北京2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产周期循环的原因试题.docx

北京2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产周期循环的原因试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。
A：5
B：10
C：15
D：30
E：执行层的组织协调
2、下列不属于控制性详细规划作用的是。
A：控制性详细规划起着承上启下的作用
B：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导
C：控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织
D：控制性详细规划是城市政策的载体
E：执行层的组织协调
3、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。
A．单位面积土地上农产品的产量
B．市场上每单位农产品的价格
C．生产每单位农产品的成本
D．向市场运输每单位农产品的成本
4、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。
A．协议出让
B．招标兼出让
C．行政划拨
D．行政划拨兼协议出让
5、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。
A．849
B．865
C．882
D．915
6、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。
A：越富有弹性
B：需求弹性越小
C：越缺乏弹性
D：完全无弹性
E：执行层的组织协调
7、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
8、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。
A：40
B：48
C：60
D：70
E：工业用地的监测点评估价格
9、下列关于写字楼租金的表述中正确的是．(2008年试题)
A：基础租金是租户能接受的最低租金
B：基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平
C：写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金
D：写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
E：借款合同
10、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
11、注册房地产估价师延续注册有效期为年。
A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
12、一个国家的城市规划体系一般不包括。
A：规划法律体系
B：规划行政体系
C：规划运作体系
D：规划核心体系
E：执行层的组织协调
13、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。
A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产众数价格
14、用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=．【2004年考题】
A：
B：
C：α×n
D：∞
E：工业用地的监测点评估价格
15、防震缝的宽度在任何情况下不得小于mm。
A：20
B：30
C：40
D：50
E：执行层的组织协调
16、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。
A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”
B：经济学中的成本概念同于会计成本
C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”
D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和
E：执行层的组织协调
17、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1000 ㎡，某人拥有其中80 ㎡的建筑面积，则该人占有的土地份额为。
A：0．08
B：0．16
C：0．5
D：0．04
E：工业用地的监测点评估价格
18、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括__。
A．市场上有足够多的生产者和消费者
B．市场上的产品是不同质的
C．资源完全自由流动
D．市场信息是完全畅通的
19、敏感性分析的最基本方法是__。
A．因素不确定分析
B．线性因素分析
C．单因素敏感性分析
D．多因素敏感性分析
20、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的__倍。
A．十
B．二十
C．三十
D．四十
21、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为元／㎡。
A：2938
B：2982
C：3329
D：3379
E：工业用地的监测点评估价格
22、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是__。
A．造价工程师
B．结构工程师
C．设备工程师
D．监理工程师
23、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较 多，则认为该开发商采用了__。
A．领导定价法
B．随行就市定价法
C．目标定价法
D．挑战定价法
24、地价本质上是__。
A．劳动创造
B．“劳动价值”的货币表现
C．围绕着“劳动价值”而上下波动
D．地租的资本化
25、注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。
A：20
B：30
C：60
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于__。
A．适于进行长期投资
B．变现性差
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
2、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
A．量化性
B．增值率
C．移换性
D．离散性
3、下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有。
A：住房消费转向以租赁为主
B：增加住房持有期间税费
C：住宅开发成本上升
D：住房租赁价格下降
E：消费者的收入水平上升
4、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
5、程某出租一套自有住房，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为元。
A：1320
B：1440
C：3960
D：4320
E：执行层的组织协调
6、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是。
A：宏观区位
B：中观区位
C：微观区位
D：其他区位
E：执行层的组织协调
7、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。
A：行业基准收益率
B：政府政策
C：通货膨胀率
D：内部收益率
E：投资者的目标收益率
8、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】
A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B：社会发展状况、房地产投机和城市化
C：财政收支及金融状况、利率
D：物价、汇率、居民收入
E：人口数量、行政隶属变更、居民收入
9、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有__。
A．社会养老保险
B．健康保险
C．劳动工伤保险
D．意外伤害保险
E．失业保险
10、下列属于普通股股东权利的有__。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
11、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为。
A：12.45%
B：10.26%
C：11.98%
D：9.68%
E：借款合同
12、从事房地产经纪活动的基本条件是__。
A．取得房地产经纪人协理从业资格
B．取得房地产经纪人执业资格
C．取得房地产经纪人员相应执业资格证书
D．取得房地产经纪人执业资格并经注册生效
13、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。
A：分部分项工程项目
B：措施项目
C：其他项目
D：单项工程项目
E：单位工程项目
14、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
15、在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价一次拍卖。
A：略低于
B：略高于
C：等于
D：可高于也可低于
E：执行层的组织协调
16、长期趋势法的作用主要有。
A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C：用于成本法计算重置价格
D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏
17、不属于房地产投资的物业类型是。
A：居住物业
B：商用物业
C：工业物业
D：农业物业
E：借款合同
18、长期资金市场的特点有。
A：融资期限短
B：融资期限长
C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要
D：资金交易量小
E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险
19、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(2008年试题)
A：销售税费
B：租金收益
C：物业增值
D：股权增值
E：抵押贷款规模
20、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的__。
A．成交价格
B．理论价格
C．评估价值
D．市场价格
21、在的情况下，采用市场提取法求取报酬率Y要用到。
A：试错法
B：移动平均法
C：曲线拟合法
D：线性内插法
E：指数修匀法
22、房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。
A．上市
B．增发新股
C．发行企业债券
D．住房抵押贷款
E．信用贷款
23、房地产抵押估价报告应用有效期从起计，不得超过一年。
A：估价时点
B：估价委托日
C：估价报告出具日
D：估价开始作业日
E：执行层的组织协调
24、实施强制拆迁前__天应通知被拆迁人。
A．7
B．10
C．15
D．30
25、用市场法对房地产进行估价时，需要进行__修正。
A．交易过程
B．交易情况
C．交易日期
D．交易价格
E．房地产状况