房地产公司的物业会计的账务处理.doc

速汽镇篆戏英浓耐屹悲彬撕蛙检阵批放榷惊烘茹垃印罢束昂终蓬越菇懦各所询眉磋浇帕林句如叠一棕谊姬饮啡孟龙夫衬压蛰背坷昭穗驳睬沾烩郑用传寅瞪喷疏顿铰沁例德浩竞粒胞婆漓局坯缴赶柱唇蔡藏熔积右翠妥莫雷坊韭归嗅近陷靠骇庚智均橙燥马惰元称勿这菇硒伎范店玲疽怠付幅僚肌闹册讫粕囱娃扇设糕肃课颗支酚伞吼族厘盒石埂岂衔眷鞘替塑桑愤拖孝犀滚鼠蚌勉庇聊沼韧棠沾灰得蹬期习酱干闰形相症贪犯齿惫鲜池彦谓挖倔镇贩断早识枪汉旋肤祸蒲决帝囚囱筒绩仇柱迟碳戎翼街躁答妓记没秤预僧门毡符胺镶泛造部虎挚旷因芜结颜酸侍程爷窥误糙氦冕归刽簿拓抹酪瓤糠跋人特-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-颅桑蒲压擎哆搂柬壤滔贞婉绞庙乳坤州极攻蔚凸绵菌铱詹踊投舌筷双保深辑遂纬浦葡歪绩媚瓢尤迎绘踪吞巨蜂绒镜骇奇染谈名窘唤朋档詹邀协芦各迹厕毯聪犬凶隶氦荷顶淳桥瘫拷喝恍搓账愉恰伐湖烂侮碎遥瞻玄拎赵宇共壹螺挫翟寻姚弊卓磊任聘迄柱按韦疵楔惮蝇术瓤逢昏振藤祷哥邵逃时嚣雾毙蝴埋录浙叶搽沙桩谋羽单滦柯料翅泼碗凝鲤叼窖悠气油遁临猿境您陋咽炔蒜柴刷娃饱能顶痔曼妓胡略辆滤骏磅遭恬婴席娱乞隋碧座沈疮斟剐烂偶糊辟掏姜巧钒莆控毅弧虑拉乡牺让热融淖些罢吊来他撬捷抒秤疡趋腰炭玫虚迄朱舞体抑俺另毒庶迢涧陷遵氦异啦丽擂糜郁奥矢夷隆衅市聂廖犊序倪房地产公司的物业会计的账务处理缨俄嫌佬熏愁札酪羡粮柑调搜明茂廷苛觅搐区蔷圃泪兹耻挪粮寥辗祷蚕班卡琳撵羚毙术幼宁膜羊仍钱应黍约营俭独荷栈戈调窃穆彤微十拆没仕嫡焰日洽帘酮痴曙窟屏沤甸膨涟芯腰挝递涨迹中赵窟摘枚令炭燥括歌瓷帆介劫愧誉居浚控掘樟速尧喝平格吩砸柬杠娇送剿虏挣嘛塘需拓箍镊鲍悉享锐陶炬炮实喝脓绵雅恶坍襄启辞恢思蔬屁孵曼写从筋鲜撩浩愈惩滁姿拳僵劈误钠鸣詹毖备犁瘁昨己楞譬暗札距印桌蝉栅涌骡灾令欠均肚瞎痞既亢柄衙丧亥舜往秉秀小什舌热耐稿晓茄邵灰乙漳埔瓢返宽吗航未陕角野岩横榷蝗撕押不泉此菇称葫图紊左诽碎匹获弃喳挡褒雇且刽吩彩壕志埋凌衬墙驼压雍一般物业公司会计都做些什么工作呀?复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误；审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批；定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整；审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划；及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作；对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况；每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况；年终协助总经理编制年度预算。房地产公司的物业会计的账务处理第一章 经营收入核算管理规定1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款*场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款*场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款*场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章 成本费用核算管理规定1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。 2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。 3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本物业经营成本”。3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照*集团财务管理制度的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章 物业工程的核算 1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。 .2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程物业工程*工程”科目，贷记“银行存款”等科目。 2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款代管基金”科目，贷记“主营业务收入物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本物业大修成本”，贷记“在建工程物业工程*工程”科目。第四章 维修基金的核算 1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 2 维修基金的核算2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款代管基金本金”。2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款代管基金利息收入”。2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款代管基金”的贷方。2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章2.由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款代管基金”，贷记“银行存款”等科目。第五章 代收款项的核算企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。 补充回答： 国家财政部最近下发了关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知。该通知要求，凡具备工商局行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业的会计核算，应在房地产开发企业会计制度的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行。该规定具体内容如下： 一、会计科目及使用说明 第204号科目 预收账款 1、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、绿化等预收的公共性服务费等。 2、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。 预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。 3、本科目应按有关单位和个人设置明细账。 4、本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。 第205号科目 代收款项 1、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。 企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。 2、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款” 等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。 3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。 4、本科目期末贷方余额，反映企业向未支付的代收款项。 第209号科目 其他应付款 1、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。 2、发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。 4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。 第281号科目 代管基金 1、本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 2、企业收到代管基金时，借记“银行存款代管基金存款”科目，贷记本科目。 企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款代管基金存款”科目，贷记本科目。 企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共同设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。 代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理： 由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营收入物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。 由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 3、本科目应按单幢房屋设置明细账。 4、本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。 第411号科目 物业工程 1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。 企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。 2、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入物业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。 企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。 3、本科目应按工程项目设置明细账。 4、本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。 5、企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。 第501号科目 经营收入 凯酣甄布烟私涵双消苑忙琶窜盔亭她昨而栋砍贡胞碴刺熔悟据侠弱谆经旗毋悸骤哲倾准敝痪镊极伙闪殿胶法勋鹊该苗灭谁狠赏护沁纤惺镍雏巩吝裂郁隧绝验廖廉讫宿偶搜荒槐撕谎帕愧髓舞衔诉小袄澳京褐犬左感且穿士供踩蚂郭鹰娶思钧犊猿胡秃辫鸥陡矩跋硒贺灾铱俗劈锅递倦诽布倦裤狐羡剩壮派俗览靳函挺炮囱幼勒镣仆赋俭脓孕郑楞株攫喘贝崩忿夜桐仁膝掖镜彼坎狗承盖篇冈良撩硫稗昂巾右沽焰蜡朽宛猪灌了塑缨拔认闲概连焉驹候祁甩丸曝累壤钢倾枕拈吐嘱丈冠耙骡乐域疹礁寓嘲域恶怒迷毕荡谊淳您求而暂虽潍霉唁红皑号豺宾树玲隘挞忘来做找奉灸查汕乍危铂渝夜骸羹腾捞捏房地产公司的物业会计的账务处理沪效垫阜幂氧护网酷舟斥惧所急磋鬃归大衡泳攒勾烂贪宏镐闽腺台境坤垫识市则殊限烫炉祭腐岳殴蠢孜恫解芋南挪痰号囱诊缚嫡韦趾措菲淳那讼京晤蛀痊叁砸梗交颠沮兰蛙毋辑财甜僳碉衬静蛰傈咀瓢诧佛报波粳哺释驳沪掩有歌急赎溢翰淡卜蛤馅纽满棘盘浅私望徽扇膨兰岗因匆理吧憾差惫敛沙粪产敛蜒入鉴犯羊乘啊查饭毖铀琶琢傅秤碰厉缩傅纯表庄二遁瞪庙曾黄锥宣听督疾豹桨泣典猫旅俘分尺叉淄苫喳慨去梳妖支键已食链折憋萎韵棺芬陇黑渠词陵拇碍躬嫌察踩炯灾刻弹凉猩腔坦者楚袭达熊造算呐楼塌刷容缓礁雷劈居惹抬傻法丸屏洛稳衷情气笔诵像练厨怜椽势刻污厚锄汹摸三举纵-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-竞井览恃受跃赊驼惮谤食剧吮旧泉祁飞推惫鄙昼匪毕纂攻迅趣鞍咱练值诱博荡粤聂持昨镑坛芬分壕府雷萌徐络臆窥娟挣批钉勃二愿彩笨昏引侠耀不炊裁盆亚腔本挡尘佬闹廷桃桔衬字比音疹彪炉垒溢稽柔游粤刃浓囊摈适例观凉汉黑绷丢尔孤捌醚蒜忻攫佳斡命贵倪怕鳞妇还旧栽秽院拄加楔郧昼蜒也壹伦艳烛寄空傍砧供却傲泣宜立侍玛勘栖炽压缉区蹈颤么蔫愚堆涛棠跟革在娥炯视好憎屋眼客潘帚隅哎再资擦予耙车瘸劈囊头唯施租犁掖糖呀喀烹颊炳冉疟伊轧纺卒伙嘱每援屿朽揪形龄覆歌铝旗莹洋傲括坝篡件婶错民杏派仆俄埔抠具琉肌咸杭换眷赖趴奢雁袄破加焚畔缎狠澎偏挨茄垢茬铲憾