揭阳市场调查报告.ppt

揭阳市市场调查市场调查工作安排：市场调查工作安排：1 1、调查目的：、调查目的：实地了解揭阳商业格局及商业地产的投资环境，为项目的投资论证 提供论据和数据支持。2 2、调查时间：、调查时间：2011年3月15日11点30分3月16日17点3 3、调查前掌握资料：、调查前掌握资料：项目名称及照片、进贤门照片、榕江一品（楼盘）照片4 4、调查方法：、调查方法：1）调查前多渠道收集揭阳商业地产资料，结果发现几乎是空“白”包括中原、世联、戴德梁行等在揭阳均无项目。2）电子地图查询肯德基、麦当劳揭阳店位置，“顺藤摸瓜”找到易初 莲花、苏宁电器的位置，电子查询电力花园（项目位置）、进贤门 位置，据上述资料绘制出市调路线图。市场调查路线图市场调查路线图位置：位置：建阳路建阳路行程：行程：2公里公里商业：商业：易初莲花超市易初莲花超市 广百百货广百百货 金城商业步行街金城商业步行街位置：位置：临江北路、晓翠路临江北路、晓翠路行程：行程：2.2公里公里商业：商业：沿街街铺沿街街铺位置：位置：临江南路临江南路行程：行程：2.2公里公里商业：商业：易初莲花超市易初莲花超市 沿街街铺沿街街铺位置：位置：进贤门大道、思贤路、进安街进贤门大道、思贤路、进安街行程：行程：2公里公里商业：商业：进贤商业步行街进贤商业步行街 女人街女人街 苏宁电器苏宁电器 目录1项目城市背景商业调查分析2房地产现状3项目研判4PART1:PART1:项目城市背景项目城市背景5地理位置地理位置揭阳市位于广东省东南揭阳市位于广东省东南部，地跨东经部，地跨东经1153611536至至1163739“1163739“，北纬，北纬2253234627”2253234627”。北靠兴梅，南濒南海北靠兴梅，南濒南海,东东邻汕头、潮州，西接汕邻汕头、潮州，西接汕尾。陆地面积尾。陆地面积524052405 5平平方公里。大陆海岸线长方公里。大陆海岸线长8282公里公里,沿海岛屿沿海岛屿3030多个多个内陆江河主要有榕江龙内陆江河主要有榕江龙江和练江三大水系。江和练江三大水系。行政划分行政划分揭阳市现辖榕城区和揭东、惠来、揭阳市现辖榕城区和揭东、惠来、揭西揭西3 3县，代管普宁市（县级）。县，代管普宁市（县级）。并设立东山区管理委员会、揭阳经并设立东山区管理委员会、揭阳经济开发试验区、普宁华侨管理区和济开发试验区、普宁华侨管理区和大南山华侨管理区，赋予部分县级大南山华侨管理区，赋予部分县级管理职能。全市基层设置管理职能。全市基层设置6969个镇、个镇、1010个乡、个乡、2121个街道办事处，个街道办事处，1515个农个农场。场。20092009年末全市户籍人口年末全市户籍人口649.11649.11万人万人交通网络交通网络 揭阳是粤东、闽西南和赣南的交通枢纽，水陆运输便捷。揭阳是粤东、闽西南和赣南的交通枢纽，水陆运输便捷。境内有国道境内有国道206206（烟汕线）、（烟汕线）、324324（福昆线），省道（福昆线），省道19231923（内（内隆线），隆线），19291929（葵和线）、（葵和线）、19301930（汕樟线）、（汕樟线）、19321932（揭陆线）（揭陆线）、19401940（华五线）、（华五线）、19411941（安前线）等公路干线。（安前线）等公路干线。广梅汕铁广梅汕铁路路和和深汕高速深汕高速公路穿境而过。内河通航里程长公路穿境而过。内河通航里程长369 369 公里，环公里，环绕市区流经汕头出海的榕江是广东省著名深水河，可进出绕市区流经汕头出海的榕江是广东省著名深水河，可进出3000300050005000吨级货轮，直航香港和广州、上海、湛江等地。吨级货轮，直航香港和广州、上海、湛江等地。拥有神泉、靖海、资深等优良港湾。拥有神泉、靖海、资深等优良港湾。揭普高速揭普高速公路和公路和汕揭梅汕揭梅高速高速公路正在加紧建设，公路正在加紧建设，潮汕民用机场潮汕民用机场选址市境内炮台镇，选址市境内炮台镇，使揭阳区位优势更加突出。使揭阳区位优势更加突出。交通网络交通网络揭阳市：揭阳市：距潮州市距潮州市2828公里公里距汕头市距汕头市3737公里公里距汕尾市距汕尾市134134公里公里距深圳市距深圳市266266公里公里距广州市距广州市320320公里公里交通网络交通网络GDPGDP水平水平从从20072007年至年至20092009年，揭阳市年，揭阳市GDPGDP的增长速度保持在年均的增长速度保持在年均17%17%的增长速度，增长速度处于广东省的前列水平的增长速度，增长速度处于广东省的前列水平居民人均可支配收入居民人均可支配收入揭阳市人均可支配收入每年以高速度速度增揭阳市人均可支配收入每年以高速度速度增长，表明居民的整体购买能力的提升。长，表明居民的整体购买能力的提升。社会消费品零售总额社会消费品零售总额揭阳市城乡居民储蓄存款余额每年揭阳市城乡居民储蓄存款余额每年都保持平稳上涨，都保持平稳上涨，0909年突破了年突破了600600亿亿大关，说民居民的生活水平也随之大关，说民居民的生活水平也随之提高了。提高了。揭阳市社会消费品零售总额每年都保持揭阳市社会消费品零售总额每年都保持高速度增长，高速度增长，0909年更是突破了年更是突破了300300亿。亿。社会消费品零售总额的提高，说明了居社会消费品零售总额的提高，说明了居民的消费观念已经提高了民的消费观念已经提高了重大建设项目重大建设项目20102010年新引进项目计划投资年新引进项目计划投资超过超过15001500亿元，至亿元，至20152015年可年可达到达到40004000亿元。亿元。计划首期投资计划首期投资585585亿元、年亿元、年炼油能力炼油能力20002000万吨的中石油万吨的中石油广东石化炼油项目，预计今广东石化炼油项目，预计今年将开工建设；计划投资年将开工建设；计划投资150150亿元的中海油粤东亿元的中海油粤东LNGLNG一一体化项目，成功落户并获国体化项目，成功落户并获国家发改委同意开展前期工作；家发改委同意开展前期工作；揭阳潮汕机场今年将建成通揭阳潮汕机场今年将建成通航；计划投资航；计划投资400400多亿元的多亿元的惠来电厂惠来电厂1 1、2 2号机组建成投号机组建成投产，产，3 3、4 4号机组建设正在抓号机组建设正在抓紧推进。紧推进。揭阳经济揭阳经济 揭阳市揭阳市20102010年全市生产总值突破千亿元，达到年全市生产总值突破千亿元，达到1008.991008.99亿元，成为亿元，成为粤东地区继汕头之后跨入千亿俱乐部的地级市粤东地区继汕头之后跨入千亿俱乐部的地级市，同时规模以上工业增加，同时规模以上工业增加值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额三项增速均列全省第一值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额三项增速均列全省第一位，为揭阳位，为揭阳“力拔粤东五年大变化头筹力拔粤东五年大变化头筹”奠定了坚实基础。奠定了坚实基础。目前揭阳市拥有中国目前揭阳市拥有中国高新技术企业高新技术企业3535家家、省级民营科技企业、省级民营科技企业155155家、家、省级以上工程技术研究开发中心和企业技术中心各省级以上工程技术研究开发中心和企业技术中心各1313个、博士后工作站个、博士后工作站4 4个，个，1616个项目列入广东现代产业个项目列入广东现代产业“500500强强”指导目录，榕泰、康美、巨指导目录，榕泰、康美、巨轮、吉荣、天银等一批企业处于全国行业技术领先地位。轮、吉荣、天银等一批企业处于全国行业技术领先地位。揭阳市注重特色城市的建设。依托独特的水乡风貌，把建设宜居城揭阳市注重特色城市的建设。依托独特的水乡风貌，把建设宜居城乡与打造特色城市结合起来，确立乡与打造特色城市结合起来，确立“岭南水城岭南水城”的城市定位，提出把普的城市定位，提出把普宁建成宁建成商贸名城商贸名城，把揭东建成工业新城，把惠来建成，把揭东建成工业新城，把惠来建成滨海名城滨海名城，把揭西，把揭西建成建成美丽山城美丽山城，形成以，形成以“水水”龙头为带动的山海工商城市发展格局。城龙头为带动的山海工商城市发展格局。城市配套功能逐步完善。据不完全统计，市配套功能逐步完善。据不完全统计，5 5年共投入建设资金年共投入建设资金57.357.3亿元。亿元。揭阳经济揭阳经济揭阳揭阳玉都旅游玉都旅游港口运输港口运输机场物流机场物流经济开发区经济开发区揭阳文化：揭阳文化：“全民经商、文化弱市全民经商、文化弱市”揭阳位于广东省东南部，见诸史载已有揭阳位于广东省东南部，见诸史载已有22002200多年，是多年，是潮汕文化发祥地潮汕文化发祥地，素有素有“海滨邹鲁海滨邹鲁”之美称。之美称。北靠兴梅，南濒南海，东邻汕头、潮州、西接北靠兴梅，南濒南海，东邻汕头、潮州、西接汕尾，下辖揭东、惠来、揭西三县和榕城区，代管普宁市（县级市）是潮汕汕尾，下辖揭东、惠来、揭西三县和榕城区，代管普宁市（县级市）是潮汕地历史最悠久、面积最大、人口最多的地级市。揭阳还是地历史最悠久、面积最大、人口最多的地级市。揭阳还是著名侨乡著名侨乡，海外华，海外华侨和港澳台同胞侨和港澳台同胞320320多万人。多万人。然而，正是这样一个潮汕地历史最悠久、面积最大、人口最多的地级市然而，正是这样一个潮汕地历史最悠久、面积最大、人口最多的地级市它能够花费它能够花费20002000万人民币建造亚洲第一高的音乐喷泉，却在建市的万人民币建造亚洲第一高的音乐喷泉，却在建市的1616年中始年中始终没有建成一个市级公共图书馆、揭阳这两年路修的挺漂亮，可是连个象样终没有建成一个市级公共图书馆、揭阳这两年路修的挺漂亮，可是连个象样的功能基本齐全的市级长途客运站都没有，揭阳人均高考报考人数，本科入的功能基本齐全的市级长途客运站都没有，揭阳人均高考报考人数，本科入围率，国家示范性高中的数量，省一级学校的数量在潮汕地区长期落后于潮围率，国家示范性高中的数量，省一级学校的数量在潮汕地区长期落后于潮州、汕头，甚至文化州、汕头，甚至文化教育落后教育落后于粤西地区。于粤西地区。注：部分描述结合自揭阳网络论坛及实地考察注：部分描述结合自揭阳网络论坛及实地考察揭阳城市总结揭阳城市总结1 1、交通系统的全面升级，将加快揭阳市跟周边城市地区的交通系统的全面升级，将加快揭阳市跟周边城市地区的 交流和合作，大大的改善揭阳市的投资环境。交流和合作，大大的改善揭阳市的投资环境。2 2、随着揭阳市重大项目的落成和投产，揭阳市的经济水平随着揭阳市重大项目的落成和投产，揭阳市的经济水平 将得到极大提高，进一步提高揭阳市居民收入水平。将得到极大提高，进一步提高揭阳市居民收入水平。3 3、居民消费观念和购买能力的提高，进一步促进揭阳市商居民消费观念和购买能力的提高，进一步促进揭阳市商 业的发展。业的发展。PART2:PART2:商圈调查分析商圈调查分析19揭阳商业总述揭阳商业总述 揭阳商业格局由南到北揭阳商业格局由南到北5 5公里范围内分为三个商圈：公里范围内分为三个商圈：即即南面进贤门商圈南面进贤门商圈、中间临江中间临江路商圈、北面建阳路商圈。路商圈、北面建阳路商圈。南面南面的进贤门商圈是揭阳最早、最大的商圈，形成了的进贤门商圈是揭阳最早、最大的商圈，形成了点、线、面的商业布局点、线、面的商业布局，是揭，是揭阳商业入铺率、阳商业入铺率、租金最高租金最高的商业区域，是的商业区域，是揭阳核心揭阳核心的中心商圈，的中心商圈，辐射辐射整个揭阳城市，整个揭阳城市，但进贤门商圈受限于大量的商业集中于老街商住两用民宅之中，形象很差，街巷狭窄但进贤门商圈受限于大量的商业集中于老街商住两用民宅之中，形象很差，街巷狭窄，经营档次低，改造升级的空间较小，经营档次低，改造升级的空间较小，难以跟上难以跟上揭阳城市发展的步骤揭阳城市发展的步骤。中间中间的临江路商圈是的临江路商圈是“新兴新兴”的商圈，或者说是半老半新的商圈，临江北路商业形的商圈，或者说是半老半新的商圈，临江北路商业形成较早，成成较早，成线型商业布局线型商业布局，业态已基本定型，商业定位服务于，业态已基本定型，商业定位服务于商务高端特定消费商务高端特定消费人群人群，形式以专卖店为特色，形式以专卖店为特色，没有规划集中大型商业没有规划集中大型商业。而临江南路商业更是刚刚起步，形。而临江南路商业更是刚刚起步，形式仍然是以式仍然是以街铺为主街铺为主，缺少大型集中商业规划。临江路商圈因夹江两岸，物业以商品，缺少大型集中商业规划。临江路商圈因夹江两岸，物业以商品住宅开发为主，加上是新区东山区和老区榕江区的交通交汇处，很难集聚车流和消费住宅开发为主，加上是新区东山区和老区榕江区的交通交汇处，很难集聚车流和消费人流，未来以市民江景观光、休闲的商业消费人群会更为集中。人流，未来以市民江景观光、休闲的商业消费人群会更为集中。北面北面的建阳路商圈也是的建阳路商圈也是“新兴新兴”商圈，虽然比临江路商圈更年轻，但商圈，虽然比临江路商圈更年轻，但发展较快发展较快，揭，揭阳目前主要的阳目前主要的集中商业集中商业就在这个区域，但因就在这个区域，但因刚刚起步刚刚起步，市场尚处于，市场尚处于磨合调整期磨合调整期，还不，还不能辐射整个揭阳。该区域房地产、商业地产的稳定、良性发展未来是该商圈是否能取能辐射整个揭阳。该区域房地产、商业地产的稳定、良性发展未来是该商圈是否能取代进贤门商圈的代进贤门商圈的关键关键。三大商圈区域图及其主力商店三大商圈区域图及其主力商店进贤路商圈进贤路商圈临江路商圈临江路商圈建阳路商圈建阳路商圈建阳路商圈建阳路商圈22建阳路商圈案例分布点建阳路商圈案例分布点糖厂牛肉店糖厂牛肉店实惠百货实惠百货PEARPEAR店店易初莲花购易初莲花购物广场一楼物广场一楼金城步行金城步行街拓田店街拓田店金城步行街金城步行街与狼共舞店与狼共舞店金尚坊金尚坊3131号号金尚坊金尚坊3535号号金尚坊金尚坊3232号号金尚坊金尚坊5555号号案例分析案例分析 地址：地址：易初莲花购物广场一楼（黄岐易初莲花购物广场一楼（黄岐山大道）山大道）实用面积实用面积 60m2月租月租7800元（含管理费）地址：地址：揭东糖厂牛肉店（广百百货附揭东糖厂牛肉店（广百百货附近）近）建筑面积建筑面积110m2实用面积实用面积 100m2 月租月租3800元案例分析案例分析 地址：地址：建阳路实惠百货（中信证劵对面）建阳路实惠百货（中信证劵对面）建筑面积建筑面积 65m2实用面积实用面积 60m2 月租月租1800元 转让费转让费 2万元（不包货）地址：地址：建阳路（中信证劵对面）建阳路（中信证劵对面）建筑面积建筑面积 82m2实用面积实用面积 75.6m2 月租月租 5000元 转让费转让费 30000元（不包货）地址：地址：金城商业步行街内街（金尚坊金城商业步行街内街（金尚坊3535号号小帅兔）小帅兔）建筑面积建筑面积 50m2 实用面积实用面积 38m2 月租月租 1500元 管理费管理费 6元/m2 转让费转让费45000元（含货）案例分析案例分析 地址：地址：金城商业步行街内街（金尚坊金城商业步行街内街（金尚坊3232号博雅）号博雅）建筑面积建筑面积 57m2 实用面积实用面积 45m2 月租月租 800元 管理费管理费 6元/m2 售价售价5.87万元 地址：地址：金城商业步行街内街（金尚坊金城商业步行街内街（金尚坊5555号）号）建筑面积建筑面积 55m2 实用面积实用面积 33.6m2 月租月租1800元 管理费管理费 6元/m2案例分析案例分析 地址：地址：金城商业步行街内街（金尚坊金城商业步行街内街（金尚坊3131号）号）建筑面积建筑面积 39m2 实用面积实用面积 30m2 月租月租 800元 管理费管理费 6元/m2 转让费转让费25000元（包货）案例分析案例分析 地址：地址：金城商业步行街（拓田）金城商业步行街（拓田）建筑面积建筑面积109m2 实用面积实用面积 93m2 月租月租3200元 管理费管理费6元/m2地址：地址：金城商业步行街中段金城商业步行街中段建筑面积建筑面积 440m2440m21F210m22F230m2实用面积实用面积 396m2396m21F190m22F206m2 月租月租13200元 管理费管理费 6元/m2 售价售价450万元建阳路商圈小结建阳路商圈小结1 1、以易初莲花超市为以易初莲花超市为核心核心、周边分布有肯德基、大地影院、广百百货、周边分布有肯德基、大地影院、广百百货、金城商业街等商业体。金城商业街等商业体。2 2、金城商业街于金城商业街于20082008年年1212月月5 5日开街，主要是一至三层的街铺、内街铺日开街，主要是一至三层的街铺、内街铺 ，面积在，面积在100100500500之间，规划有中西餐饮、服饰、大地影院、社之间，规划有中西餐饮、服饰、大地影院、社 区商业等。商铺分为金城御景花园东、西区底铺（买房送铺）、金城区商业等。商铺分为金城御景花园东、西区底铺（买房送铺）、金城 龙庭一期底铺（南区售完、北区未售）、金城龙庭一期金尚坊内铺（龙庭一期底铺（南区售完、北区未售）、金城龙庭一期金尚坊内铺（售完未办证）。商业街商铺空置率达售完未办证）。商业街商铺空置率达80%80%，业主自营率大约，业主自营率大约30%30%，租金租金 较开街初平均较开街初平均下降下降30%30%，最高达，最高达50%50%。3 3、金城龙庭二期、三期，金城峰景已售完（包括楼花），主要是一至三金城龙庭二期、三期，金城峰景已售完（包括楼花），主要是一至三 层的街铺、内街铺，面积在层的街铺、内街铺，面积在100100500500之间，现之间，现90%90%以上以上空置空置。小结小结4 4、易初莲花超市开市于易初莲花超市开市于20092009年年3 3月月2828日，二层结构，一楼部分规划有日，二层结构，一楼部分规划有 肯德基、蒙自源过桥米线（连锁）、珠宝服饰等，其它区域为超肯德基、蒙自源过桥米线（连锁）、珠宝服饰等，其它区域为超 市。该超市是揭阳第一家外资连锁超市，所租物业（未售）为创市。该超市是揭阳第一家外资连锁超市，所租物业（未售）为创 鸿鸿地产所有，超市经营状况地产所有，超市经营状况较好较好，一楼分租区域平均租金，一楼分租区域平均租金130130元元/（实用面积）。（实用面积）。5 5、广百百货开市于广百百货开市于20102010年，所租物业（烂尾楼改造）为创年，所租物业（烂尾楼改造）为创鸿鸿物业所物业所 有，目前经营状况较差，尚处于市场磨合有，目前经营状况较差，尚处于市场磨合调整期调整期。总总述：述：建阳路商圈街铺现售价在建阳路商圈街铺现售价在1000010000元元/m215000/m215000元元/m2/m2之间，租金之间，租金 水平在水平在1717元元/m266/m266元元/m2/m2之间，平均租金之间，平均租金3838元元/m2|/m2|（实用面积（实用面积 ），建阳路商圈），建阳路商圈主要商业还是孤立的主要商业还是孤立的点状分布点状分布，且分布于建阳，且分布于建阳 路的西段，东段靠晓翠路基本是路的西段，东段靠晓翠路基本是空白空白，尚未形成线、面的商业，尚未形成线、面的商业 街的辐射，这与区域周边街的辐射，这与区域周边1 1公里常住人口较少有直接的关系，加公里常住人口较少有直接的关系，加 上被黄歧山大道（市政主干快车道）上被黄歧山大道（市政主干快车道）分割分割，难以集聚商业步行，难以集聚商业步行 人群。人群。临江路商圈临江路商圈31临江路商圈案例分布点临江路商圈案例分布点BOSSBOSS店店A110A110号号A132A132号号金港湾金港湾T T型台型台案例分析案例分析 地址：地址：帝豪湾商业街（帝豪湾商业街（A110A110号）号）建筑面积建筑面积 560m2（4间铺）实用实用 面积面积 498m2（4间铺）月租月租 3万元/月管理费管理费 0.8元/m2 售价售价700万元 地址：地址：金港湾（临江北路中段）金港湾（临江北路中段）建筑面积建筑面积 252m2（两层）实用面积实用面积 223m2（两层）售价售价17000元/m2案例分析案例分析 地址：地址：帝豪湾商业街（临江北路帝豪湾商业街（临江北路BOSSBOSS店）店）建筑面积建筑面积 215m2215m2 1F102m2 2F213m2实用面积实用面积 189m2189m2 1F91m2 2F98m2 月租月租10000元/月 管理费管理费0.8元/m2地址：地址：帝豪湾商业街（帝豪湾商业街（A132A132号）号）建筑面积建筑面积 235m2235m2 1F112m2 2F123m2实用面积实用面积 189m2189m2 1F100m2 2F109m2 月租月租4500元/月 管理费管理费0.8元/m2 售价售价250万元案例分布案例分布 地址：地址：临江北路中段（金港湾对面）临江北路中段（金港湾对面）建筑面积建筑面积 43m2实用面积实用面积 39m2 月租月租 3200元 转让费转让费 90000元（新装修）临江路商圈小结（项目所在地）临江路商圈小结（项目所在地）1 1、临江北路中段至东段以临江北路中段至东段以榕江大酒店榕江大酒店（揭阳唯一五星）为（揭阳唯一五星）为核心核心，周边分布有名典咖啡、，周边分布有名典咖啡、西堤岛咖啡、贵宾楼海鲜酒家等满足于各种西堤岛咖啡、贵宾楼海鲜酒家等满足于各种商务高端商务高端人士配套服务的商业专卖店集中，人士配套服务的商业专卖店集中，揭阳的主要市政、金融机构也多分布于此区域。这一区域的商业特点是商家虽少，但揭阳的主要市政、金融机构也多分布于此区域。这一区域的商业特点是商家虽少，但档次较高档次较高。临江北路西段商业主要是以揭阳布料批发市场（名存实亡）、金润帝豪湾。临江北路西段商业主要是以揭阳布料批发市场（名存实亡）、金润帝豪湾临街铺及对面临街铺及对面街铺较为集中街铺较为集中。临江北路商业主要集中在榕江大酒店。临江北路商业主要集中在榕江大酒店(黄歧山大道口黄歧山大道口)至至新河路段新河路段1.71.7公里这一段，公里这一段，没有集中商业没有集中商业，整个临江北路被仁义路、黄歧山大道、晓翠，整个临江北路被仁义路、黄歧山大道、晓翠路、新河路等市政南北主要路、新河路等市政南北主要道路分割道路分割，造成沿街商业成，造成沿街商业成断点分布断点分布，因揭阳市政府位于，因揭阳市政府位于该路段，这是一条该路段，这是一条严管路严管路，且是东山区与榕江区交通过镜必经的交汇处，且是东山区与榕江区交通过镜必经的交汇处，车流、人流车流、人流都难以停留、集聚都难以停留、集聚。2 2、临江南路除了中段临江南路除了中段20102010年开业的易初莲花超市外，其它全长年开业的易初莲花超市外，其它全长2.22.2公里都是在建在售公里都是在建在售的的住宅底铺住宅底铺（西段、中段是创鸿地产，东段是万乐邦、电力地产）（西段、中段是创鸿地产，东段是万乐邦、电力地产）,按目前临江南路的按目前临江南路的开发程度开发程度,商业最快也要到商业最快也要到20142014年才能初步形成线的分布。年才能初步形成线的分布。总述：总述：临江路商圈目前主要还是临江北路的临江路商圈目前主要还是临江北路的临街街铺商业，临街街铺商业，没有集中商业，商业业态没有集中商业，商业业态档次较高档次较高，主要是针对高端的，主要是针对高端的特定消费特定消费人群，入铺率较高，且很人群，入铺率较高，且很稳定稳定，物业多为近，物业多为近1010年已售的物业年已售的物业，业主，业主自营比例不高自营比例不高。临江路商圈街铺现售价在。临江路商圈街铺现售价在80008000元元/m217000/m217000元元/m2/m2之间，租金水平在之间，租金水平在2525元元/m280/m280元元/m2/m2之间，平均租金之间，平均租金5050元元/m2/m2（实用面积）（实用面积）进贤路商圈进贤路商圈37进贤路商圈案例分布点进贤路商圈案例分布点淑女坊淑女坊进贤商业步进贤商业步行街二楼行街二楼百宝袋百宝袋小猪小猪女女人人街街案例分析案例分析 地址：地址：进贤女人街进贤女人街建筑面积建筑面积 11m2 实用面积实用面积 8m2 月租月租 800元管理费管理费0.8元/m2 转让费转让费3.2万元（不包货，含2400元租金）地址：地址：进贤女人街（百宝袋）进贤女人街（百宝袋）建筑面积建筑面积 27m2有阁楼 实用面积实用面积 24m2 月租月租1300元 管理费管理费0.8元/m2 转让费转让费3万元（不包货，含3900元租金）案例分析案例分析 地址：地址：进贤步行街（淑女坊）进贤步行街（淑女坊）建筑面积建筑面积 22m2 实用面积实用面积 18m2 月租月租2800元 管理费管理费6元/m2 转让费转让费6万元（不包货，含8400元租金）地址：地址：进贤步行街二楼进贤步行街二楼建筑面积建筑面积 58m2实用面积实用面积 49m2 月租月租1000元/月 管理费管理费6元/m2 售价售价24万元进贤门商圈小结进贤门商圈小结 进贤路商圈位于揭阳老城区榕城区，城区常住人口密进贤路商圈位于揭阳老城区榕城区，城区常住人口密集，是揭阳形成集，是揭阳形成最早最早的商业区，它以进贤商业步行街和女的商业区，它以进贤商业步行街和女人街为东西人街为东西两个端点两个端点，形成方圆一公里，形成方圆一公里扇面扇面商业布局商业布局。区域内分布有肯德基、麦当劳、进贤商业步行街、百区域内分布有肯德基、麦当劳、进贤商业步行街、百货大楼、康宁超市、苏宁电器、七天商务连锁酒店、如家货大楼、康宁超市、苏宁电器、七天商务连锁酒店、如家快捷商务连锁酒店、毓秀女人街等商业机构，快捷商务连锁酒店、毓秀女人街等商业机构，形成了点、形成了点、线、面的商业格局线、面的商业格局，是目前揭阳名符其实的，是目前揭阳名符其实的第一第一商业中心商业中心区。区。进贤路进贤路商圈街铺现售价在商圈街铺现售价在40004000元元/m222000/m222000元元/m2/m2之间，之间，租金水平在租金水平在4040元元/m2210/m2210元元/m2/m2之间（实用面积）。之间（实用面积）。三大商圈区位比较图三大商圈区位比较图临江路商圈临江路商圈进贤路商圈进贤路商圈建阳路商圈建阳路商圈租金租金：1717元元/m266/m266元元/m2/m2，平，平 均租金均租金3838元元/m2/m2售价：售价：1000010000元元/m215000/m2/m215000/m2 平均售价平均售价1250012500元元/m2m2入铺率：入铺率：30%30%租金：租金：2525元元/m280/m280元元/m2/m2，平均，平均 租金租金5050元元/m2/m2售价售价：58005800元元/m217000/m217000元元/m2/m2 平均售价平均售价1140011400元元/m2m2入铺率入铺率：60%60%租金租金：4040元元/m2210/m2210元元/m2/m2，平均租金，平均租金 125 125元元/m2m2售价售价：40004000元元/m222000/m222000元元/m2/m2，平均，平均 售价售价1300013000元元/m2m2入铺率入铺率：100%100%租金租金：2525元元/m250/m250元元/m2/m2，平，平 均租金均租金3535元元/m2m2售价：售价：8008000 0元元/m212000/m2/m212000/m2 平均售价平均售价1000010000元元/m2m2入铺率：入铺率：70%70%揭阳商圈总结揭阳商圈总结 进贤路进贤路商圈街铺现售价在商圈街铺现售价在40004000元元/m222000/m222000元元/m2/m2之间，租金水平在之间，租金水平在4040元元/m2210/m2210元元/m2/m2之间（实用面积，不含管理费）。临江路商圈现售价在之间（实用面积，不含管理费）。临江路商圈现售价在58005800元元/m217000/m217000元元/m2/m2之间，租金水平在之间，租金水平在2525元元/m280/m280元元/m2/m2之间，平均租之间，平均租金金5050元元/m2/m2（实用面积，不含管理费）。建阳路商圈街铺现售价在（实用面积，不含管理费）。建阳路商圈街铺现售价在1000010000元元/m215000/m215000元元/m2/m2之间，租金水平在之间，租金水平在1717元元/m266/m266元元/m2/m2之间，平均租金之间，平均租金3838元元/m2/m2（实用面积，不含管理费）。（实用面积，不含管理费）。进贤路商圈进贤路商圈是三大商圈里面租金跟售价最高的区域，经营的业态主要是是三大商圈里面租金跟售价最高的区域，经营的业态主要是服饰、餐饮、酒店和百货，由于是最早发展的商圈，处于最繁华的地段，服饰、餐饮、酒店和百货，由于是最早发展的商圈，处于最繁华的地段，所以入铺率达到了满铺所以入铺率达到了满铺;临江路商圈是发展起来的第二个商圈，经营的业态临江路商圈是发展起来的第二个商圈，经营的业态主要是服饰和高档次餐饮（多靠近市政府），商铺租金跟售价比第一商圈主要是服饰和高档次餐饮（多靠近市政府），商铺租金跟售价比第一商圈略低，入铺率达到略低，入铺率达到60-70%60-70%；建阳路商圈是刚发展起来不久的第三个商圈，；建阳路商圈是刚发展起来不久的第三个商圈，由于附近楼盘的入住率低，居民少，经营业态主要是百货、服饰和装饰业，由于附近楼盘的入住率低，居民少，经营业态主要是百货、服饰和装饰业，商铺租金跟售价最低，入铺率更是只有商铺租金跟售价最低，入铺率更是只有30%30%。项目周边商业项目周边商业44项目周边案例分布点项目周边案例分布点华城花园华城花园晓翠路旁晓翠路旁华城花园华城花园晓翠路旁晓翠路旁御景湾御景湾（南侧）（南侧）御景湾御景湾（南侧）（南侧）临江北临江北路东段路东段女人屋女人屋案例分析案例分析 地址：地址：临江北路御景湾（南侧）临江北路御景湾（南侧）建筑面积建筑面积 480m2480m2 1F140m2 2F170m2 3F170m2 实用面积实用面积 410m2410m2 1F110m2 2F150m2 3F150m2 月租月租 10000元 管理费管理费 0.6元/m2 地址：地址：临江北路御景湾（南侧）临江北路御景湾（南侧）建筑面积建筑面积 400m2400m2 1F120m2 2F140m2 3F140m2 实用面积实用面积 344m2344m2 1F102m2 2F119m2 3F119m2 售价售价 250万元 管理费管理费 0.6元/m2 地址：地址：临江北路东段江滨花园侧临江北路东段江滨花园侧建筑面积建筑面积 84m2 实用面积实用面积 76m2 售价售价85万元 管理费管理费0.8元/m2案例分析案例分析 地址：地址：华城花园晓翠路旁华城花园晓翠路旁建筑面积建筑面积 78m278m2 1F35m2 2F43m2实用面积实用面积 74m2 74m2 1F30m2 2F44m2 售价售价4343万元万元 地址：地址：华城花园晓翠路旁华城花园晓翠路旁建筑面积建筑面积 340m2340m2 1F250m2 2F90m2实用面积实用面积317m2 售价售价280万元案例分析案例分析 地址：地址：电力花园旁（女人屋）电力花园旁（女人屋）建筑面积建筑面积 51m2实用面积实用面积 46.8m2 月租月租2000元管理费管理费0.8元/m2项目小结项目小结1 1、项目旁边晓翠路两边的商铺年代比较久，租金相对比较便项目旁边晓翠路两边的商铺年代比较久，租金相对比较便 宜，入铺率高，几乎宜，入铺率高，几乎满铺满铺。但经营。但经营档次较低档次较低。2 2、临江北路东段（晓翠路至新河路两边商铺是经营档次比临江北路东段（晓翠路至新河路两边商铺是经营档次比较较 高，高，租金较临江北路西段高，入铺率几乎租金较临江北路西段高，入铺率几乎满铺满铺。总述：总述：项目周边街铺现售价在项目周边街铺现售价在58005800元元/m212000/m212000元元/m2/m2之间，之间，租金水平在租金水平在2525元元/m250/m250元元/m2/m2之间（实用面积，不含之间（实用面积，不含 管理费），业态主要是高档酒店、精品服饰、中西冷管理费），业态主要是高档酒店、精品服饰、中西冷 餐饮、珠宝行、烟、酒、茶行等。餐饮、珠宝行、烟、酒、茶行等。PART3:PART3:房地产调查分析房地产调查分析50揭阳市的房地产市场近几年来进入了一个高速发展、大揭阳市的房地产市场近几年来进入了一个高速发展、大面积开发的局面，由最初的面积开发的局面，由最初的“诸侯并起、群雄逐鹿诸侯并起、群雄逐鹿”的的竞争局面，发展到现在以创鸿地产、乐万邦地产、电力竞争局面，发展到现在以创鸿地产、乐万邦地产、电力地产三家地产公司为龙头的三足鼎立的局面，又以创鸿地产三家地产公司为龙头的三足鼎立的局面，又以创鸿地产实力最强。这几年随着大批的汕头、澄海、温州投地产实力最强。这几年随着大批的汕头、澄海、温州投资客进入揭阳楼市，揭阳市的楼市价格从资客进入揭阳楼市，揭阳市的楼市价格从0606年的年的18001800元元/m/m2 2哄抬上涨到现在哄抬上涨到现在40004000元元/m/m2 2左右。买卖楼花是揭阳市左右。买卖楼花是揭阳市房地产的一个重要特征，说明揭阳市楼市还处于无序发房地产的一个重要特征，说明揭阳市楼市还处于无序发展状态。展状态。揭阳市房地产概述揭阳市房地产概述项目名称项目名称金城金城君悦君悦发展商发展商创鸿地产创鸿地产项目位置项目位置揭阳市东山区建阳路与晓翠路交汇处揭阳市东山区建阳路与晓翠路交汇处物管公司物管公司未知未知物业管理物业管理费用费用未知未知自身配套自身配套室内游泳池、会所、商铺室内游泳池、会所、商铺金城金城君悦君悦项目数据项目数据总占地面积总占地面积6767亩亩，建筑总面积，建筑总面积270000 270000 mm；物业类型物业类型1111栋栋28322832层高层层高层主力户型主力户型 三房、四房三房、四房推出套数推出套数共共14271427套套开盘时间开盘时间20102010年年7 7月月均价均价43004300元元销售率销售率还剩下少量四房和部分五房还剩下少量四房和部分五房客户构成客户构成主要来自汕头、澄海、本地，以投资为主要来自汕头、澄海、本地，以投资为主主项目数据项目数据总占地面积总占地面积140140亩亩，建筑总面积，建筑总面积5151万万 ；物业类型物业类型1111栋栋28322832层高层层高层主力户型主力户型 152-193152-193平米的四房和五房平米的四房和五房推出套数推出套数共共14271427套套开盘时间开盘时间20102010年年1212月月1818日日均价均价47004700元元销售率销售率将近一半将近一半客户构成客户构成主要来自汕头、澄海、本地，以投资主要来自汕头、澄海、本地，以投资为主为主水岸花城三期水岸花城三期项目名称项目名称水岸花城三期水岸花城三期发展商发展商乐万邦地产乐万邦地产项目位置项目位置揭阳市榕城东二路以东，临江南路东揭阳市榕城东二路以东，临江南路东片区片区物管公司物管公司未知未知物业管理物业管理费用费用未知未知自身配套自身配套会所、商铺会所、商铺项目名称项目名称榕江一品榕江一品发展商发展商电力地产电力地产项目位置项目位置揭阳市榕城区临江南路中段揭阳市榕城区临江南路中段物管公司物管公司鹏信物业鹏信物业物业管理物业管理费用费用未知未知自身配套自身配套商业街、会所商业街、会所榕江一品榕江一品项目数据项目数据总占地面积总占地面积123210123210，建筑总面积，建筑总面积8383万万mm；物业类型物业类型29 29 栋高层栋高层主力户型主力户型 三房、四房三房、四房推出套数推出套数一期一期2100 2100 户推出户推出8 8栋高层栋高层开盘时间开盘时间20112011年年1 1月月1 1日日均价均价42004200元元销售率销售率卖了将近卖了将近40%40%客户构成客户构成主要来自汕头、澄海、本地，以投主要来自汕头、澄海、本地，以投资为主资为主项目名称项目名称榕东新城榕东新城发展商发展商顺风地产顺风地产项目位置项目位置揭