第2章建设工程物权制度.ppt

1.4.1 建设工程物权制度建设工程物权制度1.4.1物权的主要种类和与土地相关的物权物权的主要种类和与土地相关的物权一、物权的种类一、物权的种类 （一）所有权：（一）所有权：指所有人依法对自己的财产（动产、不动产）所享有的占有、使指所有人依法对自己的财产（动产、不动产）所享有的占有、使用、收益、处分的权利。用、收益、处分的权利。（二）用益物权（二）用益物权 指权利人对他人所有的动产、不动产，依法享有占有、使用和收指权利人对他人所有的动产、不动产，依法享有占有、使用和收益的权利。包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用益的权利。包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。权、地役权。（三）担保物权（三）担保物权 指权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担指权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。所有权用益物权土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权担保物权抵押权不转移占有约定（需对方同意）质权转移占有欠A扣B约定（需对方同意）留置权转移占有欠A扣A法定（无需对方同意）下列物权中，不属于用益物权的是（）A土地所有权B土地承包经营权C建设用地使用权D地役权1.4.1物权的主要种类和与土地相关的物权物权的主要种类和与土地相关的物权一、与土地有关的物权一、与土地有关的物权（一）土地所有权（一）土地所有权（二）建设用地使用权（二）建设用地使用权 1、只能存在在国家所有的土地上，不包括集体所有的农村、只能存在在国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。土地。2、地表、地上、地下分别设立。、地表、地上、地下分别设立。3、采用出让或者划拨的方式设立。、采用出让或者划拨的方式设立。4、必须登记设立。、必须登记设立。5、有权转让、互换、出资、赠与或者抵押、有权转让、互换、出资、赠与或者抵押（三）地役权（三）地役权 指为使用自己不动产的便利或提高效益而按照合同约定利用指为使用自己不动产的便利或提高效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人不动产的权利。1.4.1 地役权地役权设立：书面形式签订地役权合同。可以不登记，不设立：书面形式签订地役权合同。可以不登记，不得对抗善意第三人。得对抗善意第三人。地役权和相邻关系地役权和相邻关系相邻权为生产生活“必需”利用他人不动产（不得不）无偿法定（不需对方同意）地役权为“便利”利用他人不动产（可以打）有偿约定（需对方同意）1.5 物权的效力物权的效力不动产物权登记生效主义自登记时生效，不登记时不发生物权效力例外：地役权登记对抗主义自地役权合同生效时设立，可以不登记。未经登记不得对抗善意第三人。动产物权交付主义自交付时生效例外：机动车、船舶、航空器、企业动产登记对抗主义自交付时生效，但不登记不得对抗善意第三人。1.5 物权的效力物权的效力下列抵押财产中，抵押权自登记时设立的有（）。A建筑物B建设用地使用权C生产设备、原材料D在建工程E在建船舶1.5 物权的效力物权的效力根据物权法，建设用地使用权自（）之日起设立。A取得建设用地使用权证书B建设用地使用权登记C建设用地使用权登记信息公示D建设用地使用权登记信息公示1.5 物权效力和合同效力的区别物权效力和合同效力的区别物权效力，由物权法评价。合同效力，由合同法评价。物权效力，由物权法评价。合同效力，由合同法评价。物权效力和合同效力无关，一般情况下：物权效力和合同效力无关，一般情况下：（1）不动产物权，自登记时生效。（未办理物权登）不动产物权，自登记时生效。（未办理物权登记的，不产生物权效力）记的，不产生物权效力）（2）不动产合同，自成立时生效。（未办理物权登）不动产合同，自成立时生效。（未办理物权登记的，不影响合同效力）记的，不影响合同效力）根据物权法，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同效力为()。A合同自办理物权登记时生效 B未办理物权登记合同无效 C合同生效当然发生物权效力 D合同自成立时生效 E未办理物权登记不影响合同效力某贷款合同，借款方以一块林地的承包经营权向贷款方做了抵押担保，但未到县级林业主管部门办理抵押登记，贷款方即拨付了借贷的资金。按照相关法律规定，该抵押合同()A.在贷款方将资金拨付至借款方账户时生效B.由于事先未获得林业主管部门的批准，属于无效合同C.自当事人双方签字、盖章后即生效D.借贷双方办理完抵押登记手续后生效 甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购房款定任何一方违约须向对方支付购房款25%25%的违约金。但在交的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续，则下列说法中错误的是（过户登记手续，则下列说法中错误的是（）。）。A A若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院 或仲裁机构予以适当减少或仲裁机构予以适当减少 B B甲必须收回房屋并向乙方交付甲必须收回房屋并向乙方交付 CC丙取得该房屋的所有权丙取得该房屋的所有权 D D乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承 担违约责任担违约责任 1.6 建筑工程债权制度建筑工程债权制度 1.6 建筑工程债权制度建筑工程债权制度债的定义：债的定义：债是按照合同约定或依照法律规定，在特定的当债是按照合同约定或依照法律规定，在特定的当事人之间产生的权利和义务，即债权和债务。事人之间产生的权利和义务，即债权和债务。享受权利的人：债权人享受权利的人：债权人 负有义务的人：债务人负有义务的人：债务人 1.6 建筑工程债权制度建筑工程债权制度债的内容，是指债的主体双方间的权利和义务。债的内容，是指债的主体双方间的权利和义务。债权，指为请求特定人为特定行为作为或不作为的权债权，指为请求特定人为特定行为作为或不作为的权利。利。1.6 债的产生债的产生（一）合同（一）合同（二）侵权（二）侵权 建筑噪音、废水、光照权建筑噪音、废水、光照权 建筑物悬挂物脱落：所有人、管理人或者使用建筑物悬挂物脱落：所有人、管理人或者使用人人 建筑物倒塌：建设单位、施工单位建筑物倒塌：建设单位、施工单位 空中坠物空中坠物（三）无因管理（三）无因管理（四）不当得利（四）不当得利 某承包商在支付某工人工资时，由于会计的疏忽误将某承包商在支付某工人工资时，由于会计的疏忽误将500元看成元看成5000元，多支付元，多支付4500元。承包商发觉后向元。承包商发觉后向该工人讨要。这种债产生的原因是（该工人讨要。这种债产生的原因是（）。）。A.合同合同 B.侵权行为侵权行为C.无因管理无因管理 D.不当得利不当得利 甲家附近有施工工地，货车从甲门口经过掉落货物，甲家附近有施工工地，货车从甲门口经过掉落货物，甲捡到归为己有。第二天甲特意放置了很多碎石，果甲捡到归为己有。第二天甲特意放置了很多碎石，果然又有两包货物掉落，以下说法正确的是（然又有两包货物掉落，以下说法正确的是（）。）。A.合同合同 B.侵权行为侵权行为C.无因管理无因管理 D.不当得利不当得利 某材料供应商由于疏忽将承包商乙所购买的水泥卸放到了承包某材料供应商由于疏忽将承包商乙所购买的水泥卸放到了承包商甲的施工现场。一个月后材料供应商发现了该错误，则（商甲的施工现场。一个月后材料供应商发现了该错误，则（）。）。A.承包商甲获得该水泥属于不当得利，应归还材料供应商承包商甲获得该水泥属于不当得利，应归还材料供应商B.材料供应商应支付承包商甲基于无因管理而发生的费用材料供应商应支付承包商甲基于无因管理而发生的费用C.材料供应商应支付承包商甲基于不当得利而发生的费用材料供应商应支付承包商甲基于不当得利而发生的费用D.承包商甲应归还材料供应商的水泥是基于侵权行为而产生的承包商甲应归还材料供应商的水泥是基于侵权行为而产生的债债E.是否归还，承包商甲有自由选择权是否归还，承包商甲有自由选择权 某项目在施工过程中发生火灾，邻近的甲单位主动组织人员灭某项目在施工过程中发生火灾，邻近的甲单位主动组织人员灭火，这一行为减少施工单位的损失火，这一行为减少施工单位的损失10万元，甲单位因此损失万元，甲单位因此损失1万元。以下表述正确的是甲单位（万元。以下表述正确的是甲单位（）。）。A.只能自行承担这一损失只能自行承担这一损失B.可以要求施工单位支付可以要求施工单位支付4.5万元万元C.有权要求施工单位支付有权要求施工单位支付1万元万元D.应当要求施工单位支付应当要求施工单位支付5万元万元 关于建筑活动中发生的债，说法正确的是（关于建筑活动中发生的债，说法正确的是（）。）。A.对于施工任务，建设单位是债权人，施工企业是债务人对于施工任务，建设单位是债权人，施工企业是债务人B.对于建筑材料买卖合同中，材料供应商是债权人对于建筑材料买卖合同中，材料供应商是债权人C.在施工中产生噪音，扰乱居民生活，不会有债的产生在施工中产生噪音，扰乱居民生活，不会有债的产生D.材料供应商为施工企业自愿保管货物，不会产生债材料供应商为施工企业自愿保管货物，不会产生债 1.6 建设工程担保制度建设工程担保制度担保的基本概念1保证担保的方式和责任2抵押权、质权、留置权、定金的规定32727精选1.6.1 担保的基本概念担保的基本概念 担保是指法律为确保特定的债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者特定财产来督促债务人履行债务的制度。在建设工程中存在大量的担保行为。担保法规定，担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。2828精选1.6.2 保证担保的方式和责任保证担保的方式和责任 在建设工程活动中，保证是最为常用的一种担保方式。所谓保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。2929精选v某施工单位通过行贿中标项目，并向建设单位出具了银某施工单位通过行贿中标项目，并向建设单位出具了银行开具的工程履约保函，则下列正确（）行开具的工程履约保函，则下列正确（）vA施工合同无效，履约保函有效施工合同无效，履约保函有效vB施工合同无效，履约保函也无效施工合同无效，履约保函也无效vC施工合同有效，履约保函也有效施工合同有效，履约保函也有效vD施工合同和履约保函没有关联性施工合同和履约保函没有关联性3030精选1保证合同 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。1.6.2 保证担保的方式和责任保证担保的方式和责任3131精选保证合同应当包括以下内容：被保证的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；保证的方式；保证担保的范围；保证的期间；双方认为需要约定的其他事项。保证合同不完全具备以上规定内容的，可以补充。1.6.2 保证担保的方式和责任保证担保的方式和责任3232精选2保证方式保证的方式有一般保证和连带责任保证两种。1.6.2 保证担保的方式和责任保证担保的方式和责任 一般保证是指当事人在保证合同中约定债务人不能履行债务时由保证人承担保证责任。（1）一般保证3333精选1.6.2 保证担保的方式和责任保证担保的方式和责任 连带责任保证是指当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。（2）连带责任保证3434精选3保证人资格 具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作为保证人。但是，以下组织不能作为保证人：国家机关；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体；企业法人的分支机构、职能部门。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。1.6.2 保证担保的方式和责任保证担保的方式和责任3535精选v甲施工单位向乙银行申请贷款甲施工单位向乙银行申请贷款200万元，甲提交了丙汽万元，甲提交了丙汽车制造厂为其出具的还款付息保证书，该保证合同的主车制造厂为其出具的还款付息保证书，该保证合同的主体是：体是：vA 甲和乙甲和乙 B甲和丙甲和丙vC 乙和丙乙和丙 D甲乙丙甲乙丙3636精选v按照担保法，可以作为保证人的是（）按照担保法，可以作为保证人的是（）vA厂矿的职能部门厂矿的职能部门 B有限责任公司有限责任公司vC政府机关政府机关 D高等学校高等学校3737精选3838精选3939精选1抵押权 抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式。债权人就是抵押权人。将财产用于抵押的债务人或者第三人就是抵押人。用于抵押的财产就是抵押物。1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定4040精选1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的财产优先受偿。1）抵押财产的确定4141精选1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定可以作为抵押物的财产有：抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处置的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处置的国有机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；依法可以抵押的其他财产。4242精选1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；依法不得抵押的其他财产。4343精选1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定 （1）对买受人的效力。物权法规定，经当事人书面协议，将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。（2）对承租人的效力。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2）抵押权对第三人的效力4444精选2质押权 质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交给债权人占有，将该动产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿的担保方式。债权人就是质权人。将动产或权利用于质押担保的债务人或者第三人就是出质人。移交的动产或权利就是质物。质押分为动产质押和权利质押。1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定4545精选1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定 质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。质权人不得擅自使用、处分质押财产，不得擅自转质。质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。1）质权人的权利和义务4646精选1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定 出质人可以请求质权人在债务履行期限届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。2）出质人的权利4747精选3留置权 留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权以该财产折价或者以变卖、拍卖该财产的价款优先受偿的担保方式。债权人就是留置权人，动产被留置的债务人就是留置人，被留置的财产就是留置物。1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定4848精选1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定 （1）收取留置财产的孳息。留置权人有权收取留置财产的孳息，收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。（2）留置权人的优先受偿权。同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。1）留置权人的权利4949精选1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定 留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。2）留置权的实现5050精选4定金 担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定5151精选 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同是实践合同，从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。超过20%的部分为预付款项，预付款项不受定金罚则的约束。1.6.3 抵押权、质权、留置权、定金的规定抵押权、质权、留置权、定金的规定5252精选案例案例一、背景 甲公司与乙公司签订了一份买卖合同。双方约定：乙公司供给甲公司限量生产的X型号的建筑工程专用混凝土高频振动器1 000台，每台单价1 000元；甲公司应交付定金30万元；如果一方违约，则应支付总价款的20作为违约金。合同签订后，甲公司立即将30万元定金交付乙公司，并很快与丙公司就同一批货物签订了一份买卖合同，每台单价1 200元。5353精选案例案例 后乙公司没有按期履行合同，导致甲公司无法履行与丙公司之间的合同，为此甲公司向丙公司支付违约金20万元。现甲公司要求乙公司双倍返还定金60万元、赔偿甲公司支付给丙公司的违约金20万元损失。乙公司则以定金条款无效为由主张合同无效。5454精选案例案例问题：（1）定金条款是否无效?（2）如果定金条款无效，是否会导致合同全部无效?为什么?（3）甲公司是否可以要求乙公司既承担违约金责任，又承担定金责任?（4）丙公司能否直接要求乙公司对自己承担违约责任?为什么?5555精选