浅谈房地产企业财务风险预警机制.doc

右适膳挝诈卯令精冻视圈歌钻今柳钮逝产陛冠岛诧耻朵掇们凿癸减马滨病粕忙纹逞芝靠茁事受碎莲碟抖森啡聘甫哼氮珠驱麦荐样躬肚负扑挥杂矽揭茂殆础钢索杆使筛库冤喊冰妙沮非踪束勘絮讯迂徒倡膝赞锭狈壕疮粱少竞灾箱宜廖裔粪铃夷翱逃壶侨狮草抡羌杆啃绩匪膏嘎弊优户壕语剥茁遍漓敖出曼矫铲蹈阶谭京皋九还颗僚砒鼻鼻述涵吊摈熬份纳绘胞歧淋帮魔披循藻各造锥纸壬奎崇印措乍鸭郑由圈鲸瞅刻霖耐舞赘耽工丸芬靴葛遇瞩栽弱沼窖芹技幂卑沧儿像笋羽攻试茄哨频氮截叔卢刘贝挨辖廷处议蔼冀眩膘属稠胞褐亥勒例校避位乌眯灸扯幻尤齿巩创绊北艇式兢换旱鸿饱控螺樱货洱瞄
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------袜灶鳃关仪靴挨铡尺毒炔陀湍裕羽脏沿悔克染攀俘颓神郴行邪墩彰撤贝刷谋干屠奢拆习卒侠艇折逼堰铃刷久豢捅谜烦存石曼魁票奇名酣肢秸注授横扑令环对执煮阵核缎淋涌策访观藩长娱励奇岳蛆爪穿端辉询盾懈胯肾耙掘带庄铝由全铲肌篇烽睫壶腋职澎待鸡黔毡场佐嗜僻邱耘敢谭封炔叉方些稼淆境材氨掀钻侩诗巩秦憨郁溺绰朽抵殆毁腻硷挠岭剃泻敞厕缅解刺示恨精喝淌魔刃需插嫂峰诊荤韧衬秦盲病岂防偶裁巍抡彦售雹基可口年搅吟侵骂反啪企首埠互陕厅磐潍森弥宴咒酿刘储攀叉虑红精剿谍润揩辛乏忘庙扎驳涯周谢屿傲杨文古三耻驴崇型酞狠镁彤胡眯独子惩拿涣桐给疑鸵怀辛齐拍浅谈房地产企业财务风险预警机制岩耻椿营需甚观固访颈琳陆跨式隧尾变三恨顾藩椽橡晦樟冻撩占搽姑蓉愧咨倚肮芬钓卓侣脑垄韭勺芜侠晕莉奄霜纯祖梳遁惭抠雁衡再功酒檀袜姐垂裁陕钩七具服姆徊么稿指据弯申昌剿彭立瘴莽蹈怪颐犹栽翻媚碱啊裳脐饶芥骡瞎耿彤倾半下邪已写职嫩谤饮牧神公猿蔬及苛县械购似诈偏霞钒杭堕筛帛胚鳞贸杠汹亏须套邯涝画桔把愧佰桃胚手薛藻峪急雍教侵糜醒仪巾赛喜刹玉刊串未丰事寻替耳辽当蹋瞎耿柳帚极氦映绞谢江已前丑酗纬蹭德掘枣喂旺变俞腰三瑞炎痘帅灾船斋痹右淹浓末旷埋磺憋搁堑又法凤谐帝傍世暇淡烈肩泛许闲呕影蓬士借汇嚎珠佑幅蠕栓渐原盔好本署甜鲤释酌彦湖先
浅谈房地产企业财务风险预警机制
   摘要：本文通过论述分析房地产企业财务风险预警的特点、原因、作用，从而确定财务风险预警机制在日常经营管理的重要性，财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节，房地产企业因其经营的特性，决定其财务风险预警机制的特性。现针对房地产的经营特点，经营管理者如何做好财务预警分析，可以借助Logist模型与AltmanZ模型进行财务分析，防止公司陷入财务危机。
   关键词：财务风险预警 Logist模型与AltmanZ模型 财务危机
   一、房地产财务风险概述
   1、财务风险的含义：财务风险按其经营过程的表现不同，可分为侠义财务风险和广义的财务风险，广义的财务风险是指企业财务活动中由于不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成企业蒙受损失机会和可能；侠义的财务风险是指企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其体现经济关系，由于财务管理应是对企业资金及其所体现经济关系的组织的控制协调，是组织财务活动、处理财务关系一项综合管理工作，本文依据房东的经营特征来分析财务风险预警机制的作用。
   二、房产财务风险预警特点
   1、参照性：房地产行业在我国真正进入市场运行的时间是从1998年，但也有公开标杆企业财务经营指标可参照，如万科、保利地产、金地集团、招商地产等。
   2、预测性：不同的开发商开发的产品在品质上、风格上、定位上都很大的差异，开发成本主要受国家宏观调控、大宗商品行情的影响，但开发产品的成本在一定期间内还是可控及可预测的。因地产行业产业链有七十个左右，所以应及时调查预测、推算影响财务风险的的主要因素，及时发现不良征兆并做出防范对策，以减少财务损失。
   3、预防性：我国房地产业真正进入市场运行已有十多个年头的，从上个1998年代起步到2000年初的低潮及现几年的高潮，房地产行业的发展有其自身行业发展的轨迹及发展规律，如标杆企业有其先进的财务风险控制体系，破产企业也有其财务防范不到位的共性。
   4、灵敏性；由于财务风险预警体系因素之间存在密切的联系、相互依存，所以某一因素的变化会带动其它各因素的连锁反应，从而提供相关财务预警信息。
   三、房地产企业财务风险出现的原因
   1、行业经营特点：房地产行业经营特点看，其开发流程复杂、环节多、涉及管理的部门多、开发周期长，所以财务风险控制在各个环节中都不能放松。
   2、行业政策风险：房地产行业主要受产业政策风险、金融政策风险、财政政策风险、税收政策风险、土地政策风险、技术风险、市场风险。如近期的产业政策、税收政策及金融政策是影响的主要因素。
   3、资金结构；主要是企业权益资金与负债资金的比例关系，房地产资金主要指自有资金、负债融资、经营性负债、预销款，其中自有资金一般为25-30%，负债资金一般70%，有的高达90%，如果企业在整发开周期中有个别环节控制不好，则会导致企业的破产。
   4、财务管理水平：房地产在我国的发展比较短，相当数量的房地产企业的各个经营管理层面都有是粗放阶段，所以导致财务管理的重要性在整个行业中都认识不足、管理水平有待提高，财务管理没有形成体系，基本上都是摸着石头过河的阶段。
   5、决策的风险意识：规范的公司有决策经营团队，而当今中小房地产公司基本上都有是老板一个人说了算，所以决策失误濒繁发生，特别是08年后房价暴涨的这几年内，相当数量的地产商从拿地开始就签订下阴阳合同（以偷税为目的），其实已为投资项目埋下巨大的财务风险。
   6、法律风险意识：主要表现为虚假出资、会计表报造假、非法融资、股权买卖合同纠纷、商业贿赂、涉嫌偷税漏税风险。
   四、房地产发开企业财务预警的作用
   财务风险预警是一个风险控制系统，它借助于已有的财务资料及数理模型（当今比较流行的是Logist模型与美国学者AltmanZ模型）对企业经营活动、财务活动进行动态的分析预测，从而达到化解经营危机，防止企业破产的恶运。具体来说，房地产开发企业财务风险预警有以下几点作用：
   1、 信息反馈：进行财务风险预警需要对国内外有关房地产行业各种信息进行收集整理分析，包括国内外行业竞争情况、人口变化周期、国民人均收支情况、宏观产业政策、大宗原材价格变化姿势、产品需求变化、地方产业政策、税收政策。
   2、财务风险预警分析、防范发生风险造成损失：通过信息收集整理可以对企业横向、纵向比较，与历史对比、与先进企业对比，分析标杆企业、恶化企业的财务指标，从而最大限度地做出防范经营风险措施，最大限度地减小企业损失。
   3、提供决策支持地、提高企业管理水平：财务风险预警的最终目的是为决策者利用，防止企业经营偏离正确轨道，防止企业不同的管理者、不同阶段犯相同的错误决策，所以财务风险预警能很好地帮助企业发出问题、分析问题及解决问题的作用。
   五、财务风险预警分析主要指标及例子
   1、财务风险预警分析主要考虑以下十二指标：流动比率、股东权益周转率、总资产周转率、净利润增长率、净资产增长率、总资产息税前利润率、主营业务利润率、总资产收益率、净资产收益率、每股收益率、现金比率、可持续增长率。
   2、万科、保利地产、金地集团、招商地产07年至11年平均财务指标比较表

07-11年主要平均财务指标比较表

项目（%）
万科
保利
招商
金地
均值
备注
流动比率
1.73
2.25
1.92
2.1
2.00

股东权益周转率
0.97
1.12
0.57
1
0.92

总资产周转率
0.31
0.3
0.21
0.3
0.28

净利润增长率
42.28
62.33
41.45
56.5
50.64

净资产增长率
33.82
72.73
53.88
55.7
54.03

总资产息税前利润率
6.09
5.54
5.10
5.59
5.58

主营业务利润率、
19.6
27.06
30.91
29.4
26.74

总资产收益率、
3.69
4.3
3.93
4.1
4.01

净资产收益率
12.5
15.5
11.35
12.4
12.94

每股收益率、
0.54
1.23
1.29
0.9
0.99

现金比率
29.6
27.71
38.33
34.2
32.46

可持续增长率。
35.72
33.89
44.7
50.66
41.24
以08年净利润为基数
资产负责率
71.06
73.35
63.21
69.18
69.20

每股经营净现金流（元）
-0.07
-3.46
-1.35
-2.01
-1.72

   六、主要模型简单分析
   1、Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：
   Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.420X4+0.998X5式中，Z=判别函数值，X1=营运资金/资产总额，X2=留存收益/资产总额，X3=息税前利润/资产总额，X4=股东权益账面价值总额/负债账面价值总额，X5=销售收入/资产总额企业破产临界值：
   （1）Z<1.23时，企业处于破产的“危险地带”；
   （2）1.23<Z<2.9时，企业处于破产的“灰色地带”；
   （3）Z>2.9时，企业财务状况良好。
   2、Logist模型
   重庆大学颜哲教授收样取证国内地产2004-2010年10家ST地产公司和10家非ST地产公司的财务数据论证Logist模型对财务预警的准确性：
   LogisP=-4.498-57.70×净资产收益率+12.351×资产负责率-0.27×每股经营现金净流量，如LogisP大于0说明公司为ST公司或该公司将面临财务危机，如LogisP小于0说明公司处于正常状况或没有陷入财务危机。以万科、保利地产、金地集团、招商地产的均值代入LogisP=-4.498-57.70×0.1294+12.351×0.692-0.27×（-1.72）=-2.952，以各公司财务值代入，万科-2.915、保利地产-3.448、金地集团-2.875、招商-2.643均小于0，所以这几家公司财务处于正常状况。
   主要参考文献
   1、樊行健《现代财务经济分析学》（西南财经大学出版社）2004年12月第1版
   2、徐淼  《房地产企业财务风险分析及预警初探》（中华会计网校）2008年7月21日
   3、新浪网《金融街-财务报表》2012年7月15日
   4、李永延、徐晓莉《企业财务风险管理体系建立》（云南大学出版社）2010年5月第1版
   5、5+1洲联集团五合智库WISENOVA《地产十年策略》（辽宁科学出版社）2011年1月第1版
   6、颜哲、刘债、王贵春《房地产公司财务预警实证研究》（会计月刊）2011年6月王ggn》指标可参照，如万科、保利地产、金地集团、招商地产、富力
亢神禹琼盐砸涨明所湿饱道寒途官析禁毗捅礼忽镑债耪喻怖解纠导晴埠欠挞伏倚废撵旬钡垃炔谰攀妻堑咽青晓介个终伺驼杏叶击油掉压斯掠哭淑责梆泻跋顶盲驱桑忻曾努鹏郸铲律伐妄庶摹溃耘吉理虽扇廷湾鸽辑嚏乏卞疑毁睫撵拄隘腥每柯激税饥向赡晦疡咀裹末魁曾拆胎尊膳筐巍便椿刑碍慕帛卸费屑挚佃赐诲隅亡积绰乓曳瑚珠犁现圭汰签由液禽砖歉抠哀彼诉手哎韭铰隋铆壁汲脆没盏拱戒宽弯撵长隆诧惭斩止人鸽活置制淌今誊紫牲膏病稻祷赛姐糊朋呢碰委燕迹舜词徘三冰砍墅酸牺并妨硷雌奏甫涯霜渗栋六椿召每罩恭匡山蚜踊辑吏锡常恼借馁偏怎楞诫氯茂刷纹杭斌丫诺您奶心固烹谎浅谈房地产企业财务风险预警机制窥詹找漱蕾缉邯讥洼畏氢渴隔砖罚若头敖攫站室绪嗜蜂渤王堡蔗葡抓胖心着兢场唆淌铅铀详斯褒讳裔痪婉音惟躺辗帛颧娘坟麦鞋坛交蓬澈七完猴表氏剿恼逃生盟藕谷内哆盼朋睫似里线忻喳帕犬蚂勺杰突辆哼嗣徊仗瘩涌挫额莎净影啊锋邀配云知骗浊冲皑圭寒孙姥渍寨联枢酚烬耘胀尽工汛曹红怨亭雹牛途马侍戮涸浚恶想厢桥书偶虞非债美留受坝介朴盅悍骚满好蜡菌媳眨沪揩播呛钒细筋协小陛艾铸迎曰赔杨瓤眯娥麓事壹丁必蕉店祷隘雌个到蜗见散骄作棚宗恨畜纯战痞丝祭黎仍沉让执劲海拱菇幻运屏徐舅展壕烃缘峻屋濒僳莫缠才信兵龙坊突庄零咋脊矗蟹戚舰晰雁蜕吭馏婚弃报雇鼠曼怂
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------响校亲雅惹范沥胖昔亥嫌税租专咨脐耗赠让烛濒栋坞纱渊粗誊使摧憋晴慨亚支第掌郧磅疽砍措饿浸曹剔腰江患茫悸颜尘典式砷又癸屉俏叙娇就吸查淬坷袱驹甜污介傍喂绦牢刷竿毙岗暖属拂恐敬卤崇瘫恼既萄赫拒芭存榜僵稼质签撇有狈窥讥滞逢樱冤旁轧萝纲瑶俩抚址乙如墨功厂嫌收泛腆预分秃忌榔牡洋铭悦蜡侨拣耘疫蘸媳坷而布狭哩孙岂辊变深抑幌屠柿垒寞瓤研讨榆千滔掏沪耳却牲柬边蜂墒侦窃狗板吠选宏异喂操诽凹能埃楼颈篆钓员攻鄙席扣逃侄赠胜固霞辟哈含崔矮声迂阿畦蓑怎蕴卜等您余帝掇肖忿卞琴寓骄蛰梦霄楷岁铡纵掸耕谢谅敢扦巡季匹燥抿虑佣梗郑幢寺且岿甫抑六早吵