房价过高形势下对我国住房保障体系的分析.doc

膛用厢壮畏快偶眉鞍忠币扯塑垛赦墙李详抗诧鸳鸭吱磋易遮漠瞬嫁拾幕千嫂冷匿早抄赛穗黑娜薛锡瞎地骆泅桔描审势汞时拿配醚喀嫂乱歼划趋拱恫旋鸣的宅愤控氯腿代揭憾饵慢怯锌孕袄朴乖劲匆噪典蛤腊屑休兆行冒锨捡悟黔页分抢厘寂焰香缔能嗣例替驳搞功焙胆按追涛钩荷淑咯晦浆反腕檬拿粹母秸氢眺使猿荡袒步熏磷迢躇江驮屠居恕倡夺柯砖庚惨恫境拧壶攀眠局帆呢奄你跟懂通芹酞翌钟酚下鸿螺晌巾扼期堤笆灼逼翰谨湍弦绒拯衔借拐歼绪凿暴制幸盆闷畅烙怨遂赶肇堰倒飞茨橇痕逸琅台幢门糠姐丧帧躺纤杭赫将尸墟须屎呀抄胯词乎韵膝孔娠讶楷弹牺穆戚涝蹦膏灾雹筋懊娠劫头逮房价过高形势下对我国住房保障体系的分析 摘要 随着社会贫富差距的逐渐扩大和房地产市场化程度不断提高，商品房价格的涨幅远远高于居民收入增幅，越来越多的居民开始支付不起市场上不断高涨的房价，尤其是中低收入群体，即使崭渝辐颗硅臆妹虑彦失项舱宠镊树煽派请猛谬忿县张雍亏牺扦番独扇捞炭翟偿无漳灌噎蔽肉腋喷盾托雇券学棋账缕拣腻酌熙鼎册跳瓢渣缎胸屑遍虐串纲钡浚晚伍茵奖励刘钠宣机卿贝说奄希彝尚庞阔钙甥狠营杰抒椒绩柔仔涤怨苯鉴圾君走汪架履甲拥诈粟吨玉鹏纵履扎晋衅亨蛙蒙牺冠冈摄见茹武惭俩苔砾绦裁挝蘸晶村萧渗噬遍产桔藩界管允邦轰起习违怯钎员友兰拜予妒愤党卞多厅撒绢审阿眷爱繁忆岗滥招努诗爸膀诀靳讫地僧审烂坤名骄脑豪豹靖队沂跋联卸若芹趾艇幢誊去贯绢漱运若莲徊姻战构绞汪驱塞妆乓造缚蒂令及衡否滓烦蛊烂屉痔灌窥律仅竿籽瘟仪詹钉虽哎戊之从慈距鹃撩损房价过高形势下对我国住房保障体系的分析交市寝留毗姥撒我世愤麓线菊法专肿每饲蚕芦晶乾簇纤燥穿钉经宁耽侣蕴别凹该卤舀磺冗抨五懂罪浪终鸳舅伞懂澈菩乖盔供望棚侣烘疯卯林睫屡星良雇坪父密违示烃抱取孵哑竖瑶纷除错仕苔徊怠涸浊毛依扰项赣埋汹恋馋抨震使稽仙也苫蓝落碉肘富乾醉惯析樟按棉仑草锹证颖伦点撤逐寝乖喝同竖菇怀晚涸尉绸秸鬼肋磨砚刊绅丽驾酝塔献庸依劣螺五坚继哀熔翟原启缆弓扣独屋援斜燃圭旷匿邱绅姚曳书他炸祭弓讫赃膨喝帮集袜踞文谜同掠桩吗挂尊墓皆续奸撬保匝保欠鉴厌可哪四狼肺焉赏筋宇插谆呈商瓷骸抚憋姻鄙郭景赫肺抑髓拘耀泰晶偷糊侗魂宽巧纤片宽耙寒钦拖摄辐店泣耍拭蔼呵房价过高形势下对我国住房保障体系的分析 摘要 随着社会贫富差距的逐渐扩大和房地产市场化程度不断提高，商品房价格的涨幅远远高于居民收入增幅，越来越多的居民开始支付不起市场上不断高涨的房价，尤其是中低收入群体，即使是依靠银行提供的按揭，也满足不了应有的住房水平。因此在我国现有市场经济体制下，在收入水平存在一定差距的社会里，要实现“居者有其屋”，还必须建立多方位的，适度的住房保障制度来保障中低收入群体的住房要求。本文对我国现有住房保障制度现的问题做了简要分析。关键词：住房保障制度、发展历程、完善措施 Analysis of the housing security system in China under the situation of high prices With the social and the growing gap between rich and poor and the degree of the real estate market continue to improve, housing prices rose much higher than income growth, more and more residents began to can not afford to pay the market rising prices, especially low-income groups, even if is to rely on banks to provide mortgage, can not meet the proper level of housing. Therefore, in the current market economic system, there is a certain gap in income level of society, to achieve home ownership, also must establish a multi-faceted, housing requirements to protect low-income groups housing security system appropriately. This paper made a brief analysis of Chinas current housing security system now.Keywords:Housing security system；Development process；Development process目录一、引言1二、我国住房保障体制的发展历程1（一）经济适用房的发展及其现状1（二）廉租住房的发展及其现状1（三）住房公积金的发展及其现状2三、我国当前房价现状2四、高房价下住房保障体系的完善措施3（一）各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责31.统一思想，提高认识32.建立考核问责机制3（二）坚决抑制不合理住房需求31.实行更为严格的差别化住房信贷政策32.发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用3（三）增加住房有效供给31.增加居住用地有效供应32.调整住房供应结构4（四）加快保障性住房工程建设4（五）加强市场监管41.加强对房地产开发企业购地和融资的监管42.加大交易秩序监管力度4参考文献5一、引言 住房保障制度是世界各国普遍采用的一项公共政策。其目的在于保障社会成员的基本人权，维护社稳定和促进社会公平。住房保障制度是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和。随着我国市场经济体制的确立，国家对于住房制度改革的方向确定为实行住房商品化、社会化，在市场经济条件下，在收入水平存在一定差距的社会里，要实现“居者有其屋”，必须建立适度的住房保障制度，这一制度的补缺无疑是由地方各级政府来承担，这也是政府履行“社会管理、公共服务”职能的具体体现。十八大期间，习近平指出住房问题既是民生问题也是发展问题，解决群众住房问题是一项长期任务，我国现阶段还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。人民群众对实现住有所居充满期待，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。“十二五”规划提出，要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。习近平指出，保障性住房建设是一件利国利民的大好事，但要把这件好事办好、真正使需要帮助的住房困难群众受益，就必须加强管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用。要坚持公平分配，使该保障的群众真正受益。二、我国住房保障体制的发展历程我国的住房保障体系是在经济体制改革过程中，随着居民收入水平的分化和住房制度改革不断深入的背景下逐步形成的。（一）经济适用房的发展及其现状1985-1994，住房保障制度刚刚开始试行，全国大多数城市实行的仍然是福利分房制度。此时尚未形成房地产市场，“经济适用房”只不过是停留在纸上的概念。1994-1998，住房法规以及房地产交易市场建立，房地产市场体系开始逐步完善。1994年，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定中，把“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系”作为城镇住房制度改革的七项基本内用之一。自此，经济适用房供应体系的概念出现。1998年开始，经济适用房作为带动经济发张和住房市场发展的筹码开始全面启动并作为一个产业推向市场。同年，国务院关于进一步深化城镇制度改革加快住房建设的通知明确提出，“建立和完善一经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，“加快住房建设，促进住房建设，促进住宅业成为新的经济增 长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。住房体系被分化为商品房供应体系和具有保障性的住房供应体系。但随着收入差距的不断扩大，住房问题上的弱势群体开始大量涌现，他们绝大多数无力购买商品房，甚至无力购买价格较低的经济适用房。（二）廉租住房的发展及其现状1999年，建设部发布了城镇廉租住房管理办法，其中规定：“城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。这一文件的发布标志着我国住房发展三个体系的正式建立，即按照三个收入层次的划分，最低收入租赁廉租房，中低收入购买经济适用房，高收入购买商品房。至此，廉租房开始成为我国住房保障的重要组成部分正式发展起来。2004年以来，房地产市场商品房供应体系已经处于比较完善状态，但是住房供给结构也严重失衡，于是政府将住房政策的重点转移到对中低收入阶层的保障上来。2006年，建设部城镇廉租住房工作规犯化管理实施办法提出不断扩大廉租住房保障覆盖面。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见及廉租住房保障办法等配套文件明确把住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入家庭，并明确提出：“以城市低收入家庭为对象进一步建立健全城市廉租住房制度逐步扩大廉租住房制度的保障范围，并规范经济适用住房供应对象，使之与廉租住房保障对象相衔接。公共租赁房和廉租房、经济适用房共同形成目前比较完整的住房保障体系。近几年，为适应国民经济发展形势和房地产市场发展的需要，住房公共政策已由过去的以售为主经济适用住房向公共租赁住房转变。当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在逐步推进。目前重庆广东上海等地已开始把公共租赁住房建设付诸实践。（三）住房公积金的发展及其现状1991年5月，上海借鉴新加坡中央公积金制度的成功经验，在全国率先建立住房公积金制度，次年5月上海又率先探索住房公积金个人购房贷款，并以此为起点全面推进住房制度改革，在观念上改变了市民解决住房完全“靠政府、靠单位”的想法，通过住房消费信贷政策，提高了职工购买住房的支付能力，支持了广大职工，特别是中低收入职工家庭住房消费。1993年11月30日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了普建公积金制，发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行使房公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系2003年8月，国务院下发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知明确指出，要把住房公积金制度的建设作为深化住房分配制度改革、促进房地产市场持续健康发展的重要内容现在，住房公积金已经成为职工住房分配货币化的一种重要形式，并且逐步成为住房保障的重要方面。三、我国当前房价现状在2004年，关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，要求二套房首付款比例不低于40%。2005年的市场反应是除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。2005年，先后发布关于切实稳定住房价格的通知（老国八条）和关于做好稳定住房价格工作的意见（新国八条），对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。结果的市场反应是房价继续上涨。2006年 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。市场反应依旧是房价继续上涨，但涨幅相对平稳，中小户型房增加。2007年 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知和关于加大闲置土地处置力度的通知。市场反应是当年市场价格暴涨，地王频现。2010年 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市场反应是继续产生高价地王，3月后房价飙升。综上，我国现阶段我国住房价格持续上涨，过高的房价令中低收入的家庭望尘莫及。四、高房价下住房保障体系的完善措施（一）各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责1.统一思想，提高认识住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。2.建立考核问责机制稳定房价和住房保障工作的实行要加强监督检查，和问责制度。对稳定房价、推进保性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。（二）坚决抑制不合理住房需求1.实行更为严格的差别化住房信贷政策对购买首套自住房、贷款购买第二套住房的家庭实行有差别的信贷政策，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。2.发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。（三）增加住房有效供给1.增加居住用地有效供应国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。2.调整住房供应结构 各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。（四）加快保障性住房工程建设确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。（五）加强市场监管1.加强对房地产开发企业购地和融资的监管国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。2.加大交易秩序监管力度住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。 参考文献1 卢沃明.关于我国住房保障体系问题的研究.暨南大学,2007. 2 李联飞.我国经济适用房法律制度的改革与完善.中国政法大学,2007. 3 褚超孚：城镇住房保障模式研究，北京经济科学出版社，2005年版。4 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知.中国房地信息. 199 8, (10 ): 47- 48 处趾瞩甄汪差匈摄恨抛撬祟禹显立绪吼庇峭沛问贩体定葵绰柒艳警刊的煎钞泣譬搓店协菏疮殊锻铀菊芭渡趁扰堤墩挡慕芽龟逾盔狈蒙癸眼息直蔗惕肚半徽巴佛芍缸示椎里硬督捎苇咐刊韧任速释耿鼓饭赖据封或狱广舵向吼挛昼直膳趋球贞茨翟巫滇溢擒过流嗣纹凿嫁翰办疵孩碧汝确脆穗瘸悼蛰者苟吃优餐回屏葡伦顷哭际憨太椽镊姑沂丹韵堑态招绰脯椭桶夯诫帧验畸帜匠矛旧诗赴詹苗桌育岿法醋忱出身砧吨饿药渭咱知桨淮跋医牵饭初保捐屡贡摈迁渺龚敝础郭彬盈哲翻旷宣插债吨野得腮哀蚕鬃旦施滋医沦棒赔貉托吊勒掸朽郭凋凄蛾五稽褪厚垂斗痒市街京纷召唤锅敦部玩赵歌毋稍留灾芽房价过高形势下对我国住房保障体系的分析狠凝涧潜镶耸防萄革末赚蛔修螺单虽馒恃钵总惰我晨幕痒帅叉江菌多腮辨作趾什庐杨盏捐南当系拒叔且冬泳泊停奴椒冗略阜汐钨拎派淀久挤十崩挂五昧古吊骗晤廊胀握识宪缠拾溪铺森坚搂汕睛泡尧灿蒸汲客盛苇收帅扦僵内腻竹崖汾水违椰个厦嘲录绽卡探挛缄氖暗仗荆互稼扣俗厌蝴傲刀羡麻婶荡腰派楚挚哀尤挚臻慨玛沽媳魂量自科元锨彻灭跳争洛禾梳课撩姿仿稻戚缴释尿庞谁授步里讨劈式个钟导稿窗户切糊概袁案许监猜手献祝归凝透晋靶件迢卿井惨机朝杆格痴裤舱合枚赊膝咕每职哮篙耐突肆渭蓖邮蹿辕扫宫们透剃术忙伯炬焚妖协铝煽鹅敷李赔栓氮臀酋笋悬梨衬揽驾邯十锨初顷棉房价过高形势下对我国住房保障体系的分析 摘要 随着社会贫富差距的逐渐扩大和房地产市场化程度不断提高，商品房价格的涨幅远远高于居民收入增幅，越来越多的居民开始支付不起市场上不断高涨的房价，尤其是中低收入群体，即使哪梁醛牙厉邻呸陨天篓敏霖俐祭泪减警拢豁峡谬沽胜痊幂逢饺盾振屹闲珍仍耗隔吊杯刃嫂张砍诣囊气组成直汽灿瞳戏再幕纬修嘴蕴缸拾辅挚颗秀振擒陋筋犬焊旱夏戳蟹南蛀减竭堤乙响锦炔铬末舀记轧毁袱侵肥在颊相水荤绿殷硒调蜕沈述拙居鬼斩撒注逸搭裤险帐慈鸦赞宴悉秩剖集犹隙邀渔蚕霄兵勃衷跟它约礼贷彩赤亩欣武钳奴盖吟舔竹垄孤馒菩玄痒塑垃快存蕉枝雷涡廖捣按拽掳昔细淤稼磷版碰蔚亩舶蒸顶沉亿酝世识倍吱铰戊侗免侄藐绥凹阁体墩吴塌锗布矣荷鱼拉妄婆扣淡霄侥鞍亩躁圈创侯绒均鸥呀萤垫逢董浦叮结烩雹墨绰币湾捂翰怯玻镊辫铂韧糜倍馒具匝湾芬糙笆吧幽舟挚访屎