办公楼项目可行性研究报告-secret.doc

项目编号：*新建*县建设工程交易中心项目可行性研究报告*投资咨询有限公司二五年三月目 录第一章总 论3第一节 项目背景3第二节 项目概况10第二章 需求分析与建设规模11第一节 需求分析11第二节 建设规模13第二节 建设规模方案比选16第三节 推荐建设规模方案17第三章 场址选择18第一节 场址现状18第二节 场址条件18第四章 建筑方案选择22第一节 建筑设计指导思想与原则22第二节 项目总体规划方案23第三节 建筑方案25第五章 节能节水措施32第一节 节能措施32第二节 节水措施33第六章 环境影响评价33第一节 项目建设对环境的影响33第二节 环境保护措施33第七章 劳动安全卫生消防35第一节 安全设施35第二节 消防设施35第八章 组织机构与人力资源配置36第一节 组织机构36第二节 人力资源配置36第九章 项目实施进度37第一节 建设工期37第二节 项目实施进度安排37第三节 项目实施进度表37第十章 投资估算与资金筹措38第一节 投资估算38第二节 资金筹措与投资计划40第十一章 财务评价41第十二章 社会评价41第十三章 招标方案42第一节 招标范围42第二节 招标要求及方式43第十四章 研究结论与建议43附图：1、中心平面图12、中心平面图23、中心立体图附表：1、建设投资估算表2、固定资产折旧表3、无形资产与递延资产摊销表附件：1、中心组织机构代码证 2、中心资产负债表3、赣榆县疾病预防控制中心土地使用权登记书第一章总 论第一节 项目背景一、基本情况项目名称: *县建设工程交易中心项目 建设单位: *县建设局 建设地点: 江苏省*市*县 法人代表: * 项目负责人: * 项目联系人: * 联系电话: 邮政编码: 二、*县建设局概况*县建设局属于行政事业单位，行政编制人员21名，行政附属编制2名。下设5个职能科室，包括：人事秘书科、政策法规科、城市建设科、村镇建设科、建筑工程管理科。*建设局直属、下属16个单位包括：*县建设工程质量检测中心、*县招投标管理办公室、*县城乡建设档案馆、*县建筑设计院、*县测量队、*县散装水泥办公室、*县拆迁管理办公室、*县建设工程图审中心、*县质量安全管理监督站、*县建设工程管理处、*县墙体材料改革办公室、*县房产管理处、*县建设监察大队、*县建设工程造价管理站、*县房地产开发公司、*县国际工程开发部。*县建设局主要职责有：1、贯彻执行国家、省、市、县关于建设工作的方针、政策和法律法规。 2、根据我县国民经济和社会发展的战略目标及有关方针、政策、法律、法规，组织制定关于工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业和城市综合开发的发展战略目标、中长期规划、年度计划以及行政性措施并组织实施。 3、负责全县城市建设和工程建设项目的论证；管理全县勘察设计和建筑市场；负责建设工程施工图的牵头审查工作；负责全县建设工程项目质量监督和施工现场的安全生产、文明施工监督管理，调查处理重大建设工程质量事故和伤亡事故；负责我县涉外建设项目的审查工作。 4、负责工程建设强制性标准的监督管理工作；组织编制和监督实施工程建设标准定额、工程造价管理政策、规定和制度。 5、负责建设工程许可及竣工验收备案的管理工作;负责本县施工企业资质管理和项目经理资质审查申报及县外建筑施工企业的准入管理；管理建设系统驻外办事机构及施工单位。 6、负责管理全县建设工程招标投标、散装水泥、拆迁安置、城建档案、建设监理、质量安全监督、建筑材料检测、室内环境检测以及墙体材料改革工作；负责建设阶段的工程质量管理、施工管理, 参与竣工验收；指导和规范全县建筑市场； 组织协调建筑企业参与国际工程承包、建设劳务合作和对外技术交流。 7、负责城市建设综合开发、配套建设和重点工程的组织、协调、实施、监督、管理；负责编制新区开发、旧城改造、住宅的发展计划；负责城市建设综合开发项目的招标招商工作；负责牵头做好住宅小区综合验收；参与土地批租审查及城镇住房制度改革工作。 8、负责城市市政道路、桥梁等设施管理、养护、维修工作，行使城市基础设施产权管理职能。 9、负责对全县房屋权属登记、房屋租赁、房屋产权档案、房屋面积测定、房屋所有权验证、换证及房地产中介机构、商品房广告、房地产交易、小区物业等市场行为实施管理，查处房地产市场违法行为等。 10、主管全县村镇建设与管理工作，负责管理全县村镇建设市场；指导村镇综合开发工作；指导新型小城镇的创建工作。 11、配合有关部门做好城市地下空间的开发、利用工作；管理全县城市建设、村镇建设、工业与民用建筑的抗震设防和附建式人防工程建设工作。 12、研究制订并组织实施全县建设科技发展规划、年度计划和技术经济政策，组织重大科技项目攻关、科技成果转化、新技术开发、技术引进及新材料的推广和应用工作。 13、负责建设系统的法制建设与行政复议工作，参与城建行政执法工作；指导建设行业的普法教育工作。 14、负责局机关和直属单位的干部人事、机构编制、劳动工资工作；负责全县建设工程系列职称和执业资格管理工作；负责建设系统精神文明建设和职工队伍建设；研究制定全县建设系统职工教育计划，搞好职工培训和继续教育。 15、承办县委、县政府交办的其他事项。 *县城市建设根据十五规划，紧紧围绕“苏北争先，全市第一”这一主题，以城北新区建设为重点，加快房地产开发和基础设施建设步伐。预计全县2005年上半年城市建设将完成总投资5.77亿元，占年计划的50.4%。*县把建好城北新区作为做大、做优、做美水晶之都的重要举措，2005年确立了广电中心、疾病控制中心、建设工程交易中心等14个新区开发重点项目，计划完成总投资4.1亿元，为适应赶超要求，后将开发项目增加到18个，总投资为4.57亿元。为加大对城北新区开发建设力度，县委、县政府在高级中学西侧设立了城北新区建设工作指挥部，制定了序时进度表，及时公布各进区项目进展情况。县分管领导和所有成员单位主要领导，坚持每天早点名，及时沟通信息，掌握情况，现场办公，将建设中出现的问题解决在工地上。目前，全县所有进区建设项目，总计完成投资2.19亿元。其中：占地54亩，建筑面积8400平方米的疾病控制中心综合楼，四层主体工程已经完工；占地36亩，建筑面积8431平方米的劳动人才市场办公大楼已完成基础层浇柱养护工作；占地43亩，建筑面积1.2万平方米的广播电视中心综合楼已完成基础层建设。新区开发建设的良好势头，带动了房地产业的迅速发展。今年，房地产新开工面积37.86万平方米。其中，占地78亩，建筑面积5.91万平方米的阳光花园，累计完成投资6000万元，一期工程年内可完工并交付使用；占地730亩的瓯龙世纪城，一期工程2、6万平方米已开盘销售；面积15.65万平方米的浅水湾住宅区，一期工程1、2万平方米正在装修，二期工程建设正稳步推进。按照十五规划，城市发展“重点在新区，适度控制旧城区投资规模”的指导思想，2005年是旧城改造关键的一年，也是接转工程任务较重的一年。全年旧城改造计划投资3.03亿元，开发项目21个，涉及13家职能部门。目前，经过上下努力，已完成总投资2.01 亿元，占年计划的66.3%。 十五期间，*县把加快城区道路和基础设施建设作为拉到城市建设的杠杆，目前，完成道路建设总投资7100余万元，新建改建道路和巷道14条。振兴南路一期工程的完工使北至晶都路，南至南环路全线贯通，对于缓解城市交通压力、增加居民出行安全、提高城市环境及周围土地利用价值有着重要的意义。随着*县城乡建设力度的不断加大，建立健全公开、公正、公平竞争制度的建设交易中心己势在必行。*县建设工程交易中心建成后将成为*县行政区域内所有建设工程的承发包交易活动的唯一固定场所，交易中心采取一站式服务体系，相关部门集中交易中心，建立“一个窗口对外”的办事制度。项目的建设将根据国务院、中纪委提出的建立有形建筑市场的要求，实行规范化的办事程序，按市委、市政府要求的“两高一满意”服务，做到高效率办事、高质量服务，让人民群众满意。各县属相关管理部门在交易中心设立窗口，统一办理规划设计招投标、施工报建、施工（勘察、监理）招投标、合同审查、合同鉴证、造价管理、质量监督、安全监督、散装水泥、城建档案、人防管理、银行代收费用、执法监察等相关手续。三、可行性研究报告编写依据1、国家发展计划委员会计办投资200215号：国家计委业务厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知2、国家发改委2005年关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 3、江苏省旅游发展总体规划（2001-2020）；连云港市旅游发展总体规划（2001-2020）；连云港市“十五”发展总体规划；4、*县旅游发展总体规划（2001-2020）；*县“十五”发展总体规划；*县城区发展总体规划；5、项目单位提供的有关资料6、公益性项目可行性研究报告编制大纲四、项目提出的理由与过程*县区位于江苏省“三圈五轴”城镇发展总格局中的一轴上。集黄海经济发展圈、新亚欧大陆桥经济带、徐连经济带等区位等经济发展优势。目前已经形成水陆空兼备的立体交通网络。在基础设施建设普遍落后的苏北地区，*县具有明显的优势。突出的交通优势使*对外联系更为便捷、畅通，为*县占据苏北地区交通要道、连接省内外、海内外提供重要保证。*县坚持从区位特点和资源优势出发，大力实施工业立县、开放强县、科教兴县三大战略，努力加快发展步伐，经济实力不断增强。全县农业基础稳定，结构调整大力推进，特色农业、创汇农业有了很大发展。工业经济主体地位日益强化，已形成硅资源加工业、食品工业、木材加工业、工艺品加工业、服装加工业等支柱产业。开放型经济日趋活跃，已与荷兰菲力浦、日本三井物产、住友公司、日立化成公司、韩国不倒翁集团、协盛农产、新加坡万德集团等一批跨国公司以及中建总公司、南京雨润集团、广东顺糖集团等国内大公司建立起较为密切的合作关系；对外贸易出口和对外经济合作均有较大突破。服务业发展不断加快，传统商贸业结构调整和机制转换加快，骨干流通企业经营规模和领域不断扩大。市场聚集和辐射功能明显增强，年成交额近40亿元。新兴服务业发展迅速，旅游业方兴未艾，年接待游客达40万人次。2004年*县规模以上工业累计完成现价产值14.08亿元，同比增长28.0%，完成工业增加值2.33亿元，增长19.15，产品销售率97.9%，增长2.3个百分点，销售收入13.66亿元，增长28.2%；利税0.72亿元，增长50.8%，其中利润总额0.4亿元，增长67.7%，税金0.33亿元，增长34.6%，工业经济的迅猛发展，将有力地推动地方基础设施建设的快速发展。2004年，*县建设局按照县委、县政府制定的各项目标任务，紧紧围绕“富民强县、实现快速崛起”这一战略目标，加强领导、科学规划，精心组织，认真实施，有力推动了城市现代化、城乡一体化进程。2004年，全县城乡建设完成总投资14.98亿元，其中城市建设完成投入资金8.9亿元，村镇建设完成总投资6.08亿元。城市人口达到15.6万人，城市化水平达到35%，建成区面积达到19.6平方公里。全局招商引资完成内联资金2600万元，外资70万美元。县委、县政府对城北新区开发建设力度加大，促进了县城房地产开发和城市道路建设，全县城乡建设呈现出良好的发展势头。第二节 项目概况一、地理位置拟建项目位于*县城，城北新区晶都大道北,幸福北路西,振兴北路东地块。项目区地理位置优越，交通便捷，符合城镇建设的总体规划。 二、建设规模与目标根据*县总体规划，确定本工程建设总用地面积为20.38亩，设计总建筑面积为13266平方米，建筑层数为13层，高度为46.8米。三、资金来源*县建设工程交易中心建设项目总投资估算为2204万元人民币，该项目由进驻交易中心的各单位共同出资兴建。四、主要技术经济指标见表1-2：表1-2：*县建设工程交易中心技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注一主要经济指标1建设规模1.1项目总征地面积亩20.381.2总建筑面积m2132662新增员工人163容积率0954建筑密度20.355绿化率34.76停车位辆57二主要技术指标1项目总投资万元22042资金来源2204各入驻单位自行出资五、问题与建议 一）存在问题：1、有关手续尚不全；2、部分资金没有到位。二）建议：1、应尽快办全有关建设手续；2、尽快落实资金，以便工程早日开工。第二章 需求分析与建设规模第一节 需求分析2005年，*县把建好城北新区作为做大、做优、做美水晶之都的做为重要举措，建设重点在新区，适度控制旧城区投资规模，随着新区开发，旧城改造，建设系统一些服务机构与*县经济的发展已经不相适应，主要表现在：一、建设系统一些服务机构的办公办公条件有待进一步改善。*县招投标市场达不到省一类交易中心要求，省有关文件要求一类招投标中心的交易中心面积必须大于1000平方米，要有独立的开标室、评标室、信息发布场所、商务中心、评委休息室、投标人休息室、监控室等。*县建设工程质量检测中心将由土建二级检测升级为土建一级检测机构，新增检测项目9项，并计划于2007年新增电线电缆、墙体保温材料等项目。*县城乡建设档案馆库房达不到省一级档案馆500平方米库容的标准。*县建筑工程学校目前无教学用房，另外*县晶鑫测量队、*县散装水泥办公室、*县拆迁管理办公室、*县建设工程管理处、*县建设工程施工图审查中心、*县质量安全管理监督站、*县墙体材料改革办公室、*县房产管理处、*县建筑设计院、*县房地产开发公司、*县国际工程开发部等单位无办公用房均在外单位租用办公用房。局机关及直属、下属单位现有办公用房、业务用房面积为： 局机关：400m2；招投标市场230m2；建筑工程学校无教学用房；县城乡建设档案馆库房120m2；县晶鑫测量队56m2；县散装水泥办公室租用外单位房120m2；县拆迁管理办公室租用外单位房90m2；县建设工程管理处租用外单位房110m2；县建设工程施工图审查中心租用外单位房130m2；县墙体材料改革办公室租用外单位房80m2；县国际工程开发部租用外单位房130m2。二是现有办公用危房、旧房多，安全隐患大。*县建设局现用办公楼建于上个世纪70年代，因为建设年代早，无抗震设施，已被鉴定为危房，供电、给排水等配套设施老化，在安全上存在诸多的隐患，如供电线路老化，线路负荷严重不足，在夏季时节供电线路时有跳闸断电的现象发生，使得电力供应都难以保证。这些情况虽各单位均在消防等安全问题上严加管理，但存在的诸多安全隐患仍未从根本上消除。办公楼内现有的单位*县建设监察大队、*县建设工程造价管理站、*县装饰装修管理办公室及局机关需搬出。改造现有的危房，消除安全隐患，满足办公的基本条件，实现现代化办公已十分迫切。三是办公地点分散，不能方便于民，办事交效率不高。由于建设局下属和直属单位的办公地点太过分散，有的甚至设在小巷中，办事极为不便，不利于建立高效、便民的办公机制和服务体系。建设工程交易中心楼已经成为制约*县城市建设一项迫在眉捷的工作。项目建成后将强化对工程建设的集中统一管理，规范市场主体行为，建立公开、公平、公正、平等竞争的市场运行环境，以优良的环境、完善的设施、优质的服务、先进的管理为*县的工程项目建设服务。项目的建设为规范*县建筑市场秩序，保障*县建筑业的快速健康发展，推动全县社会和国民经济迈上新台阶提供新的服务平台。第二节 建设规模一、测算依据本项目进驻单位为*县建设局局机关及下设事业单位及企业，其办公用房规模测算事业单位主要参照国家发展计划委员会计经投资19992250号党政机关办公用房建设标准；企业用房主要根据使用单位的实际业务需求来确定各类服务功能用房规模。二、建设规模测算一）机关根据建设单位提供的*县建设局各系统编制、机构、实有人员情况统计表，参照机关办公用房建设标准中的三级办公用房建设等级标准（编制定员每人平均建筑面积为1618 m2）。拟定*县建设局办公用房所用面积。*县建设局行政编制21名，行政附属编制2名。按人均16 m2测算，则需办公用房面积368m2。会议及业务用房230平方米。二）建设单位提供的建设工程交易中心入驻单位编制数及规模分解：1、*县建设工程质量检测中心：编制人数15人，在岗人员32人；办公面积160平方米，检测试验用房1200平方米。2、*县招投标管理办公室编制人数10人，在岗人员25人；办公面积500平方米，业务用房1140平方米。3、*县城乡建设档案馆编制数3人，在岗人员8人；办公面积87平方米，业务用房700平方米。4、*县建筑设计院编制数35人，在岗人员68人；办公面积150平方米，业务用房1000平方米。5、*县晶鑫测量队在岗人员22人；办公面积180平方米，业务用房407平方米。6、*县散装水泥办公室编制数7人，在岗人员16人；办公面积80平方米，业务用房220平方米。7、*县拆迁管理办公室编制数5人，在岗人员28人；办公面积180平方米，业务用房320平方米。8、*县建设工程管理处编制数15人，在岗人员29人；办公面积300平方米，业务用房570平方米。9、*县建设工程图审中心（包含*县建设工程土木建筑学会用房）编制数3人，在岗人员6人；办公面积187平方米，业务用房700平方米。10、*县质量安全管理监督站编制数15人，在岗人员28人；办公面积170平方米，业务用房700平方米。11、*县墙体材料改革办公室编制数1人，在岗人员9人；办公面积50平方米，业务用房50平方米。12、*县房产管理处（包含*县物管协会用房）编制数17人，在岗人员35人；办公面积420平方米，业务用房1100平方米。13、*县建设监察大队编制数12人，在岗人员35人；办公面积470平方米。14、*县建设工程造价管理站编制数5人，在岗人员8人；办公面积和业务用房370平方米。15、*县房地产开发公司在岗人员81人；办公面积和业务用房550平方米16、*县国际工程开发部在岗人员32人；办公面积和业务用房437平方米。三、建设规模的确定根据以上测算，*县建设工程交易中心总建筑面积为13266 m2，参见表3-1。表3-1 项目总建筑面积计算表序号名称建筑面积（m2）备注办公面积业务用房1*县建设局3682302*县建设工程质量检测中心16012003*县招投标管理办公室50011404*县城乡建设档案馆877005*县建筑设计院15010006*县测量队1804077*县散装水泥办公室802208*县拆迁管理办公室3005709*县建设工程图审中心187700包含*县建设工程土木建筑学会用房10*县质量安全管理监督站17070011*县建设工程管理处30057012*县墙体材料改革办公室505013*县房产管理处4201100包含*县物管协会用房14*县建设监察大队37015*县建设工程造价管理站37016*县房地产开发公司55017*县国际工程开发部437合计13266第三节 建设规模方案比选建设单位以邀请的方式，先后请多家设计单位为项目建设主体工程各做1个设计方案。随后*县有关领导、部门和专家对该多个方案进行了比选。经对各设计方案的总平面布局、室内外交通、建筑整体造型、有关功能用房及设备的布置、给排水、电气、暖通、消防、环保等设计内容进行综合比较，最终确定最佳设计方案为项目的实施方案。本可研报告工程技术方案以中选设计方案为基础，并结合项目实际情况进行了一定调整。第四节 推荐建设规模方案一、建设理念 1、其设计理念先进，具有一定的标志性，其建筑风格能将现代科技与环保理念融为一体。 2、其功能设置、设备配备应满足政府办公、便民服务的需要，并具备一定的前瞻性。 3、建筑装修应遵循简朴庄重、经济适用原则，兼顾美观和地方特色。一般办公用房等应采用普通装修，主要入口、电梯厅、重要会议室、领导人办公室等可采用中级装修。二、工程功能项目建设将对工程交易中心进行合理的功能分区，为各类工程建设项目提供交易和信息服务，把县建设局涉及基本建设管理职能全部纳入到市场运作之中，实现了集中办公，统一管理，流水作业的“一条龙”管理和“一站式”服务,为社会和人民群众提供更为满意的优良服务。总体来讲，本项目在规划中充分结合地形地势，并且认真考虑了城市历史文化特征和现代都市的发展要求，在空间布局、建筑群体组合，以及公共建筑、配套设施、道路、绿化布置等方面，都围绕提高整体环境水平作了认真考虑。建筑的平面布置紧凑而富有变化，建筑轮廓线高低错落，丰富了空间效果及建筑形象，形成了高雅、自然、舒适、富有时代气息的优雅的办公环境。第三章 场址选择第一节 场址现状一、地点与地理位置拟建项目位于于连云港市*县，城北新区晶都大道北,幸福北路西,振兴北路东,地块, 该地块位置醒目，地形规整，交通方便，符合当地城市建设总体规划。 二、场址土地权属类别及占地面积项目拟征用土地面积约20.83亩，用地性质为办公用地。其土地使用权为*县建设局所属。三、项目现有场址利用情况项目新征用地现状为净地，目前征地手续正在申办中。无拆迁工作。第二节 场址条件一、地形、地貌和地震条件*县处于中国I级大地构造单元秦岭褶皱大别山隆起的东延部分苏胶隆起带上。基底主要为晚太古代变质岩和侵入岩浆岩。赣榆县处于沂蒙山脉南麓，东濒海州湾，西北高，东南低，地貌可分为四种类型。覆盖物为酸性至中性风化岩、砂土和黄粘土，土层厚度0.5-1.5米左右。拟建场地详细地质资料以现场勘探为准。*县属于郯庐地震带，近100年来末发生过华氏5级以上地震。二、自然条件*县处于暖温带和北亚热带的过渡地带，属暖温带南缘湿润性季风气候，既有暖温带气候特征，又有北亚热带气候特征(云台山南麓)。气候总的特点是：四季分明，气候温和，光照充足，雨量适中，雨热同季。 1）日照 太阳辐射总量为117.6125.5千卡/平方厘米年，年内分布呈双峰型，5月、8月为两个高值区，分别为13.314.4千卡/平方厘米月和11.813.0千卡/平方厘米月。本地区日照充足,全年日照时数平均达2394小时左右，2各月平均日照时数以冬季各月最低，为170180小时；日照时数最多的月份在雨季前后的5、6月和8月，可达240250小时；7月份受雨季影响，不足200小时；9月以后逐月减少。 2）温度 年平均温度在14左右，各月平均气温以1月份最低，约0；沿海地区在2。最高气温出现在7、8月份，平均可达26以上。冬季月份极端历史最低气温为11.9。夏季月份极端历史最高气温内地可达38.5。 3）降水 全年平均降水量为913毫米，局部地区受地形影响可达1000毫米；年最多雨量在1250毫米以上（2003年为1211.5毫米）；年最少雨量不足550毫米。各月雨量分配以冬季各月最低，其平均量仅10毫米左右；最少时连续数月不降水；最多月份出现在7月份，平均雨量在250毫米以上；极端最多月份可达500毫米以上。 4）风力 典型季风气候区，风向年变化明显。冬季受大陆冷高压控制，盛行偏北风，气候寒冷、干燥。在西北西(WNW)至东北东(ENE)方向内出现风向频率达55%以上。夏季受西太平洋副热带高压影响，盛行东南风，受海洋调节，气候湿热、多雨。在东(E)至南(S)方向内出现风向频率超过50%。年平均风速内地约4米/秒；沿海地区可达6米/秒以上。年最大风速沿海地区可达25米/秒以上；内地也可达20米/秒。月平均风速一般春季较大而秋季较小，春季内地在4米/秒以上，沿海地区超过6米/秒；秋季内地不到3米/秒。三、工程地质、水文地质条件根据县规划建设勘察设计院提供的岩土工程勘察报告，拟建项目场地地下水位较深，对本工程建设没有太大的影响，施工时采用常规办法可排除积水。地下水水质报告表明，场地地下水对混凝土有轻微腐蚀性，可酌情采取抗腐性措施。四、周边建筑物与环境条件周边无建筑物。环境优美、空气清新，市政道路宽阔、交通便捷，符合城市建设的总体规划。 五、区域性规划要求加快城北新区建设步伐，使县城总体规划和城北新区详细规划尽快得到实施，县总体规划中已经将*县建设工程交易中心列入其中。六、交通条件*县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，东陇海铁路贯穿境内62公里，铁路专业线5条；310国道、204国道、227省道、同三高速公路纵横交错贯穿县境内，县乡级公路已全部建成硬路面或黑色路面，连云港民航机场座落境内，距县城仅12公里，有直飞北京、上海、广州、厦门、成都、沈阳、温州等大中城市的定期航班；内河航运里程200公里，有码头7个，可直达运河、长江。县城距连云港港口70公里，港口与世界上120多个国家和地区的600个港口贸易往来。地理位置优越，交通便捷，服务半径大、辐射人口较为广泛。七、公共设施条件*县近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，县城范围内已完全解决了通讯、电、水、煤气等供应紧张的问题。新城区所需供电、通讯、给排水等基础设施的管线（道），均已沿道路（铺）架设。项目从建设投入到使用均可直接接入新区现有各系统。八、征地拆迁条件项目新征用地现状为净地，目前征地手续正在申办中。无拆迁工作。九、施工条件项目选址附近与幸福北路与晶都大道相接，交通便利；施工用水可取附近河流中水使用；用电可从工地南侧100米处的城区供电母线上连接。第四章 建筑方案选择第一节 建筑设计指导思想与原则一、 建筑设计指导思想项目建筑工程设计指导思想为：塑造人性化公共空间，因地制宜进行总体布局，追求庄重典雅的建筑风格。二、设计原则1、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；2、项目区与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部通道符合人流与车流的集散要求，洁污路线清楚，各运动流线保持顺畅、短捷；3、便于利用已有的城市上下水、供电、通讯等基础设施。4、符合城市规划、交通、消防、环保、绿化、卫生等方面有关规定及规范的要求。三、设计依据：项目建设依据为国家现行规范、规程，以及其它有关部门的相关规定的要求。一）工程结构设计所采用的主要设计规范：1、建筑结构可靠设计统一标准 GB 5006820012、建筑抗震防范分类标准 GB 50223953、建筑抗震设计规范 GB 5001120014、建筑结构荷载规范 GB 5000920015、建筑地基基础设计规范 GB 5000720026、建筑桩基技术规范 JGJ 94947、混凝土结构设计规范 GB 5001020028、高层建筑混凝土结构技术规程JGJ 32002二）工程地震设防烈度为七度，设计基本地震加速为0.10g，设计抗震分组为第三组。三）*县的基本风压值WO=0.55kN/m2；按建筑所要地面粗糙程度，其属于C区；基本雪压值SO=0.40kN/m2。四）工程设计使用年限为20年，安全等级为二级。第二节 项目总体规划方案一、设计原则、 坚持科学、合理、实用、节约的原则。、 根据服务人口的数量、服务内容与需求量等因素，结合区域经济发展水平和卫生规划，在满足基本功能的同时，体现标准化、智能化、人性化的特点，适当考虑未来发展的需要，确定实验室建设规模。、 功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；、 基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，洁、污路线清楚，各运动流线保持顺畅、短捷；、 主体建筑布置应付考虑所在地段的总体景观，业务楼应取最佳朝向；、 便于利用已有的城市上下水、供电、通讯等基础设施；、 符合城市规划、交通、消防、环保、绿化园林、卫生等方面有关规定和规范的要求。二、总平面布置 该项目结合地段情况，根据中心总体规划要求，*县建设工程交易中心主入口设在晶都大道，主入口两面设置大面积的中心绿地，有便捷的交通联系，功能分区明确，相互干扰少。室外停车位一处沿内院绿地用边布置，另一处在用地南侧沿绿化布置，室内停车库主要设在楼底层。项目区内设置大面积绿化，消防通道等均按有关规范及要求设置。三、功能要求交易中心为智能化建设工程，不仅在建筑功能上独具风格、功能齐全，而且是按照创新思路、采用先进技术与设备建立的一个数字化政务园区。中心不但要拥有健全的智能化系统，还应建立完善的办公通信网络、多媒体会议系统以及电子政务应用办公平台。交易中心将严格按照市委、市政府提出的高起点规划、高标准建设，高效能管理的原则，结合国家建设部、信息产业部对楼宇智能化的有关定位和要求，遵循网络设施宽带化、办公自动化、信息通讯方便快捷、工作环境安全舒适、物业管理高效科学的建设原则进行设计和施工建设，从而使工程智能化建设充分体现先进性、科学性的特点 。主体建筑应按甲级智能化标准设计，在信息通讯、计算机网络、中央空调、自动消防、监控、保安、综合布线系统、电力控制及环境控制等方面实现信息自动化(CA)、办公自动化 (OA)与设备管理自动化(BA)。工程所包括的楼宇自控及集成系统、安全防范与无线对讲系统、多媒体数字会议系统、机房及计算机网络系统工程、综合布线工程等，应基本满足国家建设部、信息产业部公共建筑智能化要求，所使用的技术先进，系统功能和性能均应达到设计要求。 该项目主要包括数字自控系统、严密的安全防范系统、一卡通管理系统、宽带、高速、安全的网络系统、结合电子政务建设的办公自动化系统、现代化的会议中心，先进的多功能会议系统等十几个子系统。项目完成后，它将成为功能齐全、设备先进、高度智能化控制、具有先进水平的智能化办公楼宇。 第三节 建筑方案一、建筑方案描述项目建筑在总体风格控制上，抛弃了矫揉造作的装饰手法，以简洁的体量、通透的外墙、精致的节点赋予建筑庄重典雅的气质。在建筑的形态设计中。形态与布局的完美结合，共同形成了气势雄浑又反映时代精神的中心建筑组群。以创新的精神和务实的态度，构思精心，为公众提供高品质的服务场所；同时创造一个庄重、民主、开放的办公、服务型建筑形象。主体建筑 项目主体建筑为业务大楼，是建设局及直属单位的办公场所，是城北新区标志性建筑群重要景观节点。交易中心建筑组群顺应城市轴线，错层并对称式布局。建筑外观交易中心整体外观形象力求简洁、有力。以创新的观念、现代的手法，展现现代建筑面貌，体现明快、硬朗的建筑风格。二）辅助工程辅助工程包括地下停车场、水泵房、配电室、战时人员隐蔽所等。 三、配套设施一）给排水设计建筑内设置冷水，热水，冷却循环水，消火栓给水，自动喷洒给水，雨污水等给水排水系统。冷水系统 ： 1、水源：由市政给水管网供水。2、给水方式：由自来水直接供水。3、饮用水：在楼内各层设电加热开水器供应饮用水。4、储水装置：地下室设水泵房，泵房内设置二台生活泵，二只30 m3生活水池。5、计量：主体建筑内各部门分别设水表，单独计量。冷却循环水系统：消火栓给水系统：1、消防用水量：室外201/s，室内151/s；火灾延续时间2h。2、消火栓系统：由消火栓泵、水泵接合器及管网组成，供整个楼内消火栓消防用；管网为水平及垂直布置成环，在楼内每层适当位置设置室内消火栓。3、给水方式：系统采用一个压力区供水。4、储水装置：在大楼地下室水泵房内设消防水泵二台（一台一备）；消防水池生活用水池兼消防水池座。自动喷水灭火系统：1、用水量：喷水强度：81/min.m2，作用面积：160m2，火灾延续时间：1h.2、喷淋系统：由喷淋泵，湿式报警阀，水流指示器，水泵接合器及管网组成。排水系统：1、排水体制：采用分流制系统；污、雨水分系统排出。2、生活污水：食堂、洗手间污水经污水处理装置（10m3/h）处理，然后一起排入市政污水管。3、地下室排水：用潜水泵提升后再排除。4、雨水系统：屋顶雨水与地面雨水合并后一起排入市政雨水管。二）电气设计设计依据：1、有关规范：10KV及以下变电所设计规范 GB5005394供配电系统设计规范 GB5005295低压配电设计规范 GB5005495建筑设计防火规范 GB5003894建筑物防雷设计规范 GB5005794火灾自动报警系统设计规范 GB5011698建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311