亦庄写字楼市场调查分析报告.doc

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亦庄写字楼市场调查分析报告
调研说明
调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考
调研范围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器
调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式

亦庄写字楼市场调查
一、 行业分布：
按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。
开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。
亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。
二、客户特征及租金价格
1）高档写字楼
主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。约占亦庄写字楼市场55%。日租金在人民币2.8-3.5元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。
2）中、小型写字楼
主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。由于租金便宜，交通便捷，周边配套齐全，受到中、小企业的关注。约占亦庄写字楼市场35%。日租金基本在2-2.8元/平方米/天，由于地上停车位数不多，基本不收取费用。
3）商住两用办公类物业
入住公司多元化，行业类型较分散，由于开间面积小，初期投入较小。选择此类客户其他都是小型公司、外地驻京办及个人投资者。约占亦庄写字楼市场的10%。例如：位于亦庄天华北街东口，国融国际。建筑面积：10万平方米，入住企业主要在A幢。开间面积：33-53平方米，租金：2.5-5元平方米1800元/月-2000元/月，45平方米2200元/月-2500元/月，53平方米2500元/月-2800元/月。地上车位1元/小时，地下平车位360元/月，立体车位260元/月。入住公司：凯米宝贝国际屋中的宝贝家园；金风科技；宏光圣世（北京）国际文化有限公司；北京桓成立业人力资源咨询服务公司等。
3.租金价格及空置率分析
针对行业类型亦庄写字楼所面对客户行业较为固定，再加上市政配套设施在建设中，固在租金价格上一直处于北京市较低水平，近几年内涨幅约在0.8左右。如中航持北京工业园写字楼，2006年租金价格为2元/平方米/天，现租金价格从为2.8元/平方米/天，涨幅0.8；隆盛大厦，2008年开盘租金价格为3元/平方米/天，现租金价格为3.5元/平方米/天，涨幅为0.5。升幅不大。
在亦庄地区甲级写字楼约6家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的65%，2009前开始投入使用的写字楼，其出空置率均为15%，为该区域内主要租用场所。中、小型写字楼4家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的35%，由于年份较早，楼体整体较为陈旧，但周边配套较为齐全，交通方便，有部分公司会整栋或半栋租用此类写字楼。空置率均为10%，市场需求率较高。

三、 亦庄写字楼项目分析：
项目名称
朝林大厦

地理位置
荣华中路15号
写字楼总建面积
138240.77万㎡
占地面积
19000㎡
标准层高
3.85米
净层高
2.6-2.8米
分割面积
300——1000㎡
标准层面积
2100㎡
层数
28（地上25；底下3）
租金
5.8—7元/㎡（使用面积）/天
产权
大产权房 50年
建筑时间
2001年7月1日---2004年1月1日
客梯
4
货梯
1
品牌：
三菱
中央空调：
美国“开利”空调. 可自由温控，体现人性关怀,独特的新风系统
车位
地上：127个，200元/月/个； 地下：600个，500/月/个
物业费
0.95元/平方米·天
容积率： 1.41
出租率
50%
绿化率： 30%
通讯设备：
卫星及有线电视，IDD电话，DDN。
综合布线系统(POS)
大厦将语音、数据、视频信号等布线综合在一套标准的布线系统中。
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。
周边配套：
中、小学：北京第二实验学校
商 场：华润购物中心、圣福华商场
邮 局：中国邮电局
银 行：农行、交行、工商、中行
医 院：亦庄医院、博爱医院、同仁医院、多伦多医院
朝林大厦与管委会入驻的博大大厦为姊妹楼，税务、工商职能部门大厅敞开办公，开辟一站式服务大厅，与政府部门零距离接触.方便办公。5A级写字楼。
办公配套设施齐全，赢得诸多大、中型国内外企业青睐。如中石油公司整租五层、大禹时代环保科技发展（北京）有限公司、周星工程有限公司北京代表处等
一期博大大厦招租已满，朝林大厦是二期项目,现在出租的是B座3层和8层，每层2100平方米，每层分两间，净层高2.7米，租金里包括供暖，水费等服务费。两栋写字楼中间连接部分是一家五星级宾馆，2014年底开业。

项目名称
BDA企业大道

地理位置
景园北街2号
写字楼总建面积
190000平方米
占地面积
54000平方米
标准层高
3.5米
净层高
3.6—5.2米
分割面积
439—645 ㎡
标准层面积
800 ㎡
层数
16栋7-18层的建筑单体和1个大型会所
租金
3.5元/㎡（使用面积）/天
出售方式
租/ 售，部分独栋可出售，带发票 售价2.8万元/㎡
产权
大产权 50年
建筑时间
2005年
建筑类型：板塔结合
客梯
3
货梯
1
品牌：
三菱
电梯型号
LEHY
速度
2.5米/秒
站数
21
车位
1250个 地上150元/月/位，地下350元/月/位
物业费
4.20元/平米/月
容积率： 2.6
出租率
80%
绿化率： 41%
通讯设备：
ADSL户内机柜，电话线，卫星接收天线
采暖方式：
市政提供热源，由设在地下一层的换热站统一供给空调热水
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。
幼儿园：美格双语幼儿园开园
中小学：开发区实验学校
综合购物：百安居、小白羊超市、华普超市、华润超市、美廉美超市、格林小镇商业街等
银行：中国银行、工商银行、中国建设银行、交通银行、北京银行、中信实业银行、光大银行等
邮局：开发区邮局
医院：亦庄医院、同仁医院
休闲娱乐设施：鸿喜长新国际高尔夫球场，圣福华国际俱乐部等
餐饮：渔公渔婆、肯德基、西贝莜面村、上岛咖啡、东来顺等
入住企业：中石化、3M、中国黄金集团、资生堂等

项目名称
力宝广场

地理位置
荣华中路与北环东路交汇
写字楼总建面积
280000平方米
净层高
4米
分割面积
A座为170m²、360m²、460m²和480m²，B、C、D座为406m²和410m²
标准层面积
1400平方米
层数
16
租金
3-4元/㎡（使用面积）/天
出售方式
租/ 售 6月23日起可办理房本，售价2.8-3.5万元/㎡
产权
50
建筑时间
开盘时间：2011年10月23日 入住时间：2013年12月31日
客梯
4
货梯
4
中央空调：
开立空调
车位
1700个
物业费
24元/M²/月
容积率： 3.4
出租率
90%
绿化率： 30%
通讯设备：
电话线接入
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、中央空调采暖、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。
　华联集团签约力宝广场，近8万平方米的Shopping　Mall，商场内囊括世界各类品牌商品与商业服务，大型百货、超市，高端影城、特色餐饮、咖啡馆、茶楼、健身会所、养生馆等配套，全面的休闲娱乐功能业态，填补了亦庄生活及人文配套方面。
楼盘基本完成招租，入住企业很少，大多正在装修。一个楼层两户，每户410平方米，一层820平方米。10F租金3元/平方米，售价3万/平方米。16F是顶层，视野开阔，三面有玻璃，租金4元/平方米，售价近4万/平方米。基本为小业主。

项目名称
亦城科技中心

地理位置
荣华南路49C1地块
写字楼总建面积
105678㎡
占地面积
21616㎡
开间面积
775㎡
标准层面积
2000
地上面积
64800平米
写字楼a座高70.85米，共16层，地上建筑面积：12280平米，标准层面积775平方米。
写字楼b座高62.85米，共14层，地上建筑面积：10883平米，标准层面积778平方米。
写字楼c座高62.85米，共14层，地上建筑面积：10734平米，标准层面积775平方米。
写字楼d座高82.85米，共19层，地上建筑面积：26870平米，标准层面积1-16层：1486平米，17-19层：1039平米。
租金
4元/㎡/天 出售：22000元/㎡
产权
公建用地
建筑时间
2012年12月1日开盘 2013年12月1日入住
客梯
3
货梯
1
品牌：
三菱
采暖方式
中央空调
车位
地上：127个，200元/月/个； 地下：600个，500/月/个
物业费
20.00元/平方米·月
容积率： 3.5
出租率
80%
绿化率： 30%
通讯设备：
IDD电话，DDN。
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。
周边配套：
中小学：BDA实验学校、亦庄小学、亦庄中学
综合商场：苏宁电器、美联美超市邮局：中国邮政休闲
娱乐设施：高尔夫球场、体育中心、台球等
银行：工商银行、北京银行、交通银行、农业银行医院：同仁医院餐厅

项目名称
斯巴鲁大厦

地理位置
荣华南路与锦绣街交汇处
写字楼总建面积
59543平方米
占地面积
13027.6平方米
标准层高
4.5
净层高
3.5—4.5
分割面积
200—2000
标准层面积
2000
层数
地上22层，地下2层
租金
2.5—3.0元/平方米 出售：28000元/平方米
建筑结构
钢筋混凝土
产权
商住楼50年
建筑时间
2008年8月1日
客梯
6
货梯
1
扶梯：
4
采暖方式：
集中采暖、中央空调
车位
地上：122个，地下：237个，共359个
物业费
2.6平方米/月
容积率： 3.5
出租率
60%
绿化率： 35%
通讯设备：
卫星及有线电视，IDD电话，DDN。
综合布线系统(POS)
语音、数据、视频信号等布线按综合系统标准。
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。
周边配套：
学校：亦庄中心小学、亦庄中学、亦庄幼儿园、二十一世纪幼儿园、史家胡同实验学校
医院：亦庄医院、同仁医院亦庄分院、雅强口腔
银行：交通银行、北京银行、工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、农村商业银行
超市：美廉美超市、华润超市、沃尔玛山姆会员店、迪卡侬、大中电器、苏宁电器
餐饮：意浓世界咖啡西餐厅、一江水、维克多自助、肯德基、东来顺、黄记煌、樱町三味日本料理、一屋一食主题餐厅、天客饭店、盛昌酒家

项目名称
荣华国际

地理位置
荣华南路与运成街交汇东北角
总建筑面积
118993平方米
项目总占地面积
29664.49平方米
标准层高
4.4
净层高
4.2
分割面积
108-320
标准层面积
2000
层数
17、18、21
租金
3 —3.5元/㎡（使用面积）/天
出售方式
租/ 售 售价2.5—3.3万元/㎡ 带发票
产权
50年， 目前没房本，等年底可办理过户
建筑时间
2012年开盘， 2013年10月交房
客梯
5
货梯
1
采暖方式：
中央空调
车位
地上：150个，200元/月/个； 地下：约450个，分上下两层
物业费
22元/平方米/月
容积率： 3.5
出租率
30%
绿化率： 30%
通讯设备
电话线、光纤接入
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
公共区域精装修，其它为毛坯房，目前有100户正在装修，出租率为30%，每层约2000多平，最小开间108平，最大320平，一层十户，6个小户型，2个大户型。
项目位于荣华南路，与兴基铂尔曼酒店隔路相望，周边公交线732、723、927、976等公交巴士直通市区，，临近地铁亦庄线荣昌东街站。
项目地上88993平米，包括18859平米酒店、59906平米写字楼、10025平米商业。酒店与洲际品牌合作，计划打造15层亦庄特色假日酒店。写字楼由2栋18层“L形”建筑组成，镜像分布于项目南部区域。其中3-18层为办公，1800平米标准层面， 11米独特大堂挑空、100-300平米可灵动空间，有组合选择。1-2层为商业。

项目名称
亦城国际

地理位置
荣华中路
一期总建面积
86605平方米
地上面积
61652平方米
地下面积
24953平方米
净层高
4米
基本租期
3年
分割面积
150—400平方米
标准层面积
963—1600平方米
层数
25
租金
4.5元/㎡（使用面积）/天
出售方式
租/ 售 售价2.8万元/㎡ 带发票
产权
50年
建筑时间
2011年开盘
建筑密度：42.6%
客梯
A座8部
B座6部
品牌：
通力
网络
手机无线信号覆盖整栋大厦，宽带接入、卫星接受系统天线
车位
地上：15个； 地下：422个
物业费
21元/月/平方米
容积率： 3.5
出租率
95%
绿化率： 30%
电话接口：
DDNISDN
光纤电缆空调
风机盘管加新风的两管制空调系统，并设有排风系统
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。
楼内配套：餐饮，银行，会议室，多功能厅 车库，员工餐厅，Spa 健身会所。
装修标准：公共部分精装修
交通概况：临近地铁万源街站，公交（976、927、202、652、723、324）

项目名称
汇龙森国际·企业港

地理位置
中和街14号
写字楼总建面积
95190平方米
占地面积
五公顷
标准层高
3.5-4.8
净层高
4.8
分割面积
310-1000
标准层面积
1000
层数
7
租金
2.5元/平方米/天 暂不出售
产权
40年
建筑时间
2007年11月正式开盘，2007年12月底入住，2008年5月31日开园
客梯
4
货梯
1
采暖方式：
市政供暖
车位
地上：326/个 车位费：150元/月
物业费
2.5元/平方米/月
容积率： 1.9
出租率
90%
绿化率： 30%
通讯设备：
卫星及有线电视，IDD电话，DDN。
园区在总体功能布局上既有独栋式的企业办公研发组团，也配备了集合式的企业商务组团，为有些小型高新技术企业可能刚刚起步，提供了酒店式小面积科研办公用房，配置了独立式的多层专业生产厂房。
周边配套：　本项目距亦庄第一生活区仅4公里，距亦庄第二生活区仅2公里。项目周边有同仁医院、美廉美超市、中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、渔公渔婆、东来顺、达美乐比萨、吉野家快餐、锦江富园大酒店(4星)、圣坤酒店(4星)等多种配套设施。
园内主要企业：
北京石磊乾坤含氟新材料研究院有限责任公司
北京诺宁生物科技有限公司
北京欧美利华科技有限公司
北京义翘神州生物科技有限公司
北京神州细胞工程有限公司
三、 写字楼市场分析及配套水平调查
项目名称
地理位置
出租面积（㎡）
价格（元/㎡）
出租率
产权性质
备注
商业配套
朝林广场
荣华中路15号
290/
3000
5.8-6.5
50%
50年写字楼
格局按企业要求随意分割，5A超豪华写字楼
超5A级写字楼
BDA企业大道
景园北街+
荣华南路
730
3.5
80%
50年写字楼
整层出租，带装修
带办公家具，售2.8万/㎡
紧邻地铁
园区门口多路公交，餐饮银行俱全
BDA企业大道
景园北街+
荣华南路
488/层
3.0
80%
50年写字楼
3层4层一起租，吊顶已做，只需做地面，售2.8万/㎡
紧邻地铁
园区门口多路公交，餐饮银行俱全
BDA企业大道
独栋
景园北街+
荣华南路
1080
3.5
70%
50年写字楼
原先做美容医疗有装修如办公需装修，售2.8万/㎡
紧邻地铁
园区门口多路公交，餐饮银行俱全
力宝广场
荣华中路
500/
1000
3-4
90%
50年写字楼
在租在售均为小业主，毛坯，整层，半层均有。售3万/㎡
紧邻地铁站
商业设施齐全
亦城科技广场
荣华中路
2000
4.0
80%
50年公建用地
整层带装修，售2.2万/㎡
5A级写字楼，紧邻荣华路，周边商业配套齐全
斯巴鲁大厦
荣华中路
200/
2000
2.5-3.0
60%
50年写字楼
可根据企业要售求随意分割，售2.8万/㎡
紧邻地铁口周边商业配套齐全
荣华国际
荣华南路+运成街
108/2000
3—3.5
30%
50年写字楼
公共区域精装，办公区域毛坯房，可任意分割，售2.5—3.3万/㎡
对应兴基铂尔曼大厦，周边商业配置
亦城国际
荣华中路
150—1600
4.5
95%
50年写字楼
公共部分精装，其他简装，售2.8万/㎡
楼内配spa员工会所，办公生活配置齐全，周边商业配套
汇龙森国际·企业港
中和街14号
310——1000
2.5
90%
50年工业用地
孵化器，科研楼，多层专业生产厂房，有小面积科研办公室
企业商务组团入住，周边商业配套齐全
北工大软件园（独栋）
地盛西路
荣京西街
2178
2.3
50%
50年工业用地
有简单装修，售2.2万/㎡
园区门口有公交，宾馆银行餐饮俱全，紧邻生活区
北工大软件园（独栋）
地盛西路
荣京西街
2831
2.3
50%
50年工业用地
有装修，售2.2万/㎡左右
园区门口有公交，宾馆银行餐饮俱全，紧邻生活区

四、推广、销售策略分析
此类项目特别是亦庄内50年工业产权的项目，推广销售主要以户外路牌（高速公路）和大型企业入伙的签约活动、网络为主要宣传手段，报广类的纸媒宣传非常少。
目前亦庄已形成以汽车制造、微电子生物技术与新医药等主导的高新技术集群产业，智力密集型企业已成为亦庄主要成员。个性化与特色化产品将成为未来市场竞争的赢家。也就是说满足上述规模企业的科技研发需求，一大批针对其科研而量身定做的办公建筑随之出现，并取代初期单一的生产厂房而成为目前亦庄主要建筑类别。

亦庄开发区优惠政策
1、 生产型外商投资企业减按15%的税率缴纳企业所得税。
2、 经营期在十年以上的生产型外商投资企业从获利年度起享受两年免、三年减半缴纳企业所得税。（即税率为7.5%）
3、 外商投资的先进技术企业，按照国家规定减免企业所得税期满后，可延长三年减按10%的税率缴纳企业所得税。
4、 外商投资的产品出口企业，按照国家规定的减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的，可减按10%的税率征收企业所得税。
5、 产品出口企业和先进技术企业的外国投资者，将其从企业分得的利润汇出，免征汇出额10%的所得税。
6、 生产型外商投资企业5年免征地方所得税，5年减半征收。属高新技术企业的，免征地方所得税。
7、 外国及港澳台地区在北京市光机电一体化产业基地的投资者，将企业分得利润再投资于本企业或在北京市光机电一体化产业基地兴办新企业，经营期不少于5年的，经税务机关核准，可退还再投资部分已纳所得税税款的40%；若 上 述 投 资投入产品出口企业或先进技术企业，经营期不少于5年的，经税务机关核准，可全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。
8、对符合《外商投资产业指导目录》中鼓励类的外商投资项目，在投资总额内进 口 的 自用设备，除《外 商 投 资 项 目 不 予 免 除 的 进 口 商 品 目 录》所 列 商 品外，免征关税和进口环节增值税。

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