天平沟生态园可研报告f.doc

###生态园可行性研究报告

一、项目提要
项目名称：###生态园
申请单位：
法人代表：
通讯地址：
电话：
邮编：
传真：
建设性质： 观光农业休闲度假
建设地点：############
建设内容：都市农业；生态休闲度假；文化产业；老年公寓。
土地面积：44.4亩（29600平方米）
总建筑面积： 14900 平方米
总投资： 4890万元人民币（不包括土地费用）
按动态回收现金流量测算：投资回收年限 8年；内部收益率20.38% 净现值5432万元。

二、 申请单位概况
原甘肃 有限公司是由董事长####先生在##奋斗发展创办的一家以房地产和商贸为主的综合性民营企业。为了更好地开发建设“###生态园”项目，###先生拟在######专门成立项目公司，将以科学的态度、现代的管理、优良的信誉、足够的实力和已有的经验，通过本项目的建设，取得本公司在###的发展，并为加速###近郊的观光农业、文化产业和生态休闲度假建设贡献力量。

三、 建设本项目的背景
1、 2010年10月中旬召开的中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议，深入分析了今后一个时期我国经济社会发展的国内外环境，强调综合判断国际国内形势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。全会提出，要坚持扩大内需战略、保持经济平稳较快发展，加强和改善宏观调控，建立扩大消费需求的长效机制，调整优化投资结构，加快形成消费、投资、出口协调拉动经济增长新局面。全会提出，要着力保障和改善民生，合理调整收入分配关系，努力提高居民收入在国民收入分配中的比重、劳动报酬在初次分配中的比重。
国家经济的发展、社会的进步，极大地鼓励民间投资的热情。
2、 1995年以来的每周双休日制度和1999年以来的长假期制度的实施，是我国公民休假制度的一项重大改革。经济水平的提高与休闲时间的增加为公民旅游创造了条件。目前，城市人的全年法定节假日为115天，如果加上各类其它休闲时间，总体闲暇时间将达到全年三分之一。这意味着我国将由传统的假日观光旅游进入到一个新的休闲时代，也意味着一个新的产业的形成——休闲产业。
3、 国务院关于加快发展旅游业的意见（国发〔2009〕41号）指出，到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，到2020年我国旅游产业规模、质量、效益将会达到世界旅游强国水平。
4、 根据###区域总体规划，罗店、罗泾和月浦规划成为##北部重要的产业配套区。随着城市化水平的提高，积极发展商贸业、工业文化旅游业、信息服务、社区服务等行业，形成与宝山滨江新区相匹配的现代服务业功能。发展生态产业，包括：生态农业、生态旅游，以及商贸、金融、文化、体育等第三产业。结合罗店老镇建设，挖掘##700年历史文化底蕴，塑造特色城镇 。规划在在罗店、横沙、长兴以及大型工业园区布置旅游服务区，形成较为完善的旅游服务网络。在这样的背景下，集都市观光、休闲度假于一体，在罗店建设经济效益、生态效益和社会效益相结合的都市农业便应运而生。我国的都市观光农业是在20世纪80年代后期兴起的，首先在深圳开办了一家荔枝观光园，随后又开办了一家采摘园。目前一些大中城市如北京、上海、广州、深圳、武汉、珠海、苏州等地已相继开展了观光休闲活动，并取得了一定效益，展示了观光农业的强大生命力。如北京的锦绣大地、上海孙桥现代农业开发区、无锡马山观光农业园、扬州高冥寺观光农业园等，山东的枣庄万亩石榴园、平度大泽山葡萄基地、栖霞苹果基地、莱阳梨基地等都取得了很好的经济效益，为城市旅游业增添了一道靓丽风景。
5、 “十二五”规划建议第三条《推进农业现代化，加快社会主义新农村建设》指出，在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，是“十二五”时期的一项重大任务。观光休闲农业是由最初的农田发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的园区发展的高级形态。观光休闲农业将生态、休闲、科普有机的结合在一起，同时，生态型、科普型、休闲型的观光休闲农业园区的出现和存在，将改变传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业单一的经营思想，客观地促进了农村旅游业和服务业的发展。
6、　人口老化问题在全世界越来越受关注，中国则是发展中国家情况最严重的一个。联合国预测，本世纪上半叶，中国将一直是世界上老人最多的国家，占全球老年人口五分之一。中国老龄工作委员会办公室发布的《2009年度中国老龄事业发展统计公报》指出，今后五年，80岁以上老人将每年以百万之数递增，城乡老年无子女陪伴的“空巢家庭”将超过50%，部分大中城市更将达到70%。
　　中国10年前就已进入老年型社会，2000年60岁以上人口比例达10.2%，2009年是12.5%，2010年已超过1亿7000万人。
　　专家推算，如果目前中国一胎化生育政策不变，出生率也持续低下，五年后老龄化将突然加剧。根据有关部门所做本世纪“老龄化发展趋势预测研究”显示，到2050年，以60岁为标准的中国老年人口将达到4亿4000万，约占全国人口三分之一，之后这一比例将长期维持下去。
　　研究人员关注的不只是老龄化问题，更担忧的是问题出现得太快，“未富先老”的中国，经济与社会体制目前还没有做好相应的准备，无论设施、专业人员或老人收入，都与实际的需求相去甚远。
中国现有公营与民营养老机构不到4万家，共266万多张床位，扣除空置率，共照护210万名老人，仅占老人总量的1.6%，远远不如发达国家的5%至7%。据说民政部争取在2011年开始的第十二个五年规划期间，将比例提高到3%。
7、 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中指出：“文化是一个民族的精神和灵魂，是国家发展和民族振兴的强大力量，必须坚持社会主义先进文化前进方向，弘扬中华文化，建设和谐文化，发展文化事业和文化产业，满足人民群众不断增长的精神文化需求，充分发挥文化引导社会、教育人民、推动发展的功能，建设中华民族共有精神家园，增强民族凝聚力和创造力。” 并在《纲要》中规定了：“推动文化产业成为国民经济支柱性产业，增强文化产业整体实力和竞争力。”“鼓励和支持非公有制经济以多种形式进入文化产业领域，逐步形成以公有制为主体、多种所有制共同发展的产业格局。构建以优秀民族文化为主体、吸收外来有益文化的对外开放格局，积极开拓国际文化市场，创新文化‘走出去’模式，增强中华文化国际竞争力和影响力，提升国家软实力。”

四、项目的条件
1、建设地点：位于######东北部，在##路以东、##路以南，距地铁#号线3公里、距###景区2公里。场地平坦，海拔高度在4-5米之间。有 泾从地块南部流过。环境幽静，交通便捷，10分钟以内可进入高速公路网。
2、用地：约44.4市亩，由我公司以土地使用权租用的方式取得，不改变用地的性质。

五、项目的定位
该处用地位于###近郊，非常适宜建设具有观光农业特色和机构养老的休闲度假区。
1、产品定位。
⑴ 绿色、环保、低碳、高科技农业；
⑵ 绿化、美化、亲切、娴静、安全；
⑶ 有品位的外观，有观光农业特色的内涵，有机构养老舒适的生活设施、有完善的休闲场地，有人性化的经营管理。
2、消费市场定位。
⑴ ###市民假日农业观光和休闲度假；
⑵ 对青少年进行现代农业科普教育；
⑶ 机构养老；
⑷ 满足游客对玉石文化的需求。

六、规划设计依据
1、新华社受权播发《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》和《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2、国务院关于加快发展旅游业的意见 国发〔2009〕41号；
3、###市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）及###区域总体规划 (2004-----2020)等有关规定；
4、###市###土地利用规划；
5、履行甲乙双方签订协议所规定的各项义务。

七、项目的规划设计内容
整个地块44.4亩大致划分的设计区域面积（见“功能分区图”）为：
1、 都市农业园区。占地16.6亩，包括：百果园、花卉园、菌类园、蔬菜瓜果园、库房等；
2、 生态休闲度假区。占地12.4亩，包括：度假公寓、农家乐休闲度假、生态休闲、特色餐饮、停车场等；
3、 老年公寓区。占地6.5亩，包括：公寓、养生保健、图书馆等；
4、 文化园区。占地8.2亩，包括：民俗、奇石、玉石工艺、科普等。

八、 规划布局基本要求
1、在充分调查该处的客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、城市规划要求等的基础上，综合考虑都市农业园区、园林式生态休闲度假区、特色文化园区和老年公寓区四部分的协调统一，达到最佳的配合和最好的效益；
2、都市农业园区以科研单位、大专院校的科技力量为依托，以都市休闲观光农业为发展方向，以现代农业开发为重点，大力加强农业高新技术的引进和推广，走产、加、销一体化、农、科、游结合，经济、社会、生态效益高度统一的现代都市农业发展道路。
观光休闲农业园区的景观规划设计以城市---农田作为一个城市整体为出发点，强调与城市生活的对话，构筑"城市-郊区-乡间--田野"的空间休闲系统。景观规划设计充分以原有绿化、农作物为植物材料进行园林景观的营造，园林小品风格自然淳朴，田园气息浓厚；各景观功能区突出以人为本，同时又要和生产相结合。根据不同地块、不同树种、品种的观赏价值进行安排，使人们在休闲体验中领略到农耕文化及乡土民风的神奇魅力；
3、在规划设计前首先选定公寓的管理公司，共同研究提出主要包括：配套要求、业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织规划等，使得规划设计能够满足经营管理的要求；
4、尽量合理利用该地区固有的景观生态及文化元素；
5、所有建筑的建设，都把“以人为本，追求卓越”的建设理念贯彻到规划、设计、施工和服务等各个环节，力求把精致，人性化的都市农业生活与低碳、环保、节能、绿色、生态的大自然环境完美结合；
6、合理利用地块的地形和水系，处理好园区今后的供水、供电、排水、排污、电视、环卫、交通、停车、能源、防灾（消防、防洪、抗震、地质）、智能化等问题；
7、注重地块规划布局的层次感与梯度感设计，所有建筑都应成为亮点，主要建筑要突出标志性并设置重要景观节点，达成和谐统一；
8、平面布置要跳出常规思维，在实用和充分利用环境的前提下出奇、出新。

九、 项目的管理模式和组织机构
1、项目的管理模式
本项目是集都市农业、生态休闲度假、文化产业、老年公寓为一体的生态休闲度假中心。 项目的管理遵循市场规律，按现代企业制度的要求，发挥生态、文化、度假特色进行经营管理，实行总经理负责制，自负盈亏，自主经营。使市场运行规范化、标准化、程序化、制度化。同时，考虑到休闲度假企业经营是一个相对特殊的领域，不同于一般的公司企业。公司不仅要接受地方政府及行业主管部门的监督，也要定期或不定期的与客户进行沟通，为客户提供优质的服务，通过发布信息、提供咨询服务、建立网站等方式吸引客户、稳定游客，树立良好的企业形象。
2、组织机构设置

总经理
客服部
都市农业部
办公室
计财部
文化产业部
公寓管理公司
农业管理公司
园林绿化队
展销公司
玉石加工厂
物业管理公司

3、人员配置及主要职责：
①办公室：设主任一名、文秘一名、总务一名。
A、负责召集会议，整理记录、拟文、收发文件、档案管理。
B、负责办公用品的管理及公司对外业务的接待处理。
C、负责人力资源、员工考勤、人员招聘考评。
D、负责组织草拟及修改各项规章制度。
②客服部：设经理一名、内勤一名、维修工程师一名。
A、负责休闲度假公寓和老年公寓的经营管理、服务台、受理客户的投诉，保障正常的经营秩序。
B、负责公司的治安，消防和节假日及夜间值班工作，对员工和游客进行安全教育。
C、保障公司物业管理，确保设施设备正常运转，负责设施备日常维护。
D、负责公司对外广告策划、宣传工作和公司网站。
③计财部：设经理一名（主管会计）、出纳一名、计划统计一名。
A、负责公司财务工作。
B、负责公司的注册、登记。
C、负责税务工作。
D、负责公司的发展规划及实施计划。
E、负责公司职工的工资发放。
④都市农业部：设经理一名、园艺师一名、职员一名。
A、负责园区的规划建设、种植管理、产品加工和销售。
B、负责园区景观和设施的管护工作。
C、负责农业科技信息的交流和推广。
⑤文化产业部：设经理一名、工艺师一名、职员一名。
A、负责石文化的策划、宣传、加工和展销。
B、负责文化产业的交流和推广。
C、负责对进驻商户的管理和服务。

十、 环境保护和安全卫生措施
1、环境污染及其治理
①本项目属于生态休闲度假中心行业，不会产生有毒、有害物质，因而也不会对市区环境造成重大污染。
②按###市城市整体规划要求和国家环保规范进行规划设计、建设和管理。
③对施工期间和营运期间产生的垃圾、粉尘、噪音和生活污水，采取有效措施及时处理。如：划定建筑垃圾堆放点及时清运，对生活垃圾以设点分检方式收集；对施工粉尘采取及时喷水方法处理；设置隔音装置和限时作业的方法控制噪音；按规范设计并建设污水处理设施，处理达标后，将污水就近排入市政管理部门指定的管网或水体。
2、安全卫生措施
①把好规划设计关。项目的规划设计必须符合消防、防灾、防盗等有关安全规范的规定。
②企业的劳动安全及卫生条例，全部按国家和地方制定的各项规定执行。
③企业将按照国家对经营服务行业的有关规定搞好各种安全设施和劳动保护，并经常对职工进行安全教育。
④企业将根据政府有关规定和经营过程的安全、卫生需要，配置合理的劳动保护用品。
⑤企业内部设置充足的消防器材，室内禁止吸烟。
⑥制定完善的规章制度并加强管理。

十一、投资估算及建设进度计划
1、投资估算及经济效益测算
本项目总用地44.4市亩，合29600平方米，其中：各类建筑占地4953平方米，占17%；种植及景观用地17800平方米，占60%；道路停车场运动场用地3867平方米，占13%；建筑总面积14900平方米（不包括连体温室3000平方米），容积率0.4，建筑密度16.7%。建设总费用4890万元人民币（不包括土地费用），其中：前期费用52万元，占1.25%； 园区种植及景观267万元，占5.45%；围墙、大门25万元，占0.5% ； 道路停车场运动场费用116万元，占2.37%；建安费用（包括初装修）3312万元，占67.73%；室外配套工程费用346万元，占7.08%；管理费165万元，占3.38%；财务费用（包括利息）309万元，占6.33%；其它费用83万元，占1.69%；不可预见费206万元，占4.22%。项目建设期限按2年考虑，折现率按8.0%考虑，按动态回收现金流量测算：投资回收年限 8年；内部收益率20.38% 净现值5432万元。
2、资金筹措
本项目所需资金全部由项目建设单位自筹。老年公寓补贴按政策向政府申请。
3、 社会效益分析
长三角地区是我国经济最具活力的地区之一。###市的现代化程度、城市化水平、人口集中度、职工收入水平均位列全国城市前列，人民出游率高，是本项目的基础市场。###作为国际大都市，国内外来沪的游客多。地处市区近郊的本项目，可以满足广大游客就近休闲度假的需求。
①本项目建成后将成为###市近郊具有都市农业特色和丰富石文化内涵的休闲度假理想处所。作为宝山产业区的配套设施，项目的景观和建筑与城市公共景观绿化相协调，项目的功能与城市混为一体。将成为整体、和谐、统一的现代化城市郊区靓丽的组成部分。
②根据以上测算，本项目建成后将提供给社会：110个房间的度假公寓；89个老年度假床位；170个就业岗位。都市农业和石文化产业为游客观赏，满足人民群众不断增长的精神文化需求，发挥文化引导社会、教育人民、推动发展的功能，增强民族凝聚力和创造力。除此以外，各种经营的营业额将达5000万元/年。无疑将起到拉动内需、促进当地经济发展和社会进步的重要作用。
③本项目的综合服务功能强。项目建成投入运营后，会定期举办石文化及农业科技的行业会展活动。届时将会有全国各地专业人士和相关行业协会、商会的领导前来考察、参会。各种活动将相应促进当地交通、餐饮和住宿行业的经济增长。

十二、 结论及建议
该项目解决部分人民群众休闲度假的需要，而且经营方式独特，整合了都市农业和石文化产业。经计算，本项目投资回收年限 8年；内部收益率20.38% 净现值5432万元。预计年年营业额5000万元。可提供就业岗位170个，同时拉动当地相关产业发展，促进经济增长。经分析，本项目经济效益显著，社会效益明显，项目可行。

附表：
1、 用地平衡表。
2、 建设内容及投资估算表。
3、 投资方案动态回收现金流量表。
4、 不确定分析表。

- 15 -