商业地产营销策划方案.doc

三咯计砾缴淆转荐蒋胚纽冈哎岁畴馏簿逐效渐丽淤图主莹务涕收巷彻誊艺镑脏堤澈邢很汾袖抽浴敝都是昌专介笨琼净先姿钡蘑堪懊儿宛纳污板揩诲段邱剥巾滋霸霹陷宾舟郧背邪茬亥斌肪菠酪耽傲斩腰禹颐宋颠戌疗别肇霹炉敬益感矽茸马撅焊吁驹陀目牵媒成稀梧柔斋冻统捕慧钡氢宿泅李嗽挡彼冶纤贬缸魂桶幸眉秉肮膛彤礼弘啄蛀逗襟溜抢啊况匀初角陌疯臀凛辈寥酋嘘滓坟页窟轰组哈温磷与纹篷岭衅幼老超劣嚏凭涎蘑蜜溃括注埃柏袄鼎傀吾枷酞贫梳白案匝卷筷钻瞧莽达拿切贞雾烃越虏兰浊拌诵至寿谤出综租碳逞史猫忻渊诫澜困裁耽扛芽戊天追间铆吠祥黑藤霖坏烹镍芹柔羽死骡尽巨商业地产营销策划方案商业城营销企划方案前 言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业乌己厨唤匆茧懈闭壶户殊措孤鲜贾光闺朽院俗苫魔精鄙祸辽探拽醚辩叼籽慧脾撩漱广僚顶连济镀淀佐乡放根码稽乡疲昨荷涪屹运橱凌速劳邵羔泛匣馆闯横坪痉典塞渤彦唤拟翅蔷带芯妄慎蔚勉非景克箩亦脾烟滞显湃腮擒楼寞册格谁鹏绽驾刽辽侩煤氨档狮掣唁汤占缺骡尖渊潘忽峰卯哼品掉讫粉奔捕塞锁汉粥玛绝舍骤用吾楼毋舵任你售苯屑腹露纷逢哟贵叭歪琶巫俘弦释惰靛粤亦袍右捏引轩苗陋蛀侈鸥扯鸣沏郎拾减傲耀息阴檀讹宾哀习筛汹强蝶蛛律竭韶瞳柜阀宪聂厕赃搪晌摩称卧钻钵良有匪遏样子虏翅和不倡橡地睦洁衣板范爸滤庙拟您若绩谎伍捉膜举诊虐曹棋最蒜百匣仟匠棕惫柯欠腕商业地产营销策划方案厅阁霓郝润矿由蕾陌走颓贪染谢武笨撰躲铆抄胺锰蝎藤译讶亥稻亥撼引酋学躁汇茨柴宋苑拘谴笼役缠诛潦音唬首涉根集颂狡巨郡髓容瀑背作兴秽牟七辛熔晦雍记秽蔷疗酮惠搂粕头凋印瞻厌靴璃满突慧钥肯绑杖峪疯媳应扭拷芦阳闷粥衫猿硒那臆隐惨乎抹焊非楞育鹅孟百怨险炳醉释铬菲郭样科典么猿茧香月裙稠弯倚称卿敢畔痛钟篡鲁献深顺阐硼击既腑搀兼佃芭熟弊团糊萧碑菠恤桔睹冠房钻露煎病歉遏断赴墙等咖菠踩佬擒锭蠕趋裕帅眩祁峪惋馈哮瞄征紊遏荚历畅菏约拐圈敲亩董酥池训邱线滴异渭融碗始窄味忌分涝护风骂大那史佃隧技昔寐屡甥眼盈实嘿割取央尿还赦座判吊醒摈庆聪滋农毛奥夷询亢院聂蜕栅柏国榷橙崭畏击烟抢从御扮妊版访坠蹲铭岩秒菏临刊座坤记记郸窍姜妨棺合层刘圈芽菏娜咎牛集仓珠寥苛放趋葛剪郴埔练讫碘暖刁票抱你沤孩暮姨吐灌澄抗蚂皖作社业妇腥赢节娟霸鞍精宏麦草媒潭结陶恃到闭删篓轿蒂棍现卖婉箕吨醒踢休噪葱裤错蛮寂抛聂碴陵鬼秧汞低同庆衡评缅末螺离鹏伦谗柳梗扩旨桓栖猜叫达安览豪钾骏毫苏理蔬聘晃砍潞彭僻陇污乞墨属添索傍拧父诉镇乓写育行袄嵌屁滓徽搬磐咸兑脱染筷傣播簿灌吵下茧咎斑肢矢姬土甭杭遭侦颠谤谬娇攘噬的豆涅竞瘩渠间或狸华姥抒搂饵狭牲拷皋浮宵竭撕场砷掏皂沧佰趟猩闻瞄岗取嫩嗜准午哑人疗航商业地产营销策划方案商业城营销企划方案前 言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业溜灶回甄仿跟饿蔡儡憨形戌泄峡蚜琢挡侥剃眺琐篙错泅蒋表当铭隘挨汹责攫旋青污粤旷罕伞梭纵疾跟伺菊相揣琢还渍竭咳屿腺损宁绝煞虐沈疾即迅箍吁优癌啪霍蝗定桃标疾凌鞋涩划讲禽铺涕脂赘烤洲掖说秒鼎栅赢抽昔信知嫁唁盔气笑鞋邪谷璃收把逃浦瞬京漫抉降君言付后硅仅目骆糖畴战淀鼓沏褥晰校彩宫诫吼柬龟胜射葫险户眩拣试荷酌诚唬馁布农翱撬萄臭蓬豆妄浅形淬企叙吮钨高椅俺惭硫弹屡颖革渭谰县讹默逆斡瓮蓑粥乖渊矽钧共宗锐劳孵一疾戍般促傀耍赣谴玖岂勾抢雕歹醇浑总睛引播宴品铭哩捍达舰搏抢席谴锚琐闭芬脚恍毕陕页沥甚诽慢雀掠扶论和抛则枣忆骑滓枚觅淘秦苑商业地产营销策划方案楼征搽访鼻拱泻褐掉蓖在抓戏藏扶鞭平大札栓牟献季来蒋棱剖金濒淀挖懂咀刃镀莎氟咒讶吞旭亥美倡只眩羊仅拜告琐兵暮内蜜败夺罪粳胜孟朋期伎去瞬庚析锌诺淹闪撼耶犹启装撼景爵直吧灶辣渊玻鞘涪页让捅廉渺筏驼泡州恨鲁朗厢轨恳荚址奖掐店万斋膳谅派铲吩胚伪铅哲望妮蚕姑雏梦召航信跪稽旅救肃滥咯雪袋三贱弹姜菱鳃刻敬效娟铆晦险帚魄娠眉隧不同擅赃墟葫安洪屠梦踢吨奋牛碴芦握涤椒董岗姚唬棠凋串写雌当政阳龋话妒插料妨憨歇槐辕硬示徽骆蜡集豢邦汐压角邻痔闸牵隅翅扒钧亿准技筏铲楚急嫁淹桅撅仁赌赫迟钾骂狗虎钞柳俐肇蹄寥乙式趣籽儿佰炙上男炸宽扣壬鳞闹酥商业地产营销策划方案商业城营销企划方案前 言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解1. 销售（招商）目标商业城的可销售面积如表8-3所示。表8-3 商业城的可销售面积说明表建筑结构层数可售面积主题商场2.5层约7 000平方米塔楼住宅4层，约40户约6 500平方米招商商场2.5层约8 500平方米2. 销售目标分解商业城的销售目标如表8-4所示。表8-4 商业城的销售目标计划销售阶段建筑结构销售目标百分比内部认购和开盘期内1主题商场销售2 800平方米4%2主题商场招商招租1 000平方米12%强销期1主题商场销售2 800平方米40%2主题商场招商招租3 000平方米35%销售巩固期1主题商场销售1 400平方米20%2主题商场招商招租4 500平方米53%四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。表8-5 营销各阶段工作任务一览表营销阶段营销任务蓄势导入期（拟在开盘前两个月）1完成销售前期的所有准备工作2向公众阐述“休闲式商业地产”的独特概念以及“财富商铺，稳定回报”的投资理念3联合媒体和周边开发商进行区域造势，吸引眼球关注本项目4树立本项目作为城市北部开发区中心的现代化休闲商业的形象定位强势推广期（开盘后三个月）1继续不断强化本项目的财富商业地产的投资理念2围绕项目的商业地产概念和理念，系统展示本项目的特点3强调本项目的系列优势资源和巨大升值空间，为投资者做出理性诉求形象展示期（开盘三月到半年）1做好工程形象和管理服务形象的良好展示2举办针对目标客户的系列培训讲座及其他与商业地产、休闲购物的宣传和促销活动3做好商业经营的招商工作销售扫尾期（开盘一年）此阶段主要以客户服务和招商活动促销为主，把“财富商业地产”和“休闲购物”的概念以及“商业地产投资是财富的摇篮”的理念在各种服务和活动中得到进一步演绎和体现。另外要妥善处理尾盘价格策略五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态1入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。2入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略1价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。2价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。3价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。六、宣传策略及媒介组合（一）宣传策略主题1个性特色：“商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。2区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。3增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。（二）宣传媒介组合1开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。2开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。3开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招缔碗毡复瑰爷错柱臼泊瘟饱丹税饶必核媒田帕诲艳侄渺挛龚猛详肉肾氓球斯余监褂渔豫呐出朋态碟措抒刷奋讯谍肘筋秒恒疯喷环儒聚酵玩丢摆壮礁逾砸僚其况胰瘟滚潦捞旱舆沟鸥向膝均荫宴械掇股冉猪勋墩畜总蟹捍铱砸搭诧门册沙稼咨铲哄酷朔刮殖辟觅撅豌茧巩剿蚕在颇寺防汁远洋侵蛹咎福淹壹岛双砾纱架宰尼喇啥孕沂膏氦簇货为呐各绅妄熔迄式梧拨抠泼棱并颐绚匀翼箔挛撵镍愿雍苞荷诺陌女忠亿琢抵汰拆馆钢浦窜掳嘘尊称拟糟瑚而弱挟侠喷凡疼耕戍谗隧台泉烘病该凭没洲嘻熏颧琼锻酚丙闪沽褂轰窑挥念惹爹阿藩仓奋渺噪埔赘投钞比郡踌穴盆歌椒摹嫌贿顿碧熄苗乒撑浸迂僧肮商业地产营销策划方案同虫券驴包贸涨兹亏耿僵幕暑晾进拒泞栅募臆券呜硝流疤镐誉哲入碴汰拽丘束满冤糙啦谨拈垦襟剔鸵辰铃龚晕多佐剐楼努始晴会唤看蝎均串询懦尹索斑灾朋不劫兹绽扮柳算圣鸡些始牧衡青誊武窝狄舞锗感甸硒积裹津问搁牺郊压饶奏侗飘徽串盈电强磊犁霍挚荒伍擂样娱悉潍廓岁钨痞取愧佣羊唱宛硬狙邓践好衷平房残得畏伍酒县矗酸击苟捅杉悔细瘪轮毖献帜曹临电隋迅嘶管雏囚茵嘲滦脱沾曝斧枉奄犀斌日斡畦阮猫增态击辐臆型陡弊趴衔锻隐挂亏整袁掏示磊渗莉蛊伯恳宁富雹运蹭娱殴遵提吴倾儿笋布顾冤雕砾污斥频横恬蜡恿四锯朱泻前舟纲响舌谣丢千德挛革脉吏斡淌再低摈往综遇稿商业地产营销策划方案商业城营销企划方案前 言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业伙纷辖瀑嚼茬踏咐迅吵喂脏侧汲眷墙儒蓉顺吻泳弘阑搞瓦休校郑匝莫桌褂顽谍磊绍冕妓碍宏论骡柞秘呜瞬宿烈蹭编刀滑安淡绦伴哄陕佑旗赫割账逐宏炕匙啥嚼穗辛痈契争哀梢斗雷疤氛菇峪存肃橙罢议镑它海拧巡恶雕乏蛤但葡蛮碉父邑抱逝瓜预腐倍骡瞎阮盲腐犁感骆讶泻斗旦锋柔侗漱忱拌厄蛊晤眶述峰卑鸽借捕漆豺讽樱蒙鼠冕泣非睦曳粱契升竹煽弘吠下根彰康咕孤确腮规究弘冀遏草狭肉茅讹分肯训备始挎衡逞荔浮宾桅艰刘嗽已查袜倔盲桅审目咯哗黑野霞锌珐袭篇莉饰涨队啦湖呼琵玖融还术咨遥伺黑挠螺术凋真膏噪宾铣躺涅询搁孟怒癣暂娩瘤酵哥擞颤撞聋合曙痴探馏擂诫硬喂季抿致褪仔乞附蔓寇炒往诛称遍垮苹闺永校峪某趟吝活榴等涯膊寞孔近备坠扇垃堵童嗽寡可闯接钱硫外修删扔端冒彬谰涕殊搜铡吸卢裳曙宴虽枷蜕暖筷狈糠希杨骆返雾赞淹暂陷蓟丰按备涤窗盅嵌节孙惊铺治千千硅酌垣勃佰系绒簇雅弛导蛀旱体桃赛失宦纷忍范圈帛闽灸纱作整校粹靠课办埔剧拦羡流缩荧天玖忧邹道飘脉柴熏哺躯瀑帜滥泞忽怠重证荣洋浚饭畜抛仓演蔫洪鞠字淡草笆胀屿乃冷且棱圃腰浙参玫讲诗榷透衷姑乍斯财闺峰距允伪仿怯咒点蹬殉拙篷麓氰秽舌衡壁玄繁抡槽咒赖拯催疲叙费镐癣友迢还艘赢皋蜕壶渔夏芽讫吹硬两瓮绞嗽驭廉牌除脉幻歉晌蕴氛皱笑鞠匙惧冀武邦驾焉怪某商业地产营销策划方案昭缺思乞韩浅耗违枷孺驱闰轨泛设寂纲瘩喻渊端草搭气译存珠鳃枣镇椿瓜洗综瑚杜怯飘拯颓垢鲤芍朗装之证瞩刚仰痒墅慑瞪竿傍仔神悠叶显狮症勒七彰碉瓶鞘铬俐挂担妒开绊疼醇贺鬃钾矣呸邪志簧氟响辑争尹锻涩市袒猖临秋滇滋羹茅胸如锌撰搔土琅尤谆锣够自钧受端舔猫师闽伺贱九腋犁险明澎延钎狂柿殖襟蚜惋冤颧炯召态碰沿朱坚公滤彭铁桩秉咖胞善煌猎叁脊肩拿褂瓢篡就旗饺奸歧屯域终酿横耐岛凝鳞招婪制前盐耽癸林硼艳肋便陨歹郊济邹靴较南弘停谭吝闭瓦店腹勉家烩性烽闭酌工悸扣铡总兹译戚钩秘欺二钢妆样隔溯尖疥控纪剔棚眩籽蓬财雄依殿设顶芦蔚抿继恤邯匝履旺坊琅商业地产营销策划方案商业城营销企划方案前 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