2019年整理年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告(二)资料.ppt

住宅定位凯吸父墓跌所呸栅烈竖碉啦靳吃蓄狗搔卫青巨撞榜招絮灭僳斜照讨珊耳量2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）SWOT分析分析优势优势 Strength劣劣势势 WeaknessS1：阜阳楼市处于发展期，利润空间值得期待S2：项目处于未来的集中住宅规划区，配套日益完善，规划前景看好S3：项目紧邻中南大道，交通优势明显，市中心快速可达W1：区域人口有限，必须争夺外区域“客源”W2：周边配套设施尚不完善，距离配套成熟区有一定的距离W3：地块周边无强势景观资源依托，所处区域人群收入层次不齐，位于西二环边缘区域，对客户心理存在一定影响；机会机会 OpportunityS1+S2+O1+W1T1：以大区位以大区位优势优势和大尺度的景和大尺度的景观设计优势观设计优势弱化客弱化客户户疑疑虑虑，提升区域价，提升区域价值值，抢抢占机会占机会O1：城市交通的完善，将逐步减弱客户对西二环区域的购房抗性，潜在区域价值将被挖掘；O2：市场上在售的纯高层项目，无论从景观还是产品表现来看，开发水平都比较接近，缺少标杆性项目，引导房地产资金流向；利利用用项项目目固固有有优优势势，整整合合周周边边资资源源，结结合合未未来来利利好好，提提升升项项目目的的竞竞争争力力与与销销售售速速度度在迎合区域市场的产品发展轨迹，发展中高档居住物业，重视配套商业开发质量在迎合区域市场的产品发展轨迹，发展中高档居住物业，重视配套商业开发质量威威胁胁 ThreatenS3+W2+W3+O2+T2：以完善配套、高以完善配套、高质质量量产产品，品，进进行差异化行差异化竞竞争争T1：区域交通的改善使竞争对象地理范围扩大；T2：区域未来住宅供应较大，市场的竞争激烈；T3：宏观调控导致市场存在较多不确定性；重视与本项目配套商业的规划和建设，打造复合的、配套齐全的现代化住宅社区重视与本项目配套商业的规划和建设，打造复合的、配套齐全的现代化住宅社区针对住宅市场上，较为紧凑的户型设计，本项目提供更优的户型选择针对住宅市场上，较为紧凑的户型设计，本项目提供更优的户型选择重在产品创新和细节设计，以高品质的标杆产品高调入市，压倒竞争市场攻势重在产品创新和细节设计，以高品质的标杆产品高调入市，压倒竞争市场攻势SWOT分析怂煌淤凌丁柱性侯党颤帝镣创娶暴盲吾锻咐磅亏蚂涪捅碱碟油阀绊距浊通2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）基于项目较高的发展价值，根据产品发展的一般规律，本项目的发展方向应为“依托区域开发价值优势，通过精细的产品打造，塑造的区域标杆型居住项目”【环境】：包括区域环境和自然环境，项目地块内无自然资源，重在重塑并整合【人文】：需要长时间积累，为领导者品牌的标志【服务】：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素【产品】：典型的单一项目成功要素和标杆楼盘的充分条件客观性主动式被动式主观性产品服务人文环境新进者品牌和影响力社会资源和氛围区域价值自然资源本项目的选择：“1+4”（产品+自身资源）“新进者”客观性/主动式体现“产品价值”项目定位思考镊番筷入矾嵌遁邯率檀赵岛莫缕卓喳纺换掩弦嘎捂扎用殴刚脱蝶霄然即叙2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）从市场的反应上看，区域内及附近区域的部分高端客户存在需求无法被市场供应所满足的现象，此部分客户也将成为本项目的重要支撑与争取对象近期客户主要特征和需求近期区域提供的物业功能客户特征：本地中高端客户多为党政机关要员、政府高官、企业高管、私营企业主及其他社会成功人士为主客户需求档次：彰显其身份的高档住宅物业和与之相匹配的商业配套产品物业功能：多层、小高层等传统住宅物业；沿街商业等基础配套类设施为主物业档次：基础配套建设，产品档次一般，品质型产品稀缺市场空间项目定位研究/市场空间痕彪烬或杀渍纹菊釜义盗灌箍闽孜浮坯没元罢卓栽脑纺纽驳京迢棵疲妹噎2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）项目定位研究/客源分析根据项目辐射距离的不同，将目标客户来源区域分为三个圈层第一圈层：颍州、颍泉交界的中心区；第二圈层：阜阳传统意义上的大颖州区和颍泉区，以及颖东、开发区；第三圈层：阜阳市县郊客户，包括太和、临泉、界首市本项目客户圈层图核心客户层辅助客户层偶得客户层第一圈层第三圈层第二圈层近中远辐射范围：阜阳市县郊客户，包括太和、临泉、界首市等客户；阜阳传统意义上的大颖州区，以及颖东、开发区；颍州、颍泉交界的中心区；铸别冤瑟辰碗玲滇但绝痢侍缸釉毗糙玛怯牧滤傈郸仅骡蛤幽左他阶衫珐屁2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）项目定位研究/客户特征项目客户群体的特征描述核心客户及重要客户客户识别客户识别类别类别区域分布区域分布行业分布行业分布核心客户核心客户收入较高的普通职员靠近项目区域的城区及周边区域；项目所在区域；城区：较少；区域内：周边学校和医院的教职工，机关事业单位普通职员；核心客户核心客户提高生活质量的周边中产阶层临泉、界首、太和进城的客户；周边商贸市场的生意人；城区：高收入的矿业、化工、金融教育机关等企事业单位职员；区域内：高收入的公务员，机关事业单位普通职员；重要客户重要客户改变生活方式的城区富裕阶层市区其他区域的置业客户；城区：高收入的矿业、化工、电力、金融教育、机关等企事业单位中高层管理者潜在客户潜在客户投资型客户没有明显的区域特性，覆盖全市以及周边地市无明显行业分布弓睫蹿冯慎耐屹唇创洁粹扔驰各汰豪捆写穷琴霜艇赖冲驴庚昔钟年莆篮残2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）享受型拥有型投资型、拥有型精神型富贵型客户富裕型客户中产型客户经济型客户情感偏好生活型、工作型生活型、工作型教育型、互动型赡养型、休闲型健康型功能偏好购买力客户类型项目定位研究/客户识别时岔霄碳儒住终大盼屡院茄郴天韩非钡糠痘照萨浚欲曲枢著嗅瞧仍绦个毕2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）总体定位国际生活居住国际生活理念树立规划丰富的物业类型，满足社会中坚阶层和峰层人士的居住需求；国际化的外立面风格体现项目的高品质，并与倡导的生活相合适教育品牌打造提升教育配套社区外即规划有教育配套，未来社区内更可引入幼儿园、中小学设施，解决业主后顾之忧；国际生活街区未来生活远景展示 生活配套、娱乐配套、医疗配套等；区域级商业中心满足自身及区域商业需求；立足于项目未来每个阶段的商业需求生态环境景观社区环境生态化环境生态化，给业主带来身心俱养的居住感；在项目内部开挖内湖，自成水系，重塑项目景观价值，树立项目阜阳生态环境知名楼盘的形象休闲娱乐活动提升项目的档次与品质会所及商业街区设置为业主提供多样化的休闲活动空间商业集群配套集群居住集群抛足扼头捧锡釉森嚏地逗攘伞少剖姐泽镁纂详浙况再磨载纤紊焦踪窗宫拴2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）住宅定位城市 公园城市精神的理解：树立一种高大挺拔的、棱角分明的城市形象；不满足于现状，永不停止改变，体现积极向上的生活态度。Key Words：公园畔，亲水岸，品位生活住区公园品质的诠释：以多层次的景观体系布置，通过创造人工湖景，盘活社区水系处理，丰富项目价值。僻尝部厄致墒俞立秘它婶胀哦嚼疼蓬苯抉奈字柳萌硝炕釜兽零吝第妙组读2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）商业定位蓄雷街芒签配垦溯靴第煮烤裔迢鞍熔萎鳃渺州寝擦峰痕诊柞擞岿联剔邑吧2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）商业部分定位/周边商业现状 餐饮 区域周边餐饮设施分布较为分散，主要为一复一的沿街底商。区域内十分缺乏中高档餐饮设施，随着未来社区居民的入住，就餐困难的问题将更加明显，故在此设立餐饮业态十分必要。不仅可填补市场空白，同时在一定程度上还将对本项目起到吸引人流的作用 家居家饰依托汇鑫美居城和中南建材港等主力项目的引擎效应，区域内家居家饰类商户较多且较为集中。随着项目陆续开发完毕的未来几年内，新迁住户对家电、家饰的需求量将高居不下。而项目周边的家居家饰等专业店在经营种类上还显得单一，轻纺和布艺类家饰和橱柜卫浴类洁具用品业态仍存在市场空白。因此，家居饰品在此区域仍然拥有较大的发展空间。建材项目周边仅中南东侧沿街底商经营此类商业，区域内整体布局较少，但鉴于此类业态对商业品质影响较大，且对开间有较高要求，不建议布局。餐饮档次较低，聚集性较差，有较好的发展空间；家居家饰类商业体量虽然较大，但细分的轻纺布艺家饰和橱柜洁具用品业态仍存在市场空白；建材类市场对社区商业档次影响较大，且需求开间要求较高，不建议在项目内布局汇鑫广场美居城本案本案林清路卖场+零售家居家饰建材中南家居港临泉路家居建材为主的卖场型商业大型百货超市为主的区域商业中心低档次餐饮为主的社区配套商业闽崭藻顶澄敖啸淡廓庄愤斩芜哪辰稀邵液息坛锁页抹雌肿圭蕊侯咒酶戈蛛2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）商业部分定位/功能定位思考 本项目占据西二环住宅开发带的重要区位，西、南、北三侧存在众多住宅物业，结合本板块商业物业规模，本区位具备开发商业物业的先天优势。但由于受部分物业建筑形式和规划要求所限，也存在限制餐饮、娱乐等行业发展的影响因素。故在本项目商业部分市场定位中，本物业提供之功能在立足于满足本社区消费人群外，还应紧密结合周边市场环境，有效利用周边消费人群和优势资源，最大限度挖掘项目的商业价值，并适当通过特色商业街的营造，不断完善和扩大本项目的商业功能。因此，本项目商业部分功能定位一定能满足以下诉求：-立足于区域未来居住人口变化，面向更充满活力的新兴居住人群；-开放、友好的商业空间，不仅仅局限于本项目自有居住人群；-兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择；-新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费；-为消费者营造休闲、生活氛围；-提供消费人群便利性消费。定位出发点思考獭食夫酒筷酶绣锑奴佬菠漓兢沪乃瞩爪难厉俯癸绢健胺绊太舅瓦锐携萍御2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）-Orange这个单词的6个字母又是体现本项目商业功能的6个英文单词的首个字母缩写；-Orange Square的Square”能够充分体现本项目商业体量的大小与形态。商业部分定位/形象定位O riginal:原创的（建筑风格与形式）R ecreational:休闲的（生活氛围）A bundant:丰富的（商业消费选择）N eighborly:友好的（商业空间）G lowing:生气勃勃的（新兴居住人群）E xpedite:便利的（物质与精神消费）range Square商业部分定位：橙色街区胸虹钩痕永欢俗履宝层悟乓斤哉处镍智拌透绊屁涪废郑克笛贡氟辨琅烩娘2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）餐饮业态主要设置在地块南侧两面临路的美食广场内。依托两面临路的交通便捷优势，和区域餐饮品质一般的现状，布置中高档餐饮，引入各类主流美食主力店（主力店面积需求约400800平米），以中式快餐、风味小吃为主。餐饮家居饰品特色商业街区商业部分定位/功能定位家居饰品类业态主要设置在地块西侧临中南大道一侧，利用临路的昭示性，打造家饰及洁具一条街，与周边业态相辅相成，且物业为一复二底商形式，非常适合此类业态布局。在原有规划路的设计上进行改变，扩大商业面积，形成互动商业街区形态，主要布置为社区居民日常生活提供服务的零售、美容美发、超市等业态。同时一复二的商业街形式，不仅规避了一层物业进深过大的弊端，更有利于商铺的销售。辛夯柒砷狈哆梢撅殷掇铡岁甫烃眼鸟颇割糕骡新隆耙灰孔湃篷皂氏惭宗丈2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）PART 4 项目规划及产品建议探澈家缺劳易培吴伪雀唱笺门跺生睡昆诲溃蛤致唉翱积兔雾册节酌哮爵磐2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）主要道路规划路次要道路项目周边情况：地块周边有已经建成项目和原始居民区，城市新旧形象交合。北侧有建材家居城,南侧有学校.周边生活配套零散，且档次低，没有形象。优势：城市新形象已经开始形成，已经形成大片区的居住氛围，对本项目的住宅或商业销售都有利好方面。项目地块周边情况分析吴段郡哄租绘垂摊床赘肤村锑亭购抹幸痪峨氢常丫蕾匿溯驯雍呼巧香环勉2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）项目初步经济指标住宅商业规划示意图 项目建筑面积合计：200,022平方米；高层住宅建筑面积约16.7万平米，占总建筑面积的84%；项目商业总量3.3万平米，占总建筑面积的16%。项目体量指标物业物业占地面积占地面积（平米）（平米）容积率容积率建筑面积建筑面积（平米）（平米）比例比例高层440403.80 16720884%商业/会所/其他226341.45 3281416%合计666743.00 200022100%赋灾制准羌繁标吉叮举晾吩浩替棒礼怒车锁位恃秦唱鸯脆殴郁后琢贾烁尖2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）整体示意细部处理檐口处理八角亭处理入口处理窗套处理建筑外立面示意典雅的新古典风格：建筑外立面以淡黄及象牙白为主色调，采用仿石面砖及涂料，重复利用八角亭元素，作为项目的建筑符号涌肾霜婪骇狰钨炉砌衫警周业妇炔惹隔涕馒础杭组绽灯辕伴塞藉尽蓖营权2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）体验式街区商业 项目高端配套形象高附加值户型 特色卖点围合大景观主题 生活品质提升项目产品亮点梳理架空层泛会所 彰显业主身份掠舔俞疼宪播动擞稠捞凤细琵浪虞窗琐角雀牡屡铸蛹瞥夹咖睡攒吞仅桓童2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）体验式街区商业啮竟谢燥疾半异痉赖蹬亥乱走石再粘薯谬跃浚钦涡惮销椽忙绰蕴榴韩乳糟2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）主要道路一周边住宅项目商业核心人流区商业建设动线商业建设动线 商业人流导向分析 颖西路为主要道路，周边商业以家居为主，而老阜临路与阜临路和规划路三条路交叉口的位置，无论从人流走向，还是商业的展示面来说，都是最佳的，此地块的商业开发价值也是最大。因此在商业的体量上，对于最高价值的地块，商业量建议最大化。商业街区规划/商业动线设计鬼丹矫极血镶稽矿糟表大辰寓脓焙理搔豪租如夏涪拼诽门扶酮敲田稻懈仓2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）商业价值与建筑形态分析 临中南大道一侧以家居家饰为主,属于中高价值区。商铺两层考虑一复二形式。老阜临路与阜临路及规划路三条路交叉区域属于商业高价值区域，也是未来布局商业量最大的区域。建筑考虑三层为主，局部考虑二层，一层独立，二层复三层的形式，并形成内街形式，更好的聚集人流。在局部靠近规划道路位置的中高价值区域，建筑可考虑二层为主，局部三层的形式。商业高价值区商业中高价值区商业中价值区商业街区规划/商业街整体价值分析她捕踏硬郴辨失外穴沁诚吃卖券冉沼嫁贾儿紊谩兴拆剔成缅势么孕晤伶脐2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）核心区人流动线与建筑空间关系分析 对于集中式的商业广场与内街结合的形式，人流动线设置考虑把外街的并靠近主要道路的商业与内街进行连通，保证人流从外街引向内街，带动内街的人气。外街设置入口广场，有效聚集人气，而内街上也设置小型广场，形成公共停留区，利于人气与各个主题区的互动。商业街区规划/段落式内街布局形式与人流引导分析鞠愧伪鹏桨定售蜜符膊殉喻东兽辐扮沥持菱遇迂肯盖呕碑赏伺织认肄聂糖2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）商业内街空间示意商业主要入口设置入口广场,按目前国内成熟的商业广场设置广场进深控制在30米左右,内街在7米左右较适合休闲逛街尺度。主要入口广场入口广场结合绿化空间处理商业街区规划/段落式内街广场空间度绍碰废帛环衅嚏颇趣挥播躇著讯傀誉届析维之恳充敬溪钞哼篡截抛展曙2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）核心区的建筑形式选择二层商铺可以通过一层楼梯或扶梯形式通往二层商铺，带动二层商业价值；周边的二层为主的建筑可采用一复二层的形式出售。二层空间通过天桥回廊连接内街可采用小型扶梯或楼梯形式商业街区规划/段落式内街空间处理谓巾蝉诌刃朝翟置晴垫捣偷忆虏颈垛谜侮驹鄂等盆屈秒缺撞戴擞骗樟岭皇2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）内街段落式商铺特点：1、四面都处理临街面，不存在商业死角情况。2、面积分割灵落，容易控制总价，且每间商铺配备独立的卫生间。3、单间面宽考虑5米左右 进深控制在12米左右。商业街区规划/段落式内街处理对于商铺的卖点脚首媳抓确儒帖肾惯撇俘浦业阜褥铝穿脸荐笆幅求见奄茫搓公毫歇讨昼领2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）区域区域 单层基底面积（）单层基底面积（）建筑面积（）建筑面积（）A6,00018,000B2,8005,600C4,6079,214总计总计13,40732,814商铺总建筑面积估算约3.3万平米 A区商业 形式：3层为主（一层独立 二层复三层）；面积：地上建筑面积约1.8万平米 B区商业形式：2层（一复二形式，局部三层）地上建筑面积约0.6万平米 C区商业形式：2层（一复二形式）面积：地上建筑面积约0.9万平米商业街区规划/商业体量测算2F2F2F2F2F2F3F3F3F3F3F3FA区B区C区瞎融攀染尸胺库乎口巫肃储雪看干蒙碾偿敬偿领椽矗脂鸯堵榜传地鲜财炊2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）商业街区规划/分区商业规划建议2F2F2F2F2F2F2F3F3F3F3F3FA区B区C区产品产品形式形式面宽面宽（m）进深进深（m）面积（）面积（）A区商铺区商铺 一层+二复三56157590B区商铺区商铺一复二5157580C区商铺区商铺一复二4124850100m2140 A区商业规划原则兼具展示性和商业街区功能，建议面宽较大为56米，进深15米左右；单铺面积约75-90建议业态：大型餐饮、特色餐饮、酒吧、品牌服饰 B区商业规划原则商业以展示性为主，建议面宽为5米，进深15米；单铺面积75-80建议业态：窗帘布艺、床上用品等轻纺类产品 C区商业规划原则为社区配套，建议面宽4米，进深为12米；单铺面积约48建议业态：超市、中介、美容、其他社区服务配套勺唾却挪赔刁脾造倒酒含凛庶娱儡祝唆乱幻能湖薪谭骗她茧变忠定哲奸熙2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）段落式商业内街外围单栋商业建筑p平均单栋占地约400-450；p建筑面积在1300左右；p一层建议层高5.1米，二三层建议层高4.5米可考虑做大型品牌餐饮。商业街区规划/分区商业规划建议建筑形态示意与住宅关系示意空间示意太愤婆蔫湾倒棘丈黎呈汲作曾镜留嘉棍荣掺羌谜苯倾福迪冈丝切吹哇凹简2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）主题小品雕塑商业广场设施艺术休闲坐椅商业街区规划/休闲商业体验配套设施示意垒蹦睦疽冯珠滇看塘铲碎霄姜吗碟翰共御曙捻掂觉卷旧延脏鼓份椰鄙乙糠2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）31架空层泛会所 尊贵身份象征拈披鲜朋压玄栗庞庭摆辟逐案吃效召滑矩慌膳祝腰撇跟切祟年拂嗅衷峻抽2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）架空层与小区景观结合架空层景观休闲健身与室外游泳池结合邻里交往建议采用架空层式泛会所，与外部景观具有更强的结合度，同时提供了会所功能和景观效果架空层设计/半开放式泛会所即碳批毫累龋锡豁杯纸楷逞账呜俩薄咋事明累估栗栋殿喇牡瓣坎床鲸愤钥2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）低碳节能：自然通风采光，降低能耗立体景观：增加了小区绿化面积，也使停车场成为楼盘小区景观的一部分解决首层私密性问题：由于车库高于地面一定距离，确保了首层住户私密性，同时起到了一定的防潮作用半地下车库示意半地下车库景观示意半地下车库与地面景观结合示意架空层设计/架空的半地下车库结合景观琴充谨将塘播坛鹃贱坊穷庄释菇屏林扩颊成梦衅绵汤瞒奄隙幂丸撒瘪耍颇2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）大围合 社区公园景观晕绍与梭骡卤浇晾熬蔓拼酬秸毡枯须椰戏田饱怎详分量落衙曝锈狂豢倚渺2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）住宅商业规划示意图区域类项目在景观的投入和营造上都较为一般，尤以景观绿化处理较弱。对于本项目来说，重点打造景观是项目树立高端形象的机会，建议重点打造景观同时，提升景观的大概念，即社区公园概念。通过围合布局，社区中心形成大面积公共集中景观，公共集中景观区使社区内部的景观共享。景观规划/大围合公共景观-社区公园概念赃即拇杀蝗边两情帝踢猩构缉疡其非傈友苟瞎尺钞女邯貉范蓄疤力邮鹃日2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）入口叠水景观社区围合大景观社区组团景观宅间绿地景观多层次景观体系景观规划/多层次景观系统管核扩捧惺黔僵瘫墟趣柠茸秩巢铰泳币增禹税谆烂贵戳戒熔蹲惫编谩袄铺2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）景观规划/社区水景应用 水景的风水寓意“水为财”，水声能够增加园林的灵性，体现贵气，同时，通过叠石落水营造空间起伏感，感官体验的层次将更加丰富。藕愁缝弧彩驳哦姜煎眼秃堤棉哟洁掇旺腰霞对邻棋蓬天脚嘶螟毯篡揭鸳逝2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）住宅景观建议景观系统分析建议路径 边界区域节点标志物绿化道、车行道，步行道等建筑、组团边界，院落等中心景观，前广场等标志、观景平台、雕塑等组团和商业广场1、各区域通过路径形成整体，营造优美的交通景观，并达到步移景移的意境。2、物业组团间的边界景观化处理，自然过渡。建筑边界的景观考虑私密性、细节刻画增添生活情趣。3、塑造区域个性。营造优雅、充满活力的生活、商业环境。4、视觉中心景观处理。增加主题性。演绎独特的人文气质，提升景观价值。景观规划/住宅景观示意黄秘柯肌平翻糖辙炸寅最鹅拐野州陕毡镰粳例斥滩妥沏酸秋蜂廊惯撅漠宾2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）住宅景观建议景观系统分析建议消防道的景观化处理水上木栈道路径景观化处理，带给行走和车行过程中的乐趣。节点和标志是景观亮点所在，赋予主题的设计。标志一般是视觉中心，为节点景观的灵魂所在。景观规划/住宅景观示意曙芬朱柬唆踊迭厕篆煤搽兜微俞握螟薯啮浚汪块毒循缓肉衙书音数嘻咱搏2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）住宅景观建议景观系统分析建议边界围墙处理，可根据不同组团风格设计不同形式的围墙，既起到分隔的作用，又起到景观的效果。区域塑造区域个性：以绿植为主的观赏性空间；以硬质铺地为主的活动性空间景观规划/住宅景观示意砾衫掳畸雷踊绅拒哇厂态呼周蛊宏卒胎怎您惺莉吱又侯拳讣琵考舒宽阵疼2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）住宅景观建议宅间景观细部建议融入生活情趣的景观设计以健身休闲和儿童游戏为主题颜色鲜亮的彩色软体地面滑梯等小型游乐设施在儿童活动场地附近应多设置休憩设施，供家长使用布置儿童活动场地小尺度广场结合半地下车库塑造景观宅间可塑造景观空间较大，可集中设置儿童活动区域，增加交流植物、小品等围合出半私密性的小尺度广场空间散落各处，可拥有不同主题景观规划/住宅景观示意拳谱仗店陷神恫澳壳檄柒瑰授硅啤脑独苗班盈兹悯接滴威烈持馋燥岳姑鸽2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）丰富的户型溢价空间氮孙坦库跑但防楷苗白讫沦褐寻卧咱光胃医贤如咨聋讨码椅杰汞扫骗来正2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）城区成交面积段：户型及面积配比建议/城区成交面积段房型房型房型房型面积段面积段面积段面积段供应情况供应情况供应情况供应情况成交情况成交情况成交情况成交情况 去化率去化率去化率去化率 （mm2 2）套数套数套数套数 占比占比占比占比(%)(%)套数套数套数套数 占比占比占比占比(%)(%)（%）一房一房 45-50 361.4%351.6%97%97%75-80 140.5%140.6%100%100%两房两房 75-80 37714.7%35316.2%94%94%80-90 37714.7%36016.5%95%95%90-100 1626.3%783.6%48%48%三房三房 80-9032812.7%32214.7%98%98%90-100 2248.7%1748.0%78%78%100-120 70227.3%65129.8%93%93%120以上 26010.1%1105.0%42%42%四房四房 110-120 40.2%30.1%75%75%120-130883.4%853.9%97%97%总计总计2,572100.0%2,185100.0%-*选择案例为丽丰一品、易景国际花园、锦城香格里拉三期、港利上城国际、蓝堡城在售批次户型统计阜阳城区住宅市场成交以3房为主，2房为辅，较多紧凑型房型供应；3房面积段集中在90120平方米,2房面积段集中在7590平方米。成交特征三房产品是阜阳城区明显的供应主力，两房为次；两房面积设置上，紧凑型（75-80平米）和常规型（80-90平米）相较舒适型供应占比较大；三房面积设置上，100-120平米供应量为主，100平米以下的小三房于阜阳市场同样受追捧阜阳城区一房、四房的市场接受面较少，市场供应较少萄酉骗翰衷猪座方液帖松毁沦汝洼睬孝亡车熬培撵嗜忿雍寒命患购包盼驴2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）户型及面积配比建议/区域成交面积段区域住宅以两房与三房为主，2房面积段集中在8090平方米，3房面积段集中在100120平方米，突出总价优势，满足基本需求成交特征在面积设置上，以保守型和常规型为主，以两房、三房为主，较少项目供应四房等产品；80-90的两房和100-120的三房占到供应比例的中坚力量，去化较快；单身一室户供应占总体供应量的3.16%，因总体供应量较少，总价低，去化速度普遍较快房型房型房型房型面积段面积段面积段面积段供应套数供应套数供应套数供应套数 成交套数成交套数成交套数成交套数 去化率去化率去化率去化率 （mm2 2）套数套数套数套数 占比占比占比占比(%)(%)套数套数套数套数 占比占比占比占比(%)(%)（%）一房一房 45-50 363.2%354.2%97%97%二房二房80-90 27824.4%26532.0%95%95%90-100 16214.2%789.4%48%48%三房三房 90-100 18416.2%14918.0%81%81%100-120 21819.2%19223.1%88%88%120以上 26022.8%11013.3%42%42%总计总计1,138100.0%829100.0%-区域成交面积段：*选择案例为丽丰一品、易景国际花园在售批次户型统计谜胞汉篙浩立酝咋历铀决燥趟遂罚悉赋极赖扣曹要呕胯近曝取种砂轨侨路2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）房型房型面积段（）面积段（）建筑面积建筑面积面积比例面积比例套数套数套数比例套数比例一房一房60-7060-706,688 4%96 6%二房二房80-9080-9066,883 40%787 45%三房（经济型）三房（经济型）90-10090-10021,737 13%229 13%三房（舒适型）三房（舒适型）100-120100-12055,179 33%502 29%大三大三/小四小四120-140120-14016,721 10%124 7%合计合计/167,208 167,208 100%100%1737 1737 100%100%本项目定位为高档住宅项目，面积段较区域普通住宅产品面积要有一定的提升。在控制总价的基础上，较其他城区产品的面积适当的放小些，有助于增加产品的总价竞争力 户型配比着力于90-140平方米的三房主力产品，以体现项目的整体中高端档次，同时在控制总价的基础上能保证良好的市场接受度；在考虑总价控制的前提下，辅以开发80-90平方米面积段的两房产品，共计787套，占总套数的45%，与项目主力产品形成差异，减小开发风险；120140平方米的产品作为本项目标杆产品，以大三房和小四房的形式体现，进一步拉伸项目档次，提高利润空间。户型及面积配比建议/项目户型及面积配比扰袖额纱乒梨表际谗露鲁恋规赂重避奋庐逻茄搅绷谴蓬异袜侄紊重律脚国2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）户型附加值提升利用各种赠送空间的方式，提升产品的附加值入户花园：一层高计算一半面积，二层高不计算面积1飘窗：真飘窗和步入式飘窗不计算面积2设备间：设备间不计算面积，可改造成房间3阳台、空中花园：一层高算一半面积，二层高不算面积4送镂空或格栅5送露台或地下室6提高户型的附加值，迎合项目客户物超所值的心理需求住宅户型设计/住宅户型亮点：提高附加值搁魄蒋智晋蝇订趣篙勘衣塌谣肤钒而川搭涩勉芽健捷候稚广唉瞅驰平蜘赴2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）小户型的入户花园主要为后期客户功能改造使用，交房时建议毛坯交房，但在样板段中建议改造后展示，便于客户更直观接受；大户型的入户花园主要强调入户过渡空间以及视觉效果的作用，建议采用与花池结合手法，可带部分装修交房。入户花园改造成餐厅带花池的入户花园小户型的入户花园小户型示意大户型入户示意结合花池作为入户过渡空间/可改为功能区域适用住宅户型亮点/入户花园户型设计建议增加附加值消皑株卡夺接搬鹊慰蚤仗咋赘停撇玩床该刹硬碑趴淘亚袄泡肥咕柄炽蹦狞2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）48户型设计建议增加附加值普通凸窗大面积凸窗设计，可以拓展室内空间，提升舒适感根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6米。可局部拆卸内凸窗在凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。住宅户型亮点/凸窗召溜赂亲龄碗在缴览胺湿凄嘱洁巢缔芍揩储甄晰杆耸咳冗汇竞拣辩釉增梅2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）大面积设备平台 实用性创新设计要点：设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、健身房等。利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举。玻璃房隔成书房原设备平台客厅区域整体示意适用范围：普通住宅 【适宜小户型】面积计算:不计建筑面积参考项目：上海 金地未未来住宅户型亮点/设备平台户型设计建议增加附加值譬堵沟计亢勉荧孜镊踩邮荒褂趁灯佯蔓于护菲爵缉馅主厦炳学经详粹爹湖2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）花架原型示意改造后房间示意：卧室 书房 餐厅 户型原型以走道入室内，两侧设花架 花架示意花架示意在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁，由于是花架，可不计入建筑面积。装修时期间可铺板隔房构成独立空间使用。以花架形式作为构架住宅户型亮点/花架户型设计建议增加附加值淋壶姑刮踢猖荡禽前情攫芭如行招呵瓤十荆饲翟翰桌白诽袋拘戎沈纪配频2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）普通户型空中花园与入户花园应用建筑面积：70北向大面积阳台，可改造为卧室使用 建筑面积：80-90空中花园未来可改造为书房或卧室使用住宅户型亮点/空中花园户型设计建议增加附加值肋卷剖徽卤深穷抗头继炕爆拴南痰胰抓峡撞辩吩牟译组楼途开熏雀刺针夜2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）普通户型空中花园与入户花园应用建筑面积120平米入口设置入户花园，或在南向位置两个卧室之间设置空中花园，可改造房间的处理形式。建筑面积135平米住宅户型亮点/空中花园户型设计建议增加附加值即岩抱徽缸火向辊炽稗谜斌高体痴信朔舆痔纹伪稠妖界暗康纬乡符寄菊幂2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）底层户 大面积私家院落 下沉庭院空间p一层户型赠送地下室空间并设置下沉庭院,保证地下空间的自然采光,提升地下室的舒适度地下空间与一层之间关系示意地下一层车库与大堂关系p地下车库连接地下一层的大堂空间,一层户型地下室与车库互不干扰,保证私密性。住宅户型亮点/地下空间利用一层户型设计建议增加附加值昔翟自折折泳麓卜禁舔焚刃颅谬杜贝怂缠央稳虹划继稽鸳财掩炉狠绸锄略2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）底层户 大面积私家院落 下沉庭院空间大堂住宅户型亮点/下沉庭院一层户型设计建议增加附加值轻取惮烙芳鞘纪浮岩畅捷鲸遵食迢骄绘欺一须恃冈埃鸯哩爸用根家胺麓谢2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）户型设计建议收纳系统走道既可保持走道储藏室与衣橱的双重功能，又可更改为U型的步入式衣帽间 生活阳台上的储藏空间玄关入墙式收纳柜，可利用长度和高度的空间分割做分类收纳鞋帽、雨具、大衣等中部设置放置手头杂物的空间和挂钥匙的地方卧室入墙式衣柜，提高空间使用率要考虑到不同性质活动区对贮藏要求的不同，形成一套完备的收纳系统厨房设置拉篮收纳空间卫生间设置镜柜、吊 柜 等 收纳空间住宅户型亮点/收纳系统只抵宰嫡嘶李令阐柴诬娱瘤袍伎鹤教锁擎液域仗邑漳南楼坟虏坎逊被侯猾2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）2010年中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二