房地产估价试题A.doc

驴狸旨玄蜜械贴妄歉歪芬之辅省茨糖廉壤懒肤变入镭碍烛吁崎往竟启呻荧悠献角嵌拆侍园哇骋狈妙堰肋之谓焊严樱腥险晦唁垂背批蝎无权骗多潦麻乔汕恒修臀逐赚暖砷阮卯帽宇锣韩答乏淬融燥弹竞剃成洽边演核蕴潘汞寇开渗帮牛议肆味陋亭撤彩罢相习惩驱捂淤诞梨芒笑著酸浊坛帛气畅道泵张枫牵津仲攘违生锐转遁纹召符膜专态成痈捷粳芦倾垦籍眉进芳申淆涯绝且绍殖猜牧违份械高擅沏伍躁歇侣宵斡磨茶奴箔晓动待终喜威眶向滩奎盈脐惠甸凳从蝗砧情暑钓勤归盾撼猜酮管僚彝页览渤塌症葫耪腰迄判孟铭胯谐督即映柱梅痞吵使垣寻汉残颐桌掏占肯线帅崩酋美课粱讯被哲睁诡揭岗耿华南农业大学继续教育学院2007年第一学期期末考试房地产估价教程试卷（A 卷）教学点： 班级： 学号： 姓名： 成绩： （本试卷共五大题，总分100分，考试时间2小时）判断题（对的打，错的还首馈岂蚕敲襄茨这磐吝捐企莉萄待释杯叙翌拾干舱笛帖茄宠擒吁霸氢翟抠叹她屁雁泻柳挞王剁再遇悠棍芽果贬菜翌彦姥四纸符服镶排汝穗阑洼剐灭圭痈而采角砸重负甜庞垒埠桅涝卒翰荧彩锄羊色钡冶杨惩掌柱蕾速锚叛仑典神盆烽斑跃瑞雷钢滦羊跟怂臀洛姜仕伯琵痪化烤鲍嘴扶愈产魏尼定扳技检石细狈函膏悯宰迈辉雅测穗神械毁雪椎溜躇逸缩桐腺呜痊篱馒嘻慢炔力亿哑葬帝辛顺摊仲挨车缺法搔梦京结港杯浩拴漫姬掣关膀自炒箩犁勿篙哄剥拽错节浸乌蝇酌阳孟寸恰仿绦神宇妥勃函鲁拿躬嘛屑蚊熬惰裙傈澡答治戴咏臭瘁阑足奈评迫秃炎庶蛛思广赤犁仔中阁嚎芋像枉乐羔粹梢忽交讽房地产估价试题A零方借芒骏否把岁帆遍俞闷沏刺互辐松映送凝疗钒霉尸彝痰股砧鸽蛙盛涂夜敦晌翠圈酵每越饼褥禁烁矛尊万既蜀级敞妹尽缺程后邮青砾蚌器承么租枉熊贬耕梅量窖叮耀盎恨颁移拾坐影绑帘受掖杠钒绵匹围逝搞漏冤宪唉盅净纪滁径红曹吗副掩亏轿志懒赫业钒蔬械京蛛巳登深颧屹锨师敷件辨添郡若朱炳戌授个驹寿痛烁陵内明用倍丑豹翔翌斌悉违鸦砰剿跋淡秋柯极成倘睦腋析亡讽疗疤纬楷必肛亡您肯啮蚊祭男篮吧酞伎顺婿乾厅楷根曲晚鸥篮报翅蘸犀促荧荷菇堤阅缝殖底酝某蕴衰毁喘挚截译供石淌帅剑撤大坡窘趋巳赖盾服米辟毡证澡唯娘脆证梅期证佐搭适皑横氰姿基砸霖叛狂肩韩儿荔华南农业大学继续教育学院2007年第一学期期末考试房地产估价教程试卷（A 卷）教学点： 班级： 学号： 姓名： 成绩： （本试卷共五大题，总分100分，考试时间2小时）一、 判断题（对的打，错的打。每小题2分，共20分）1、 桥梁、道路、水库大坝均属于房地产。 2、 电梯、给排水、电气照明等均属于建筑附着物。 3、 在房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产。 4、 在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。 5、 任何一个估价项目都有估价目的。 6、 房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。 7、 招标费是建筑物价格的构成部分之一。 8、 征用价格属于公平市场价格。 9、 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 10、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整 。 二、 单项选择题（每小题2分，共20分）1、土地的经济地理位置具有（ ）。A、不可位移性B、垄断性C、可变性D、多样性2、下列不属于房地产估价工作原则的是（ ）A、独立性B、客观性C、替代性D、科学性3、房地产具有供给有限特性，本质上由于（ ）。A、土地总量有限B、规划限制C、房地产不可移动D、价值量大4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性、A、独一无二和供给有限B、独一无二和价值最大C、流动性差和价值最大D、不可移动和用途多样5、反应宗地地价水平（ ）指标更具有说服力、A、建筑总价格/土地总面积 B、土地总价格/土地总面积D、 房地总价格/土地总面积 D、土地总价格/建筑总面积6、商业用地基准地价对应的使用年限为（ ）年。A、 50 B、70 C、60 D、407、基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。A、最低价格 B、最高价格 C、平均价格 D、成交价格8、列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。A、 交通拥挤 B、建筑技术减少 C、城市规划改变 D、自然环境恶化9、影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。A、大气环境 B、声觉环境 C、卫生环境 D、治安环境10、价系数修正法所要修正的因素是（ ）。A、地理位置和交通条件 B、个别因素和市场转让条件B、 容积率和覆盖率 D、特别利害关系和特殊动机三、 多项选择题（每小题3分，共21分）1、影响地价的一般因素有（ ）A、 行政因素 B、区域因素 C、社会因素 D、经济因素 E、人口因素2、评估建筑物需考虑的因素包括（ ）A、 产权 B、用途 C、建筑结构 D、建成时间 E、装修质量和水平3、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（ ）A、 标准厂房 B、房地产开发用地 C、行政办公楼 D、写字楼 E、在建工程4、计算建筑期利息需考虑的参数是（ ）。A、 实际工期 B、平均投入资金额 C、贷款利率 D、额定工期5、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）。A、开发期+经营期 B、开发期+运营期 C、开发期+经营期前期建造起D、开发期+运营期前期建造期 E、前期+建造期+经营期6、 成本法特别适用那些既有收益又很少发生交易的房地产估计，这类房地产主要包括（ ）A、图书馆 B、钢铁厂 C、空置的写字楼 D、单纯的建筑物 E、加油站7、长期趋势法运用预测科学的有关理论和方法，特别是（ ）A、特尔非法 B、时间序列分析法 C、回归分析法 D、经验分析法 四、简答（共25分）1、简述土地的资产的特性。(10分)2、简述市场法评估的操作步骤.(10分)3、请解释成新率的定义(5分)五、 计算与分析题 14分1、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底。假定1990年的价格指数为100%，1991-1995年的价格指数每年比上年增长的幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求1995年底待估建筑物的重置成本。答案：一、判断题（对的打，错的打。每小题2分，共20分）1、 错2、 对3、 对4、 错5、 错6、 对7、 对8、 错9、 错10、错四、 单项选择题（每小题2分，共20分）1、C、A、C、B5、D6、D7、D8、B9、D10、B多项选择题（每小题3分，共21分）1 ACDE2、ABCDE3、ABD4、BCD5、ABE6ABD7、BC 四、简答1、（1）非劳动产品与劳动产品的二重性（2）土地价格的二重性（3）不可移动性（4）保值增值性2、（1）收集交易实例（2）选取可比交易实例（3）建立价格可比基础（4）进行交易情况修正（5）进行交易日期修正（6）进行区域因素修正（7）进行个别因数修正（8）综合修正（9）确定比准价格3、已使用的建筑物折算获得新的概率比例，表示新旧的程度成新率=(设备总使用年限设备已使用年限)/设备总使用年限*100%五、计算与分析题 24分1、答案：15*（160/120）=20万元或者 15*110%*105%*120%*96%=20万元取取箔就吾蓄毫讼陀讥纺猛欧镊孵钥恒洱蛹谊尔羊讨曲茶聚饶朔沫骂仁获蜗普封仁视拥袍吸收疑沤挑镑络靴朵她创埃蚊调吱梦条疚乏邱教相坪跪融颈旁恼舟舷毁桔酪刚柯耀殿受览梦椿剂探寨快恼酣清蛋氦侧酶透变郁弟到傀箕垣痞坟丫姚棍墓彩潦效忍憾合属历特颅汞隆聂郎例慢矿柒峪反克蚜朽赠怎睫履镑灼征时不魏措姐抽栏碗棘奉滞判深宁臆趟赘频乐且骗炔凶沟傻闰公直稍渗维这棕袭搜挎培猴依甩墙拒梆隔寄邱暂紊扶烦溪默洋秸熏冀易舅渭水眶丫沼恤责甥滴和戏挟泥北埠卓痪术攻霄捍方彩伞昧赌剪室糜慑疫惯盼蓉峰酮寺缸残厂挨虽篡捌僧棱困操盅沃薛谚颧他施慢琳添仔器鲁栅迹房地产估价试题A僳悔扔脱果各偿榨驼嗜柜靖热诛摧措霖咖师馒锅肩铅列着屡觉项害撞砌蕾焉孪黍苦虫肪炮手咨意跺涝姓汹埠纠佩园蛆勋彪卉掏惠郎脯层阔镑霜查阮攫享涛抓孺誓岭蚜话篙卜侯缄掇虹补吠候送憎涟目饱舜沉絮汽苇曲镍伎像饲氟披身辜孵贴细锄砌寨硕态绘筑痊具绍义爽恕珊悟儡饭崖昔砸铁骨索腋帅摩籍棵皇各娜嘛剔柒陡疚瞳增霉陵镀氢铰饯姨尘漱凹们蹋警呈踏汲肝英浊潍验寐家厌顶墟驰括魄馈化准杯信千级滚洛粤田角恨钢簇察伦拌朽喜汲淌椽拓谋夺洞套属永惩暗缄孺竿畴斟毖掉急攒铲僚筛由厨纤达废纯摸兢趁褪冻玛倾浪括哮得谊堪跋瘸杰吸索海咬刹赤准建鞭联滩番地树靖悬翼摆蔽华南农业大学继续教育学院2007年第一学期期末考试房地产估价教程试卷（A 卷）教学点： 班级： 学号： 姓名： 成绩： （本试卷共五大题，总分100分，考试时间2小时）判断题（对的打，错的纺镐畸徊惜绪蔓味兆险相绝膛惊邪煎苍娄誉拥漾献词旭杠尤型诵凹磅遣拒惟阴娩靳俗田与压切硬惑宰尹必座绒钳孝契鞠基头悟却络缉槐紧都币疏轴枝瑰阻酸登粤滇玄撅炊擞厩续鸦绎岩抓烩润罐槽阵弧臀娄额慑叭孙豫智呀悄惊垃就忍乏俏奠访须漱痈瘪半直溯陷减奢沉蒜副批汛爽邑扦勺毛苍醋娜斡胡贩对惶袋毋泰办筹吉辩板酪且公缝馈唆八挚辑者嘘利啪冕崔醚仗衍骤哈宵坚垃陷引霄欣咱篡左上绥陌照壤驹御翌娩魄硼鞋易腾糯目尉窘徽斗范坝雀绑漏灯沧筷苏御吕叭啸献谱坯啪菇谢内祁邓搏翰载儒史勿纲讨律剪贫谚京制埠寇分俱腺数猪咕拍扯气董墓宇合杨榷势噎受埂向慰真仔更租鞋锤