泗水亭地块营销策划报告.ppt

销售部：庞丽松销售部：庞丽松为了更客观地简述我对于泗水亭地块项目泗水亭地块项目泗水亭地块项目泗水亭地块项目的全盘操作见解，我特将本次提案报告划分为宏观环境宏观环境宏观环境宏观环境及项目操作项目操作项目操作项目操作两大章节，在对沛县宏观环境、房产市场发展状况进行深入研究的同时，也简述了项目的操作思路，今特以此报告作为徐州沛县调泗水亭地块项目市场调研报告！沛县泗水亭地块项目写在前面写在前面1 1千古龙飞地，帝王将相乡千古龙飞地，帝王将相乡销售部：庞丽松销售部：庞丽松1、沛县概况、沛县概况沛县位于江苏省西北端，东靠微山、昭阳两湖，北与山东接壤，处于淮海经济区的中心部位和华北平原的东南边缘，沛县辖15个镇，人口118万人，总面积1576平方公里。2、沛县交通、沛县交通境内交通便利，京杭运河穿境而过，徐沛铁路纵横南北，与陇海铁路和京广、京九、京沪铁路接轨。沛县境内公路四通八达，通车里程1300公里，自然形成连接鲁南、皖北、豫西和苏北的交通枢纽。距徐州观音机场仅有90公里，可直达北京、上海、成都、昆明、广州、厦门、深圳等国内大中成市。壹：汉文化的发源地壹：汉文化的发源地沛县沛县 销售部：庞丽松3、沛县人文、沛县人文 沛县是汉高祖刘邦故里，明太祖朱元璋祖籍地，素有“千古龙飞地，帝王将相乡”之美誉。汉文化的发祥地，沛县文化遗产丰富，名胜古迹众多，泗水亭、歌风台、高祖原庙、射戟台等历史景点驰明中外。较高价值的文物藏品2000多件，其中，大风歌碑、汉化石像、汉代陶器等均为国家稀有文物。沛县民风淳厚刚毅，崇文尚武，是全国著名的武术之乡、唢呐之乡。4、汉城景区、汉城景区沛县汉城占地989亩，投资1.5亿元，由汉城公园、汉街、汉高祖原庙、歌风台、沛公大酒店、春雨楼等大型仿汉建筑群组成，是一座集游、购、娱、吃、住、行等配套一体的“城中之城”。成为苏鲁豫皖四省交界处上的风景名胜区。5、煤炭基地、煤炭基地境内以煤炭资源最为丰富，煤田面积为160平方公里，已探明储量为23。7亿吨，具有煤层多、煤层厚、储量大、煤质好、分布稳定而有规律等特点。现在，年产优质原煤已达1000万吨以上，是我国沿海地区主要的煤炭基地之一。壹：汉文化的发源地壹：汉文化的发源地沛县沛县 销售部：庞丽松一、一、经济经济构成之三大构成之三大产业结产业结构比构比较较年份地区生产总值指数(上年=100)三大产业占GDP比重第一产业第二产业第三产业2003116.020.746.133.22004107.2125.4246.7540.642005124.1028.2054.3145.062006147.6030.61/20.74%68.01/46.07%59.79/33.19%简析：1.从沛县历年三大产业所占GDP的比重看，第二产业和第三产业明显占主导地位，其比重仍然在逐年提高；2.沛县的四通八达的地理优势和丰富的煤炭资源也决定了其以第二产业为主要经济构成的产业结构；贰：沛县历年经济增长数据研究贰：沛县历年经济增长数据研究 徐州及下属县市产业结构及徐州及下属县市产业结构及GDPGDP地区生产第一产业第二产业第三产业人均地区市县总值生产总值（元）徐徐 州州 市市1428.801428.80180.82180.82741.36741.36506.62506.621536315363丰县67.9420.6325.7721.546089沛县147.60147.6030.6168.0168.0148.9812187铜 山 县168.6625.2391.2452.1914036睢 宁 县72.1021.2827.6423.185402新 沂 市91.0122.3238.2630.439261邳 州 市149.9639.7062.5647.709104销售部：庞丽松二、沛二、沛县县地区生地区生产总值产总值横向比横向比较较简析：从地区生产总值比较看，目前在徐州所有县市中，邳州及沛县排名前列，从第二产业所占比重看，沛县在徐州所有下辖县市排名第一。沛县的强劲经济势力，显露无疑！贰：沛县历年经济增长数据研究贰：沛县历年经济增长数据研究 销售部：庞丽松三、三、历历年年农农林牧林牧渔业产值纵渔业产值纵向比向比较较表格表格(单单位：位：亿亿元元)年份农业产值林业产值牧业产值渔业产值总产值2003年26.310.7912.761.6942.242004年29.630.9514.891.9248.342005年37.270.5814.523.6556.622006年36.690.5417.903.5759.41简析：从第一产业总产值中，农、林、牧业所占比重可见，农业仍占据绝对比重，畜牧业、渔业也逐年有所提高。贰：沛县历年经济增长数据研究贰：沛县历年经济增长数据研究 销售部：庞丽松简析：简析：从右图房地产开发投资情况来看，沛县房地产开发量逐年稳步增加，沛县的房地产市场自2005年起，得到长足发展，05年较04年，商品房销售面积增长了10倍，沛县房地产市场自此一路高扬叁：沛县历年经济增长数据研究叁：沛县历年经济增长数据研究 四、房地四、房地产产开开发发投投资资比比较较 柱状柱状图图(单单位：位：亿亿元元)销售部：庞丽松肆：沛县城市总体规划肆：沛县城市总体规划（1993199320102010）沛县城市总体规划的规划范围为城市规划区范围，包括沛城、大屯两个镇的镇域行政辖区范围以及上述范围以外的独立工矿区，面积250平方公里。具体地域范围界定如下：沛城中心城区：包括主城区、副城区和新城区三个部分，面积50平方公里。沛县主城区销售部：庞丽松肆：沛县城市总体规划肆：沛县城市总体规划（1993199320102010）1、主城区：北至北环路，南至南环路，东至东环路，西至西环路，面积21平方公里，规划人口15.3万人。2、副城区：北至铁路专用线，南至天津路，东至东环路，西至徐沛运河，面积7平方公里，规划人口11.6万人。3 3、新城区：、新城区：由南、北两片组成。南片南起北环路，北至深圳路，东至东环路，西至徐沛运河；北片南起重庆路，北至天津路，东西以东环路和徐沛运河为界，面积22平方公里，规划人口21.1万人。4、旧城区：分布于主、副城区，具体范围包括主城区红光路以西，沿河以南，徐沛铁路以东，新沛路以北的地段以及副城区正阳路以西，景园路天津路以北，更新北路以东，北京路以南的地段。2 2沛县房地产市场发展回溯沛县房地产市场发展回溯要素：历年土地拍卖，一手房市场，二手房市场，个案研究销售部：庞丽松销售部：庞丽松壹：土地拍卖一级市场研究壹：土地拍卖一级市场研究 2006年沛县土地市场公开交易登记表序号地块编号面积（亩）位置开发程度用途成交价成交时间竞得人出让方式120061168亩沛城香城南路西侧净地商业住宅556306.2.28沛县五洲置业发展有限公司挂牌2200626.3亩歌风路北，迎宾大道西侧毛地商业住宅06.3.17宋得才挂牌32006386.4亩正阳中路东侧，东风东路南毛地 商业住宅06.4.13沛县江南房地产开发有限公司挂牌42006440亩泗水亭公园西，城关街东，东风路南，怡园小区北毛地商业住宅06.11.30江苏正泰房地产发展有限公司挂牌52006549亩七彩街西，电信局东，东风路北，农贸市场南毛地 商业住宅107206.11.30宜兴市铜峰建设开发公司挂牌销售部：庞丽松序序号号地块地块编号编号面积（亩）面积（亩）位置位置项目项目名称名称用途用途成交成交价价容积率容积率竞得人竞得人出让出让方式方式成交成交时间时间1200606G220.51/沛高中西侧，歌风东路以，北红光路以东金地花园商业住宅9311徐州天信房地产开发有限公司挂07.03.282200701G315/汉城路北段两侧（老市场）舞阳小区商业住宅6402.8南通华房地产开发有限公司挂07.05.153200703G124.8/城关路西，东风西路北，西邻天主教堂（老机电公司）清怡花园商业住宅3002.0四川银诚房地产开发有限公司（徐州桑夏）挂07.05.174200704G64.05/城关路东，七彩街农贸市场北（电缆厂）新源雅居商业住宅1381.8沛城新源房地产开发有限公司挂07.05.155200705G33.9/香城南路西侧，新沛路南，新沛小区东（面粉厂）商业住宅25632.8梁成斌挂07.05.176200706G32.1/北邻滨河路，东靠滨河小区（老电石厂）东北大酒店商业19362.0李守仁挂07.05.157200711G5.7/汤木路南侧燕山大酒店西，信用联社东侧舞阳大厦商业住宅14205.2林仕舜挂07.05.178200714G258.65/东风西路北侧，徐沛运河西侧，沿河以南，西至原花费厂为围墙商业住宅10356徐州天信房地产开发有限公司挂07.12.059200715G 109.3/沛县经济开发区内，温州商贸城一期以西，更新路以东，杭州路南侧，温州路北侧商业住宅24141.4挂08.02.042007年沛县土地市场挂牌拍卖信息年沛县土地市场挂牌拍卖信息壹：土地拍卖一级市场研究壹：土地拍卖一级市场研究 销售部：庞丽松简析：从06、07两年沛县土地供应量上看，07年土地供应量远远大于06年的供应量，07年土地供应共约72多万方，从07年至今推出的楼盘体量较大，金地花园、舞阳小区、泗水亭地块、新源雅居、舞阳大厦等个案今年也即将面市，加上目前在销个案，沛县楼市已经进入一个竞争与发展并列的高速阶段。壹：土地拍卖一级市场研究壹：土地拍卖一级市场研究 销售部：庞丽松1.1.锦绣家园锦绣家园楼楼盘盘名称名称锦绣家园开开发发商商徐州市锦绣置业有限公司规规划划设计设计无锡市轻大建筑设计研究院建筑建筑设计设计南京森洋建筑设计顾问公司建筑建筑类别类别多层占地面占地面积积建筑面建筑面积积50000规规划划总户总户数数338户规规划用途划用途商住容容积积率率绿绿化率化率38.2%面面积积区区间间90-124 140-159主力面主力面积积124均价均价2300元/层层差价差价130元/左右车车位售价位售价4-8万/贰：二级市场贰：二级市场在销个案研究在销个案研究 简析：简析：锦绣家园尊处沛县城新都市发展的中心，沛丰路傍肩而过，正阳路贯通南北，四周精英云集，煤气、暖气、有线电视、宽带等配套设施完善。锦绣家园周边有实验幼儿园、歌风小学、第三中学、第五中学、歌风中学等数所名校，据矿医院、人民医院，汽车站较近。能基本上满足生活需求，随着周围其它项目的开发，生活配套将日趋完善。销售部：庞丽松2.2.五洲五洲新天地新天地楼楼盘盘名称名称五洲新天地开开发发商商沛县五洲置业发展有限公司建筑建筑类别类别多层6F 小高层11F建筑面建筑面积积180000规规划用途划用途商住面面积积区区间间94-134主力面主力面积积120均价均价多层2400元/、小高层2600元/层层均差价均差价多层100元/小高层80元/东东西西均差价均差价多层60元/、小高层150元/商商铺铺面面积积20平米商商铺铺售价售价3000-3100元/平米、3400-3600元/平米。贰：二级市场贰：二级市场在销个案研究在销个案研究 简析简析：“五洲新天地”项目由上海广厦集团巨资开发建设。小区坐落在沛县的新兴居住区香城南路。小区周边配套设施齐全，三级教育完备，距歌风幼儿园、歌风小学、沛县三中、沛县五中近在咫尺。据矿医院、人民医院，汽车站较近。能基本上满足生活需求，随着周围其它项目的开发，生活配套将日趋完善。销售部：庞丽松3.3.天信天信金地花园金地花园 楼楼盘盘名称名称天信金地花开开发发商商沛县天信房地产综合开发有限公司投投资资商商徐州金地商都集团有限公司全案代理全案代理徐州金地商都营销公司物物业顾问业顾问徐州金地商都物业公司占地面占地面积积220余亩建筑面建筑面积积250000建筑建筑类别类别多层 小高层面面积积区区间间82-123均价均价多层2350元/、小高层2600元/层层差价差价100元/左右车车位售价位售价4-6万/贰：二级市场贰：二级市场在销个案研究在销个案研究 简析：天信金地花园位于沛县东南部，项目东接东环路，西至红光路，紧靠新沛高中，项目毗邻沛县最大的市民中心休闲广场、人民医院、艺术馆、邮政局、中小学校、超市等公共配套，生活设施一应俱全。金地花园还专门规划建设了多功能休闲会所、社区超市、高档商业步行街和幼儿园等现代生活配套。销售部：庞丽松4.4.紫荆花园二期紫荆花园二期楼楼盘盘名称名称紫荆花园开开发发商商香港新豪科技国际集团发发展商展商徐州港龙房地产开发有限公司广告广告设计设计徐州铭著广告有限公司占地面占地面积积107亩建筑面建筑面积积建筑建筑类别类别多层 面面积积区区间间87-210均价均价2100-2400元/车库车库均价均价5万元/车位商商铺铺面面积积50-134平米商商铺铺售价售价3500元/简析：1.紫荆花园是由香港新豪科技国际集团在沛县投资的最高档，规模最大的住宅小区。2.紫荆花园位于正阳南路与新沛路交界处，毗邻沛县行政区，在沛县的最南端。小区内配套的幼儿园、社区便利店、会所，以及周边的银行、学校、超市、餐饮等一应俱全。贰：二级市场贰：二级市场在销个案研究在销个案研究 销售部：庞丽松5.5.香香颂颂雅苑雅苑楼楼盘盘名称名称香颂雅苑开开发发商商徐州申源房地产开发有限公司建筑建筑设计设计龙安泛华建设工程顾问有限公司（中外合资）建筑面建筑面积积110000绿绿地率地率35.8%建筑建筑类别类别多层 面面积积区区间间90-146均价均价2400元/主打价主打价22万物物业费业费0.35元/简析：1.香颂雅苑位于沛县新沛路以南，香城南路以东，沛丰路以北。2.江南庭院式设计，社区专设图书馆，健身房，儿童游乐园，老年活动中心等休闲会所；3.周边三中，歌风小学；4.西边和北边沿街商铺，规划通讯，中西餐厅、咖啡吧、便利超市、香烟店、浴场、美容美体等现代化城市新型业态，便捷家政服务，完善购物，餐饮、运动等日常消费，娱乐休闲功能。贰：二级市场贰：二级市场在销个案研究在销个案研究 5.5.香颂雅苑香颂雅苑销售部：庞丽松贰：二级市场贰：二级市场在销个案研究在销个案研究 6.6.风光地带风光地带简析：1.风光地带位于沛城新沛路北，多层住宅目前之声尾盘，主打价6 万元，几年前风光地带已经上房，2.小区完善生活配套：超大中心花园、运动广场、会所、亲子乐园、背景音乐；高尚人文社区；3.沛高中、电大、卫校、人民医院临近小区附近；4.IC安保系统：全候红外线周界、24小时保安巡逻、门禁凭卡出入 销售部：庞丽松7.7.七彩街七彩街七彩街农副产品批发市场位于沛城中心大道主城区东侧，占地42亩，由徐州龙都置业有限公司投资兴建，集商业、美食、商务、住宅等功能为一体，是沛县唯一的大型批发市场。贰：二级市场贰：二级市场在销个案研究在销个案研究 简析：1.七彩街地处城市发展的中心，南依主城区大型成熟商圈，北接新城区、煤电公司，地理位置十分优越，为物业增值、保值提供了强有力的保证，发展潜力具有无限空间。2.七彩街东邻中心小学、沛县初级中学、第二高级中学，西面与城关医院隔路相望，周边配套设施完善。3.住宅现基本售完，沿街商铺76平米，两层，内围3100元/平米，外围3400元/平米销售部：庞丽松8.8.壹号公馆壹号公馆楼楼盘盘名称名称壹号公馆开开发发商商徐州发达房地产有限责任公司建筑建筑设计设计加拿大赛美国际建筑设计销销售代理售代理深圳有巢氏房产经济有限公司企划推广企划推广 JOIN深圳九牛创意建筑面建筑面积积40000面面积积区区间间85-143均价均价3000元/贰：二级市场贰：二级市场在销个案研究在销个案研究 简析：1.壹号公馆位于沛县汤沐东路与汉台交汇处，2.融皇家会所，皇家音乐园林，私家院馆于一体。3.壹号公馆毗邻新沛中学，正阳小学等，周边生活配套齐全，交通便捷。销售部：庞丽松9.9.江南名都城江南名都城1.江南名都城位于，江南山水南大门向东100米，主打总价：15万(总价)。2.在沛县主城区开发的“江南山水”高档住宅小区，售房率达到100%，并先后荣获“徐州新规划示范小区”、“徐州市园林式居住区”、“徐州文明社区”等荣誉。在煤电公司开发的“江南绿洲”小区，目前销售良好。3.位于主城区东风路正阳路的“江南美树馆”小区更是创出了住宅3小时售罄，沿正阳路商铺天半全部售完的沛县房产销售的记录。4.江南房产的另一力作江南名都城现在热销中，近期推出13号楼和15号楼，总价在24-37万之间。贰：二级市场贰：二级市场在销个案研究在销个案研究 销售部：庞丽松贰：二级市场贰：二级市场在销个案研究在销个案研究 通过对沛县城区内在建、在销情况良好的楼盘项目进行的调通过对沛县城区内在建、在销情况良好的楼盘项目进行的调查基本上可以反映出以下情况：查基本上可以反映出以下情况：沛县住宅项目物业形态基本上以多层为主，小高层、高层以及别墅较少；总体的项目品质定位不高，缺乏高档社区；小区规划比较单一；景观设计，园艺小品，绿化较少；缺乏小区内的生活娱乐配套设施，所调查楼盘中都没有会所；物业管理也相当不完善，有名无实；小区缺乏维护。销售部：庞丽松为了便于对沛县的二手房市场活跃程度进行了解，我们对城区的部分小为了便于对沛县的二手房市场活跃程度进行了解，我们对城区的部分小为了便于对沛县的二手房市场活跃程度进行了解，我们对城区的部分小为了便于对沛县的二手房市场活跃程度进行了解，我们对城区的部分小区进行了抽样调查，区进行了抽样调查，区进行了抽样调查，区进行了抽样调查，其中，在售二手房主要集中在以下部分小区：沛沛县县城区二手房城区二手房调查调查表表区域套数面积价格万元均价元/平米鼓楼小区201626.57231.81425.08子隆小区 91666264.51587.64迎宾小区 141385225.51628.16汉街小区 334059.81758.82梦园小区212807.63594.42117.09滨河小区111102177.11607.08新沛小区79191611751.9怡园小区3307481563.52鑫达园141498280.31871.16七彩街661580.51308.94紫荆花园91581.02274.41735.59江南美术馆440487.32160.89合计11314251.222484.61709.66 叁：三级市场叁：三级市场二手房行情研究二手房行情研究 销售部：庞丽松叁：三级市场叁：三级市场二手房行情研究二手房行情研究 分析：通过对以上小区二手房价格的比较以及二手房分布情况的分析，可以看出售价基本上在2000元/平米以下1500元/平米以上，二手房均价为1700元/平米；交易交易比较活跃的小区是鼓楼小区、梦园小区，共比较活跃的小区是鼓楼小区、梦园小区，共4040套。套。央行屡次上调金融机构贷款基准利率，同时提高首付款比例，商品房价相的持续上涨，造成沛县对于购买力有限的居民在选择上不得不重新考虑购房计划。二手房市场呈现较为活跃的景象，选择的二手房主要是处于城区占据区域地段优势，具有生活、交通上的便利性，随着二手房市场的不断火热，二手房价格也在缓慢的上升。1.总体来说，沛县经济发展水平与徐州周边的其他县市相比较目前总体来说，沛县经济发展水平与徐州周边的其他县市相比较目前处于前列，加上原有的处于前列，加上原有的“刘邦故里，帝王之乡刘邦故里，帝王之乡”的美誉，更是为其的美誉，更是为其旅游经济的发展注入了强劲动力；以及境内的煤炭等矿藏资源，旅游经济的发展注入了强劲动力；以及境内的煤炭等矿藏资源，为其未来工业的发展也奠定了良好基础。沛县未来房地产发展在为其未来工业的发展也奠定了良好基础。沛县未来房地产发展在未来的几年内，将会进入一个高速发展的大局面。未来的几年内，将会进入一个高速发展的大局面。2.从地产商的开发和营销水平看，目前沛县许多项目在运作上都缺从地产商的开发和营销水平看，目前沛县许多项目在运作上都缺乏新思路，新方法，对于项目品牌包装，维护意识相对淡薄，整乏新思路，新方法，对于项目品牌包装，维护意识相对淡薄，整体规划观念比较陈旧；还是以往的以体规划观念比较陈旧；还是以往的以“房房”为主，而轻视其他配套为主，而轻视其他配套要素。整个房地产市场有待得到创新和规范化。要素。整个房地产市场有待得到创新和规范化。3.对当地的房地产投资商来说，目前的局面也正是个很好的发展时对当地的房地产投资商来说，目前的局面也正是个很好的发展时机，现有市场不是很成熟，缺少要素颇多，因而，在我泗水亭地机，现有市场不是很成熟，缺少要素颇多，因而，在我泗水亭地块项目得到创新发掘亮点的机会也就更多。块项目得到创新发掘亮点的机会也就更多。销售部：庞丽松肆：沛县房地产市场运行总结肆：沛县房地产市场运行总结 3 3泗水亭地块项目分析泗水亭地块项目分析销售部：庞丽松要素：项目地块，项目SWOT分析，项目客群分析销售部：庞丽松壹：泗水亭地块所处区域分析壹：泗水亭地块所处区域分析 一级区域一级区域：中心城区，由于依托城市中心原有成熟生活、市政、公共配套等资源，在最初的房地产发展过程中，最为市场所追捧，房价也居高不下，随着城市化的发展，原有的规划由动力变为城市发展的阻力，并带来了交通、空气、环境、空间、健康等多方面现实问题；二级区域二级区域：城市新城，一般多集中在城市边缘，得利于城市化，该区域市政基础不断配套完善，其交通便利，出行便捷，空气质量高，环境优美等诸多优势，越来越为关注自身生活质量的高品位人士所认可，上个世纪90年代，我国部分发达城市开始这一新城市主义的进程；三级区域三级区域：本我主义，该区域房地产产品多为度假类高端产品，购房客户多为以达到事业颠峰的成功人士，他们渴求自我实现，渴望皈依山水，洗去浮华，也期望自己的隐私生活不为外界所干涉，因此他们对稀有山水资源的占有欲望更为浓烈，也是对生活品质要求最高的一群黑金群体；销售部：庞丽松壹：泗水亭地块所处区域分析壹：泗水亭地块所处区域分析 项目地块位于沛县北区，地处东风路南侧，城关路东侧属于一级区域，并且，得有益于沛县未来整体向北发展的十一五规划，项目未来区位优势将不断提升；同时由于项目涉及部分拆迁回迁，因此，我司认为，在对项目进行市场定位及包装推广时候，必须充分考虑以上因素，提高产品档次势在必行。销售部：庞丽松贰：泗水亭地块能量扫描贰：泗水亭地块能量扫描 本案位于沛城西，主干道东风路南侧。从大区域来看，是一个新兴的区域，可塑性强，区位优越，项目在08年沛城政府的“领先苏北，赶超苏中，跻身苏南”的城市战略目标下发展潜力巨大；本项目东为泗水亭公园，南为汉城风景区（包括汉街，汉城公园），周边分布着沛县一系列标志性人文景观（歌风台，汉高祖原庙，吕布射戟台）随着汉城风景区的改造和城中心北移，项目周边的景观资源将更加丰富；本案周边配套齐全，城关医院，电信局，邮政局，银行，超市，县图书馆，县文化局，县二中，师范学校等各类生活配套一应俱全，生活便利度比较高，同时又拥有良好的人文氛围；本项目位于沛城城关路与东风路交叉界，交通方便，公交车至市区5分钟可达；南临沛县火车站，出行十分便利，随着08年市政建设，此区域的交通会更加发达；地理位置能量地理位置能量地理位置能量地理位置能量景观资源能量景观资源能量景观资源能量景观资源能量周边配套能量周边配套能量周边配套能量周边配套能量交通条件能量交通条件能量交通条件能量交通条件能量销售部：庞丽松叁：泗水亭地块项目叁：泗水亭地块项目SWOTSWOT分析分析 一、优势1.汉城风景区优美的景观环境-景观优势景观优势2.高成长性板块的区位-区位优势区位优势3.便捷的交通路网-交通优势交通优势4.周边配套周全，生活便利-配套优势配套优势5.项目规模适中-周期优势周期优势二、劣势：1.周围同档次的在建、在销项目偏少，部分在销项目主要项目集中在其北侧。2.地理位置一般3.当地百姓对小高层产品的接受程度不高销售部：庞丽松三、机会1.地段价值地段价值-沛县发展重心偏移之新老城区结合部分，对于小区的升值会带来很大的空间。2.时机价值时机价值-一方面适应城市北扩战略对本项目的巨大契机，另一方面，沛县对于小区品牌包装，维护意识相对淡薄，在整体包装达到一定层次之前，优势推出本案，势必会增强去划。3.产品价值产品价值-开发区独有的多层，小高层，高层组合以及中央景观花园是构成高格调小区的物质基础，同时也昭示了一种新的生活理念。4.亮点价值亮点价值-沛县缺乏精品楼盘，本案的产品定位至关重要。5.高标准现代风格建筑设计，组团绿化以及国际领先的安保智能化系统，专业物管团队将成为小区亮点。四、威胁1.国家对房地产行业宏观调控政策将逐渐增加2.市场环境不健全，操作不规范 3.廉价二手房分流部分客户4.消费者购房行为变的理性，对房地产开发提出更高要求5.2007年至今推出的楼盘体量较大，会影响供求关系的平衡6.本案地处北部偏西，可能会影响消费者的购买决策叁：泗水亭地块项目叁：泗水亭地块项目SWOTSWOT分析分析 销售部：庞丽松本项目如何起势造势以营造满足消费者潜在需求的生活购物本项目如何起势造势以营造满足消费者潜在需求的生活购物氛围是本项目定位的重要因素氛围是本项目定位的重要因素交通到达性交通到达性消费者来源的可能性消费者来源的可能性本项目的地段决定了优良的交通可达性，在交通上不存在隔阂和劣势。消费习惯消费习惯消费者潜在需求挖掘消费者潜在需求挖掘从市场调研可以发现，当前市场购房客户来源基本来源于沛县城区，外地人士购房较少，同时并没有形成明显的区域分化，同时当前城区区内客户对新城的认可度并不太高。因此，我泗水亭地块项目也面临如此的压力，如何进行发掘，将是本案运作成功的重中之重。客户演变预测客户演变预测当前的立意必须为未来的客户演变做好准备当前的立意必须为未来的客户演变做好准备目前郊区及其他外地客户仍然倾向于选择老城区，随着沛县向北推进建设新城区的规划日益明朗化，以及政府的力量推动，新城区内购房的客户的比例必将有所提升，投资需求也将有所上升。因此，我泗水亭地块也将迎来销售大好时机。肆：区域内客户来源及演变分析肆：区域内客户来源及演变分析 销售部：庞丽松2 2、年龄层次：、年龄层次：基本集中在25-45岁，40岁左右中年人居多，倾向于购买大面积户型，主要用来自住，属二次置业；部分为30岁以下的年轻人，倾向于购买小面积户型，主要作为结婚用房，属首次置业。3 3、职业背景：、职业背景：周边企业职工区域内公务员中小私营企业主、周边乡镇期望购房进城的小老板各种中高收入人士（教师、医生、律师等）4 4、置业目的：、置业目的：改善住房条件，提升生活品质；结婚用房；投资置业。伍：本案目标客户群主要特征伍：本案目标客户群主要特征1 1、区域来源：、区域来源：大部分客户主要来自沛县城区 内，少部分来自周边的乡镇，也有较少一部分来自外地。销售部：庞丽松1 1、泗水亭地块项目首次置业者置业特征、泗水亭地块项目首次置业者置业特征注重价格、对小区内环境及配套要求较高影响因素多层/小高层；二房为主，面积在90平方米左右购房意向个人积蓄，按揭贷款购房费用住在自己的房子里，拥有归属感，结婚用房购房动机企业单位的一般员工职业背景25-30岁年龄特征分析：分析：1.该类客户已工作两到三年以上，有一定的积蓄，并且收入水平仍在不断提高，置业安家的愿望非常强烈；2.家庭也将给予一定资助，使得这部分人群具有较强的购买力。3.他们由于资金的限制，比较倾向于购买环境及配套较好的小户型，因此此类目标客户对本项目而言是一类重要客户群。伍：本案各类目标客户群伍：本案各类目标客户群特征描述特征描述销售部：庞丽松2 2、泗水亭地块项目二次置业者置业特征、泗水亭地块项目二次置业者置业特征注重价格、对小区内环境及配套要求较高影响因素多层/小高层；三房为主，面积在130平方米左右购房意向个人积蓄，按揭贷款，首付比例较高 购房费用提高居住品质，属二次置业购房动机企事业单位的管理人员和技术骨干人员职业背景30-45岁年龄特征分析：分析：该类客户多已拥有自己的居所，随着家庭收入的增加，经济实力的增强，有改善居住品质的需求。对他们来说，地段与交通都不是主要障碍，最关心的是性价比与其原居住环境相比，项目的户型以及能提供的硬件设施、环境氛围、产品档次感觉等等。伍：本案各类目标客户群伍：本案各类目标客户群特征描述特征描述销售部：庞丽松3 3、附近周边乡镇的富裕人口的置业特征、附近周边乡镇的富裕人口的置业特征项目的户型以及能提供的硬件设施、环境氛围等影响因素较为舒适、高品质的住宅购房意向个人安排购房费用对城区比较向往，提升子女学习环境购房动机附近乡镇富裕的小业主和乡镇干部职业背景40岁以上年龄特征分析：分析：此类客户主要是附近乡镇富裕的小业主和乡镇干部，其购买原由很大程度上是追求一种面子，一种进城的感觉出于对城区的向往与憧憬，对住宅品质没有较为的要求，在本项目客户群中占有一定比例。伍：本案各类目标客户群伍：本案各类目标客户群特征描述特征描述销售部：庞丽松4 4、投资人士置业特征、投资人士置业特征开发商品牌、物业管理、经典房型等影响因素区域内去化形势较好的房型购房意向个人安排购房费用看好城北区的发展，纯粹购房投资购房动机具有较强的经济实力家庭收入具有敏锐房地产投资嗅觉和意识的专业人士职业背景不明显年龄特征分析：分析：1.该类客户范围较广，并且具备强烈的投资意愿。2.他们比较看重开发商品牌、物业管理等，倾向于购买中小楼盘的经典房型。3.随着国家宏观调控政策的频繁出台，此类客户已经大量减少。随着国家宏观调控政策的频繁出台，此类客户已经大量减少。4.虽然本项目自身定位和特点可以吸引部分投资人士，但数量应该不会太多虽然本项目自身定位和特点可以吸引部分投资人士，但数量应该不会太多。伍：本案各类目标客户群伍：本案各类目标客户群特征描述特征描述销售部：庞丽松伍：泗水亭地块项目产品能量提升思考伍：泗水亭地块项目产品能量提升思考 NO.1:NO.1:户型、品牌、规划户型、品牌、规划虽然沛县已有部分楼盘以户型、品牌、规划设计为卖点，但从整体来看，沛县楼盘其实仍然面临着同质化较为严同质化较为严同质化较为严同质化较为严重重重重的问题，从规划到风格差别都不是很大，缺乏风格迥缺乏风格迥缺乏风格迥缺乏风格迥异、个性突出、人文丰富的楼盘。异、个性突出、人文丰富的楼盘。异、个性突出、人文丰富的楼盘。异、个性突出、人文丰富的楼盘。NO.2:NO.2:面积和价格面积和价格面积和价格并没有成为被看好的卖点，沛县内多数楼盘都没有以面积和价格进行推广。销售部：庞丽松伍：泗水亭地块项目产品能量提升思考伍：泗水亭地块项目产品能量提升思考 NO.3:NO.3:NO.3:NO.3:物业物业物业管理是提升项目品质及形象的关键因素之一，众观沛城目前住宅市场上，基本上所有楼盘物业管理均为本土物管公司，虽然有一定的实力，但与一些外地品牌物管公司相比，在管理模式和经验上仍存在差距。我泗水亭地块项目若在物业管理有所突破，引进实力较强的外引进实力较强的外引进实力较强的外引进实力较强的外地品物牌管公司，可能是各本项目楼盘避免同质化、突出重围地品物牌管公司，可能是各本项目楼盘避免同质化、突出重围地品物牌管公司，可能是各本项目楼盘避免同质化、突出重围地品物牌管公司，可能是各本项目楼盘避免同质化、突出重围一条捷径一条捷径一条捷径一条捷径！NO.4:NO.4:NO.4:NO.4:社区文化社区文化人文底蕴是提升项目形象、附加价值的人文底蕴是提升项目形象、附加价值的人文底蕴是提升项目形象、附加价值的人文底蕴是提升项目形象、附加价值的“利器利器利器利器”，它与一个市场，它与一个市场，它与一个市场，它与一个市场的房地产发展水平密切相关。的房地产发展水平密切相关。的房地产发展水平密切相关。的房地产发展水平密切相关。目前，沛县大多数项目尚未能充分挖掘项目精神品质，缺乏蕴涵人文底蕴的景观设计；本项目如果能在人文底蕴方面有所突破，赋予项目鲜明而又独特的内在品质和精神内涵，并通过主题性的景观规划对其做出准确阐释，这无疑可以成为一个非常有力的独有卖点！销售部：庞丽松1 1、通过塑造灵动、特色的景、通过塑造灵动、特色的景观，予以本项目丰富的观，予以本项目丰富的人文底人文底蕴（景观文化）。蕴（景观文化）。2 2、在深刻分析目前沛县房地、在深刻分析目前沛县房地产市场上产品现状水平的基础产市场上产品现状水平的基础上，屏弃糟粕，留存精华，致上，屏弃糟粕，留存精华，致力开发充分迎合市场的品牌项力开发充分迎合市场的品牌项目。目。3 3、在树立公司品牌的同时，、在树立公司品牌的同时，也实现项目的最大可能开发利也实现项目的最大可能开发利润！润！本项目开发原则：本项目开发原则：卖点卖点楼盘楼盘规模规模地段地段景观景观配套配套户型户型面积面积品牌品牌规划规划设计设计价格价格物业物业管理管理人文人文紫荆花园二期紫荆花园二期 壹号公馆壹号公馆 香颂雅苑香颂雅苑 江南名都城江南名都城 五洲五洲新天地新天地 金地花园金地花园 锦绣家园锦绣家园 风光地带风光地带 泗水亭地块泗水亭地块 伍：泗水亭地块项目产品能量提升思考伍：泗水亭地块项目产品能量提升思考 销售部：庞丽松4 4泗水亭地块产品价值提升附加建议泗水亭地块产品价值提升附加建议要素：景观效应、人文价值、主题景观在建筑上追求超常主题，会导致过高成本支出，在建筑上追求超常主题，会导致过高成本支出，我们提倡在节约成本的基础之上，进行小区的景观布置，我们提倡在节约成本的基础之上，进行小区的景观布置，给予每个大型景点一个生长，给予每个大型景点一个生长，给予每个景点一个响亮动听的给予每个景点一个响亮动听的“名字名字”。在景观设计中融入音乐的概念，在景观设计中融入音乐的概念，使景观也如同音乐一样也使景观也如同音乐一样也“飘逸飘逸”起来！起来！销售部：庞丽松销售部：庞丽松环境设计策划：环境设计策划：居住环境设计要素居住环境设计要素1、绿地的要素设计绿地设计包括树木的造型、草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶，树也要有优美的树型，同时要保证树在生长过程中便于管理，并具有良好的观赏性。绿地的植物配置；绿地的花坛设计；绿地的草坪设计；园路设计；区内装饰场地设计。2、环境小品建筑小品：如休息厅、小桥、出入口等；装饰小品：如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等；公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等；游憩设施小品：如戏水池、座椅、桌子等；工程设施小品：如斜坡、护坡、台阶等。壹：泗水亭地块城居住环境设计建议壹：泗水亭地块城居住环境设计建议 环境设计策划：环境设计策划：销售部：庞丽松壹：泗水亭地块城居住环境设计建议壹：泗水亭地块城居住环境设计建议 一改传统绿色植物搭配灌木、花卉，将绿色植物、流水、奇石等多种元素结合，达到绿地也有景观，也是景观的效果改单一的水泥道路或者绿地，为两者结合，多几个搭配，就多几点景观和情致木地板，结合五彩鹅卵石，一改小区内部除水泥就是绿地的呆板搭配一切从功能出发，针对本项目主力客户群喜好，在规划布局间隙，最大限度利用有限空间。建筑小品：如休息厅、小桥、出入口等；装饰小品：如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等；公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等；游憩设施小品：如戏水池、座椅、桌子等；工程设施小品：如斜坡、护坡、台阶等。绿地的要素设计绿地的要素设计:环境小品设计环境小品设计:区内装饰场地设计区内装饰场地设计:园路设计园路设计:销售部：庞丽松5 5泗水亭地块城营销推广营销策略泗水亭地块城营销推广营销策略要素：形象定位、卖点整合、推广调性、推广执行、营销周期、阶段策略、事件营销销售部：庞丽松规划简约建筑、现代风格环境主题花园、天人合一主题音乐主题、人文底蕴小品亲水浪漫、情趣盎然户型人性尺度、舒适空间品牌强强联手、打造精品交通可达性好、交通便捷物业健康管家、心级服务泗水亭地块城卖点延展整合泗水亭地块城卖点延展整合 八大卖点提炼八大卖点提炼1.本项目位于城关路与东风路交叉路口，是目前沛县的主要城区且交通四通八达，随着未来城市北进的发展规划，其区域地位更是水涨船高，因此我们称之为核心，当之无愧！2.为了区别与沛县其他项目，强调我案项目社区文化、音乐主题景观上的