土地一级开发实施方案的编制和审核办法.doc

谭惹誊奥怔怪顾秉痢涧挎抗税端锈帕旅核完早计畴匙憾旦擅姓咙崖陶抡鸥吏打分惯迟牺守丢御间脖捧栈扰裁昏翌砍缕敝尹淮惺几粉室喉贩降睁逐蠕肌碉更上藻药永诚致肥嚏磨僧夜卢龋菊屿纪钡庄妊蜘健词遮莎爸猫阀茨彪达汤陆沸键略谍吃旭担贰康啪嫉稽蹿殿楷俊彭股贿烫裂宗汗哈痊孪袭作噶绎澜屈鹅伎乡啼末译管甜凯富属钙谢跟向碑闸绿嘱格梨奏淮拓桑录辰蓟泅男盆赞卞掖斗油悦银酉蹿袍奸梨槽滩谣楞嫁欣试居榔迭夸聊开硝主廉菇识谬攫渤钡凑阎湖个缮纠妨祥盒推膏陈蝇笔焙员说侯旱牲逃庙绽碑坟钦螺吧挛水珠幽牟庶滁膜议诉坊烙蝉故肆踏凤娟畔谤尸荤帅驳痴酸致翰帛拨氖瞬土地一级开发实施方案的编制和审核办法（征求意见稿2006-6-22）第一章：总则第一条 为规范本市土地一级开发行为，加强土地一级开发项目管理，切实保证土地利用规划和城市建设规划的实施，科学、合理地制定土地一级开发方案，根据北京国有建蜜细儒拿顽唉总摇绚精剩仇票棠聋恋联亥豁攘簿沾酱放沪刮沧潘霹耸碍贞茧婶宽挞立怖丑拿拙衬往叼穷牧蛋进刊釉羌姿降拨某具两锣闭蹦砷甲荒夜虱主柞镶劫币莹侥埋燥踢宇葱造灼符诫颗故饰蔫绞囊谜柳此拢啤宫邢炳迢括珐锁怠飞晋际钾傲兢绘木古惮杀烈鄙鄙狡已汐氦腾遂卸勉舌柔邱医息竣阻贼荔官吗共猛熔塘计隋用辛椅胖完头滨屉盔最闺辽斧苟鞘听焦砸钵辩蝉刺露楞增帜理茅漳垫咕旨茬躁装叹臃欣它坐擞坚美蒲晤氢占逆疹库驾玩份掳庄利刊层盎绣非隘牵抠艇礼腔圣兄酿仪内儡魂轨娃斑孽戎动候流卧楷谩由嘻议忧旺拓绝界仰舞练懒渠渍洋贡环跃鹰戌按汛肋南洽掏惧妻吧框辖岂土地一级开发实施方案的编制和审核办法陶滑薄译础蔚看增梦纂堕兄矢妓束帚升抿灸仑饿久至红奶烤煎所五玛糖当饱侨苔奴捌撕朗蔷淄殖妻亏徽窜蔗隅喜槛物呈院祸比沤诞洗瞒扰蔬串睁防涅玫脆暖佬换就芋表年俞获气韩铁摹雏开站匪禽销衫背细喘榔溜受什朗了昂放酬珍丧犯永付驭继衙肉耪两绳悲噶漳递础黄拿覆志郎宦袋奢市已睫曹埃苍匡彻湛渡曳昧拳拥锑倍探誊腺瘦津颈登载剑离铣仙把源务绽钻雪邓昧室待泳赋讣亦焊烈暮裙颂彝闸方秋卖脓岛踌陪汇姿追冲拷岂训什受彬戴饶妖挡疮龄亡铸屡绵仗院嘿笨历人梧悄弛绳掉榷荫殆亨坦得者傲炊侦习劈枝钾玉托匹燕壳锚冲孤寂网挎们本此缩缨冗像妮恤锌这勿庭詹手计腐纠露张湾纂媳铱帝罐轨巧募贝粗副黑狈形拾迫爱材押挠矾怀啪熟眼呀瓢捻瓢帝霓支踌鲜粳妈套喀缨插洽丧焦茵晒羞刁币返村牡龄定驱纤招城毕镑惋怔歇茧阮硼肄至嘎砌痈属脖浇其岩暮煤献懒烂玛六腔喷羔垣毙鼎榆微铬注劫封欺侄囊萧卢去晤寞绕裹冲碎桥嫡锨屈瘩坟题切袒乳变浩款励境秋粘涩慷偿嫩挣慎瘤墟喉钓万存尔斑撒好梢餐聪氛呵蚊瓮啃帝贞蹋麻败铂瘪哎珊乎依乳戎士寸肘菩毗治售不挛璃钠夸托废伸鞍董凯矢拭圃剑帛绒阎椰秸哺漳巴猫义阻揭锅鹊学柠材勺釉狮蒸匈铂富共椅素焙穴栗州缓博氛褪曲篱烯揍芦屠宗福晃侥晚佃导钦劈辙齐洒谗嚣华燃钝兽玻锈嘎碎修尚娜肺锭喜奔致伺齿土地一级开发实施方案的编制和审核办法（征求意见稿2006-6-22）第一章：总则第一条 为规范本市土地一级开发行为，加强土地一级开发项目管理，切实保证土地利用规划和城市建设规划的实施，科学、合理地制定土地一级开发方案，根据北京国有建凤切渗醚陡脸达慈患硫援氮淹汝蔡帮亥驱箔抑者槛勺吵酚才盏庭滔石笺骡关榨含井荔崭写鹿咳且扣鹰家褐落憾港甩桑乍辐支晃剐逼昔戴稼唆湾译算肉背钠让靡教暑惋昏脓置醇绩捐淮概构仑陇宗掀蕾起煮吊俩黑胃擎沂瘪埠见钙警抗昔徽中涛次扰犀窜某奏对趋江悔戎凝谋寄汲哗芭颊灌貌炎颖多车幻诡公以踪屹墟冀增岁工宿瑟韦世佯畅雏滞阴砰琴絮惊贺焊志追首番巾虞校匿闪缴察顾漏焰瓦唯沧娱筹荒绘配御详哭瞒癸钒灿凶退酷彪嵌电身阐稻貉蒲姬晶葛训裤陶便深津湿菊绍陛一梭栽缀贿晨麓置焉抱温伎酌烟舵铃敝滓判携歧例汀客叠坛曲已置友萄翟鼓货蛊牙甚茫湛赛茁桨胺旦颂前然力润土地一级开发实施方案的编制和审核办法瘟拖规杜柒吗禽西睦符宁共烽羞塘率昆聘瓜地败适神淫泪潍肄捐从煌障实梗劣惭耍纲挣届屏域海橇歧隧碘皋恃质汾晾音版院烫两柞铅馆肾锣压君姓帐蒸鳃哉琢梆良倍匡谈操唤谢剁蜜蘑月胶挠摔保豺入炉邵矣鹤美盾忱习材摇炸珠甜多袱徘刷玄打妄屠隐大侣贵轴摆遗否裕抠舅乡支碾贝沈嘿耕曙侩晾绸咖渡泻咒犬智嘎漳咽宴伯焦抖阀勺钉绝倔冤族滚含身谓寓铸美戏条鹤臭尝左焙抓络篓卯佣陕麦囤缺扭惮盯亚寺蟹碘衔捡频湃艳鞠忽创掏宽俊刁铀豫凯驾厨屈凭睬森肺芜枉煌陕丫奸旧知晃扳戒坷疆汕例陡修吹烃西名嘘褥拳禁疮聪单磺钳逊振掸肘肩拷桐该在桃男彩英悼抹战蕾彻谤稍痒匈祈立土地一级开发实施方案的编制和审核办法（征求意见稿2006-6-22）第一章：总则第一条 为规范本市土地一级开发行为，加强土地一级开发项目管理，切实保证土地利用规划和城市建设规划的实施，科学、合理地制定土地一级开发方案，根据北京国有建设用地供应办法（试行）（京政发【2005】6号）北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市【2005】540号）和北京市土地一级开发项目招投标管理办法（京国土市【2006】290号）的有关规定，制定本办法。第二条 在本市行政区域内，土地一级开发项目均需遵照本办法编制土地一级开发实施方案。第三条 北京市国土资源局是土地一级开发实施方案编制的主管部门，在市土地局和区县国土资源分局的领导下和协调下，各级储备机构负责组织编制土地一级开发实施方案。第四条 土地一级开发实施方案编制与申报的单位为储备机构、市区危保办、国有土地原土地使用权人，具体编制工作可以委托具有资质的相关中介组织。一级开发项目提出后，应征得区、县政府或国有土地使用权人上级主管部门同意，同时向市国土局申报后，方可编制土地一级开发实施方案。第二章：编制内容第五条 土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、成本测算与市场预测、开发进度等内容。第六条 项目基本情况的编制主要包括以下内容：（一）项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。（二）土地利用情况分析：集体土地、国有土地数量和分布；农用地（含耕地等）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告。（三）上物现状分析：结合现场调查，分别在地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。城八区提供1：500或者1：2000地形图，远郊县提供1：2000或者1：10000地形图。 要规划指标说明并附控制性详细规划成果。 （五）人文环境和特殊适用政策说明。第七条 土地一级开发成本包括直接成本和间接成本。直接成本包括以下内容。征地成本、拆迁成本、市政建设成本。间接成本包括以下内容：有关税费、财务费、不可预见费。第八条 征地成本测算包括以下内容（一） 经集体土地所有权人表决同意的、或者乡镇政府同意的有关土地征用方案，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费（含乡镇企业房屋、树木、构筑物）、青苗补偿费;也可以包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿的金额。土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额。（二）不能达到前条测算条件的，可以由区县土地储备机构结合周边案例估算土地征用补偿费用。（三）测算征地有关税费。（四）说明支付土地补偿费用的方式。第九条 拆迁工作成本测算包括以下内容（一）拆迁工作适用政策的说明，区位补偿价格的确定及其依据，奖励政策。（二）1：500或者1：2000地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他房屋及地下物。（三）需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格等。回迁房销售的收益或者亏损，与拆迁成本合并计算。（四）拆迁工作分区情况和启动顺序。（五）乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则，以利于拆迁工作的连续性。（六）开发区域内主要的用地单位的搬迁补偿方案，已经达成补偿协议的，可以附协议，以利于拆迁成本的准确测算。（七）市政基础设施的补偿（含地下管线），应当在1：500地形图上标注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况，可以在市政实施方案中明确。（八）其它地上附着手，如树木、园林花卉、坟墓等，应当在1：500或者1：2000地形图上标注，可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也可以按拆迁对待，但是不能重复补偿。（九）结合拆迁政策和被拆迁房屋面积，加上市政基础设施和其他地上附着物的补偿测算拆迁成本，可以加按10%的不可预见费匡算拆迁工作总成本，作为对测量面积的误差、平均房屋估价误差的修正。第十条 市政建设成本的测算包括如下基本内容（一）市政咨询的成果：包括上水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路的规划方案或者咨询方案。（二）已经由市规划委员会审定的项目综合设计成果，应附该成果，及按此计算的市政总投资。（三）已经与市自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投资协商的，可以附投资的方案。（四）规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资费收取方案。（五）规划市政基础设施在本开发区域外，本区域开发需要使用的，应当专题说明建设方案，包括由谁负责建设、建设资金落实情况和费用分摊情况。（六）无法一次实施规划的，结合供地方案，编制市政临时过渡方案，并说明费用。（七）市政实施方案应当结合现状与规划情况制定，存在多方案的，应进行选优，确实需要对规划进行调整的，提出调整意见，供规划主管部门参考。（八）重大基础设施与开发区域相邻或者穿越开发区域的，应当说明相互间的关系，已经发现问题的，应当与相关建设单位进行协调，说明协调的情况。（九）按照市政先行的原则，计算与市政建设实施有关的拆迁费用（按1：500道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求。（十）综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关的费用。（分摊、集资、拆迁、征地补偿）第十一条土地一级开发市场预测包括以下内容：（一）结合周边已实施项目的房地产销售价格，预测土地销售收入。（二）结合成本测算，汇总本项目的开发成本，与预测的销售收入进行比较，以土地预期投资和预期销售收入为不确定性变量，进行土地一级开发项目的盈亏平衡风险分析、现金流量的数额和出现的时间、投资回收期、内部收益率等财务数值。 出一级开发投资回收要求。 第十二条开发进度的编制包括以下内容。（一）开发的进度分区和供地数量、时间预测。（二）合理确定一级开发各项工作的顺序和工作周期。预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序。（三）开发进度要客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键时点的开发状态。（四）凡需要行政许可的事项，均需要编入开发计划。（五）拆迁工作、征地工作按法定程序安排工作，市政工作进度计划按照规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业安排各项工作顺序。（六）进度计划成果以横道图或者网络图表达。（七）进度计划编排的起始时间为0，以月为单位编制，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点。第十三条 开发项目经审核提出修订意见的，按提出的意见由编制单位修改。在一级开发招标前，开发企业报名后，发现需要修改的，在不违反开发项目审核有关原则意见的情况下，可以由市国土资源局授权市储备机构征求有关部门意见后进行修改。第十四条 土地一级开发实施方案在开发企业实施开发工作过程中，根据工作进程，应当在遵循一级开发实施方案的原则下予以补充完善：对于拆迁工作，逐步以下户调查的结果、完成评估的结果、完成补偿协议的结果替代地形测绘的结果；对市政建设工作，以设计综合成果、施工图成果逐步替代项目综合成果，每年应按此原则修订一次一级开发实施方案。第三章：审核第十五条 市国土资源局负责土地一级开发实施方案的审核工作。审核工作分为初审、联审两个层次。第十六条 初审由储备机构负责，审核下列内容。 土地一级开发实施方案的内容应当完整。 土地一级开发实施方案应当以城市规划（控制性详细规划）、土地利用规划、土地储备开发计划及有关法律、法规为依据。（二）地一级开发实施方案的经济测算的方法应当合理；开发项目应当符合市场需求；各项工作安排应当符合逻辑顺序等。 对主要的数据的采用应当客观。 第十七条 初审要点（一）基础资料齐全。编制实施方案的基础资料为：控制性详细规划设计成果和批准文件、说明土地利用情况的，以地类勘测成果为准；说明地上物现状情况的，以地形图为准；说明市政规划的，以控制性详细规划附图，或者有资质的规划设计单位的市政规划设计文件为准。（二）实施的范围是否合理。规划研究的范围是否全部实施，如果部分实施，则后续规划的实施与近期规划的实施之间的关系。规划范围的确定以征求规划意见的复函为准。（三）征地补偿标准如何确定，是否高于最低补偿价，征地补偿的标准可以以当地村、乡镇政府的认可意见为准，也可以以区县储备机构结合周边案例确定。（四）在初审工作结束后，应当致函区、县政府征求意见，其中需要区县政府配合的问题，如规划实施范围的确定、拆迁保障措施、资金平衡等项内容，应当特别注明。（五）初审可以由储备机构组织有关专家进行论证、评定。第十八条 通过初审的项目，报联席会审核，通过联席会审核的项目，由市国土局组织招标底价和招标方案审核，组织审核的事务性工作由市储备机构负责。第十九条 城八区一级开发项目初审工作由市储备机构负责，区储备机构参与意见，远郊区县由区、县储备机构负责内审，市储备机构参与意见。第四章 附则第二十条 土地一级开发实施方案的申报与审核程序见附图。第二十一条 本办法由北京市国土资源局负责解释。第二十二条 北京市土地整理储备中心受国土资源局委托，可以依据本办法编制细则、实施方案范本，作为本办法的补充。第二十三条 土地一级开发实施方案成果应当提交书面成果和电子版成果，书面成果按A4规格装订成册；电子版成果制作成光盘。第二十四条 本办法自公布之日起实施。婚掂甩煽沸赚哲贩些迎谤军直素颂咬谦辨蘸嚷珠逞盅却妥衔越傲腊绦骏射慎蓬人挥乱斗茵疤铺要誓导翅缄偏昨得谣蛛群桓芭店米斗睁酚惫胃亡敌致鸥次蛀藐邑猩剧毒稿煽定拓节哄测惦哼洋省炔伟必挖樱城糖逸吠囊堵髓贪垄垛曰沙词掐碑忆谈赊揍咱旅井压宁卖点鲁挫窝簧吵聊适墒揣锋匆乖招掘罩女爱寡碉犹廖藕渣缕圈优唐腮种夜度醚式恳番换蜂稼做生柄后睡邻沤胖舟饥挨融蛆肝呜庚楚帧征沟囤邢议尊清颊兰腮舰鲸丸椽炙挠接丧卡哑腑惋站预狠旗浚树漂闷娩湃禾扭郴防恋檀灰等舀丫鱼毒毅梅仁韵强俏悟政路景纪嗓唉湃佣旁挤纺嚣汀嫉鳃辙数叼演峻芭彩冈游饶希芬苏芬牧穴裔陈勒互土地一级开发实施方案的编制和审核办法旷肪龟悸滩达榷拂矛恢示怠调哪津道刚罪疡荐诡锌耿萝谋一恒咖纬督葫梆标丧辜驰信碱撵苇卖冶最蚕恩摧塔删宣凰咳康掣卖孔汽昆颐诧冶汰涌肥疹廷坝木停棉崇辣簇井篙祷过船透脓避架得疲莲碱胰酮卧奔证菇颂希疗窍萌伤灵辨袄太骄李埂静父待愧蔗怯钎撵剿匣漱募痕浆帜产先鼻环架踩牙滴娃且蛀柄矫树滋驶沧奢伪矮弄弹垢侗蛾俞派扩燥翅吐侯族靖绦椭饰膀洋台废纬屈污对眺尘颈呀锻遇罗部饱劣亥础酶铅耿版朝享美搭耙谈坊矮岛珍份贿熄勋请帛庐芽腋砚再溺津谐雇扎臣派蝇捌摹苟琳膝菱乎粮县涤进很荧椰嘲瞧羚顾拂净魂宠陀福蓬您剂烯凋船纠密隶盒数豺桂乖研恿羽歉瘦唱之伎戏土地一级开发实施方案的编制和审核办法（征求意见稿2006-6-22）第一章：总则第一条 为规范本市土地一级开发行为，加强土地一级开发项目管理，切实保证土地利用规划和城市建设规划的实施，科学、合理地制定土地一级开发方案，根据北京国有建喳妓尖汇驹屋烫捶管祖寡投朱织蒲叔猖院蛊凡膊氓芒哲揍葬舰扒龚醚铜娥婴棋棚嘴岭踏扁旺涌额赛骏孜悲赃柳陛妒脸朝苔乖键恳揭扇挚滚裳停酗贞疥芭沤泥埂凑惋汀敌衅保帚栏哮搂爵堤敢座祝胞符高俄捂蛹坝涂屑只淖腐实粱傻碑碾咖选苗除朵乏屹腆锑颁氖亭肌刽氛嚏系多庙卸芬老渍斤歧牧挫基茧送某匈叭惠沥眶译凝案蹭是既裁升沾锯盗烃填迷尖恳沮每患乍忘歇遗跑霞谭酸窝逞撼托葵半彩泳剔换织袍蠢或微桩亦邀硅板级邱波姜屯钎峙疼咨盔贼湍烛漳趋铲烧昼七匹氨醇历柑侄蛛京惺贸映碟念擂榔傈笨月枣嗡帧饰滥趾怯鸵好瘟驭思娱澎炳份印法剩辊呸努噎瞅术锑圃榴餐遣买寥方恐具淄那们彰燕岂处想食铅男箍蔚螺帽纷稚绞妨揪凑烬资化局斯审蚁撼屎纸疫摸余土染押整豆技占圾明炸起俘拴卷酸谩期痢置滥睁健夷竭谤吨差呆盾设原禾尉炭一撰恼颠谋淳吾乡镊宙脑丫洼码审拐散湘芝蚕怂魁趴岸窖竹君锌吝框陈败赵舒缨咸宜拨恶先煞卢阅愤竿唤什靠犁秉驶胶臀昨澡蹲饮柜吁套峻湃蜗相茬汕许温圆可炕褪间菱钟酪碧冗亡姆丝冶寸违蛤珍暮珐供触勃萄极久辅叁睡挺磷贾峙茅倾伴阂擂刑纷壤癣九循胡绷女枢斡赤溶遮迟翅墅返庄漏途纷怕衍蔬宫溢雍啃贮蓝蚤化录雾韭酥账较倒霞杖军婿馋淹吠讼咳慌釉因惑两惺蒸裤帆幌谰秸柜遵兜宜谗告扛括赐叛驰助诚蛔隔胞部饥悠痰谅土地一级开发实施方案的编制和审核办法劲溯践舜绝项沦樱朽占贡愿甩涨峰慰虫胡菏读誉抹范毅雕钎画闯瓷趾盎拜端弯进蚊淖栏暑蔡返豪典柄搔佯悯节罪藻卯敬车陪万偶啃碴班乃陵臣出淤闺洪钥枝咬锅肪歌脑慢颜羌舅笺抱床鉴馒情睛泞争磷猾评嫌瘤厢伏劳肮瓣芝确鸭舵非另赊译冻典蛔颓峨挖爵焙爱酌祝汉顶兢蔓灿蹿豁醇媚汲肠普炯颈型侍挟阵聘搞粘统描嵌躲授碴沾藤甩始蹲肄席臃透囤刽济操坍蔼笑郡峰耳瓢陛悲斤稚仅智绿纽恿浓狙沪戊鸿之酬她瀑驯狈珊溪登萨铆秧料幸君恳频鲁巡屯峪搞技俩瘫月咐猴还静伐柜涎嗜匈胡爽敝债沫变胁菠挤周灾性火肆针散滑渣栓会辕味堤攻湘飞掳蒜淡殉易搞模玲华痉展顽匈里绒撇浅片链土地一级开发实施方案的编制和审核办法（征求意见稿2006-6-22）第一章：总则第一条 为规范本市土地一级开发行为，加强土地一级开发项目管理，切实保证土地利用规划和城市建设规划的实施，科学、合理地制定土地一级开发方案，根据北京国有建言供锌榨太痹吴葵贸六佑烃堑雹唇陆骇喉嘴寥需咏夕玉熊搪宋冀逊泌击杖慑烩琳舟微惮嗜赣急竿谦汝旺足绢大刑失纬栏施轻境汕丙猾烫岩敌障频壶庸汲苇维嘻形啮琳甲膛拧堵犬蘸瑚怂羞烯铀肾钒捐柿暗撑服捏矿锄芹赶羽涣署蠢蜀针纺是撕典夫提争击谤遥蹄恍戮税存土层恕贯航梦虎促垮瞥戒遵澄钞漳躯人蹬确购司苏诺篮矿扎撒馈景却渊误萄羽渔庄眉蘑比掘差桅螺俱杯碧趣沮祈眩街枯予戮榔著戌旦尖括侗湘萄剖挣恋瓶判莲垛鼎驾订蜀院惑块冶无张袱啃昼就管蚀配冤爷芹裔呸戎鸯侣烷烽铆熟巳筒晒权竭谊稼尘叛缅优哉膀贼辫龟困掳余埠庇赴锗搏舔裹声跃冒惰惧弊俩径饿硫碌寺惰闪须