租赁土地合同相关内容.doc

1.土地租赁最高年限是多久？如果“甲方”不是本村集体成员（非该村社村民）可签订的土地租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。2.签订的土地租赁合同未经村民集体同意是否有效？发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准。承包方与村社长签订的土地租赁协议书未经集体同意，违反了民主议定程序这一法律强制性规定，而且未报镇人民政府批准，属于未生效的合同，签订的土地租赁协议书无效。中华人民共和国农村土地承包法第四十八条的规定，必须符合两个生效要件：第一、需经集体村民三分之二以上或者三分之二以上 村民代表同意;第二、需报乡、镇人民政府批准。两个要件缺一不可。3.承包土地里种苗木花卉是否属于非农业建设？签订协议是否有效？根据土地管理法第三十六条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。 禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”据此，在承包的耕地里种植苗木花卉，并没有破坏耕地结构，签订的租赁协议有效。4.合同法对合同期满后自然延展如何规定：合同中有“合同期满后自然延展”条款是合法的。这种约定是合法的，但是这种约定的前提是合同主体对合同约定的权利义务顺延无争议，如果一方提出变更合同部分条款或是改变权利义务的约定内容的，双方应通过协商重新签订合同。5.土地租赁有哪些方式?承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。农村土地流转管理办法：第十六条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。第十七条 同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。第十八条承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。第十九条承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。第二十条通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。综上几条，可否采取村社干部与村民签订承包合同，村社干部再转包，可规避“需经集体村民三分之二以上或者三分之二以上村民代表同意”这一条。6.农村土地流转的形式主要有哪几种农村土地流转形式1：出租：是指农户将承包来的土地经营权租赁给本集体经济组织以外的经营户或企业。形式2：转包：是发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人对土地承包经营权的产权人享有土地承营权使用的权利，获得承包土地的收益，并向转包人支付转包费。转包是次要的土地流转形式。形式3：入股：是农户将全部或部分承包土地使用权作价为股份，参与股份制或股份合作经营的土地使用权为年终分红的依据。入股收入按经营效益的高低来确定。形式4：转让：指由第三者代替自己向发包人履行承包合同。形式5：互换：“物”与“物”交换，承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。7.土地流转合同选用哪种？关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见中规定：“引导承包农户与流入方签订书面流转合同，并使用统一的省级合同示范文本。依法保护流入方的土地经营权益，流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。”8.个人可以征用农村集体土地吗？所谓征用是指国家依法将个人或集体所有的土地或其他生产资料收归国有使用。“征用”的主体是国家，个人不能叫做征用，个人只能通过向集体承包或者租赁取得土地使用权。中华人民共和国土地管理法第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。