2017上海养老产业调查报告.doc

上海老年住宅市场
调查报告

上海老年住宅市场调查报告
一、老年人住宅市场机遇分析
人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国已于1999年正式迈入老龄化社会。
当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。
作为全国老龄化问题最突出的城市——上海，如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，不仅对2010年上海世博会的顺利召开有着重大的意义，更对全国老年住宅市场的开发有着深远地影响与深刻地表率作用，而这正是我们进行本次市场调查的最终目的。
（一）我国已进入老龄化社会
1、世界人口老龄化趋势。
据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。
根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。
世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况
年份
1970
1980
1990
2000
2010
全世界
8.4
8.6
9.2
9.8
10.7
发达国家
14.5
15.5
17.6
19.2
21.2
发展中国家
6.1
6.3
6.9
7.6
8.5
中国
6.8
7.4
8.6
9.9
11.7
资料来源：中国老龄科学研究中心
2、全国老龄化问题日益突出。
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增,截止2006年底，我国60岁及以上老年人口已达到1.44亿，占总人口的11%。根据国家有关部门统计预测，到2025年，60岁以上老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，将占到27.8%，而到本世纪中叶，更将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
3、上海成为老龄化问题“重灾区”。
从上海市民政局获悉，上海是全国老龄化最早且最严重的地区，上海市的老龄化速度不仅快于市总人口的增长速度，更快于世界老龄化速度与全国老龄化速度。据悉，65岁以上老年人占总人口的比例从7%上升到14%，发达国家大多用了45年以上；我国用了27年；而上海只用了21年（1979年 - 2000年）。截至到2006年底，上海60岁及以上老年人口已达275.62万人，占全市总人口的20.1％；65岁及以上老年人口207.58万人，占总人口15.2％。这两大比率均已逼近世界世界“老人大国”。
而根据第5次人口普查资料预测，上海将比全国足足提早10年进入老年人口数高速增长期，届时全市60岁及以上老年人口将以平均每年10.45万人的速度增长，预计到2030年迅猛增至528万人，成为高度老化的城市。
仅以上海老年人口数高速增长期的前一年——2010年为限，若入住养老服务机构的老人为全市老年人口总数（312万人）的3％，则全市需老年床位近10万张。
（二）老年人市场潜力巨大
1、老年消费力不断增长。
随着我国人口老龄化和城市老龄化的发展，老年消费力也在不断增长。2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场。
2、老龄产业（老年人产业）成为朝阳产业。
与此同时，老龄产业（老年人产业），尤其是老年人住宅产业已成为一个极待开发的新兴产业、朝阳产业。
所谓老龄产业，是指为老年人提供特殊商品、设施和服务行业的总和。这项产业以满足老年人特殊要求为目的，以开发老年消费市场为途径，以促进国民经济增长为目标，是集生产、经营、服务为一体的综合性产业。老龄产业服务对象是老年人，涉及到一、二、三产业，其所涵盖的相关领域主要有：①家庭服务业，②日常生活用品业，③房产业，④人寿保险、健康保险和养老保险业，⑤制药和健康服务业，⑥旅游和娱乐业，⑦金融业，⑧教育行业，⑨婚姻市场业，⑩其他特殊行业等。
3、老年住宅业商机无限。
老龄产业既包括老年商品，也包括老年服务，而老年住宅业同时涵盖了这两部分的内容，涉及老年人房产、护理、保险、教育等上述的各大领域，是老龄产业非常重要的组成部分，更是“牵一发动全身”的核心部分，其所蕴涵的无限商机是不言而喻的。
（三）老年住宅的定义、分类与消费特征
1、老年住宅的定义。
⑴ 什么是“老年住宅”
《老年人建筑设计规范》中是这样定义：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。
这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，为了解决老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的要求而设立的建筑，它是以老年人为主要服务对象的建筑，主要分为以下几种类型：
A、老年医疗保健方面建筑：老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊所等；
B、老年教育方面建筑：老年大学、图书阅览室、书画协会等；
C、老年文娱方面建筑：老年活动中心、俱乐部、老年之家等；
D、其它老年服务建筑：老年餐厅、日间服务站等。
老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑，在报告中研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。因为老年住宅与普通住宅之间的差异性，如消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点，社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
⑵ 如何建设老年住宅
不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：
A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况；
B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；
C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求。
２、老年住宅的分类。
⑴ 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类
1986年国际慈善机构（HTA）根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型：
A类：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。 B类：生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅。
C类：提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。
D类：专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。
E类：专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。
F类：专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。
G类：专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。
⑵ 按照老年人对服务要求的不同分类
A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅。这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人（Self－helping Aged People）居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种：老年公寓和老年聚集住宅；
B、辅助生活区或居民照料区。这种类型的住宅是提供给“介助老人”（Device－ helping Aged People）居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。辅助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要24小时保安服务，可能有困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症），辅助生活区是合适的选择；
C、护理院。这种类型的住宅是提供给“介护老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有：专业护理设施，康复之家，护理设施，长期照料设施；
D、连续照料退休社区。如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院；
E、活跃老年社区。活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。
⑶ 按照产品形式的不同来分类
A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所；
B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力；
C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区。
3、我国目前主要的老年住宅形式。
⑴ 居家养老
目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居的居家养老，由政府、街道解决生活上的具体困难。
⑵ 机构养老
除此以外还有由各级政府、企事业单位建办的托老所、福利院、临终关怀医院、护理院的机构养老。
托老所：为短期接待老年入托管服务的社区养老服务场所，设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施，分为日托、全托、临时托等。
老人院(养老院、福利院)：专为接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，为老年人提供以日常生活照料为主及综合性服务的机构。设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。
敬老院：以街道、乡（镇）、村设置的供养“三无”（无法定扶养义务人，或者虽有法定扶养义务人，但是扶养义务人无扶养能力的；无劳动能力的；无生活来源的）“五保＂（吃、穿、住、医、葬）老人和接待社会上的老年人提供安度晚年的社会托养者服务机构，设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。
临终关怀医院、护理院：为需要护理服务的老年人提供以生活照料、疾病康复护理为主的机构。专为接待身患重病，或因年高生活行为已失去自理能力，完全依赖他人护理的老年人。
⑶ 老年公寓
由各级政府、企事业单位、私人、房产开发商建办的老年公寓。
老年公寓：专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
⑷ 老年社区与异地养老。
以及房产开发商开发建造的老年社区、以及新兴的异地养老等。
老年社区：是一种由房产开发商开发建造的全新的老年养老居住社区模式。
异地养老：异地养老是指老年人离开现有住宅到外地居住的一种养老方式。异地养老的实质是移地养老，包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等方式。按养老方式分，可分为异地集中养老和异地分散养老；按居住时间分，可分为异地短期养老和异地长期养老。
4、老年住宅目标客户群的消费特征。
⑴ 老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。
绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加一段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，一般在65岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。
⑵ 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。
按照我国的劳动制度，人们满16岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以15年计。而据1998年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为71岁，其中男性为69岁，女性为73岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男9年，女18岁，平均为13.5年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到75岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。
⑶ 老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。
与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是一种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。
⑷ 老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。
当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们一旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。
⑸ 老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。
目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费、躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进生惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利的。
⑹ 老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。
大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。
5、中国传统文化对老年住宅消费者的影响
在购房行为的诱因分析中可见，植根于中国传统文化的居住习惯对购房行为的发生产生深远的影响，这一点对于无论是传统思想根深蒂固的老年消费者更甚。事实上，无论是老年购房者或是替父母购房的年轻购房者，在实施购房行为的时候或多或少地受到中国传统文化的影响，这种影响既有正面的推动，也有负面的影响。因此，对中国传统文化对老年住宅消费者的影响研究更有利于透视消费者的消费心理。
⑴ 正面影响
中国传统文化对老年住宅消费者的正面影响影响表现在两个方面：
其一、中国传统中素有“老有所居、安度晚年”的提法，从心理学的角度上分析，这恰恰证明了人年老之后对安全和生活质量的需求增加的假设。这种对安全感、优质生活的追求成为了老年消费者对老年住宅产品需求的内在因素；
其二，中国传统文化将“孝敬父母”列为“善”之首，赡养父母，为父母创造优质的生活环境，让他们可以安度晚年则成为了老年住宅产品消费的外在因素。
⑵ 负面影响
在正面推动的同时，中国传统文化也对老年住宅的消费产生负面的影响，主要体现在两个方面：
一方面，现在大部分的老人仍然存在“养儿防老、儿孙绕膝”的传统思想，即使实际生活中有诸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天伦之乐，倘若从中独立出来，老年人会由于思念亲人而产生孤独感和遗弃感；
另一方面，从子女的角度出发，中国传统文化主张子女要亲自照顾父母才为“孝道”。而长期以来，国人对老年住宅的认识不足，将其和养老院、托养院等同起来，将把父母送入其中视为一种不负责任的行为，以致引来遗弃父母的非议。
中国传统文化对老年住宅消费所产生的负面影响是确实存在的，这些影响都会直接产生人们对老年住宅产品的不认同，阻碍老年住宅产品的推广和普及。但是随着社会的发展，物质生活水平的提高以及居住观念的转变，中国传统文化的消极作用将会渐渐弱化，人们将会从更现实的角度审视老年住宅产品的存在价值。
（四）老年住宅的经营模式与物业管理方式
1、老年住宅的经营模式。
处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求。
⑴ 政府、慈善机构合作经营管理
我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。
① 纯福利性质的养老院。这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。
② 混合型养老院。这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。
体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。
盈利性则表现在收费服务方面，如：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面。
⑵ 企业公司经营管理
这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。
① 老年公寓。老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。
第一种是自住型老年公寓（Independent-living）。为那些生活能够自理的老人设计，公寓不提供与日常生活、药物医疗相关的服务，而只是提供一个环境优美、生活舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，如游泳池、健身房、图书馆、俱乐部等，甚至可以包括完全容纳一个高尔夫球场。在美国大部分这类公寓每天至少组织一次集体活动。
第二种为陪助型老年公寓（Assisted-living）。这是目前老年公寓中最流行的一种，在美国有55万的老人住在这种公寓中。协助型老年公寓是为那些日常生活需要帮助，但是不需要专业医疗护理的老人设计的，公寓为老人们提供日常生活有关的各种服务，包括穿衣、洗澡、吃饭、喂药等等。在纽约，住一个档次比较高的协助型老年公寓，每月要支付2850—4800美元的费用。在这些高档老年公寓，身体好的老人可以出去购物、旅游或探视亲友；而那些患有老年痴呆症的老人则有专人看护，公寓还提供一些旧物品来帮助老人们恢复记忆。
第三种为特护型老年公寓（acute-care）。老年公寓除了上面两种类型所到的服务外，还提供护士服务、康复护理、健康监控服务等全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。
就这三类老年公寓的市场需求分额来看，作为老龄化问题比较突出、老年公寓市场发展较好的美国，经过这几年的发展，其三类老年公寓的投资回报情况已经十分明了，持续护理型老年公寓已经饱和，并出现空置状态；协助型老年公寓的投资回报也呈下降趋势，只有自住型老年公寓还具有较好的投资回报率。
而根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。
“老年公寓”的特点。
特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。
老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。
特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售（使用权），另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。
② 辅助生活机构。美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。
辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。
辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。
⑶ 住宅建设与管理相分离的经营模式
目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。
这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。
大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮·马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。
这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学·养·住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。
2、老年住宅的物业管理方式
很多开发商认为，老年住宅的建设费用和维护费用是普通住宅的五倍，物业管理的难度可想而知。根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。
⑴ 老年住宅物业管理的基本操作模式
老年住宅物业管理所涉及的内容之多、范围之广是其他物业所不能及的，在目前经验少的情况下，开发商不可能独自承担所有的服务内容，可以选择将服务内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。
⑵ 老年住宅物业管理的收入结构
老年住宅物业管理的收入主要由几个部分构成：日常物业管理费、医疗服务费、家政服务费、配套设施使用费、特殊护理费以及其他因个人需要产生的收费。
（五）国外老年住宅的借鉴
如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是一系列新的课题。欧美的一些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早20～40年，他们在这方面已积累了丰富的实践经验，值得我们学习、研究和借鉴。
1、发达国家老年住宅的演进过程
从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段：无障碍老龄住宅、混合的演变式住宅、适应老龄社会的通用住宅。
（1）无障碍老龄住宅
随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下来。可以肯定地说，每一个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。如何为老年人提供住房？过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓“无障碍老龄住宅”（图1a）。这种住宅是在对老人的视力，体力和巧力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建1－2栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想法很难行得通。因为：第一，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府由于资金限制也不可能完全满足他们的要求；第二，这种做法把老年人同社会、经济和文化的主流无形地隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。
（2）混合的演变式住宅
专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现，于是就想，可否在一栋一般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务（图1b）。这个方案的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在一起生活。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。
（3）适应老龄社会的通用住宅
大多数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能满足人的一生的需要。于是，一种从生到死都可以享用的“通用住宅”遂应运而生。所谓通用住宅（图1c），就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的10%。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋造价的1%。日本1986年公布了“长寿社会对策大纲”。随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因为建筑和城市是针对各种人的，所以20年前就已经考虑，住宅是针对具体人的，所以考虑较晚。“长寿社会对应住宅设计指针”的草案于1992年3月颁布，正式文本则于1995年6月施行。住宅如果按这个指针设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会。
2、亚洲老年住宅市场的状况
欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家及部分地区对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。
（1）日本的老年住宅
从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：
A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。
B、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。
C、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。
D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。
随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。
从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：
A、国家建设地方管理的老年人住宅。（国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。）
B、押金式老年人住宅。（押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。）
日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的姿态与成果。一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。
（2）新加坡的老年住宅
新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。据统计，1990年已有87%的人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁的仅8.6%。新加坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视，简要说明如下：
A、多代家庭组屋办法（Multi-Tier Family Housing Scheme）：此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的90%、较长的偿还期、订金