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海林市九鼎锦绣城项目海林市九鼎锦绣城项目2012年年11月月报月月报（2012.11.01-2012.11.30）锦绣城2012年12月1日1LOGO目录销售情况分析上门客户情况及分析竞争楼盘分析销售策略分析广宣分析管理分析本月出现的问题及解决办法本阶段工作总结下阶段工作计划市场分析2LOGO本月办卡情况分析本月办卡情况分析l本月共计办卡本月共计办卡33张。张。l本月共销售住宅本月共销售住宅87套。套。3LOGO客户情况分析客户情况分析本月上门客户总计310批。第一周第二周第三周第四周上门新客户数量31109844526日-30日414LOGO上门客户职业类型上门客户职业类型5LOGO上门客户现住区域上门客户现住区域6LOGO上门客户家庭结构上门客户家庭结构7LOGO上门客户上门客户知晓途径知晓途径8LOGO上门客户户型需求上门客户户型需求9LOGO上门客户面积需求上门客户面积需求10LOGO上门客户上门客户楼层需求楼层需求11LOGO来电客户知晓途径来电客户知晓途径12LOGO来电询问内容来电询问内容13LOGO市场分析市场分析第二节14LOGO龙龙城城国国际际花花园园本案本案亚澳新海林亚澳新海林中中央央上上城城开发区，项目的直接竞争楼盘，对面市价格起指导作用老城区，位置优越，口碑效应较好楼盘，对面市价格起参考作用丽海花丽海花园园和兴和兴瀚城瀚城15LOGO开发区项目开发区项目u占地面积：8.5万平米u建筑面积：15.6万平米u容积率：1.8u建筑风格：地中海拖斯卡纳u棚户区户数：约240户u物业费用：0.65元/平米*月（多层）0.8元/平米*月+30元/户电梯费（高层）龙城国际花园龙城国际花园16LOGO一期，约7万平米，2010年开盘，目前仅剩下极少量房源；二期在售房源，3栋11层小高层，约200套房源；【推售情况推售情况】17LOGO【价格体系价格体系】楼层销售均价（元/平米）备注1F4950车库/商铺2F31983F3358金三银四4F32685F31986F3198电梯房电梯房u最低价：3080元/平米u最高价：3600元/平米u均价：3400元/平米u层差：6F及以下，+50元/层；7F及以上，+100元/层多层多层商业商业u均价8880元/平米u规格：面积约80-90平米，5.5米层高18LOGO【优惠政策优惠政策】u开盘享受交5000抵10000元优惠；u全款购房享受98折优惠，按揭购房享受99折优惠；u电梯房1-6F客户，享受10年免电梯费优惠；2024/5/9 周四19.LOGO户型面积（平米）价格（元/平米）总价（万元）折后总价（万元）主力两房（多层）85325027.626.8主力两房（电梯）72350025.224.5说明：龙城国际花园一期户型面积较大，80平米的两房占据推出户型较大的比例；二期推出青春公馆，面积有所减小，70平米左右的两房因为低总价赢得市场较多欢迎；【主力总价主力总价】20LOGO【户型举例户型举例】偏向于南方的户型设计，实现短进深，大面宽，整体户型设计较优秀。2024/5/9 周四21.LOGO22LOGO【总结总结】龙城国际花园定位于龙城国际花园定位于“地中海地中海公园上公园上首府首府”以以“领袖海林领袖海林 人居巅峰人居巅峰”作营销宣传。作营销宣传。项目主打品质、环境与配套，邻近人民广场、市政府、人民大街，异国风情的品质生活是楼盘的最大卖点；且项目较早进驻海林，项目品牌和口碑得到大部分市民的认可，其项目的品质感也深入人心；23LOGOu占地面积：210亩u建筑面积：22万平米u容积率：1.3u绿化率：46%u建筑风格：ARTDECOu物业形态：商业+酒店+多层+别墅+高层中央尚城中央尚城2024/5/9 周四24.LOGO2012年年10月月18日首日首次开盘次开盘首期开盘首期开盘2#、3#、5#、6#共共4栋多层，共栋多层，共137套，目前售出约套，目前售出约45套；套；户型面积户型面积65-100平米；平米；【推售情况推售情况】25LOGO楼层销售均价（元/平米）备注1F5280车库2F32503F31504F30505F29506F2800优惠情况优惠情况u开盘当天享受交5000抵10000元优惠；u当天购房享受全款98折、按揭99折优惠；u购房赠910元保钓基金；【价格及优惠价格及优惠】26LOGO主力户型面积（平米）均价（元/平米）折后总价（万元）紧凑两房65305019.171305021.0宽敞两房81305024.099305029.3【主力价格主力价格】2024/5/9 周四27.LOGO68平米【推售户型推售户型】65平米28.LOGO【总结总结】中央上城以建设海林中央尚务区，中央上城以建设海林中央尚务区，HOPSCA城市综合体的理念宣传项目，试图以星级城市综合体的理念宣传项目，试图以星级酒店、市政配套、购物中心以及高级住宅打造综合性的商务居住中心。酒店、市政配套、购物中心以及高级住宅打造综合性的商务居住中心。中央上城区位与本案相似，品质及定位上有也相似之处，可谓之直接竞争楼盘。29LOGOu一期占地面积：5.05万平米u一期建筑面积：8.6万平米u地下车库：3767.5平米u容积率：1.6u绿化率：48%u规划户数：1300户u物业费：0.7元/平米*月亚奥亚奥新海林新海林30LOGO已修改规划未建已修改规划未建回迁回迁u项目目前剩下房源约20-30%；u回迁房源，因为与政府关系问题，现在也纳入销售范筹；【推售情况推售情况】31LOGO楼层销售均价（元/平米）备注1F4500车库2F30303F33804F31305F29506F2780对于回迁户型对于回迁户型u最低价：1930元/平米u最高价：3150元/平米u均价：2750元/平米据说与开发区政府谈成了协议，免税费，故销售价格较低。【价格体系价格体系】32LOGO主力户型面积（平米）均价（元/平米）折后总价（万元）紧凑两房54295015.965295019.8标准两房72295022.0三房95295029.0【主力总价主力总价】回迁户型最近销售良好，最低达到15万元/套；2024/5/9 周四33.LOGO【主力户型主力户型】83644054656570729596户型进深长，面宽窄；各户型采光均严重不足；2024/5/9 周四34.LOGO【总结总结】亚奥亚奥新海林属于本地开发企业，无论开发理念，规划设计以及营销策略上与周边楼盘新海林属于本地开发企业，无论开发理念，规划设计以及营销策略上与周边楼盘相比显得较弱，楼盘品质感不强，其购房客户大多为首次置业及进城群体与人民大街相比显得较弱，楼盘品质感不强，其购房客户大多为首次置业及进城群体与人民大街回迁居民，其自身建筑质量在本市口碑也并不佳；回迁居民，其自身建筑质量在本市口碑也并不佳；35LOGO楼盘销售均价主力两房面积折后总价卖点龙城国际花园3250-350072-8524-27品质中央上城305065-8120-24城市综合体亚奥新海林295065-7219-22潜力江南御府280065-8418-23教育和兴瀚城350075-8726-30地段/配套丽海花园335060-7820-28教育楼盘价格对比楼盘价格对比36LOGO总结总结u地段是影响楼盘价格极为重要的因素；地段是影响楼盘价格极为重要的因素；成熟老城区楼盘，如和兴瀚城、丽海花园、华林御景等销售均价比开发区楼盘高约400元/平米左右；老城区：老城区：3500-3600元元/平米平米 开发区：开发区：3100-3200元元/平米平米u同一区域楼盘，品质也影响价格；同一区域楼盘，品质也影响价格；因为规划，营销推广等为市场客户带来的品质差异，同一区域不同品质楼盘价格相差可达200-300元/平米，如龙城国际花园与亚奥新海林；37LOGO定价时，地段定价时，地段/配套是最重要的权衡因素，配套是最重要的权衡因素，其次是项目的内在品质与规划设计其次是项目的内在品质与规划设计38LOGO本月总结1、本阶段上客量、本阶段上客量310批。批。客户对房屋价格和施工质量很关注。客户对房屋价格和施工质量很关注。4 4、掌握、掌握竞争对手楼盘资料、信息和动态，并对将要投放市场的楼盘收集了相关资料。竞争对手楼盘资料、信息和动态，并对将要投放市场的楼盘收集了相关资料。5、项目现有兼职业务员宣传派单效果有一定作用，增加客户来访量。、项目现有兼职业务员宣传派单效果有一定作用，增加客户来访量。39LOGO培训培训l房地产销售技巧房地产销售技巧一、分析客户类型及对策；一、分析客户类型及对策；二、逼定的技巧；二、逼定的技巧；三、说服客户的技巧；三、说服客户的技巧；五、如何处理客户异议；五、如何处理客户异议；六、房地产销售常见问题及解决方法。六、房地产销售常见问题及解决方法。七、提升置业顾问整体销售素质。七、提升置业顾问整体销售素质。40LOGO广宣广宣11月月11日一期正式开盘，开盘广宣包括：日一期正式开盘，开盘广宣包括：开盘开盘DM单单2万份万份+5千份千份宣传车宣传车4台台*3天天条幅广告条幅广告50条条短信短信40万条群发万条群发4块户外更换为开盘画面块户外更换为开盘画面7块公交车站台更换为开盘画面块公交车站台更换为开盘画面开盘后：开盘后：开盘热销开盘热销DM单单2万份万份4块户外全部更换为热销信息块户外全部更换为热销信息公交车身打形象广告公交车身打形象广告41LOGO工作计划项目进入持续销售期，因为天气等原因，暂时不支持营销性活动。项目进入持续销售期，因为天气等原因，暂时不支持营销性活动。接下来销售工作接下来销售工作1、进行单位拜访、进行单位拜访2、下乡镇宣传、下乡镇宣传3、完善合同等事宜、完善合同等事宜4、日常性接待、日常性接待策划工作：策划工作：1、完善性拜访性物料及礼品、完善性拜访性物料及礼品2、售楼部装修设计方案、售楼部装修设计方案3、3D片事项片事项2024/5/9 周四42.感感 谢谢 观观 映映九鼎营销（中国重庆）43