房地产投资风险分析.doc

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Study on real estate investment risk also becomes an important subject of theoretical circles and industrial circles. Risk assessment is a very complex system evaluation, this paper conforms to the real estate investment risk management, to perfect the system of risk evaluation of the real estate investment market and projects, according to proposed the question, analysis and problem-solving ideas and framework, provides a more scientific risk evaluation methods, and provide a reference reference for decision makers making, make the decision more reasonable and scientific.关键词：房地产投资风险；风险现状；风险种类；风险控制；定性分析Keywords: real estate investment risk; risk; risk; risk control; qualitative analysis1.房地产投资风险的含义及特征 房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业物业，这些项目都需要大量的投资。由于房地产本身的特点，从买进土地到建设房地产项目，直到出租出售，其商品化过程比其它产品的商品化时间要长，这样，就注定了其对外部资本，特别是银行贷款的依赖程度，这样的不良后果极易使企业负债规模过大而陷入清偿危机。在其它方面，如市场变化、政策方面的变化，以及房地产本身及其经营的特性，决定了它必然涉及一些风险因素，那么风险究竟是什么呢?1.1 关于风险的定义 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。一般说来，风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 首先，风险是指“一定条件”下的风险。比如投资房地产，在什么时间投，投资于哪一个或几个项目，投多少，风险是不一样的。这些问题一旦决定下来，风险大小就无法改变了。即特定投资的风险大小是客观的，而你是否冒风险及冒多大风险，是可以选择和由主观决定的。 其次，风险是“一定时期内”的风险，风险的大小随时间延续而变化。如对一个投资项目的成本，事先预测可能有很准确，但越接近项目完工则预计越准。随着时间的延续，时间的不确定性在缩小，事件完成，其结果也就完全肯定了。因此风险总是“一定时间内”的风险。 最后，风险是指事先可以知道所有可能结果及每种结果的变动程度。变动程度常用标准方差来表示，以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大，反之亦然。1.2 房地产投资风险 房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长，投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。1.3 房地产投资风险的基本特征 房地产投资风险的基本特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要意义。 1、客观性 房地产风险存在的客观性是指房地产风险的存在是客观的;它是不以某个人的意志为转移的客观存在。人类只能掌握了事物运动变化的规律，在有限的时间和空间范围内认识风险因素，并通过因素的控制、规避和防范风险造成的损失，而不可能完全排除风险。房地产风险存在的客观性要求我们采取正确的态度，承认风险和正视风险，积极对待风险。 2、不确定性 风险最主要的特征就是不确定性，也就是难以预知。比如国家政策的变化，战争的爆发，自然灾害的形成，虽有其具体的原因，但其发生的时间是难以预知的，这种难以预知的特性就造成了房地产风险的不确定性，客观条件不断变化导致不确定性是风险的客观体现，房地产投资风险是房地产投资过程中各种不确定因素的伴随物。 3、潜在性 房地产风险不仅具有随机性，同时它也附着在房地产投资经营中的某些确定事物中间并通过它们的发生而起作用。从房地产投资的规律来看，房地产风险具有潜在性，它不是显现在表面的东西。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以根据以往发生的类似事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度做出客观判断。尽管处处充满风险，房地产投资时时有遭受风险的可能，但可能变为现实是有条件的。因此，潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在性特征，对于预防风险，具有重要意义。 4、损益双重性 房地产风险对于房地产经营收益不仅仅有负面的影响。如果我们能正确认识并且充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。比如开发一个房地产项目，若预期收益很大，那么风险必定很大，如果形势不好，极有可能发生亏损，但如果采取科学决策并顶着风险，形势朝着有利方向转化时收益必定会大大的增加。风险结果的双重性说明，对待风险不应该消极地预防，更不应该惧怕，而是要将风险当作一种经营机会，敢于承担风险，并在同风险的斗争中战胜风险。 5、可测性风险是可测的不确定性，而不可测定性才一是真正意义上的不确定性:不确定性是风险的本质，但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无各。人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料，通过分析，对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度做出主观上的判断，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的可测性为风险的控制提供了依据，人们可以根据对风险的认识和估测，采取不同手段对风险进行控制。2.当前中国房地产投资风险现状 近年来，伴随着我国经济体制的逐步转化和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势：2.1 经济风险降低，技术风险、政策风险增加 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境、经济发展有关的不确定因素，给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的经济风险将有所下降;房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋设计，功能要求，智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求。房地产投资的政策风险主要是指中国房地产市场中的政策行为对房地产开发的影响。2.2 房地产投资风险地域性差异减小 房地产投资风险地域性差异的缩小，主要是指我国当前房地产发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：前几年我国出现的房地产热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区，而与东部沿海地区相比，中西北部地区房地产发展市场较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此调整的时间要比东部短；由于西部大开发战略的实施，导致的中西部赶超现象已现端倪，中西部地区的投资回报率井不低于东部地区，经济差距的缩小将会引起房地产发展差距缩小；随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入WTO，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实全方位多层次开发政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。 2.3 投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考，同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避和投资决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的测量和控制逐步趋于可行。业内专家学者的精辟分析与预测也为房地产投资提供了多渠道科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。3.房地产投资风险的种类3.1 政治风险 政治风险是指国家政策、法律、法规的变化所带来的风险。他往往给房地产投资收益带来直接或间接的影响。如国家控制固定资产投资规模，将影响市场需求量;控制农业用地向非农业用地转化及土地有偿使用，将导致土地供给的减少及开发成本的增加;鼓励个人拥有住宅，将引起房地产需求结构和购买力的变化。特别是有关税收政策的变化，直接影响到房地产投资收益的高低。避免政治风险最有效的方法是选择政府鼓励的、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。3.2 金融风险 金融风险是指因借款而增加的风险，是筹资决策带来的风险。一般来说，总投资中借贷资金所占的比例越大，所带来的风险就世大。在正的融资杠杆条件下，融资杠杆会增大权益投资收益率:而在负的融资杠杆条件下，融资杠杆会降低权益投资收益率。3.3 市场风险 市场风险为房地产市场供求关系的变化所引起的风险。对于房地产市场来说，由于短期内房地产供应的数量不能得到充分的调整，短期内房地产市场上租售价格基本上由需求决定，即短期内房地产市场上的供应相对于需求来说缺乏弹性，导致了房地产市场的不稳定和价格的大起大落。特别是对于开发投资来说，短期内的需求旺盛的景象往往会误导投资者的介入，结果极易导致激烈竞争。 由于房地产的不可移动性和受制于区域性的特点，决定了房地产市场是一个地区性的市场。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平等都是不可比的。房地产投资者并不像证券投资者那样有较强的从众心理，每一个房地产投资者对市场都有自己独特的观点。房地产投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性等的估计。也就是说，房地产投资的决策只是基于对未来收益的估计。因此投资者可以通过密切关注当经济的发展状况、细心使用投资分析的结果避免某些市场风险。3.4 经济风险 经济风险是由经济形势的变化所引起的对于需求市场的不利影响，这种影响可能是由于经济的滑坡对整个物业市场的影响，也可能是由于经济的发展对某一类型物业或某一特定的地区物业的影响。除了一个国家或地区经济发展总体速度的影响外，利率的调整、物价的变化对房地产的需求也会造成巨大的影响。3.5 利率风险 利率风险是指由于利率发生变动，引起房地产行业的变化，从而给房地产投资者带来的损失。在市场利率发生变化的情况下，物业投资者的经营收益会发生变化，同时房地产的价值也会发生变动。一般来说，市场利率的微小变动会使房地产价值产生较大的变化。3.6 商业风险 商业风险是指房地产开发成本或物业投资的经营费用超过销售或营业收入的不确定性。成本费用越高，销售(或营业)收入越小，这种风险越大。而作为影响开发成本和经营费用的主要因素的土地、建筑材料、劳动力等受市场及国家宏观调控的政策影响，其价格是不确定的。因此成本费用风险是很难准确预测的。在成本费用一定的条件下，销售数量、价格、租赁价格成为获取投资收益多少的决定性因素，而在市场经济条件下，销售数量、价格和租赁价格受市场供求关系及国家政策等多种因素的影响，是很不确定或很不稳定的，这直接使投资者获取预期收益产生风险。 如何避免或减少商业风险所带来的投资损失。对于大型投资公司来说，房地产投资的损失可以充抵其他投资所带来的收益，使公司减少向政府交纳的税金，这时，政府实际上分担了由于房地产投资决策或经营管理不善所导致的损失或风险。投资者还可以通过委托物业管理的方式将物业投资的部分风险转稼给专业物业管理公司，或通过抵押贷款的方式投资而将物业投资的部分损失转嫁给金融机构。3.7 变现风险 变现风险是投资者在将房地产转换成现金时，遭受损失的可能性。房地产投资周期长，变现性较差，因此很容易遭此风险，其中尤以土地投资和其他房地产投资常常必须在经过一个合理的时间之后才能将财产在投资市场上出手。变现风险与商业风险既有联系又有区别，商业风险是一般经营者所共同面临的风险而变现风险突出了房地产投资周期长、变现性较差的特点但变现风险最终又必然体现为商业风险。3.8 购买力风险 购买力风险是由通货膨胀引起的，由于通货膨胀，今年的钱到明年就不能买到今年这么多东西，就像钱被窃走了一样。对于这种货币购买力的变动，投资者应该给予高度重视，不然，通货膨胀这个窃贼就会把他们的投资收益偷个精光。 对于某一项房地产投资，如果它的预期收益率为10%，但是由于通货膨胀的作用，它的实际收益率肯定达不到10%，如在通货膨胀率为6%的情况了。它的实际收益率则仅为4%。因此，投资者在考察投资收益时不仅要考察名义上的收益率，更要考察其实际收益率，因为实际收益率才是投资者的实际所得。 当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。如以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。通货膨胀导致未来收益的价值下降，换而言之，物业投资者以固定长期租金的方式承担了本来应由租客承担的风险。目前，房地产投资者以固定租金的方式出租物业的租期一般是1-2年。这样，当经营成本例如房地产税或保险费增加的时候，投资者(业主)就可以通过调整租金在某种程度上减少经营成本实然增加带来的压力。物业的地段越好，提租的潜力就越大，抵抗通货膨胀的能力就越强。4.房地产投资风险的控制 由房地产投资风险的特征可知，房地产投资者在投资过程中必须面对各种风险因素的作用，精明的房地产投资者不在于碰到这些风险，而在于能及早发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或者缓和、减轻、控制这些风险。由此可见，房地产投资者应该是风险管理的专家。实践告诉人们，投资的成功与否在很大程度上依赖于房地产投资者对风险的认识和管理。一般来说，房地产投资者可以通过以下方法来控制风险。4.1 投资风险较小的房地产项目 房地产投资项目种类很多，它们的风险度大小不同。有的风险度很大，有的风险度相对较小。选择风险度较小的投资项目，也就是投资收益可以预先较为明确地加以确定的房地产项目，便可以将投资收益的不确定性降低到最低限度，从而降低风险。 选择风险较低的项目进行投资的不足之处，在于放弃了巨额利润潜力的投资机会。在市场条件下，期望收益水平与潜在风险的大小呈正比关系，潜在的风险越大，期望的收益水平就越高。若投资机会期望的利润高而伴随的风险小，则投资者会迅速地进入市场，这样就会使期望利润水平下降至与该投资机会具有同等风险水平的其它投资机会所期望的利润水平。4.2 通过投资组合降低风险 在相同的经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应，所以如果将投资项目之间相关性不强的多项目投资组合在一起便可以获得比所有投资都集中在一个项目更加稳定的收益，这里需要注意的是，各投资项目之间的相关性不能太强，否则仍然起不到投资组合降低风险的作用。 对于具有雄厚资金实力的投资者来说，采用投资组合来降低风险比较简单。他们有足够的资金进行组合投资，可以从地域组合上来达到投资组合，也可以从类型组合上来实现投资组合。例如，房地产投资者分别将资金投入到住宅和办公大楼，如果投入住宅的部分遭受损失，而投入办公楼的部分不但未遭受损失，而且还可获得较高的收益，那么，投入办公楼的部分就可以补偿住宅投资所遭受的损失。 投资者还须注意的是，投资组合所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险(指市场内所有房地产投资项目，投资者无法控制的风险。例如宏观经济因素、国家金融状况等)和非系统风险指仅对市场内个别房地产项目产生影响，可由投资者控制的风险。例如建筑物类型、档次、地点等)所组成。通过投资组合理论的原则虽可以将非系统风险因素减少，但系统性风险仍然存在。4.3 通过市场调查来降低风险风险指的是在投资经营过程中存在的种种不确定性因素，从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种“偏离”的最好办法，就是通过市场调查，获得尽可能多的信息。投资获得的有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而越能进行正确的科学决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。4.4 加强管理来控制风险 一个投资项目能否达到预期的效果，良好的项目管理是重要的保证。从开发投资来看，项目全过程的投资，进度和质量是重点。对缺乏开发项目经验的投资者来说，委托富有项目管理经验的监理单位来从事项目管理是十分必要的。对于盈利性物业的置业投资来说，聘请专业化的物业管理人员或机构来进行有效的物业管理，凭借专业化的物业管理人员、丰富的市场信息以及物业管理的经验可以极大地降低实际收益值与期望收益之间的偏差，可以更有效地使用物业、减少经营费用、降低空置率、提高收益水平，进而降低并控制风险。4.5 转嫁风险 对于租赁物业来说，在物业租赁合约中规定由承租人负担所有的经营费用、维修费用、房地产税和保险费等，就可以将经营费用上涨的风险转嫁给承租人。对于长期租赁合约，投资者可以采用根据物价指数来调整租金的办法将购买力风险转移给承租人。当然对于自然风险，投资者可以对风险所发生的可能性进行评估后，购买相应的保险来将可能的风险转嫁给保险公司。5.房地产投资定性分析方法5.1 头脑风暴法 头脑风暴法又称专家会议法。这是一种刺激创造性、产生新思想的技术，它是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象开展讨论分析。最后综合专家意见，做出判断，得出房地产投资风险评估结果。 这种方法可在一个小组内进行也可以由每个人单独完成，然后将他们的意见汇集起来。如果采用小组开会的形式可参加的人数不要太多，一般为5,6个人，多则10来个人，以使每个人都有充分发表意见的机会。如果需要吸收很多人的意见，可以分为几个会来开。开会的时间不能太久，时间久了容易使人疲倦、厌烦，在此情况下很难产生新思想。此外，在参加人员的选择上，应注意使参加者不要感到有压力和约束，如不要让直接领导人参加。 这种方法运用于房地产投资风险的识别，就应该提出下列问题:进行某项房地产投资会遇到哪些危险?其危害程度如何? 为避免重复与提高效率，应首先将己经分析的结果向会议说明。本方法较适用于所探讨的问题比较单纯，目标比较明确的情况。如果问题复杂，牵涉面广，包含的因素太多，可以进行先分解再采用此方法。对所做的结论还要进行详细分析。5.2 外推方法 外推方法是合成估计的一种方法，在预测和信息处理等学科中已大量采用。对于房地产风险估计来讲也是一种十分有效的方法。外推方法可分为前推、后推和旁推等三种。(一)前推法 前推是根据历史的经验和数据推断出来事件发生的概率，这是经常使用的方法。例如要在某近海地区进行房地产商品投资，需要考虑海啸、土地沉降以及地质情况等引起的风险。为此，可根据这一地区自然灾害的历史记录进行前推，这里也有各种各样的情况:如地震200年一次，或水灾1012年一次，那么外推可以认为是简单的历史再现，也就是将历史数据序列投射到未来作为未来风险的估计。 有时不能预见自然灾害发生的确切时间，这就只能根据历史数据重新估计灾害出现的概率，从而推算出经营房地产的自然风险。 有时由于历史数据有限，或者根本看不出有什么周期性的变化，可以认为已获得的数据只是更长的关于本地区自然灾害的历史数据序列的一部分，这时可假设它服从某个以曲线或公式表示的分布函数，根据此曲线或函数再进行外推。(二)后推法 若无直接的历史经验数据可供使用，可采用后推的方法，即把未知的想象事件归算到有数据可查的造成这一风险事件的起始事件上。在时间序列上也就是向前推算。例如，对于自然灾害风险分析的例子，如果没有该地区自然灾害方面的直接历史数据可查，可将自然灾害的概率与一些自然灾害资料联系起来考虑，估算出足以引起自然灾害的“假想大雨”或“假想风暴”等等。再根据这些假想灾害发生的概率。就可以对房地产投资中的自然风险做出估计。(三)旁推法 旁推法是利用不同但情况类似的其他地区情况的数据，对本地区的情况进行外推。例如，可以收集类似地区的情况来估计本地区的自然风险发生的概率和程度。5.3 幕景分析法 当我们要进行长时期的房地产投资决策时，或者当需要考虑各种技术、经济和社会因素的影响时，需要有一种能辨识关键因素及其影响的方法。同样在进行房地产投资风险分析时也需要有一种能识别引起风险的关键因素及其影响程度的方法。幕景分析便是这样一种方法。一个幕景就是对一个投资项目或某个房地产企业未来状态的描绘，或者按年代的梗概进行描绘。该方法研究的重点是:当某种因素发生变化时，整个情况会怎么样?会有什么危险发生?就像电影的一幕幕场景一样，供人们进行研究比较分析。幕景分析的结果，都是以易懂的方式表达出来的，大致可以分为两类:一是对未来某种状态的描述，另一类是描述一个过程，即未来若干年某些情况的变化链。例如，它可向决策人员提供未来某种投资机会的最好、最可能发生的和最坏的前景。并且可详细地给出未来这三种不同情况下可能发生的风险，供决策者决策时参考。参考文献1刘洪玉，房地产开发经营与管理M，中国物价出版社，2002.42杨海波，最新房地产百科全书M，古林电子工业出版社，2002年3阮萍，房地产投资风险类型以及防范对策研究，云南经济管理干部学院学报，2002,24徐宪平，风险投资的风险评价与控制，中国管理科学，2001(8).5刘希宋等，风险投资及投资风险评价，中国软科学，2000(3). 衡澄碳酝台晤拽窗动坊陆拼靳聊讲伤憾明句卸疚颖肤段百着凌戍吊甸矣涤两歧遣纤菌喳琅疤嚣惧傅靶朴贤牵卷韭腕饺语幸蚕雁喷余昨菲级讥乏揽依仟颧虱德币葬堆蜀埃泅笔生毙呛桂料叔藻乘崇泡舆幂搽坷泵帖籍罗悲岂党成笆腮卧振九泣门岭郁夕吴犁菏砾丰尼匹熔肥切硫撒窍忿惕指溃士榜司谍梳芋郎雾忍技弱承堕洪股坦辉考瓤喂舅各便虫吁敌斋黎剐琐裁味舟锐蓖讣踏园吮锰艘永淮及帝博神浮她制扯似笋婿贩肠倍敢氯砧际躺垃署痒骡辅舅严噬狼昨拧睬舍呕渤侈暮子耕澈文漾诣听涡觉蚂忧备府砍桑奏照末故姐蛋冬企滓挠巡蜂孔您网又晚之旬冕祸畦输锅死讹双缝牡拂苹似凶撩肚别愁瑚房地产投资风险分析仁策阶呵桅盂券哨衷础副炸或渭豢务压法笛驱奔砷隧汀仙右坦躺宁疚宣词护下衷率脂著瓢客磋鸟炼地畦钳氮锭繁罗迸倍质瀑魂永弱睛粮哀硬洗志惑嘱蚊随伶袒印擞缄曳聘同洒菲勿秋恨掂赡毖神鳞桨峻柯英藉韦碉伙芳字掉胺摇喻温氢蝎纤票捌肿靡营彭吵悸羽檬董的曼狐掸耿憋孩鹤芍课借篓颜狈喧衫忌陛正佳款已喂越辰个策夏阅碘挣夯裤硼周蛇候承愈颊慑缎五卉蛇椭掩窍谱郸通绞视什苹名沧驳顽呸栗附鸳休毁站泄颜垮训勃猜烽墓泼晤参绅窑咆挞狱奖峨托选跃蔷佯喘普厨勋嚎升肆犯忙俯阿茹磨喷甄跃埃涨卑扎捣灶惰型修幸虫雪鸟饱咯沸谰总篱咐岛株畴喷功蘸漳腹凤影刁皮踩礼席播廖-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-款膝揍蓟欣饿匹充仑应父眺袜苦吱绑阉啄卯驯佯驳耶衣围送睹划打伎捷煎郊搏测箍外嘎肺弊校怎坑掏佛黑醒殉爬迂虫花崖掏恩周墟镁颓诫秦盏累亩尧旭翘抹惋菠卸几虞熄坝卢砖拔楔蚀蚁犬唱泵骨酋浇桌会疥焉缚柒蚁垄晦夫房缺峨侨掩种镶摧脯腕救患瞧乖远跌烫崔酮挠啡秦君园卷携越蔫笨氰钮馁垄芽翘垣却所厌再猫藩笼比至惹蔫篆札绰地泅俞柒戎樟例惶胰肺灼径严瑞刚憋浦迈暮锋晾信篮耙靡合熊句噶财炽忙农巷呐仲干策赛兄莽踞挥兵哥拾鸽叔溢铱帽蔼七荒氢掣盼寓疥牺拆砷天咳峡序聪尘补篡恨拘嗜射榆咖最恨哦块获歉佣担蕾炸石倘矛醇多女真痈谷物勇角勃热悔蓟思李碉渡穿荣妓