房地产估价师2009年考试大纲.doc

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第四章房地产市场调查与分析考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查、分析、预测、细分以及选择目标市场的实际操作能力和知识的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节市场调查一、市场调查的意义和内容(一)市场调查的重要性(二)市场调查内容1.国内外市场环境调查2.技术发展调查3.市场需求容量调查4.消费者和消费者行为阋查5.竞争情况调查6.市场营销因素调查二、市场调查的步骤(一)确定问题和调查目标(二)制定调查计划1.资料来源2.调查方法3.调查手段4.抽样方案5.联系方法(三)收集信息(四)分析信息(五)报告结果三、对市场调查的分析与评估1.方法科学2.调查具有创造性3.调查方法多样4.模型和数据相互依赖5.合理的信息价值和成本比率6.正常的怀疑态度7.市场调查过程遵守职业道德第二节市场分析的手段与方法一、市场规模的估计(一)市场需求分析的基本概念.1.市场规模2.市场总需求(二)市场需求预测二、市场趋势分析(一)购买者意图调查法(二)销售人员意见综合法(三)专家意见法(四)时间序列分析法1.简单平均法2.移动平均法3.加权移动平均法4.指数平滑法(五)相关分析法1.回归分析法2.市场因子推演法第三节目标市场的细分与选择一、市场细分(一)市场细分与细分市场(二)市场细分的依据(三)市场细分的标准(四)消费者偏好模式与市场细分1.同质偏好2.分散偏好3.集群偏好(五)市场细分的程序1.调查阶段2.分析阶段3.归纳总结阶段二、目标市场选择(一)市场集中化(二)选择专业化(三)产品专业化(四)市场专业化(五)全面覆盖(六)大量定制三、市场定位(一)市场定位的含义和方式(二)市场定位的步骤(三)市场定位战略第四节竞争者分析一、识别竞争者(一)产业竞争观念(二)市场竞争观念二、确定竞争者的目标三、确定竞争者的战略四、判断竞争者的反应模式(一)从容不迫型竞争者(二)选择型竞争者(三)凶猛型竞争者(四)随机型竞争者五、企业应采取的对策(一)竞争者的强弱(二)竞争者与本企业的相似程度(三)竞争者表现的好坏第五节市场购买行为分析一、消费者市场及其购买对象(一)消费者市场及其特性(二)消费者市场的购买对象1.便利品2.选购品3.特殊品二、影响消费者购买行为的主要因素(一)社会文化因素1.文化因素2.社会因素(二)个人因素1.年龄2.性别、职业、受教育程度3.经济状况4.生活方式5.个性和自我形象(三)心理因素1.动机2.感觉3.学习4.信念和态度三、消费者购买决策过程(一)参与购买的角色(二)购买行为类型1.习惯性购买行为2.寻求多样化购买行为3.化解不协调购买行为4.复杂购买行为(三)购买决策过程1.引起需要2.信息收集3.方案评价4.购买决策5.购后行为第六节房地产市场分析与市场定位一、房地产市场分析的概念与作用(一)房地产市场分析的概念(二)房地产市场分析的作用1.开发商2.投资者和金融机构3.设计人员4.营销经理5.地方政府6.租户和购房者(三)市场区域的确定1.影响市场区域形状和大小的关键因素2.物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响二、房地产市场分析的内容(一)宏观因素分析(二)市场状况分析1.供给分析2.需求分析3.竞争分析4.市场占有率分析(三)相关因素分析1.住宅项目2.写字楼项目3.商业购物中心项目4.工业或仓储项目三、房地产开发项目市场定位(一)房地产开发项目市场定位及其作用(二)房地产开发项目市场定位的依据及原则1.市场定位的依据2.市场定位的原则(三)市场定位的工作内容1.整体市场定位2.主题形象定位3.客户定位4.产品定位5.价格定位四、房地产市场分析与市场定位报告考试要求1.了解市场调查的意义、内容和步骤2.了解对市场调查的分析与评估3.熟悉市场规模的估计4.熟悉市场趋势分析中的购买者意图调查法、销售人员意见综合法、专家意见法和时间序列分析法5.了解市场趋势分析中的相关分析法6.熟悉市场细分7.熟悉目标市场选择8.掌握市场定位9.了解竞争者分析10.熟悉市场购买行为分析11.掌握房地产市场分析与市场定位第五章现金流量与资金时间价值考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节现金流量一、现金流量的概念二、现金流量图第二节资金时间价值一、资金时间价值的概念(一)随着时间的推移，资金的价值会增加(二)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费二、利息与利率(一)利息(二)利率(三)利率的决定和影响因素1.古典学派的储蓄投资决定理论2.流动性偏好利率理论3.可贷资金利率理论4.IS-LM曲线模型的利率理论5.马克思的利率决定理论6.影响利率的其他因素三、单利计息与复利计息(一)单利计息(二)复利计息四、名义利率与实际利率(一)名义利率与实际利率的概念(二)名义利率与实际利率的关系式第三节资金等效值与复利计算一、资金等效值的概念二、复利计算(一)常用符号(二)公式与系数1.一次支付的现值系数和终值系数2.等额序列支付的现值系数和资金回收系数3.等额序列支付的终值系数和储存基金系数4.等差序列的现值系数和年费用系数5.等比序列的现值系数和年费用系数(三)复利系数的标准表示法三、复利系数的应用考试要求1.掌握现金流量的概念和现金流量图2.掌握资金时间价值的概念3.掌握利息、利率，4.了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、ISLM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论;5.熟悉影响利率的其他因素6.掌握单利计息与复利计息7.掌握名义利率与实际利率8.掌握资金等效值与复利计算 第六章经济评价指标与方法考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节效益和费用识别一、投资与成本(一)广义投资与成本的概念1.投资2.成本(二)房地产投资分析中的投资与成本1.开发项目总投资2.开发产品成本3.经营成本4.期间费用二、经营收入、利润和税金(一)经营收入(二)利润(三)税金1.经营税金及附加2.城镇土地使用税和房产税3.企业所得税三、房地产投资经济效果的表现形式(一)置业投资(二)开发投资第二节经济评价指标一、投资回收与投资回报二、经济评价指标体系三、通货膨胀的影响第三节动态盈利能力指标及其计算一、财务净现值二、财务内部收益率三、动态投资回收期第四节静态盈利能力指标及其计算一、成本利润率与销售利润率(一)成本利润率(二)销售利润率二、投资利润率三、资本金利润率和资本金净利润率(一)资本金利润率(二)资本金净利润率四、静态投资回收期五、现金回报率与投资回报率(一)现金回报率(二)投资回报率第五节清偿能力指标及其计算一、利息二、借款偿还期三、利息备付率四、偿债备付率五、资产负债率六、流动比率七、速动比率考试要求1.掌握效益和费用识别2.掌握投资回收与投资回报3.掌握经济评价指标体系4.了解通货膨胀的影响5.掌握动态盈利能力指标及其计算6.掌握静态盈利能力指标及其计算7.掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算8.熟悉资产负债率、流动比率和速趔比率指标及其计算第七章风险分析与决策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产项目不确定性因素的分析一、房地产开发项目的主要不确定性因素(一)土地费用(二)建筑安装工程费(三)租售价格(四)开发期与租售期(五)容积率及有关设计参数(六)资本化率(七)贷款利率二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素(一)购买价格(二)权益投资比率(三)空置率(四)运营费用三、不确定性因素的相互作用第二节盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的基本原理二、房地产开发项目盈亏平衡分析(一)最低租售价格分析(二)最低租售数量分析(三)最高土地取得价格(四)最高工程费用(五)最高购买价格(六)最高运营费用比率(七)多因素临界点组合三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例(一)保本点分析(二)临界点分析第三节敏感性分析一、敏感性分析的概念二、敏感性分析的步骤三、单因素与多因索敏感性分析四、敏感性分析的“兰项预测值”法第四节风险分析一、风险分析的界定二、风险分析的一般过程和方法(一)风险辨识(二)风险估计与评价常用方法1.调查和专家打分法2.解析方法3.蒙特卡洛模拟法三、概率分析的步骤与概率确定方法(一)概率分析的步骤(二)概率的确定方法四、概率分析中的期望值法(一)期望值法的步骤(二)期望值法应用示例五、蒙特卡洛模拟法考试要求1.掌握房地产开发项目的主要不确定性因素2.掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素3.熟悉不确定性因素的相互作用4.掌握盈亏平衡分析5.掌握敏感性分析的概念和步骤6.掌握单因素与多因素敏感性分析7.了解敏感性分析的“三项预测值”法8.掌握风险分析的界定9.了解风险分析的一般过程和方法10.熟悉概率分析的步骤与概率确定方法11.掌握概率分析中的期望值法12.了解蒙特卡洛模拟法 第八章房地产开发项目可行性研究考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的二、可行性研究的作用(一)作为申请项目核准的依据(二)是项目投资决策的依据(三)是筹集建设资金的依据(四)是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据(五)是下阶段规划设计的依据三、可行性研究的依据四、可行性研究的工作阶段(一)投资机会研究(二)初步可行性研究(三)详细可行性研究(四)项目评估与决策第二节可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的内容(一)项目概况(二)开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定(三)市场分析和建设规模的确定(四)规戈1设计方案的选择(五)资源供给条件分析(六)环境影响评价(七)项目开发组织机构和管理费用的研究(八)开发建设计划的编制(九)项目经济及社会效益分析，(十)结论及建议二、可行性研究的步骤(一)接受委托(二)调查研究(三)方案选择和优化(四)财务评价和综合评价(五)编制可行性研究报告第三节房地产开发项目策划与基础参数选择一、房地产开发项目策划(一)区位分析与选择(二)开发内容和规模的分析与选择(三)开发时机的分析与选择(四)合作方式的分析与选择(五)融资方式与资金结构的分析与选择(六)产品经营方式的分析与选择二、构造评价方案三、选择基础参数(一)时间类参数(二)融资相关参数(三)收益相关指标(四)评价标准类指标第四节房地产开发项目投资与收入估算一、投资估算(一)土地费用1.征地拆迁费2.出让地价款3.土地转让费4.土地租用费5.土地投资折价(二)勘察设计和前期工程费(三)房屋开发费1.建筑安装工程费2.基础设施建设费3.公共配套设施建设费4.其他工程费5.开发期间税费6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.不可预见费二、资金使用计划三、收入估算与资金筹措(一)收入估算1.租售方案2.租售价格3.租售收入4.收款方式(二)资金筹措第五节房地产开发项目方案经济比选一、方案经济比选及其作用(一)方案经济比选(二)方案经济比选的类型(三)方案经济比选的作用二、方案比选定量分析方法(一)差额投资内部收益率法(二)净现值法(三)等额年值法(四)费用现值法和等额年费用法(五)其他经济比选方法三、方案经济比选方法的选择(一)比选方法选择规则(二)方案经济比选的特殊注意事项第六节房地产开发项目财务报表的编制一、财务评价的报表(一)基本报表1.现金流量表2.资金来源与运用表3.损益表4.资产负债表(二)辅助报表二、财务报表的编制第七节可行性研究报告的撰写一、项目可行性研究报告的基本构成(一)封面(二)摘要(三)目录(四)正文(五)附表(六)附图二、项目可行性研究报告正文的写作要点(一)项目总说明(二)项目概况(三)投资环境研究(四)市场研究建设工程教育网(五)项目地理环境和附近地区竞争性发展项目(六)规划方案及建设条件(七)建设方式及进度安排(八)投资估算及资金筹揩(九)项目评估基础数据的预测和选定(十)项目经济效益评价(十一)风险与不确定性分析(十二)可行性研究的结论考试要求1.熟悉可行性研究的含义、目的、作用、依据和工作阶段2.熟悉可行性研究的内容3.了解可行性研究的步骤4.熟悉房地产开发项目策划5.掌握构造评价方案6.掌握选择基础参数7.掌握房地产开发项目投资与收入估算8.熟悉方案经济比选的概念及其作用9.掌握方案经济比选定量分析方法10.熟悉方案经济比选方法选择的原则11.掌握财务评价的基本报表12.熟悉财务评价的辅助报表13.掌握财务报表的编制14.熟悉可行性研究报告的撰写第九章房地产金融与项目融资考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产金融、房地产资本市场、房地产项目融资等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产资本市场一、房地产市场与资本市场二、房地产企业的权益融资与债务融资(一)权益融资(二)债务融资三、房地产开发贷款与土地储备贷款(一)房地产开发贷款1.土地购置贷款2.土地开发贷款3.建设贷款(二)土地储备贷款四、房地产抵押贷款(一)个人住房抵押贷款(二)商用房地产抵押贷款(三)在建工程抵押贷款(四)金融机构对房地产抵押物的要求1.合法设定房地产抵押权2.择优选择设押的房地产3.合理确定抵押率4.处置抵押物的渠道畅通五、房地产抵押贷款二级市场(一)抵押贷款二级市场的发展(二)抵押贷款二级市场发展的条件(三)抵押贷款支持证券的类型六、房地产投资信托基金(一)房地产投资信托基金的涵义(二)房地产投资信托基金的分类(三)房地产投资信托基金的特征1.流动性好2.市场价值稳定3.高现金回报4.有效分散投资风险5.抵御通货膨胀(四)房地产估价师的角色第二节房地产金融风险一、房地产开发贷款风险及其管理(一)房地产开发贷款的风险1.政策风险2.市场风险3.经营风险4.财务风险5.完工风险6.抵押物估价风险7.贷款保证风险(二)金融机构对房地产开发贷款的风险管理二、土地储备贷款风险及其管理(一)土地储备贷款的风险(二)土地储备贷款的风险管理三、个人住房贷款风险及其管理(一)个人住房贷款的风险1.操作风险2.信用风险3.市场风险4.管理风险5.法律风险(二)个人住房抵押贷款的风险管理四、房地产投资信托基金风险及其管理(一)房地产投资信托基金的风险1.经营风险2.市场风险3.利率风险(二)房地产投资信托基金的风险管理1.提升专业化经营水平2.提升规模经营水平3.吸引机构投资者参与4.制定积极稳妥的经营战略5.建立优秀的管理队伍第三节房地产项目融资一、房地产项目融资的概念(一)房地产投资项目使用资金特性(二)房地产项目融资的含义(三)房地产项目融资的意义二、房地产项目融资方案(一)融资组织形式选择.(二)资金来源选择(三)资本金筹措(四)债务资金筹措1.信贷融资2.债券融资(五)预售或预租(六)融资方案分析1.资金来源可靠性分析2.融资结构分析3.融资成本分析4.融资风险分析三、金融机构对房地产项目贷款的审查(一)企业资信等级评价(二)贷款项目评估(三)房地产贷款担保方式评价1.保证2.抵押3.质押(四)贷款综合评价考试要求1.掌握房地产市场与资本市场2.掌握房地产企业的权益融资与债务融资3.掌握房地产开发贷款4.熟悉土地储备贷款5.掌握房地产抵押贷款6.熟悉房地产抵押贷款二级市场7.掌握房地产投资信托基金8.掌握房地产金融风险9.掌握房地产项目融资的概念10.熟悉房地产项目融资方案11.熟悉金融机构对房地产项目贷款的审查 第十章物业资产管理考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容以及收益性物业租金确定和费用测算方法的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节物业资产管理的内涵一、物业管理二、设施管理三、房地产资产管理四、房地产组合投资管理第二节物业管理的内容一、制定物业管理计划(一)确立目标(二)检查物业质量状况(三)形成租金方案和出租策略(四)提出预算(包括管理费)(五)签订物业服务合同(六)物业管理记录和控制二、加强市场宣传三、制定租金收取办法四、物业的维修养护五、安全保卫六、协调与业主和租户的关系七、进行物业管理组织与控制第三节写字楼物业管理一、写字楼的分类(一)甲级写字楼(二)乙级写字楼(三)丙级写字楼二、写字楼分类过程中要考虑的因素(一)位置(二)交通方便性(三)声望或形象(四)建筑形式(五)大堂(六)电梯(七)走廊(八)写字楼室内空间布置(九)为租户提供的服务(十)建筑设备系统(十一)物业管理水平(十二)租户类型三、写字楼租户的选择(一)商业信誉和财务状况(二)所需面积大小1.可能面积的组合2.寻租者经营业务的性质3.寻租者将来扩展办公室面积的计划(三)需要提供的物业管理服务四、写字楼租金的确定(一)计算可出租或可使用面积(二)基础租金与市场租金(三)出租单元的面积规划和室内装修五、写字楼的租约与租约谈判(一)租赁合约中的标准条款(二)折让优惠和租户权利的授予第四节零售商业物业管理一、零售商业物业分析(一)零售商业物业的分类1.市级购物中心2.地区购物商场3.居住区商场4.邻里服务性商店5.特色商店(二)零售商业物业的商业辐射区域分析(三)特色、位置和停车二、零售商业物业租户的选择(一)声誉(二)财务能力(三)组合与位置分配(四)需要的服务三、零售商业物业的租金(一)基础租金(二)百分比租金(三)代收代缴费用和净租约(四)租金的调整四、零售商业物业的租约(一)关于每一独立承租单元的用途(二)限制经营内容相似的租户(三)限制租户在一定地域范围内重复设店(四)营业时间(五)公用面积的维护(六)广告、标志和图形(七)折让优惠(八)其他条款五、零售商业物业的其他管理工作第五节物业管理费用的测算与财务报告一、收益性物业经营状况的评估(一)现金流1.潜在毛租金收入2.空置和收租损失3.其他收入4.有效毛收入5.经营费用6.净经营收入7.抵押贷款还本付息8.现金流(二)相关问题分析1.物业估价2.准备金和保证金基金3.所得税二、收益性物业管理中的经营费用(一)人工费(二)公共设施设备日常运行、维修及保养费1.维修和保养费2.室内装修费3.生活用水和污水排放4.能源费5.康乐设施费6.杂项费用(三)绿化养护费(四)清洁卫生费(五)保安费用(六)办公费(七)固定资产折旧费(八)不可预见费(九)保险费(十)物业服务企业管理费和利润(十一)法定税费(十二)房产税三、收益性物业管理中的预算(一)年度运营预算(二)资本支出预算(三)长期预算四、收益性物业财务收支报告考试要求1.掌握物业管理2.熟悉设施管理3.熟悉房地产资产管理4.了解房地产组合投资管理5.掌握制定物业管理计划6.熟悉加强市场宣传7.掌握制定租金收取办法8.了解物业的维修养护9.了解安全保卫10.了解协调与业主和租户的关系11.了解进行物业管理组织与控制12.掌握写字楼的分类13.熟悉写字楼分类过程中要考虑的因素14.熟悉写字楼租户的选择15.掌握写字楼租金的确定16.了解写字楼物业的租约与租约谈判17.掌握零售商业物业分析18.熟悉零售商业物业租户的选择19.掌握零售商业物业的租金20.了解零售商业物业的租约21.了解零售商业物业的其他管理工作22.掌握收益性物业经营状况的评