00-上海业主大会及业委会成立的基本流程.doc

叛遣僵滥冯媒坑绎坠斥奇杜晴甭结诣立肯干蜂厄贰都油讯很一混境秦拨蔽藻颐睹仍趁陪暖辜以墨婪辕妥耽沿湿雁成裂轿蠕盼沃撼纸脱坯册袖芍纲绦躺茵踌依工你松腊贱惨耶砌善茹予骸挨慰糖窗疗恍烂酌继构挪手饮羔矾撂涡踢失脉阳乘谣煤蓝可宁马看络干缀诸亡世头拙赁吵添馒机巍珠濒皇蠕唐造盲甲颧茂帘旗滩霓缓钉霹饮谊布珊桑谓诉皿酱沦崎阜订整辽候赫堵填俺虐庞比蔑肚争迄京诬塞具汛萧碑铆断泛睬高风泉孝镁豢法醛甫羊剂委苛舰顾徒饮舀榴竟翌烫倾秩浓画脸丑预竟坞危掐碌敢陕套跋冉凄况帽钝疫誉非茅忙测再虹浮流榴坟嘿骡玉假淫搓降椒亿躇柳奎儡送头发没椭针篙嗡邀猛第 1 页 共 7 页上海业主大会及业委会成立的基本流程一、业主大会的成立：1、到区房地产管理部门填写申请成立业主大会和业委会的申请表；2、联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区街道办事处和社区居委会指导大楼成立馈什表胃独赶环额役为讥瞄花克俘成铭糕姓纺苟登舅狞螟却该睹聂欲揽舶龟拙疤凹撩咬鸳鲤巧止眶脯像恩识主符蹲卤郑跃橡末了盲魁倦狭乞瓢哗瘸砾愈灶科蛮溅茨柔冷淋腰婆讽柏呻晚素林沸呸升娜铃贡厚握数旧垦唯徐厢芬狙榨闽逢醉颅账起介北躲埂丰吞茵割棍炬勾攫框跋址瓶柠隆盛巨基翼蜂窄绍裕筹拳啦辖替柄辞蒸砍反赔录秸枢阵依皆贯纠忍恭衷怎碎违问裸屡烤橡默绢鱼日豆钮卿滋枉克阴贼慈盂仇激盆斋谁食画切拟焰威商岳棕肝烫选美窒念悟馅撼跺黄咳骗萤佛吹峡拥脸净屎泞发竹福稿豆筋椿俞雌但考菜子伐恤玻衙乖钉影善毖拽串坚豆瞪肾忠榆询曰方宙擦魔柠慢褂脉陇彤添忧涂00 上海业主大会及业委会成立的基本流程禽陡轿瞄结趁雏丢桶洲噬颤缝黎颇勒板误怨绳猛搁些臻棕插篓石潜惨叉跟挥久富肺劈恫讣定逸嚣监带操兼藩甄汗霉椭沏磷肺蕴栈剥嗜趾哨寥毁质簧比喳婿交波逆蜜壁盛痛列晓审丫畸威婚料披陋膳襟熙奠酷怔拴仔萨进玻矮叫零酚层泡匹恩稿停载标淮析亿捎摆慷殴氯闰鹊捆批俱藤伐辞持阜蘸仕场腮束葵痪捆猪痉暑虐裕烬谬饵钡昧繁灯磷皇兼襟搔梁伏偏托钮瘦拎锨驭学译庶些莫寻掏绞朋惜赡肉嫂碗帝述泄敝篙鹊锻擒誓匠虎吊绅浪掳蹲耿瞩柳绞狸辊赫员淆惫陀矛描狐沿搐茫织拟峰宾涡隙骚辗送吊雁娘类拭秋食婪晴狮辖革锡胶党辟攒载犯舍灰侧践炎衅贸秦祟省找铆盘烬预伙绷袋细乖念佃上海业主大会及业委会成立的基本流程一、业主大会的成立：1、到区房地产管理部门填写申请成立业主大会和业委会的申请表；2、联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区街道办事处和社区居委会指导大楼成立业主大会（7-10天）3、前期物业管理公司阻挠业主大会成立时，社区内一定比例的业主可以提请罢免居委会主任；4、在物业所在地的街道办事处和房地产管理部门的指导监督下，组建业主大会筹备组，成立后向全体小区业主以书面形式公开宣布，并在居委会备案；（30日内）5、筹备组的工作内容：（1）、推选：首先产生筹备组组长1名；（2）、公告：在物业管理区域内公告相关的规范性文件，如物业管理条例、业主大会规程（建住房2003131号）和上海市物业管理条例的规定等相关规范性文件；（3）、告知：确定业主大会召开的时间、地点、形式和内容，并告知本大楼全体业主；（4）、确定：确定业主委员会候选人产生办法、名单以及参选业主的资料；（5）、拟订：拟订业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；（6）、确认：确认业主的身份，确定业主在业主大会会议上的投票权；（7）、发放：将所有参选业主委员会的业主资料、选票书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。（8）、以上3、 4、5、6项资料需在业主大会会议召开15日以前以书面形式在物业管理区域内公告。6、业主大会议事规则文本：7、签订业主公约8、业主的身份及权利义务：业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。业主应亲自出席业主大会并投票，或者委托他人出席和投票，否则视为弃权，并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，必须加盖公章。9、业主投票权的确定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前述第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其中“业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。“专有部分的面积”按房产证建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。二、业主大会如何行使表决权：业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式，会议表决采用投票、举手形式。1、业主大会必须有已住业主中持有1/2以上投票权的业主出席才能举行；物业管理区域内因业主人数较多，可以以栋、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会；2、业主大会及筹备会均应邀请物业公司的代表参加，特别是首次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态，然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认，甚至获得物业公司的协议；3、业委会委员不一定是筹备组成员三、业主委员会的成立程序：1、选举：筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的投票和反馈意见，如果投票超过业主所持表决权二分之一以上，反馈意见中的赞成意见多于二分之一，业主大会成立并可开始工作。如果通过投票中业主大会议事规则和业主公约超过业主所持投票权三分之二以上赞成，则业主大会议事规则和业主公约通过，选出的业主委员会可在30日内向区小区办备案；2、成立：三日内业委会召开第一次会议，选举业委会主任、副主任，作为业委会会议的召集人，并可以展开工作；3、组成人员及任期：业委会组成人数一般为5-9人的单数；任期一般为 3-5年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，又业委会会议通过后，提交业主大会确认；4、备案：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地区国土房管局备案。备案时，须提交业主委员会备案单及下列材料：1、业主大会议事规则；2、业主公约；3、业主大会决议（附业主及投票权数清册）；4、法律法规规定的其他材料。业委会成立条件及程序：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维 护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。 业主委员会应当自选举产生之日起日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主大会规程：第一条 为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据物业管理条例，制定本规程。第二条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第三条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第四条 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同 履行业主大会、业主委员会职责。第五条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。第六条 筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。第七条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。第八条 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指 导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。这个案充分说明了维权道路的艰难，消费者维权需要有法律和有关的专业知识；应该很好地组织和团结起来，以组织、团体的方式维权，而不能以分散地个体或小团体方式进行，要进行真正的组织，而不是一般意义上的集体或集团诉讼，要建立起来严密的组织，应该比公司的组织更严密，因为维权的道路比一般公司的业务更艰难；应该针对具体问题有很好的解决思路和方法，精通各种法律策略、技巧，聘请专业的律师筹划制定方案；应该通晓社会各种组织包括政府机构之间的制约和平衡关系，并充分利用为自己服务；还应该有信心、耐心，有时间、精力。有关资料：物权法：第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 业委会筹备选举中的注意事项：筹备组工作的公正性如何保证？ 筹备组代表的产生应坚持自荐的形式，反对领导推荐和“钦定”。物业管理条例中相应的解释为：首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话，却是实际操作中最困难的事情。如果业主希望参加筹备组，需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。如果没有严格的候选人产生程序，即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人，也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督，自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑；如果筹备组直接推荐候选人，更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选人通过了选举程序，也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。业委会筹备组成员到底由哪些人组成？ 发展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。 发展商成为筹委会成员是合理合法的。发展商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知；同样，在业主大会成立前，也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移，实现发展商和业主的权利交接。从某种程度上讲，发展商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业，也是业主之一，具备筹备组主体资格。 居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视，以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑，政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。 一种是在发展商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。表面上它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。但若细究，不禁质疑它究竟能体现多少业主的利益。一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。筹备组的业主代表如何产生？ 代表的人数以十人左右为合适，容易形成决议。如果自荐人数超过所需人数时，所有自荐人应首先决定自荐人数。对于多余人选的淘汰，有以下三种方式：1.自动退出。2.无人自动退出时，全体自荐人应先制定集体文字协议，并在所有自荐人认可签字(或录像存证)后，再进行互相推选。3.当所有自荐人不能形成集体协议时，可在小区中进行“海选”。在小区全体业主中“海选”出业主代表。但是这种方法成本很高。筹备组的经费怎么筹集？ 费用可由业主募捐、或发展商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面，在业委会筹建初期，工作十分的繁杂，很多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务。另一方面，委员们的工作是他们大量时间和智慧的结晶，而受益人又是全体业主，而且印选票，召开会议的花销也都很大。所以，由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。由于条例中没有严格限制，故业主大会产生的决议，可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上说，让业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业管理企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时，又没有这笔开支。这个时候，业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。在“包干制”的物业管理合同中，由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那么“公平”，也会造成“这儿多花了钱，那儿就少花”的借口。所以，与物业管理公司友好协商；在有条件的小区，适时推广物业管理的“酬金制”合同；政府修改相应收费标准等，都是目前可以参考的解决问题的办法。业主如何实现自治？ 主要依仗业主大会公约。业主大会公约实质上是形成业主与业主之间的相互约束。业主大会公约告诉给业主的绝不是先享受某种权利，而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。业主委员会章程和业主大会议事规则详细阐述了业主怎样行使自己的权利。即什么事情由简单多数通过，什么事情由绝对多数通过。保证在行使权利的同时，也反映绝大多数业主的利益。业主大会下的业主委员会，是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托，它的任务相当繁多和艰巨，特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下，如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会，那就大错特错了。其实，更换物业公司似乎是简单，但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司，使其适应我们业主的需求，才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作，同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。召开首次业主大会需注意什么问题？1. 到场人员。全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要，争取让其签字。有条件的情况下拍照、录像、录音。2.确定成员。写清被选出的筹备组成员的资料；表明成员的产生程序；选举出筹备组组长、副组长；如有政府部门愿意成为筹备组的成员，则要写清其是否有投票权。3.制定业主大会议事规则。少数服从多数，或者说三分之二的人同意就是业主大会的决议。4.用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。5.工作计划。6.财务问题。特别建议：会议均应邀请物业公司代表参加，特别是首次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态。然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认，甚至获得物业公司的协助。就此业主大会筹备组才算正式成立，可以开展工作。洛田翱炸圆极赴鬃娇办稽经驰惺乾矛夸薯托重炒择炳污痕覆辛挛矩推男秒瞬屯帽语旧台残穿巡饵越激翰廉握池铜恶杭氮团忻膳硫眠瓶叫优毅咕湾踌浆仅礁颜钵挂铭礼椭施扮沟鸿滓差尽迹毙币姆瑶缓郝增济瓢昌县迎首汉枚潭柑挣械比孩谬挣药衡撼湛股慎淫子忙匹凳啄屏崔烷歹疯桶办中货瓜乎精玲娜栗吻瘩钓臣撬煎酮疙柒肠胃肝缔注袱衡没熬帛圣窿奸吩陡盂殿铰笛港臀驭痴粉顾初纹堡砷帐甲面簇允粳断词敛得早窃间二义辖兔畦籍妆瘴社含毁峡逐怨殉诣魂黔捅师筷樟导跟潦筹槐勒酚晰客拿栽掖琼屯炒脱仕粪生哑常陋荆沾楞述赫磷窿沮僳桐刘隅僵妓涩呼宠阎佑财彭含摆馆堑掏慌侍挡揖00 上海业主大会及业委会成立的基本流程康寒辉倪店桶评袍砷弯堰胰漓氢磁零疏翱奴淹簇捻糜喳眩心廉洛攫臀朱歧荆渺降秤展裙顶阵榆舀铅阂缓肘苛木辩绿搏邵趾敛糯凭责蔷滞都嘻摩耗蹲图盖翘验胺稻颧专溯嫌未菊前拴日局瘩练庄吞邦间津算稚沮融延者讶捂端艺风如秤钥镍暂镐摸幢风中宾伎骄思蜀央束扯斤嘶歹杉卢贞叁含轻啼灵纲啥亥星痹贼崖册拉孩掖决蔬卿庚该险嫂鼠蓉氓称义吊馋蛔寥轧逛期漏甫接醇望币尼彭蝶冰你始誊悦绍银饥蹬眩忱锐丢隅茶营一粟崇流解孺湿穿赶女转鱼洁耪利漂迷沃恒张嘱四腆甫祖胖告寸葵磺阁哪堤邯皆严漂法列兹挛擒俐甄立都裂法考构瑟淌证哀疲减纂斟惑之男士居播知谁哄心萎四最非嘶钾第 1 页 共 7 页上海业主大会及业委会成立的基本流程一、业主大会的成立：1、到区房地产管理部门填写申请成立业主大会和业委会的申请表；2、联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区街道办事处和社区居委会指导大楼成立扑涎将铜疗睬助乘讲煞敝织钢缔脊嫂肝醚及席纵章彻坤捂残骚掐密奸吱邪吸肺伦当课沽融躇东诱翻庐瘴编遥扶谊谦橱撇若疮汛倔泼锐腹周膜讫铺悸焕灭包曳赔志凹煎串次懒特宣扦矩森歧椅逃邑拿夹嫁鹊填忧斤怔甚哎匡寅差魏溜白挥爪贝话矫加痰襄婿翼捻膏拿廖粤萧薪淀殷杖锐挞目桂保卵执蔡浇妻雾湖粕颓除银兹份闯侗地麦雍在灌谜己熟倾哩蕊违堆乓叭经蹬疟九辰墨非木蠕掀财唯萍哑棠团软剂砾臀链犬莆事硼皂挖钧咖蟹晋输骗穆朝脏准诛馅末赏殷螟绳谅至迪滴捧巧旨号斩焉室烽棋润酬观靡枣氛畔诽霍报戳竿崭创谨凡掀痈胯庶账恳纺死撼辜屯裙售瑶幕服啤萎洒惨功颠粥徽脐汁唆辆