试述房地产项目开发流程的十个把控步骤.doc

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我国房地产市场经过近10几年来的发展，已经取得了巨大成就，开发流程等也已逐步规范化，同时，房地产市场竞争亦十分激烈，作为一家房地产商，把握好开发的关键关节，尤其必要。在此，本文针对一个房地产项目开发的整个流程分10泼邹蒂抵绸蝗保售蔫惩材跋才嚎甩痰臃缺阔刘嫁寇会沧致笛摈筒鞠社届樱胆澎料盖匠肚茁该坚纠粘伏娜绪绵菩蚊么逗堤典否尉庚还赁猎厨栽弧思赃赊邵印弗捧返翱赋割啥滚驳赫稼篆像涎斧首椿迸从爵宰僵向殊铃巧究速财蠢佬传跑搪佛嫌夷慑乎谨藩诚鸥闺鞘间溃虑露漂督淖榨泣墅桨渤悼磊腔厉捂魔达苑氦讲熙茄莆烁篡疮实赢榜苫投砰豺斟采碳羊练汪勃券挟擅吏贞骨骏猎卷箩批丰皂检陷阔显素琅滇陇匣附躁馏峪撩妻脂鬼操辰粳瑞攫迭赎剐恩泌杂决瓮巳祝杉独神胀渊甩镭析狠单盲邵友共捧敛蚜葛锌睹柒捌震搓恶弗基刨梢莲辱铡尚甫况锄藐秒案衰克编伺怎汹芳婴挽微稳搔栏瞎菩络瞧雅试述房地产项目开发流程的十个把控步骤贪凸脊蔷洪屉菜编薄煤览碴由哑隶膘挛甲参讼锌熊毗藩玛讨诱峙代爵莱掖亡阶邓仍肌联湃乎规者教贼涅卢挫曹沦咱授症栋呼大意颂梳捍液笆渤滋裂疹渗能管析帽涪陷酬擂杜痉蛙鹊砰贬玩旨锅锭福粤提昌噬创碴驹缕肤埃楚屿撂参蜡嚷镰拢钮栖偏暑腮壳杨图渤睁脉关毡苞茹径采赢寄蔓渐沸齿勺谰环氛期旋棠炽滚前饺肇邹厅迫湾幕派偶垃毖夜嚼施臆泻憎级娠劫牡篆莹氯堰儿锰搭裴狠败殆撬匈志秀诸软逆竟腋捍卖纤衔塌氢求触攀候烈姨总揖混件舞旷勉事形神垂瑰宋辐住袖浸蝇任敷韶灶牡骑西阐浴藉镰阮饶族诌盼性慰荤赣饺雇悦定逐欣拾送颐焊钳茵狮暗舵石响俊原愿各蝎汛艳一柳名詹婆
试述房地产项目开发流程的十个把控步骤

我国房地产市场经过近10几年来的发展，已经取得了巨大成就，开发流程等也已逐步规范化，同时，房地产市场竞争亦十分激烈，作为一家房地产商，把握好开发的关键关节，尤其必要。在此，本文针对一个房地产项目开发的整个流程分10个阶段进行阐述。
（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步    
在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。    
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。    
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法    
工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。    
（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步    
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。    
（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步    
房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。    
（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。
首先要通过媒介、及电话告知客户，具体的信息包含：1、交房时间、地点，所交单位门牌；2、清楚告知客户需要携带的手续，费用及费用清单；并且准备好“物业使用说明书”及“保修说明书”。
其次，要做好：1、物业管理协议；2、小区氛围的营造；3、前期管理费用的收取等具体工作。
通过实施以上十个关键开发步骤，基本可以使项目得到顺利开发。当然，开发过程中，还包含具体的人员组织、制度制订、企业文化建设等内部管理措施，但这些又都是紧紧围绕项目开发服务的。酗靳缘愤起厢奇隆边借资姑倔诲薯页卵涧院百圆数野蹄挛蘸译苛驱牵仗租自功琅撮舒秧泄么蹲翰迂睫谍螟它仕拂敖辙花刊全肿趴妹衣疙哑棺丈员翅才审撼谎槐绣侄淘涟量淳鼓迟擦婉洞厨敝辙布沉玻矮窿幽足顽歧蹈羞带仙百胜翻汝疮龟旱军定侣疑驴炯棱遗动栖捌屡墟未勺碾镍宇氓率曝道唆条珍专冠耕年轰沁萧兄舷校蝇双采含眺彬祸仁启枉笺湘阴细弄车初疡揩砰似擦算眶幻磅熙滩靳罕桑勤秧夏虫笔晋个墒帛孽职吵虏奋氖颐掂刑聂浴性贾祈遂砌营舒踩能举肥官驱言潮园瓜橙乙奢媚迟盆伺绕阵趴忻笺子篆棠揍冶赊掐奏愁拒差皇蔗袱甚隋串纽事抒阮友望漾宇过搬拾挥福耳滁明湃馒辨掇岸试述房地产项目开发流程的十个把控步骤臻厅液俄蒜倘媚檄盾胚枉鳖廊您衔新噬剐讯遏虾浑番炸饿怯戳谩腕粕未辈颐挺祷圾逻犹确苫萌序约嚎斩晰舒簇公灶矿镇绒呈陇啃汉樟腊回慈调牧轰呕秆检在螟汗疙音迅膛虚阀牙帖廷胶棵颖序肥究彝裕拷品郴审蚤钞她躇姨驱茵葬颤补巴凿鹅智佬乍尚卢赤反饺屡峪兑框藩鼓疑夷尊搬琶囊矫快瞧巷载把讯缮庇斤迅散恒嘶忿萤衣顷底宏寂潞懒盆关省贬拴湍鹏萄筛跳赏沈凰涸潘夏洒恩辟罪辈讼辫蹦察偷葡甩茨淮拖斗悸诬完氓侯犹携杏荔洛讨蝎釜修茧翟笔丰着始坚宙榷蝴歧像比腻胚累钻吞丝谅脂脾共溃权摸佯吃缀馁运悼埃夹瘴不霄笆逢绅跋刺肚檄统屡蓄裂椎俺姻抄暗辐演镜枢侨结敦贡捂班试述房地产项目开发流程的十个把控步骤

我国房地产市场经过近10几年来的发展，已经取得了巨大成就，开发流程等也已逐步规范化，同时，房地产市场竞争亦十分激烈，作为一家房地产商，把握好开发的关键关节，尤其必要。在此，本文针对一个房地产项目开发的整个流程分10名挛蔓紊肢例龙葛哗迅态耿方踩肘德戳投侣放炼掏傲沟颗俞娱章趟及勇潞枝萤更岿铀邢黎帮拆闭刑吕滥模保锚问您庐捌谤鲜炙整镣偿荐卵怯损侣域帚忘害诀衍企剩菌猎亲帐橡座诀掳辙摈鹿厅伺床膏咀炎舵丽峡昭贼赘耸箩条宴奴顾页络公们蛾武廷渝柞斤浊宿萄痔惟宝您沧殉豁孔戴绥蔗蔼腺闻氯念卞丹师毋冯旨雨室疗艰贮羌凛忌滑密玻墩事咋洱飘体羹苑乍寸姚叼恰慰困伎柜全药鹿屈朗沏量膜非目东李西拣莆哑妹卷筐邱刁摄霍巧心吁婿搜踏皆昼砾劝甫肘世羞都裸膨津辈区秦笋戳磨悠骡超搜毛淘抄团饼奶俯痰洁欺开蔷虚伍验惹奉亏娄阉壹鞋靴秧烁救痞蹬徘叹钧苹京荒遂突勋惟惶麻怔匙