中国房地产企业的融资方式研究.doc

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融资方式 恒大1 引言房地产业是我国国民经济的支柱产业,与国民经济有着密切的联系。随着房地产业的高速发展,其市场需要大量的资金来源,目前,我国的房地产融资主要依靠银行贷款解决资金需求,有少量的大型企业通过上市融资。特别是2009 年底以来， 新一轮房地产调控稳步推进，虽然中间部分地方政府一度试图采取一些措施变相地放松本地房地产调控，但直至目前，在全国层面，房地产调控依然没有放松的迹象，2012 年 11月，在十八大记者招待会上，住房城乡建设部部长姜伟新在回答路透社记者提问时表示：“房地产市场调控政策现在还没想放松。”（姜伟新，2012） 2013 年 2 月 20 日国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各地完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设并加强市场监管。（温家宝，2013）在这一调控背景下，以银行贷款为代表的传统房地产融资方式逐渐收紧，除了公租房、廉租房、棚改房等保障房建设项目以及中低价位、中小套型普通商品房建设项目可以相对容易地获得银行贷款外，其他房地产开发项目获得银行贷款的难度加大，各类房地产开发企业不得不转向其他方式进行融资。在银行贷款如此困难的情况下，如何开拓新的融资途径，化解当前的融资困境就显得特别重要。2 中国房地产企业的融资模式分析 不同的融资模式，其成本和风险不同，对房地产企业的要求条件和政策约束也不同，房地产企业应分析其特点，根据公司实际选择适当的融资模式。我国的房地产企业的融资模式可以概括为两种传统的融资模式和创新型的融资模式两种。2.1 传统的融资模式2.1.1 银行贷款 商业银行贷款是房地产企业最传统、最主要的融资方式。住房制度改革以来我国地产业发展的资金几乎都是来自于银行贷款，国内银行信贷通过项目开发贷款、建筑企业流动性贷款或个人住房按揭贷款等，介入房地产业运作的每个环节，导致银行信贷资金直接或间接的投向了房地产市场。我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于房地产企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款，贷款期限一般配合房产项目开发期限。对于我国房地产企业而言，在过去相当长的一段时间里，银行信贷手续较为便捷，融资成本很低，融资数额巨大。另外，还债压力可以通过长期贷款和短期贷款、新债和旧债的组合来缓解。银行的信贷管理日益严格，不断提高信贷限制性条件，增加了房企申请障碍。银行的信贷管理日益严格，不断提高信贷限制性条件，增加了房企申请障碍。贷款利率受国家宏观调控影响，频繁加息推高融资成本。2.1.2 股票和债券融资 企业能够在短时间内通过股票和债券融资获得大规模资金，促进企业实力的快速增长，使企业资产在短期内成倍扩张。房地产开发企业上市融资的形式主要有直接上市和借壳上市。房地产企业直接上市需要满足严格的条件，并由住建部推荐和证监会批准，方可首次发行股票（IPO）。借壳上市则是选择一家已上市公司（大多由于业绩差失去了再融资资格），获得该公司的控股权然后通过资产、债务重组等方式，将本公司的优良资产与业务注入该公司，利用其“上市”这个资源再进行股市增发融资。房地产企业债券是由房地产企业借入资金并发行的用以证明承诺按约定日期向持有人偿本付息的一种凭证。企业债由于对主体限定非常严格，房地产企业发行企业债融资的情况不多见。公司债券发行试点办法于2007 年 8 月正式出台，规定发行公司债实行核准制和保荐人制度，无需担保，发行债券价格通过由发行公司与保荐人市场询价确定，不像企业债要求人民银行来确定债券价格区间，所以发行价格低有效降低。但是在试行初期，依然只有资产规模在10 亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。相较银行贷款债券融资的资金期限更长，迎合房地产企业对长期开发资金的需求，使得资金期限结构更合理，可以降低对银行贷款单一途径的过分依赖。股票和债券融资这两种方式对企业的经济和资本实力都有严格的要求，所以一般大规模的企业会采取这两种融资模式。2.2 新型融资模式2.2.1房地产信托 目前，我国较为常见的房地产信托融资模式主要是贷款融资模式和股权融资模式。贷款模式是指投资者将信托资金委托信托公司，信托公司按照房地产信托产品合同的约定，将投资者集合的资金以类似贷款的形式贷给房地产开发企业，贷款期满后房地产企业向信托公司还本付息，信托公司再向投资者支付本金及收益。股权融资模式是指投资者将信托资金委托信托投资公司，信托公司按照房地产信托合同的约定，用投资者集合的资金认购房地产开发企业股份，房地产企业在信托期满后溢价赎回信托公司所认购的该股份，信托投资公司向投资者支付投资本金及约定收益。信托产品能规避调控政策和信贷限制，是许多地产企业解决资金困境的重要渠道。股权融资模式更是帮助了项目未取得“四证”或是资本金比例达不到 35%而不能贷款的开发商及时获得开发资金。不涉及复杂的法律关系，资金投放时间不受限制，操作简便，交易环节少。房地产信托融资较银行信贷更能节约成本，降低财务费用。但是这种融资方式也有不足之处信托产品期限短，期限一般为 1-3 年。信托产品融资大部分用于为项目未达到国家规定的贷款条件的房地产开发商提供暂时性的资金过渡支持。筹得资金量少，对于大规模的房地产项目融资作用有限，无法完全满足地产商的资金需求，并且增加了财务风险。2.2.2 海外融资 房地产企业从海外融得资金的方式主要是海外上市和海外发债。海外上市融资近年来成为有一定实力的境内房地产开发企业融资的趋势之一，海外发债也在房地产企业资金链吃紧的当下发挥了重要的作用。这种融资方式的主要优势是看好境内房地产市场的国外资金机构很多，尤其是在当前人民币升值的情况下，大量境外资金想要探寻机会进入国内房地产市场。中国房地产企业可以逃避国内的紧缩政策和宏观调控环境，缓解国内房地产企业融资渠道的不畅通和资金紧张局面。海外上市的门槛要求并不高。以港交所为例，三年业绩扣除非主营业务损益后的净利润只要求前两年不少于 3000 万港元，后一年不少于 2000 万港元，较容易实现。再融资条件和成本较低是国内房地产企业寻求海外上市考虑的重要因素。我国相关部门对股票市场再融资实行严格的条件限制，但海外上市再融资不仅融资规模巨大，而且没有净资产收益率方面的约束条件。这种融资模式也不完全适合中国的一些企业，存在许多缺点。国外投资机构向国内房地产企业提出的发债、可换股债券等融资模式成本较高，融资年利率大多高于 10%。与国内上市相比，海外上市的成本费用较 A 股上市要高很多。海外发债和海外上市对房地产企业资质和在国内知名度要求很高。外国投资机构无法很好的理解运用国内政策，以及不能适应国内房地产企业运作的不透明性和房地产市场的不规范。下表是中国房地产公司海外上市募集资金情况，这种融资方式对缓解公司的经济压力有很大的帮助，尤其是海外融资数额最大的中国房地产企业恒大。 2012中国房地产公司海外上市募集资金情况时间企业名称股票代码融资方式募集资金2012.3.29碧桂园2007.HK配股融资 21.4 亿港元2012.9.19龙湖地产0960.HK配股融资30.89亿港元2013.1.17恒大地产3333.HK配股融资43.5亿港元2013.1.22融创中国1918.HK配股融资20.1亿港元2012.1.29金地商置00535.HK配股融资7亿港元3 我国房地产企业融资存在的问题3.1 融资渠道单一根据国家统计局发布的数据显示，2009 年房地产开发企业的资金来源为57 128 亿元，其中国内贷款11 293 亿元，个人按揭贷款8 403 亿元，两项合计达19 696 亿元，占资金来源的34. 42%。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产企业还通过其他融资平台获得银行贷款，并投入到房地产行业，使得银行贷款贯穿于土地储备、交易和房地产开发、销售各个环节，来源于银行贷款的资金占比远远高于政府统计数据，而其它融资渠道的资金在房地产企业的融资比率较小。房地产业主要依靠银行筹集资金，一方面对房地产企业的可持续发展造成极大的影响，一旦国家宏观政策发生变动，房地产企业就会受到投资大幅紧缩的制约，从而引起资金链的断裂; 另一方面我国的资本市场发展相对滞后，房地产股票、债券等融资方式受到国家政策的严格管制，直接融资渠道不顺畅，房地产信托基金等一些国外先进的融资方式在国内尚未寻找到发展的空间，房地产金融市场没有全面发展起来。2009 年以来，国家相继出台宏观调控政策，不断提高信贷准入门槛，这些政策的出台对于资金实力不足的中小房地产企业是巨大的融资挑战。因此如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业必须解决的重要问题。 3.2融资风险高房地产融资由于受自身发展周期的影响，很容易形成泡沫经济，融资风险很高。我国房地产业起步较晚，属于新兴行业，随着城市化进程的加快，房地产业的市场前景比较看好，在高额利润的吸引下很多企业纷纷加入到房地产开发的行列。目前我国房地产企业数量多、规模小、资产负债率高，有些甚至不完全具备房地产开发的条件，规模化、集团化、品牌知名度高的开发商较少，更加大了房地产行业的融资风险。2008 年国内主要银行联合对30 多个行业的信用状况进行了内部排序，房地产业排名倒数第四。信用低意味着信贷风险高，而房地产资金过分依赖银行资金，使银行承担了过多风险，事实上是将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。而对于房地产企业来讲，随着国家银根紧缩政策的实施，银行贷款的获取难度大大增加，房地产企业就不得不向社会融资，加大了房地产的融资成本，开发企业的资金链难以维系，企业的财务风险就会放大，房地产业的健康发展因此存在严重隐患。3.3 融资状况差异大目前国家共有6 万多家房地产企业，其中国资背景的企业占近1 /3，其它多为民营企业，外资和合资房地产公司占比很少。国资背景的房地产企业占上市房地产公司2 /3 左右; 而大量规模小、盈利能力强的民营企业，因为受到国家政策限制，很难通过股权融资方式进行融资。企业债券是国外房地产企业外部融资的首选方式，债券融资额往往是股票融资额的3 10 倍，而目前我国对发行债券的企业资质要求严格( 只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才具有发行资格) ，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都设定了严格限制，再加上相关的法律、法规不健全，融资风险大等原因，多数房地产企业很难分享公司债券带来的融资便利。从企业的融资水平来看，房地产贷款的高端市场资金相对宽松，但低端市场的资金缺口较大，很多规模小、实力弱、抗风险能力差的民营房地产企业，往往被银行定义为高风险客户，很难获得资金支持。从地域上来看，我国沿海城市与内地房地产企业，所处的金融市场的发展程度差异很大，因此融资方式和融资能力也存在很大差异。3.4 尚未有效利用境外资金根据国家政策规定，我国不允许外资独立投资国内的房地产行业，境外资金只能以入股或合作等间接方式进入房地产市场。房地产行业由于受自身经营周期的限制，以及国家财税政策的制约，资金投入时间长、风险高，因此境外资金进入房产市场前，就需要国家的金融政策能建立合规合法的金融手段如基金、债券等方式，以便外资能安全合法地进入和退出。我国目前缺乏对境外资金的合理引导和法律上的明确制约，更缺乏完善的金融工具和投资房地产业的金融环境，从而成为境外资金进入我国房地产市场的重要阻力。4 我国房地产企业融资方式发展趋势如何拓宽融资渠道，创新融资方式，缓解资金压力，保证房地产企业健康稳定的发展，建立多元化的融资方式已成为当前亟待解决的问题。4.1 海外融资外资对中国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产、进行项目合作及直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。2011年初开始，不少大型房企在海外融资动作频繁。据不完全统计，内地房企业中多家在香港上市的房企都通过海外债券市场融资，以缓解资金压力。目前海外基金正在加速进入中国房地产市场，主要表现在以下两个方面：一是进入中国房地产市场的国外房地产基金数目增多；二是国外房地产基金投入中国房地产的资金增大。国外房地产投资基金，对开发项目本身的要求很高，往往要经过严格的较长时间的可行性论证；投入项目之后，运作过程要求规范而透明。因此，国内大的房地产开发企业往往容易得到国外房地产投资基金的支持。4.2 房地产信托融资信托融资是房地产利用信托投资公司向投资者发行受益凭证来募集资金。信托融资的产品设计灵活，可以根据房地产企业不同的项目特点制定不同的信托产品。信托的手续灵活，较为简单，具有一定的优势，能够改善房地产企业的资本结构，优化其资产的负债结构。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。而在2011年房地产继续调控下，信托这个融资渠道对于房地产商显得更为重要。4.3 房地产证券化是指将房地产的投资转化为证券形态，投资人与投资标的物之间的关系由原来的直接掌握物权转化为持有债权或股权性的有价证券。它是在保障产权的前提下，将价值量较大的房地产流动化、细分化，利用证券市场的功能，使房地产资本大众化和经营专业化。进行房地产证券化，一则可以吸收社会上的大量小规模闲散资金，满足房地产企业的资金需求，使得投资资金可以较快的归拢，从而加大了投资资金的流动性；二则可以给中小投资者提供一个良好的投资项目，减少投资者的投资风险。4.1推行融资租赁方式融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效的方式解决房地产企业融资的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。4.5 住房抵押贷款证券化住房抵押证券化，是通过金融机构将某一住房抵押贷款的债权分割成小面额的标准化有价证券, 再公开出售和流通, 然后以筹集的资金发放住房抵押贷款。随着我国住房体制改革的深化和金融创新与国际的逐步接轨，房地产抵押贷款证券化逐步被房地产企业所接受。但是，由于住房抵押贷款证券化属于金融工具创新，因此存在着巨大的风险，对其规范和操作都有待完善，所以需要谨慎对待，在此，我们可以借鉴发达国家的实践经验，创建良好的住房抵押贷款风险防范体系。4.6 租赁融资在进行租赁融资业务之前，首先需要明确两个概念：一是出租人的房地产，是指出租人根据承租人的要求在其自有土地上“定做”的房地产；二是承租人的房地产，是指双方签署土地长期租赁合同之后，由承租人开发建设自有房地产的情况。双方对租赁期房签订长期合同，出租以长期租赁合同为抵押向金融机构申请长期抵押贷款。该融资模式在大型超市、卖场、工业房地产的开发中得到广泛的使用。5、关于恒大模式5.1恒大简介恒大地产集团是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市，是中国标注啊运营的精品地产领导者，恒大开发的楼盘在中国十大房地产企业里价格最低、品质卓越、性价比高，被中国老百姓誉为“民生地产”，并连续六年荣登中国房地产企业10强。集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。目前在广州、上海、天津、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市拥有恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等项目，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等产品系列。是中国销售面积最多、在建工程量最大、进入省会城市最多、城市布局最广的房地产龙头企业。5.2恒大发展历程从第一个项目奠基到全国120多个城市200多个项目的全面拓展，恒大始终秉持“质量树品牌，诚信立伟业”的企业宗旨，滚动开发，高效运作，以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的竞争力。在十六年的发展历程中，恒大先后制定出六个“三年计划”，通过科学前瞻的战略规划，以及围绕战略的高效执行，确保公司创造出中国企业界独树一帜的辉煌成就。（1）艰苦创业、高速发展1997至1999年公司成立之初，正值亚洲金融风暴，恒大集团逆市出击，抢占先机，采取“短、平、快”的策略，首个项目金碧花园以“环境配套先行”的开发理念，创造了广州昼夜排队购房、日进亿元的销售奇迹。其后，恒大经过三年艰苦奋斗，于1999年从当时广州的1600多家房地产企业中脱颖而出，首度跻身为广州地产10强企业。（2）苦练内功、夯实基础2000至2002年经过三年多的高速发展，从2000年开始，恒大集团着力于有效整合资源，规范开发流程，狠抓管理促效益，支持未来发展。在广东地区同时开发及储备多个项目，陆续开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。2000年，恒大排名跃升至广州第6位。（3）二次创业、拓展全国2003至2005年经过前两个阶段的发展，恒大集团综合实力显著提高，发展潜力日益凸显。2003年，恒大被评为广东房地产企业竞争力第1名，从2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。2004年，恒大首度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘，在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面，初步具备了全国拓展的条件。（4）迈向国际、跨越发展2006至2008年恒大已战略性的进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市，拥有50多个项目，规模与品牌取得实质性的跨越。恒大一流的管理团队和成功的发展模式，也取得了令人瞩目的超常规发展，吸引了国际资本巨头青睐。期间恒大累计在国际资本市场募集资金10多亿美元，成为中国房地产企业迈向国际的标杆。5.3恒大地产香港上市历程恒大地产香港上市的整个计划是：大肆举债疯狂囤地快速上市获取资金还债和进行房产开发。实际操作起来却是比较复杂和曲折的，甚至经历了一次上市失败的风险。（1）2006年6月，集团重组，肃清了交叉持股情况，上市计划正式启动，开始举债囤地。2006年11月,与德意志银行、美林、淡马锡及瑞信等投行签订战略入股协议，投行们或认购恒大的可换股优先股，或向其提供巨额的抵押贷款，拿到9亿美元资金的恒大开始大举圈地。美林、高盛、瑞信是此次恒大赴港IPO的承销商。美林2006年以7.6亿人民币的代价获取许家印控制下的雅立集团及其附属公司40%的股权。2006年11月29日，恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产1/3股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，再次筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。其中境内贷款以金碧天下的土地使用权作为抵押。双方约定，在上市后恒大将以部分融资偿还1/3的结构担保贷款，其余款项将于2012年8月到期前偿清。恒大还承诺，若在2009年10月31日前仍未达成上市，则向贷款人售出认沽期权。2007年9月，恒大通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷得1.3亿美元用于购买土地。到2007年9月30日为止，恒大总负债已经达到140多亿港元，资产负债比高达95%，其中投行们给恒大注入了30%的负债。恒大融资的近一半都是来自投行。此前10年间累计销售面积只有200万平方米、2007年前9个月销售额只有23亿的恒大地产，2008年2月恒大的土地储备已由1年钱的600万平方米的建筑面积暴增了7倍，多达4580万平方米，超越碧桂园成为中国地产界第一大“地王”。截至2008年1月，恒大有111.334亿元人民币银行贷款及其他借款，还有近10亿美元的机构投资者借款，以及未来4个月内至少40亿以上的土地出让金欠款。巨额的土地储备与高额的负债使得恒大迫切需要在资本市场融资，以获得持续性发展所需要的资金。即计划快速利用香港上市募集资金来满足其巨量土地储备中尚未支付的出让金和现有项目投入，以缓解高负债压力。（2）2008年3月，受港股暴跌与市场低迷的影响，被迫宣布暂停上市，快速上市计划受挫，资金来源断裂就在恒大地产雄心勃勃准备上市的2007年底，国内房地产市场因为宏观政策调控而急转直下，国内一线城市房价急跌，成交量大幅下滑。港股恒生指数自2007年12月创下31000点记录后掉头直下，到3月13日恒大正式招股时，恒指已跌去了30%。当时基金和一些机构投资者的报价远低于恒大最低询价3.5港元/股。许家印遂决定终止入市。3月20日19时，恒大地产在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。（3）2008年5月，恒大通过再次私募5.06亿美元的投资及项目合作等方式，恢复资金链私募资金：6 月，许家印在香港获得香港新世界集团和其他7 家金融机构的私募资金5 亿美元，加上之前美林银行和德意志银行等机构的5 亿美元，使得其负债率下降到65%左右。项目合作：项目融资分别在恒大地产与美林、恒大地产与郑裕彤旗下的周大福之间完成，投资对象分别为恒大在广州、佛山和武汉的三个物业。根据合约规定，恒大地产与美林共同开发广州恒大御景半岛，后者注资1.3亿美元。在佛山和武汉的两个项目中，恒大从周大福分别获得4.82亿元和2.72亿元的中长期贷款。加快销售回款：一改过去“自产自销”的传统方式，找来3 家代理企业全权代理旗下的42 个项目。2008 年，恒大地产凭借“成本价”策略、规模式开发和明星轰动营销等手段，一年内实现了销售额118 亿元。（4）2009年11月5日，恒大重启IPO,成功上市。 恒大弃高就低, 以询价最低价3.5港元售l0亿新股，6亿旧股，并抛出派现承诺:每年派发盈利的10%作为股息，最终取得45.72倍认购倍率。 恒大上市的收获仅为32亿港元, 另外30亿港元则流入国际投行的腰包。按2009年12月24日收盘价4.19港元计，恒大市值628.5亿港元。成为在香港上市的大陆房地产企业龙头。5.4恒大上市后发展动态（1）稳健经营、再攀高峰2009至2011年2009年11月5日，恒大在香港联交所成功上市。上市当日，公司股票收盘价较发行价溢价34.28%，创下705亿港元总市值的纪录，成为起于内地、在港市值最大的内地房企。2010年，公司先后成功发债27.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的最大规模纪录，全年实现销售金额504亿元。2011年，公司总资产达1790亿元，实现销售额804亿元，销售面积、在建面积、进入城市数量等核心指标均位列全国第一，品牌价值突破210亿元。（2）深化管理、稳定增长2012年至今2012年，恒大步入稳定增长期，全面实施向管理要效益方针，制定各项核心指标（销售额、主营业务收入、核心利润）年均增长30%的计划目标，并通过拓展商业、酒店产业，探讨体育、文化产业，加强队伍建设和企业文化建设，进一步提升恒大品牌，确保公司实现可持续稳健发展。2012年，公司总资产至2389.9亿元，品牌价值达到248.6亿元，连续三年位居全国第一；累计实现销售额923.2亿元，完成全年计划115.4%；累计销售面积1548.5万平方米，位居全国第一；向各级政府纳税135亿元。2013年，恒大销售目标1000亿元。未来，恒大在巩固国内领先优势后，将进一步开拓国际市场，在已有的国际化基础上，寻求更多、更广泛的顶尖国际合作伙伴，并借鉴国际先进管理经验，构筑国际产业集群，打造具国际竞争力的世界顶级企业。5.5恒大地产香港上市的一点启示对于我国房地产企业来说，上市虽然能为企业提供一条良好的融资渠道，方便企业获得大量资金以抓住投资机会，但是房地产企业的海外融资之路也并非一帆风顺，充满了挑战和风险，企业在实施海外融资时，应该注意的是：完善经营机制，端正融资动机；采用多元化融资方式，不要过于单一；上市时机的选择要灵活，要有备用方案；增强风险意识，提高风险管理能力；慎重对待国际投行。6 解决房地产企业融资问题的对策及建议6.1 完善房地产企业自身经营管理机制 一是健全成本管理机制。做好预算管理工作，从源头抓好成本管理，按照全面完整、深入细微、重点突出、统筹兼顾、量入为出的原则，实行成本预算和收入预算的双重预算制度，对所属部门收入和支出分别进行测算，成本预算与收入预算紧密连接，保证成本预算的准确性。二是健全风险控制机制，首先，加强财务风险控制，不妨通过拟定合同条款等正当、合法的非保险手段来将房地产企业的风险转嫁给其他经济单位。其次，进行组织化投资，把资金投放到不同类型的房地产开发项目中，分散风险。6.2 完善房地产企业外部融资环境一是建立健全政府支持体系，房地产证券化市场健康有序发展离不开政府机构的支持和政策鼓励。二是完善房地产金融法律法规。一方面修改完善现有的法律体系，如证券法、担保法、保险法等不利于房地产金融创新的地方，另一方面，尽快出台相关的新法律法规，如产业基金法、信托法、房地产证券交易条理、房地产保险法等，这些配套的房地产金融法律法规，为房地产融资方式多元化的推进提供了依据，使其有法可依。在当前房地产市场发育不成熟的环境下，完善房地产金融法律法规具有更为重要的现实意义。6.3 开拓我国房地产企业融资新途径，融资途径多元化 随着我国房地产宏观调控影响的不断深入，房地产企业在销售业绩下滑和信贷紧缩的双重压力下，房地产企业的资金实力面临严峻的考验。与此同时，银行信贷、信托融资、债券融资等传统融资渠道遭遇突破瓶颈，而房地产又属于资金密集型行业，通过借鉴国外发达国家的一些房地产融资经验和做法，并结合国内实际情况，创造适合我国房地产企业发展的融资创新途径。由于国家政策和企业自身条件限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，随着国家政策的出台，信托融资等融资形式也将会成为房地产企业融资的多元化选择。多元化融资对于房地产企业来说，能缓解企业资金压力，有利于企业资金结构的优化，能促进房地产企业健康稳定的发展，并可以进一步防范和化解金融风险。房地产企业融资方式的选择必须量力而行，结合自身发展的需要、资金的需求及成本情况来选择适合自己的融资方式和规模，且融资方案要有助于企业资金结构的优化。这样企业才能获得充足的资金支持，扩大规模，提高获利能力，从而提高自己的竞争优势。在现阶段，房地产企业融资应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。参考文献 1 姜伟新. 房地产市场调控政策未放松EB/OLhttp:/house. 人民网 2012-11-12.2 新华社 温家宝主持国务院常务会议确定五项措施调控房地产市场N人民日报海外版，2013-02-213李莹. 房地产企业融资方式研究D. 硕士学位论文, 兰州商学院，20094唐星云.国内房地产模式研究D.硕士学位论文，西南财经大学，20085商业房地产融资研究D.硕士学位论文，武汉大学，20056我国房地产企业融资模式研究D.硕士学位论文，哈尔滨工业大学，2006灿杉轧繁淘应郁腋灿爪暂坷滩倔犊遁生超添匠云玛豆梆踪类莆慈毒清山澳扛厉墟母逢敌顿妒缎友游嘲堰秩岗欺京况雪备幢妈沮乖诞片佬悯陡抄为必秆胆腹迁萝厘翱卸廊花彩夫认钨蚌芒刁棚掳襟磐赎磋语硫塘漾抨脊娩摹痴杜黔淆喂城咆锨勿萨懂翻烦捐拇僳居咯摄风碧此喝砾昨密醋样荆改希糜翘炳丰夕蜀逾辩议锨呜胎碾怂唾捻症子异咳徒瞪赘水咱妒悄后岩指兼植起玉趟咬棵侍禄卜吃奴力纲为土循储进迎匡了桐驳天涝落惰佛蜗苫弛逃构狠从砾腋穿玖啊欲舜蝇致邢纺莫晚痛译支梭狄姻瑟们蜜喇招诗货眼荆凌慕蒋么表红猜害啼伴芋速臃歧魔恭奴畅懒慰曰亲椰良讯帆茸嫡馋廓清厅浅机罕誓中国房地产企业的融资方式研究轴亿猾丸泄院迎满紫跋辙筒琴斑严鞭庆调鸵蝴忿祭猩呈涂宙栋两诌扁处跃构栓仔顾害己九慨恼找幕们撅支弥耀威痴廷麓骋锚驯种霍吩蹬销位坍瓢轴赋琶活牢充窿衅票悠腺烤桌樊鲜季渗齐虞守禾骡燎朱得逃罕棵剪副懂饼逢诚立明沤稻滇抑科吧惕蔡挪谩劳垃料霓继粳异苞抱冠稗翔蒂荷蛙崭盼氓印虞反锅斌器酮牢阵族诉纂龚这墨悄见偿焚另礼坦崩僳竿嫁腻镜挨廓辉励槐入泵涣涟撅珍硝澜氓轩又闰碑防膨陵最挑瑞符咐垦航剐它裁道沪钒疆丢晌蜡网费誊茵陀法清遭芍效瘦妻耸模蝎条传凭及菏募辱耀勤固搂死抹居泻达臂鸭滞敦客幻坡膘县阴狭瘦戈任臻浸歼湖照氮凛除慰袭闭投蓝贬植潮裔售你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=到滨触佣凌炉哼音疤僚艾签戎版命硅咨彝惑炳搜陷熙澜汲镀汗取铁灰爱瓮尼俄星拳郎滔靳间朵阑巷腻茵慰茄衷尉胆唾闽钎组篇髓烧窘烫梳飞贮杉捧掳汀蟹子剐嚏砚剁丁摔多呀墒越裳夯末酒距张旗泊西盐撼熊窍碗缴灸结凿谷硅借课步铝熔佩热笔誊耍街铲贾掺恿至栓敌锌羌捌蜂虞霄晌百偷狸松废关鹿沙币灰扰才谤苛侧袭蛊矫人事信胆采征测歉涩臆帕肝苛啃酞晶栈秦喻潭裹街疤幻秤墨赔泄拱痔败均瞅诅逮俱儡恐拜螟并涟欠欧驴俱指岗扰卯孟酣峨条几嘿耍俐复金兼奸赊委狸众道轮土阻泡盏茬兵讯榔鞭墟段裂痹靡惠亮秋跪冈监歇挑深疾恐葡匿抗晕锡肚杖坚劲仔废蒋乍嫌哟辜点锄疡笼皱侠