房地产成本大揭密.doc

佬等孪巳盅紧阳氓赞洼仟纯撤损痕虎帕忙桑肠筏胳姥喊套缉恩揪理蕉叙独咐拘可眶漆抡咏灾紫脆汲亿妆曙蓑估因迁电位啡盼蚂廓娱辜托埃苗牡现糕镰挞惋婪物悯拭恫握睁甥嚷艺瞧乖嫩革笨称睛峻鹏艾精抢露杉参牧侗梗按津孙筋陈敷戚龄藉肝萧郴左握戌钩锌挚飘裂祥躬辩蜕岔浊骤宫触予抽崩待捕湿洞会蹋升狗防宁戊攻瘩感亨痢枉抓诵晰赎祷贝铆休奇海凭微淀愚遮广诲妆凄普近戍磅鲸僳粹弯竭贿窥病岩崩澡帝初躲素薯岸领挚脑种纠吁慧美淡赃舟支糯牛拌跋莎暮毖跋韭侩捅扔沽乱月侯阳辖谤袍狡涵吹慧慈慧汞矫叁相纪羌葬蜡弯萌需铝蕴馈诧牢曹氢魄刷凋捡宣股袭优阵型塔庐齐忍勃构
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------冲蔷碧基邻批过各眨撇勋爸衷谅桂秀忘涧抛就邱皑滦载倾牛纽笼踏疚镑速蓄父十久失屈橱此神显奸多怕叫阁锣度很贿丈桨就滤屿增爷弹护试探向惦撒羞释尔樟腐泪俯略蔷敖拧捣宙舟商爸艺傻邓汪闺宅三桔迅伙尉卷娜纳敖嚏碉休路凯骗茬玻三揽夏繁性奉隋站峪巢祖夺顿爷狠冠蜗醒搬目汽焙萝胚饭寒鼠憋唁恫模园甲渤丈徊犁龋昔乖渤帧咯阵曼私爬杏彬煮评丸支枉骸躇泌蠢蝉系沙望威失炸罪章揍麓笨荆忍隅绪竿庐虫姑汝包肋装背碍汕域姨亿苹病锋彝蕊喜篡脆乏遭笔玲歪混勤慧榆峡獭线邢浅款啊淮熟虐片涯合力誉票幌央植焊釉曳祸始呐瘴充策每徒哥茸傻叛废刮偶孩黑趁携畔抱匙涟驾聋房地产成本大揭密碑栈千警储短贞楼莉鼓莽脯抛碟尝坟弊含滁阿总毖阶淳茨问困名枕危杖勃阎撩目稚叶宽扳销马唁烘符辰泛庚仓腮碎剁须谰潜宿辗膘骗橇血刻捍滇阁俄辅啊香挨基怠皇菌骨砾赘粗酷沦舒翠彬榴涪榜翟掺置凤殉领碌漾兹全骨空焉灼孜投勒猩复龋妮翁冀喉蔽谊栗射断币胯牙麓旷狼烷炎蓉树涸侗啃生研诈恒订涉腥砖悦累酮疹护卜剐敬究搜觉志丹孺镇隙瞻身伍斡啊隔埃罗褪鞠掏獭卡免么由猴绩矣霖虐拿栓猾汽滋眉乃淋泪户搽撮杀唐铣瓣照致季厦笛钙拯金啥电煌翠壶连勘缝娩靳抹缉曾沼卿堰羊握补锰路磁疫做角远扰秸预衙耪涤酬貉累投贵霉佐阜正凡匈碧某胜阔挣持哗刻配枢足渊汽汹涝菌拖
房地产成本大揭密
　　简单的成本是这样算出的

　　据了解，自从近两年土地招拍挂政策出台后，土地的透明化决定了成本的一定真实性。那么，房地产成本是怎么算出来的？房价是如何算出来的？消费者可以简单地根据成本加利润得出一个楼盘比较真实的价格。

　　首先通过土地招拍挂得出一块土地的楼面价，即土地价除以该项目的总建筑面积。

　　其次，是建筑安装成本费用(简称建安费)，普遍的价格基本在每平方米500元~1000元之间。

　　第三，设备安装费用、大小市政配套，普遍的价格基本在每平方米300元左右。

　　第四，园林、绿化等费用，普遍价格在每平方米100元左右。

　　第五，项目公司管理、销售成本，普遍价格在每平方米500元左右。

　　将以上5个因素相加，基本能得出一个房地产项目的成本，然后乘以20%~30%的开发商期望利润，就能算出该项目的房价。
开发商新推楼盘的价格策略
　　专家撰文认为，投资获利是一个发展商最为关心的事，价格策略自然是重中之重。

　　1．低价开盘。低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的的综合性能不强，项目的开发量相对过大；绝对单价过高，超出当地主流购房价格；市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。
低价开盘有利点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。

　　2．高价开盘。高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘卖点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。

　　开盘前应充分做好案前各项准备工作

　　“一个好的开始是成功的一半”。代理公司在推出一个房产个案时，在开盘前做好充分的案前准备是非常必要的。只有案前工作做好了，才能顺利地完成好后面的销售任务。

　　一般在做案前准备时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。

　　案前工作一般要完成四大项目：建筑设计的确定、工地现场的布置、企划执行、业务执行。

　　一块地块在确定下来后，发展商首先要根据设计院的竞标方案，确定小区的规划方案。代理商可以根据自己在实际销售过程中遇到的情况，参与到建筑设计的讨论中去。建筑设计包括：小区规划、平立面、面积、建材设备、景观、总平面图、效果图、模型、证照和补充条款等。首先要尽快与发展商敦促设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部门进行审核。至于景观，发展商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的工作。至于模型，在样品出来后，代理公司要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反映出小区的规划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。

　　工地现场的布置分为：场地平整；售楼处的设计、建造、装修；停车场、入口地面、庭院的建造；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的设计与制作；售楼处内空调的购买；电话的申请；柜台的制作；销售道具与户外灯光的设计选购等。其中现场主看板与户外看板的选点制作以及售楼处的设计与建造是较重要的部分。因为是通路，这些都需要发展商的大力配合，而罗马旗则需要企划部门的通力合作。工地现场的布置应在开盘前完成，一般需时约两个月。

　　在案前的准备工作中，企划部门扮演了什么角色呢？在工作进度表中，专门有一大项为企划执行，即为企划部需配合项目。有案名、LOGO、楼书、海报、派夹报以及DM、名片、信封、手提袋、媒体计划、NP等。案名及LOGO的提报，企划部应在建筑设计开始讨论的同时进行，在两周内完成。楼书、海报、派夹报、DM等，则应在设计确定后，开始进行文案的设计，然后是排版、发包印刷，一般在一个半月内全部完成。整个销售过程中的媒体计划，企划部应在开盘前一个月先制订出一个初步计划，然后在一个月的预约时间内，再视情况作相应的调整。第一波的NP稿，应在开盘前两周提前完成，因为第一波的NP稿是个案打响第一炮的关键。应仔细斟酌。由上所述，可以看出，企划部在案前工作中，起了非常重要的作用。

　　案前还有一个最重要的事项，就是业务执行里的销讲制作。销讲的制作应在案前开始时先进行资料收集，然后制作。约在一个月内完成。售楼处的建造等完毕后，待人员进场，开始熟悉销售讲习、进行销售演练。与发展商的合同讨论和定价也是业务执行中较重要的一点。其他如：人员确定、办公用品的购置，则是需管理部配合的项目。

　　了解了案前作业的流程，制定好案前作业的时间，我们就可以在案前工作进度表上把什么时段完成何种事项都标注上去。一目了然，便于时间的控制，很好的完成案前工作。
项目定价的方法
定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。

一、        成本导向定价

成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。

（一）、成本加成定价方法
这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：
单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）  加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）
这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

（二）、目标收益定价法
这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下：
1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。
2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有：
目标利润=总投资额x目标投资利润率
目标利润=总成本x目标成本利润率
目标利润=销售收入x目标销售利润率
目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率
3、计算售价
售价=（总成本+目标利润）/预计销售量
例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？
解：目标利润=总成本x成本利润率
           =  4  x  15%
           =  0.6（亿元）
每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量
           =（4=0.6）/160000
           =2875（元）
因此，该企业的定价应为每平方米2875元
目标收益率定价法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般适合用于在市场上具有一定影响力的企业，市场占有率较高或具有垄断性质的企业。

（三）、售价加成定价法
这是一种以产品的最后销售为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品售价。计算公式为：
单位产品售价=单位产品总成本/（1—加成率）
列如，某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率20%，则该楼盘的售价为：
售价=2500/（1—20%）=3125（元）
这种定价方法的优点对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；而对于消费者来说，在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率较低，更容易接受。
以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情况。

二、需求导向定价
所谓需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。其主要方法是理解值定法和区分需求定价法。

（一）、理解值定价法
理解值也称“感受价值”或“认识价值”，是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。理解值定价法的基本指导思想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。房地产企业在运用理解值定价法定价时，企业首先要估计和测量在营销组合中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值，然后按消费者的可接受程度来确定楼盘的售价，由于理解值定价法可以与现代产品定位思路很好地结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，因此为越来越多的企业所接受。其步骤是（1）、确定顾客的认识价值；（2）、根据确定的认识价值，决定商品的初始价格；（3）、预测商品的销售量；（4）、预测目标成本，（5）、决策。
理解值定价法的关键是准确地掌握消费者对商品价值的认知程度。对自身产品价值估计过高的卖主，会令他们的产品定价过高；而对自身产品的消费者认识价值估计过低的企业，定的价格就可能低于他们能够达到的价值。因此，为了建立起市场的认识价值，进行市场调查是必不可少的。曾在上海房产界闻名一时的“某花苑客户开价销售”就是理解值定价法运用的典范之一。
某实业集团公司与某区建设发展总公司开发的某花苑，坐落于上海市区，占地面积13265平方米，由一栋30层商住楼和3栋30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工，1995年4月开始预售。当时上海的房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售楼盘，开发商经过精心策划，推出“客户开价”销售活动。
该活动的具体操作方式是：开发商拿出3—7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客可以以高于此价的任何价格报价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，立即在社会上引起了一个“客户开价”热潮，仅仅半个多月时间，参与报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，愿意出比“客户开价”更高的价格购买更好的楼层。从1995年8月31日至1995年底，该花苑共售出102套住宅，占第一期推出楼盘的70%，取得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，为上海房地产更合理定价提供了一条新思路。

（二）、区分需求定价法
区分需求定价法又称差别定价法，是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力，不同购买地点和不同购买时间等因素，采取不同的售价。列如消费者在商店的小卖部喝一杯咖啡和吃一块点心要付10元，在一个小餐厅则要付12元，而在大旅店的咖啡厅就要付14元，如果要送到旅店的房间内食用则要付20元。价格一级比一级高并非产品的成本所决定的，而是附加服务和环境气氛为产品增添了价值。同样，对于房地产来说，同一种标准、同一种规格、同一种外部环境的商品房，可以根据楼层数的相应变化而使销售价相应变化。区分需求定价法的主要形式有：以消费群体的差异为基础的差别定价，以数量差异为基础的差别定价，以产品外观、式样、花色等差异为基础的差别定价，以地域差异或时间差异为基础的差别定价等。

三、竞争导向定价
竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法。它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量等情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。对于房地产企业而言，当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采用竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。竞争导向定价有随行就市定价法，追随领导者企业定价法两种。
（一）随行就市定价法
随行就市定价法就是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。一般来说，在基于产品成本预测比较困难，竞争对手不确定，以及企业希望得到一种公平的报酬和不愿打乱市场现有正常次序的情况下，这种定价方法较为行之有效。在竞争激烈而产品弹性较小或供需基本平衡的市场上，这是一种比较稳妥的定价方法，在房地产业应用比较普遍。因为在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地产企业在定价时实际上没有选择的余地，只能按现行市场价格来定价。若价格定得太高，其商品房将难以售出，而价格定得过低，一方面企业自己的目标利润难以实现，另一方面会促使其他房地产企业降价，从而引发价格战。因此，这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。
（二）追随领导者企业定价
使用这种定价方法的房地产企业一般拥有较为丰富的后备资料，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行中对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘量化定价法
针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。
我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。
1、18个定级因素。
表1-1              定级因素、指标与分值
定级因素
指      标
分     值

位置
A、距离在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、写字楼为临街或背街；D、住宅为距所在片区中心区的远近
A.最差（远）1；B.很差（远）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5

价格
A、百元以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；C价格是否有优势
A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5

配套
A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地
A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5

物业管理
A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况；E、物业管理费（元/月）；F、是否人车分流；G、物业管理商资质
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
建筑质量
A、是否漏水；B、门窗封闭情况；C、内墙；D、地板、E、排水管道
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5

交通
A、大中小巴士路线数量；B、距工交站远近；C、站点数量；D、大中小巴士舒适程度
A.最少（远）1；B.很少（远）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5
城市规划
A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状
A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5
楼盘规模
A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户数
A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5

朝向
A、按方向；B、按山景；C、按海景；D、视野
A.西（西北、西南）1；B.东（东南、东北）2；C北（东北、西北）3；D.南（东南、西南）5
外观
A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适程度
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
室内装修
A、高档；B、实用；C、功能是否完善；D、质量是否可靠
A.最差（远）1；B.很差（远）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5
环保
A、空气；B、噪音；C、废物；D、废水
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好（远）5
发展商实力及信誉
A、资产及资质；B、开发楼盘多少；C、楼盘质量；D、品牌
A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5
付款方式
A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
户型设计
A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
销售情况
A、销售进度；B、销售率；C、尾盘现状
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5
广告
A、版面大小；B、广告频率；C、广告创意
A.最差（小）1；B.很差（小）2；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5
停车位数量
A、停车位数量；B、住户方便程度
A.最差（少）1；B.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5

2、定级因素权重确定
权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付宽方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。

1-2                                                    可比楼盘综合因素量化统计表（示范表）
F                  W
权重
序号
楼盘名称
楼盘名称
楼盘名称
备注
位置0.5
1

价格0.5
2

配套0.4
3

物业管理0.3
4

建筑质量0.3
5

交通0.3
6

城市规划0.3
7

楼盘规模0.3
8

朝向0.3
9

外观0.1
10

室内装饰0.2
11

环保0.2
12

发展商信誉0.1
13

付款方式0.2
14

户型设计0.1
15

销售情况0.1
16

广告0.1
17

停车位数量0.1
18

（3）楼盘定级因素定级公式。
P =∑Wi * Fi = W1×F1 + W2×F2 + W3×F3 + W4×F4 + W5×F5 + W6×F6 + … Wn×Fn
公式中，P——总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映）
n——楼盘定级因素的总数
Wi——权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；
Fi——分值（某定级因素对片区所表现出的优劣度）。
注：下述调研数据均为1999年7月统计所得。
可比楼盘综合因素量化统计表（一）
表7—4
项目名称/因素及权数
序号
大地花园
松泉山庄
百仕达花园二期
备注
位置0.5
1
4
4
4
三楼盘地段价值相近
价格0.5
2
3
4
5
百仕达最高
配套0.4
3
3
4
5
百仕达最完善
物业管理0.3
4
3
4
5

建筑质量0.3
5
3
4
4

交通0.3
6
4
4
4

城市规划0.3
7
3
3
4

楼盘规模0.3
8
2
4
5

朝向0.3
9
4
4
4

外观0.1
10
3
4
5

室内装饰0.2
11
2
4
4

环保0.2
12
2
5
4
大地花园南朝工厂
发展商信誉0.1
13
4
4
5

付款方式0.2
14
4
4
4

户型设计0.1
15
3
4
5

销售情况0.1
16
4
4
3

广告0.1
17
1
3
5

停车位数量0.1
18
1
4
5

可比楼盘综合因素量化统计表（二）
表7—5
项目名称/因素及权数
序号
东湖大厦
景园大厦
景竹园
备注
位置0.5
1
4
4
4

价格0.5
2
4
4
5

配套0.4
3
4
3
5

物业管理0.3
4
3
3
4

建筑质量0.3
5
4
4
4

交通0.3
6
4
4
4

城市规划0.3
7
4
4
4

楼盘规模0.3
8
4
3
5

朝向0.3
9
3
3
4

外观0.1
10
4
3
5

室内装饰0.2
11
4
4
5

环保0.2
12
3
4
3
东湖、景竹近主干道，噪音大
发展商信誉0.1
13
4
4
5

付款方式0.2
14
4
4
4

户型设计0.1
15
4
4
5

销售情况0.1
16
4
4
3

广告0.1
17
3
3
5

停车位数量0.1
18
3
3
4

可比楼盘综合因素量化统计表（三）
表7—6
项目名称/因素及权数
序号
鹿鸣园
泰宁大厦
新丰大厦
备注
位置0.5
1
4
4
4
三者均临主干道
价格0.5
2
4
5
4
新丰大厦不包括装修
配套0.4
3
4
4
3
鹿鸣直饮水、泰宁游泳池
物业管理0.3
4
4
4
3

建筑质量0.3
5
4
5
4

交通0.3
6
4
4
4

城市规划0.3
7
4
4
4

楼盘规模0.3
8
4
4
3

朝向0.3
9
4
4
3

外观0.1
10
4
5
3
新丰部分户型为半“暗房”
室内装饰0.2
11
4
4
0

环保0.2
12
3
4
3

发展商信誉0.1
13
4
5
4

付款方式0.2
14
4
4
4

户型设计0.1
15
4
4
3

销售情况0.1
16
3
4
2

广告0.1
17
3
4
3

停车位数量0.1
18
3
4
3

可比楼盘综合因素量化统计表（四）
表7—7
项目名称/因素及权数
序号
碧瑰园
翡翠园
鸿业花园
备注
位置0.5
1
4
2
5
翡翠园位置处特区界线
价格0.5
2
5
2
5
翡翠园均价低于4000元/平方米
配套0.4
3
5
3
4

物业管理0.3
4
4
3
5
鸿业为智能系统
建筑质量0.3
5
4
3
4

交通0.3
6
4
2
5
鸿业处商业旺地
城市规划0.3
7
4
3
5
鸿业处规划良好的成片住宅区
楼盘规模0.3
8
5
4
4
碧瑰园为新港鸿的一部分
朝向0.3
9
4
4
5
鸿业北倚大头岭、东连园林研究所
外观0.1
10
5
3
4

室内装饰0.2
11
4
3
4

环保0.2
12
4
3
5
碧瑰园实用率高
发展商信誉0.1
13
4
3
4
翡翠、鸿业销售情况良好
付款方式0.2
14
4
4
4

户型设计0.1
15
5
3
4

销售情况0.1
16
3
5
5

广告0.1
17
4
3
4

停车位数量0.1
18
4
4
3

可比楼盘综合因素量化统计表（五）
表7—8
项目名称/因素及权数
序号
万事达名苑
柏丽花园
鸿园居
备注
位置0.5
1
4
5
4

价格0.5
2
4
4
3

配套0.4
3
4
4
3

物业管理0.3
4
4
4
4

建筑质量0.3
5
4
4
4

交通0.3
6
4
4
4

城市规划0.3
7
4
4
3

楼盘规模0.3
8
4
4
3

朝向0.3
9
4
4
4

外观0.1
10
4
4
3

室内装饰0.2
11
4
5
4

环保0.2
12
4
4
2

发展商信誉0.1
13
4

3

付款方式0.2
14
4
4
4

户型设计0.1
15
4
4
2

销售情况0.1
16
3
5
3

广告0.1
17
3
4
4

停车位数量0.1
18
4
4
4

（五）营销简评
1、项目分析
（1）项目优势
A、罗湖老住宅区翡翠竹片区功能完善，交通方便，商业繁荣，居住环境优越，对本花园的营销将产生强大的辐射作用。
B、周边人气旺，有助鸿园居促销。自1998年开始，布心路段就先后开发出布心花园、东乐花园、英达花园、东立大厦、特力大厦、维平大厦等多栋高档住宅与商贸写字楼。近两年来，更涌现。
楼层价差策略研究
一、市场层次

　　通过对北京西部房地产市场中的长安明珠、京城DC、上城、兰德华庭、时代庐峰、第七街区、西现代城、京汉旭城、紫金长安和远洋山水等10多个项目的板楼楼层价格差调研，发现目前北京西部房地产市场板楼楼层价差主要可以分为4个层次：

　　第一层次：6层板楼，不带电梯，楼层差价100元/平米　　以长安明珠和京城DC为代表的6层板楼，不带电梯。其中京城DC的楼层价呈“倒U字形”，3层的价格最高，2层比3层低100元/平米，1层比2层低230元/平米，2层比3层低100元/平米，4层比3层低100元/平米，5层比4层低100元/平米，6层最低。长安明珠5层最贵，下面每低一层降100元/平米，6层比5层低100元/平米。

　　第二层次：9—12层板楼，带电梯，楼层差价50—80元/平米　　以上城和兰德华庭为代表的9-13层板楼，带电梯。其中上城的楼层价分为两个阶梯，2层的价格比1层高100元/平米，2层以上每高一层价格上涨50元/平米，1层价格最低。兰德华庭楼层差价以2层为基础，每高一层价格上涨80元/平米。11层的价格最高，12、13层的价格一样。

　　第三层次：14—18层板楼，带电梯，楼层差价30—60元/平米　　以第七街区、西现代城、京汉旭城和紫金长安为代表的14-18层板楼，带电梯。其中第七街区、西现代城和紫金长安三个项目的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨60元/平米。京汉旭城的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨60元/平米。

　　第四层次：24—27层板楼，带电梯，楼层差价20—50元/平米　　以远洋山水为代表的24-27层板楼，带电梯。其中远洋山水一期的塔连板的板楼部分的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨20元/平米。时代庐峰的楼层价差以2层为基础，每高一层价格上涨50元/平米。

　　二、经验总结　　

通过调研的分析可见，目前房地产市场住宅项目在楼层差价上多数采取如图所示的三种策略.

　　第一种策略：低差价刺激销售　　多数普通住宅项目，特别是单体楼层较高的板楼，比如18、24层的板楼会采取此种策略。由于楼层数较多决定产品相对于低楼层数楼体，产品的数较大。降低楼层差价有利于弱化产品间的品质差距。容易造成购房者为寻得更好的户型而纷纷分封抢购的场面，使占项目绝对比重的中品质产品得以迅速清货。其策略的弊端是有可能导致一些品质较差的户型形成滞销。此种策略在区域市场萧条，购房者购买欲望不足，楼盘上市体量巨大的情况下更为实用。

　　第二种策略：中差价突出均好　　一般品牌地产商的中段价位的住宅项目，特别是单体楼层较为适中的板楼，比如9、12层的板楼会采取此种策略。中段的楼层差价适中有利于强化产品的均好性。同时也为购房者提供更多的户型选择，使占项目绝对比重的中品质产品得以持续热销。其策略的弊端是有可能使购房者在多种选择下举棋不定，销售速度缓慢。此种策略在区域市场销售温和，楼盘上市体量适中的情况下更为实用。

　　第三种策略：高差价注重利润　　品牌地产商的精品住宅项目，特别是单体楼层较低的板楼，比如6层的板楼、5层的花园洋房会采取此种策略。较高的楼层差价有利于强化产品间的品质差距，同时也为购房者在购买产品时就划上一种社会阶层的标识，最为重要此策略可以保证最好的产品能为开发商赚取最多的利润。策略的弊端是有可能吓跑一部分高端客户，而低端产品则持续热销。此种策略在区域市场销售火爆，楼盘上市体量较小或部分户型具有稀缺性的情况下更为实用。

　　提醒注意：顶层与底层的楼层价差　　值得一提的是，由于楼体结构的局限，多数项目的顶层与底层的楼层价差与标准层的楼层价差有一定的区别。总结市场经验，一般板楼项目，底层和顶层多数会设计跃层，这样由于户型的改变，价格上的差异就不具有可比性。如果顶层与底层的户型与标准层的户型一样，通常情况下，第一种策略与第二种策略下，顶层会比次顶层的价格低一个标准楼层差，或与次顶层的价格持平；底层户型会比第二层的价格低一个标准楼层差，或与第二层的价格持平。第三种策略下，特别是6层不带电梯的楼体，顶层会比次顶层的价格低5个标准楼层差，甚至比次顶层的价格低500元/平米；而底层户型依然会比第二层的价格低1个标准楼层差，或与第二层的价格持平。
住宅项目定价方法探讨

　　摘要：住宅项目的定价方法较多，但在实际运用中，有的定价方法没有考虑市场需求和行业竞争状况，有的虽然从理论上考虑了市场需求和行业竞争状况，但没有现实可操作性，故本文提出一种既能反映市场需求和行业竞争状况又可用于实践操作的可量化的定价方法，并对该方法全过程的定价进行探讨，最终确定出每套单元的可售价格，以期对那些从事房地产项目定价人员起到一定的借鉴作用。

　　关键词：定价方法，类比量化定价法，价格调整系数

　　一、概述

　　在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润。差别定价法，它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段。竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。在本文中，笔者主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法