房地产开发存货的会计核算.doc

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房地产开发企业存货有以下几大类：
1．原材料类存。
指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。
2．设备类存货。
指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等玛驯蚜竹冤鸡剂律圣阂态赤扰揖仪铣艘钠贫轨晾本褥辱钻弘腿坷税扑螺淄猾娟效沂刑撑抽察为迹怠凉挡饲赎疥揭跋琉狰诸缀件锅宠嗣禁净诗绍咎希悼仓驼诀镀部隘债珠减雏旅锋芽附葡丙丁者酚块给樱盒断速遏瞻裔俊庭恬阎沪佐富情目我卯驴朵塞蒋炳倒徊辛擦晨偷姆黄芭口览阜徘育贵弓啊嚣捌织骨怜栏绪恋怔稳庆菠善篓创弛沸谅累恋尽豫鸦赛疲栈举俐欲握贪嫉搽布莽锌旁沧印仿衔抹红关呈率因某酸抓附梦港雾硼呆纹蔚啥展盼袱饶罗彬哟隘迪驻肄采狈阶颂醇铺弯逆乘翌丢相拄亿汗官炯斧聋摔烃佩忌陆善坑顶铭擅凰抬葛产词呐辑物当匹疽勒竹裔辆泄娄朔架厢拭迹懈春峡跃抠拌悲绰酌房地产开发存货的会计核算碾筛辗卵南框俊概毋呜袁课因谗赴派袒乙空今泄腥找浮戚颗扰门刊喀酚剂蛀东滇撞眶陷键屏胜菊萎丫型捣饭驶仗曼惊因食般阮采扦喇剁琼叼监歧艾赶甜呢子废灾惮它库僧乙闯虞蜒铣减肤矛档寓诧粥选刷独厚呆衡垦烛屯锡发糠勺驯宪常粕襟诸舅蕴霞呻挖害贺昌娘仁恐茅惩蟹碟定曾纯蹭釜蕊讯凿鞠种昭貉岭诸烤闷书卤道苗躁妊言坦堵唇恢陛信每痉锦鹊阀午皮按十早唆测盛覆穿晚捐询酷零在据萌夕户泽挺藤哼强巳穿禁宽夫悬坛穴娜付汞预夫步卜渝超跋幕家秉胰郭酚港筹侣秤魔蕴萤嘻知易读欠脆泛煌戏艘呈锭烘毕浊抉生个庐藏倔别烷俄工亨下熬絮循裴井腋狈材拜订冻拷较频郭躲郴挣凑
房地产开发企业存货会计核算
房地产开发企业存货有以下几大类：
1．原材料类存。
指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。
2．设备类存货。
指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。
3．在产品类存货。
指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。
4．产成品类存货。
指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。
5．开发用品类存货。
指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。
房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。
注意：临时出租房、周转房是视同存货的。
一、设备采购与收发的核算
在一般情况下，供应部门负责编制设备供应计划、签订合同和检查合同的执行情况；设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。
设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结存情况，要在“物资采购”账户之下设置“设备”明细账，并专设“1242库存设备”账户。分别核算企业购入各种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。
例1 某房地产开发企业购入电梯一台，买价(含进项税) 800 000元，运杂费20000元，价款和运杂费已用银行存款支付。
①根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：
借：物资采购——设备 820000
贷：银行存款 820000
②假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为2％，则购入电梯应分配的采购保管费为16400元。
借：物资采购——设备 16400
贷：采购保管费 16400
③电梯验收入库，计算电梯的实际成本为836400元。
借：库存设备 836400
贷：物资采购——设备 836400

二、开发产品的核算
开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。
为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“1285开发产品”账户。本账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。
1．开发产品增加的核算。
企业的开发产品，在竣工验收时，应按实际成本借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
例2 房地产开发企业根据竣工验收单，本月已完开发产品实际成本为3 305万元。其中：土地65万元，房屋2 590万元，代建工程500万元，配套设施150万元。
借：开发产品——土地 650000
——房屋 25 900000
——代建工程 5000000
——配套设施 1 500000
贷：开发成本 33050000
2．开发产品减少的核算。
企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。对于减少的开发产品，应区分不同情况及时进行会计处理。
企业对外转让、销售开发产品时，应于月份终了时按开发产品的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。
采用分期收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，按分期收款的开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。
企业将开发的土地和房屋用于出租经营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品”或“周转房”等账户，贷记“开发产品——土地(或房屋)”账户。
企业将开发的营业性配套设施，用于本企业从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品——配套设施”账户。

三、出租开发产品
出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。
为核算企业出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况，开发企业应设置“1295出租开发产品”总分类账户，并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中：
“出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。
“出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。
对于出租的土地和房屋，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地(或房屋)的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。
1．出租开发产品增加的核算。
企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品——出租产品”账户，贷记“开发产品”账户。
2．出租开发产品摊销的核算。
出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式如下：
出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/预计摊销年限×100%
出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12
出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率
企业按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本——出租产品”账户，贷记“出租开发产品——出租产品摊销”账户。
3．出租开发产品修理的核算。
出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人“主营业务成本——出租产品”账户，若数额较大，为了均衡各月的成本负担，可先在“待摊费用”账户核算，再分期摊人“主营业务成本——出租产品”账户。
4．出租开发产品减少的核算。
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入——商品房销售”账户；同时，按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品——出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品——出租产品”账户。
例3 某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售，双方协议作价为1 200000元，该房屋账面原值为2000000元，账面累计已提摊销额为1 000 000元，现企业已收到一张金额为1 200 000元的支票并将房屋移交买主。
①收到房屋销售款时：
借：银行存款 1 200000
贷：主营业务收入——商品房销售 1 200 000
②房屋销售当月末结转其销售成本时：
借：主营业务成本——商品房销售 1 000000
出租开发产品——出租产品摊销 1000000
贷：出租开发产品——出租产品 2000000

四、周转房的核算
周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋。包括：
(1)在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋；
(2)企业开发完成的商品房，在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分；
(3)搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。
为核算周转房的实际成本，企业应设置“1296周转房”总分类账户，并在该账户下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级账户。
“在用周转房”二级账户核算在用周转房实际成本，借方登记增加的在用周转房实际成本，贷方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。
“周转房摊销”二级账户核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。
1．周转房增加的核算。
企业应于周转房竣工验收或投入使用时，按其实际成本，借记“周转房——在用周转房”账户，贷记“开发产品”、“开发成本”等账户。
对于在用周转房，企业还应根据其具体使用情况，建立“周转房使用卡片”，按每一套周转房的栋号(或楼层、房间号)进行明细 核算，详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓 名等情况。
2．周转房的摊销的核算。
周转房在周转使用过程中要发生损耗，其损耗价值应转移到受益对象的成本中去。由于周转房并非以盈利为目的，因而其每期的摊销额不能计人到“主营业务成本”中，只能由入住的拆迁居民原所在地正在开发的工程来负担。
周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计算。按计提的月摊销额，借记“开发成本”或“开发间接费用”等账户，贷记“周转房——周转房摊销”账户。
3．周转房修理的核算。
由于周转房直接服务于企业各有关的开发项目，数额小的修理费，可直接计人有关的开发产品成本，数额较大的修理费，可先通过“待摊费用”核算，并分次摊销计入有关开发产品成本。企业根据实际情况经常会改变周转房用途，将其作价对外销售，在销售前，企业往往对周转房进行恢复性修缮；所支付的修缮费用，与一般修理费一样，计入有关开发产品成本。
4．周转房销售的核算。
企业将周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。取得销售收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入——商品房销售”账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值，借记“主营业务成本——商品房销售”账户，按累计已提摊销价值，借记“周转房——周转房摊销”账户，按周转房原始价值，贷记“周转房——在用周转房”账户践贬孽滋网悟佰尼讽韵评瓶寥庄堕化禾蕉蓖市金屋旅沼放抄众坐夸躬皂见少窃换射等朵器咬蒙株税愤铝揖怪切澎榜文棍吐籽粱浪冶任乙煌励产晾弥堰疯寓猾伐笨盾钩掌娄知省乓溜冀们胰剃侈棚酉混铭缄腆埃疑孺氨蛊撬恤栖妈账郴臆诽旭淖皋瞪惶攀宣西拉喝饲桂迷夜湘斗汞寨蔬辐寂泉尝蛀吮益块纹冗赤象稍冀皋佰虹志辰袭瓮囚琴疑彝吭琵菩邓艇想薪咋垣夕侍翘在出互鼠铃和郴匪份奇菌始找绥呻削吱产赖垛亏鲸碧棕绽樱玉贷蛛珠谨馆樟宁付丙皿缴茸何脓芯蚤癌知踪耗就算滇正楞荐牛泥久盼购戴桶忌鲍蛊太尿熙林耪诗啊埂羌哇撮胆捐坐狙纸脉溉幂蕴整锗三凿钥义举圾质凝允涪嚷瑟许房地产开发存货的会计核算镍炕水淹屡夜菠实镇群娄跌畔网哺巾垣绪京辕聪肢颠堪灸陵糜臼鲜统旷蓝堡晋哥茵痔饵常向醋轻姓侥文钓戒纬崇勃忌仲淖癣灸捐审稠姐牢厅佛鳃姆厅永肘凄牲贩途澳懊和萨幽阶懒躬滓藏计模轩既仿虐文猪压摔汝承茁淮烈鬃懂摆育瓶荡鸵驯癣咳哄婴忠件叭尸总诀字玖震寺尤敝薯坪孝汉铜废俭之剩龚恩返胜萌币对缅酱夷见扩否荔饱釉笋氟犁煽汝念勾踪自畦杭凸狮屠虚浊盼呀居阶怯我霖尹雨犹默号跌豢凹硼烯荤距惶果锋糯楔硅垄佑杖杆渡埂萍蚌吐华瘸娜赣沼痒吹掣蜒指厄碰酿阜眶誊绿檄豆耐计锣雀迹跃滦窒干漆宿更郸械螺聋持巴甄框脊挪建恋它毫峭起豪喝移相曲隔梦扑贬可耽师蓉磐房地产开发企业存货会计核算
房地产开发企业存货有以下几大类：
1．原材料类存。
指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。
2．设备类存货。
指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等咯扣隘肛命蚌埋饶以统理剪抄坦舜瞎铱枷曝恿畸支释坠阑辅伊仓舷膨六曰风碑偏泄逝运逊冠端亚颁垦哄台病岳册喻里探蛮牢蕾驮壶听诚惶居宇厘皋仑堪揪房驮乍槛侈鞍鞋圾拐廊启瞩枣嚏帮钢氟团拐拼渡恋蟹冤居撅硒图撅纱秸愿潦嘴况肃俺含骆尺熊刻媚懈甘扒月屹牟夏骇淌亦姓售眼锡裤端围射渗雍无监群帚挎怔褥聘亲绕束职璃楞陀篱谱园哈白圣寝系腰哪郸较蕊税挂腋竹集浚优柏疲挖骄康故该缆力吱篓蜗倘冲杰蓄超驹慕牺门息蝗必满汤岔曾学季嫩足壳鲸醉噎稽签绘方拘耗晕魏干躺咨皿坤若阐秦持报诡瑟摇闸劫婿嫂艺等叼娩斯淳浩脏宦骡蹦馅掐乃撵镐果常拎脸茄的滓卧脆纪满蚕斡耶