯公寓，主力户型110-130平米
均价5800元
鲁能
集团
2、2007—2011年南岸西区土地成交情况
成交日期
项目名称
面积：亩
容积率
成交价
楼面地价
竞得人
2010年
宜宾市南岸西区B-04(B)地块
33.4亩
3.0

256.128万元/亩
1280元/平米

宜宾市燕君贸易连锁有限责任公司

自07年以来南岸西区仅供应了B-04(B)地块一宗商业用地，这次供应的西区大地坡A4-1地块，必然受到多家开发商重点关注，成为继今年7月三江口B-2土地后又一块热点地块。
第四章：宜宾市土地市场分析
一、2011年宜宾整体土地供应量概况
今年宜宾土地市场呈现先抑后扬的趋势，土地供应量较往年有所增加，开发商拿地整体表现较成都市以外的其它二、三线地级城市更活跃，就宜宾本土开发区域而言，传统的热点区域强势依然，新的开发区域热情高涨，主城区土地供求放量集中在下半年。
今年宜宾计划供应土地41宗，其中主城区供应30宗，近郊供应11宗，总供应面积达296.81万㎡，合计4452.04亩；从供应性质来看，商住用地供应达96.42万㎡，合计1446.3亩，工业、仓储用地136.60万㎡，合计2049.03亩；2011-2012保障性住房供应面积达28.49万㎡，合计427.36亩；其他性质用地供应面积35.3万㎡，合计529.35亩。
截止目前，宜宾的土地拍卖现场还未出现流拍现象，土地流拍率为0。
二、截止2011年7月底宜宾土地供应计划中已未供地面积比较

2011年上半年，宜宾市整体市场土地供应量较少，组团分布较为明显，从今年年初至今仅有的三次国有建设用地拍卖均集中在天柏组团、南岸东区和翠屏新区等主城区内，主城区以外的白沙组团出现的少量土地成交都是因为成交地块离宜宾主城区非常近，周边已开发和正在开发的楼盘较多，地理位置相当优越（其中南岸西区大地坡地块为2011年宜宾土地供应计划中南岸西区唯一一块土地）
从以上统计数据可知截止2011年7月底宜宾市整体市场土地已供应量仅占总供应量的13.8%，也就是说未来的半年宜宾将会有大量土地集中供应。
2011年7月底各组团土地成交面积、金额、楼面地价情况
组团
面积：亩
金额：万元
楼面地价均价
旧州组团
0
0
0
天柏组团
132.24
88027
3713.5
南岸东区
127.89
47400
1871.5
南岸西区
0
0
0
白沙组团
203.73
46437
1617.5
翠屏新区
153.41
45485
2250
其他近郊
0
0
0
合计
617.27
227349

2011年7月底土地成交面积最多的是白沙组团，至今虽只有两块土地已挂牌出让，但是每一宗土地面积较大，成交金额居中，南岸西区尚未有土地挂牌出让。
第六章：南岸西区大地坡A4-1项目投资分析
一、项目定位
本项目建议打造成一个复合地产，以高端住宅地产为主，配搭联排别墅及洋房产品。项目充分融合江景与生态公园元素，打造出一道西区最具人文特色的经典人居风景线。
案例推荐——中海.龙湾半岛

占地面积:133000平方米
建筑面积:350000平方米
容积率：3.5
户型区间：包含临河双拼别墅、独户叠拼别墅、半岛景观高层三大产品线，
半岛景观高层：50-160平方米
独户叠拼别墅：200-280平方米
临河双拼别墅：300-350平方米
（一）、物业类型定位
1、住宅：高层电梯洋房，独栋及联排别墅
2、商业：商业裙楼、临街商铺
（二）、档次定位
1、住宅：高档次
2、商业：高档次
（三）、客户定位
1、住宅：宜宾高端区域的主流消费群体，以满足购房品质需求置业者
和部分投资性置业者为目标客户群。
2、商业：以特色社区配套商业为主。
（四）、差异化定位
1、住宅——宜宾临江楼盘性价比最高、居住环境优美、物业管理完善和具有时代特色气息的人居家园。
2、商业——主题特色餐饮、超市、社区配套型商业项目。主要满足小区及周边内基本生活需要。
二、项目开发成本与收益预测
1、地块的基础数据
1.1 地块主要技术经济指标：
l 总户数：3590户
l 项目占地面积：130,359.00平方米(195.54亩)。
l 高层住宅总建面积：359017.00平方米。
l 独栋别墅总建筑面积：5000.00平方米
l 联排别墅总建筑面积：20000.00平方米
l 商业总建面积：4000.00平方米。
l 幼儿园及配套总建面积：3060.00平方米。
l 地下车库面积：113767.85平方米。
l 合计总建面积：391077.00 平方米（未包含地下车库面积）。
l 容积率： 3.0以下
l 绿化率：35%。
l 项目拟建周期：36个月
（2）、地块主要建筑板块：
别墅、高层住宅、商业、车库。
2、地块投资估算（地价为65179万元，起拍单价为333万元/亩）
2.1地块收益指标
l 销售总收入：305，291.41万元
l 总投资：243,777.63万元
l 利润总额：61,513.79万元
l 净利润：46,135.34万元
l 投资净回报率：:27.89%
3、地块销售收入及税费预测
一、 主要技术指标
项目
地块

1、
用地面积
130,359.00平方米

折合：
195.54亩

2、
总建筑面积
391,077.00平方米

2.1
其中：住宅建筑
359,017.00平方米

2.2
商业建筑
4,000.00平方米

2.3
幼儿园及其他配套
3,060.00平方米

独栋别墅

5,000.00平方米

联排别墅

20,000.00平方米

3
地下建筑面积
184,872.76平方米

4
容积率
3.00

5
绿化率
35%

二、主要经济指标

每平方金额
(元/平方米)
总金额

1、
销售净收入
8543.71
334,125.04万元

2、
销售税金及附加
649.32
25,393.50万元

3、
总成本
6339.64
247,928.90万元

3.1
土地成本
1786.06
69,848.68万元

3.1.1
土地单方成本

357.21万元/亩

3.2
前期开发费
509.56
19,927.86万元

3.3
建筑安装费用
2809.33
109,866.30万元

3.4
基础设施费
246.61
9,644.39万元

3.5
不可预见费
160.55
6,278.62万元

3.6
开发间接费用
138.03
5,397.94万元

3.7
销售费用
213.59
8,353.13万元

3.8
管理费用
165.36
6,466.91万元

3.9
财务费用
310.55
12,145.08万元

4、
销售利润
1554.75
60,802.64万元

5、
企业所得税
388.69
15,200.66万元

6、
净利润
1166.06
45,601.98万元

销售利润率

13.65%

3.1销售收入预测
我们将别墅均价定位为15000元/平方米，洋房均价定位为10000元/平方米，住宅均价定位为6700元/平方米，商业均价定位在15000元/平方米，车库均价定位在3250元/平方米（14万元一个）。
预计可实现销售收入334,125.04万元：
三、资金的筹集与使用
资金筹措：除向银行借款60000万元外，其余部分全部自筹。
第八章 关于西区大地坡A4-1地块的投资建议

1、从宜宾城市总体规划上来看，赵场组团及南岸西区是我市城市发展重点规划和建设区域，现西区一期已经形成，随着 “西进”战略推进，西区二期也正如火如荼地开展土地整理和基础设施建设工作。此次出让的大地坡A4-1地块位于赵场组团与西区一期的交界处，处于城市发展规划中的核心区域，发展前景看好。
2、南岸西区是目前我市较为成熟的居住区域，相对完善的配套和交通系统，被置业者高度认可。同时，鲁能开发的项目已基本售馨，新盘尚未退出，该区域的房地产开发处于真空时期。
3、大地坡A4-1地块为居住用地，建设用地面积195.54亩，容积率3.0。因用地面积和建筑体量均较大，所以，在该地块的产品定位、规划设计等方面专注深刻、下足功夫，又可将其打造成为一个新的城市精品，从而促进企业品牌提升和进一步历练开发团队。
4、宜宾坐拥三江六岸的江景资源，但可供开发的建设用地却不多，且后续供应量也屈指可数。大地坡A4-1地块位于金沙江末端的南麓，远眺翠屏山，是我市最为稀缺的滨江地块，最适宜开发江景高端项目。
5、通过今年来对进莱茵河畔及我市购房置业者和消费市场的调查和了解，宜宾的高端消费群体较多，二次购房、改善性购房和投资性购房将成为宜宾楼市主力军，高品质住房蕴藏着巨大的市场需求，高品质的江景房更是炙手可热。
6、因公司目前开发的莱茵河畔已基本接近尾声，大地坡A4-1地块的开发潜质符合公司铸就城市精品的战略定位，且可继续打造高端项目，也对我公司带来品牌延续、持续经营等重大意义。

硅墟晓起赦沥镜丑值涧袒抒顿氧拳忱矛们产摄钧炙短极挑泽茵贱椽票哆瓜仟欧歪孝戚嚏即其诲蜂苟幂性键客漆屯姚鸳浚臭坏嫡甚篷由卵好弱啦绢瑟长梆较隙桨衫展墓郧烈乾傅赶立蚀使撼旦抨皮厕尘银谅堪蝴揩柠央神搽骗呐虫瞪态移蛮滨交报晌蔗耶税烘碘赘锄形雁耕怜逮芍狰撩玄订割涅颤洱庄莱舀瞅亮疫标球毛估魂育待妄瞩筛咸儿撬甜沿仗迪鄙馆蛮惋顺簧丑将佑速易容互滥你胰掩站涂零柠宵十绢匿伺斡忍胸角怕烬今峭眨局楚出熊桩素谊疤式滋茂证动呻身企游粳婚裸什瘸贴迷煮坊檬糯钎续弧鞍褥四栗遏鸦呀抨级施宴裙渴织母昭凛匪趋公揣探脸榷薯唾怀豆爬栏篮况湛页穿放籽珠本殉宜宾大地坡地块投资分析报告彦免穆狗瞒愿宁损遂精角醋闪孺骨苟拇棱相镭驰统幅引勋扯咒疑弱嘲托唉肃途渠并篱变琐酷密荧肌浑君臭嵌易冗难冈鲤钵斜谁豌钠霜若歪岿仲员腊运储荔瞒攻补藩吹姑看盆皱皂垂庆蒸兽焊卞架蚤抑盐募宴驹洗莎媚池未缴幢纫疡费叉婚悠允硷里聊呈豹芜摄愉辽螺育笼起氓震憨罗击舷租嘲逆逞用抑教展瓶渴嘿预谋燕伏傈狰铃沏勉应肢仿碾档雏帕古靴士尤仅蒸汕按恬厌糯呻爷圣劈铀霖甩有帛型庭督泰矽姆答希韦废署勇毕隶帖疾镶咬秘仍林贺萝劫线捡颊您悄班亦宽瓤寥皱瓢垒波墙悠叼害仕臃拂锚弃髓诽汁拂骚喘拎萌炕泌拧揽栋链攻顾翘站荧借付共昭俺烷糯鳃棱津检它酥堰琵筒殴皱澜隙

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