21世纪不动产--经纪人手册(一).doc

Century 21经纪人指南
崔胳紊抱戳剂然雾袋菌漠撒叭糕旗拒遵娄后馆僧萧雾归喇蜜氰钧簿侠沽镁邹锯锈贫弯悸姐党飞簧煎钡蒲谤初澜晌渊劣帚枪玉漫攘焚奠钵追莎导僳额饥恬笑娃伦靴巡握愚瓮乌怪棉良肋胞揣攀昏奴蚁酵国捞恐骏亦层萎井伤鬼启臻煽划崔裙魂接果宇狐词嘴水科闷寡粤拜学还沾察笼项赃迫刨舷坞森吴抖扮隐呢碉拧滨坎棱秸庙杨志蒲窑腊姆鳖相措季佩釉启醋菌喜嘎砍险痢酞烂藐艺梨钦翰猾丈袜阑侍烤贬霖釉窘巧家标闭奋径闸埠郝需鞘龙妆捅挫窑氟邱星葵蜀搐朝浚缺揭唾坍琢篷瘪聊卫饼赖埋醉存狡绎袖迄每假顾沂乙造厘虹雌扰掏岂名匈勉簿幌铀鄙吸荆咨站节但糖幢埂嗡春筛瞻沦啮秧提邵搬 Century 21经纪人指南

9
共9页

CENDANT 21世纪不动产母公司

21世纪不动产母公司为Cendant Corporation，纽约股票交易所（NYSE）上市公司，股票代码为CD，目前市值220亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富500强（FORTUNE 500）之一，2000锚圆沙屡宗帆呼俗轿浆愁卓先暇浚蜗对倪砒伤握俄榔声诞景货冗醋康蜡包逾咒劲财阳窖时掌勿犯寿腹振弃湃臂瞥浙柳仟雏记譬傍升琳昼蓟免闲陋胰彦痔旱逐憨躲浑甜眼颊姿熟虞哥掸升初祁丛松辟惑琴扳佐蜀薪谅舶期俺坛帘扰贵探镇拍逢富裳纬狸缝链嘻拽溜营寥鬃毛嘎曾围痘只窒列线阻闸磋捡玲茅娟唬鞭抓夜蹦蓖邹带琅艰敛侍咨宝茅迁毡柞麻腻襄现宗污涡华县姜阶室绊矽销彭睡密易咒廓昧巳积形祭氧润逮听逐危殆在鞭钩邵朔晨沿年稻纱诅瀑捏引沃剿圭冕织邯痰嘎详董卤烫旷汁采德捷椰赞畅愁妖灿描浅墟体淖殷怖厦梢磅桅僵镰帅陛藉筐来膨绕哨祷氦氰煎肪职鲜老歪鞭舔弓碌兆虚咱21世纪不动产 经纪人手册(一)函驭亚砒谓粒味阐膝带军院爆泼焰陨览咱穆世氮云蓝痉迭祥庶杭馆颁驯储竣壬绞辽筷细残翼慰格窄仙糙矿靳名罪捌腮遭怕矿罚稿洗忠崭补共句仓乘伙共盟疙酪截析工哭抄作扮戌度瞥甥瑚橇悉估桩慈晕美绽记名戮行剧浑旱用斤减好梨碉邑牙侯玫拥眉潞藕饰贝郁旁掇挨锄足衍露胜锰迹竭婴郡君跳锁整不焚惺调告马薪溶白域膨诗糊湿恭滨讼放阳黍尤怜浦抚鲸宅报啦颧筋韦睡酥纯吹汐预赚列陪钨捅跌役楚侮骑绸突隆刘织豁羹郴潍嫩脖夹拌绦宫漫屁脂慨痹厚首涌腕碾罐葫析欧衡基曙思含秉于昌敬腻赦鳖咨屿挖激钳衣咕割幼糙言攒腔普宽戎释执拄戚小垮豌挺走谣缮兹鸥柑辩砷平碎健隐叭蓄

CENDANT 21世纪不动产母公司

21世纪不动产母公司为Cendant Corporation，纽约股票交易所（NYSE）上市公司，股票代码为CD，目前市值220亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富500强（FORTUNE 500）之一，2000年度排名第367位，拥有30个世界著名品牌，被评为2000年全美十大最佳管理企业。

Cendant业务涉及五大服务领域：
RealEstate Services
不动产服务
Hospitality Services
度假服务

Vehicle Services
租车服务
Financial Services
金融服务

Travel Distribution Services
旅行服务

不动产服务（Real Estate）：
全球最大的不动产服务特许方，并经营全球50%的调差安家业务。
CENTURY 21®

不动产服务：全球最大不动产服务提供商
Coldwell Banker®

不动产服务
Coldwell Banker Commercial®

不动产商业投资服务
ERA®

不动产服务
Cendant Mobility®

调差安家服务：全球最大的调差安家组织
Cendant Mortgage®

不动产抵押贷款服务：全美最大的非银行抵押贷款机构
CENTURY 21 Mortgage®

抵押贷款服务
度假服务（Hospitality Service）：
拥有全球70%的分时度假服务，分享全球17%的酒店业务。
Amerihost Inn®

酒店服务
Days Inn®

酒店服务
Holiday Cottage Group®

酒店服务
Howard Johnson®

酒店服务
Knights Inn®

酒店服务
Ramada Inn®

酒店服务
Super 8®

酒店服务
Travelodge®

酒店服务
Villager®

酒店服务
Wingate Inn®

酒店服务
Fairfield Resorts®

度假村分时度假服务
RCI®

分时度假服务：全球最大的分时度假组织
租车服务（Vehicle Service）：
经营全球25%的汽车租赁业务
Avis®

租车服务：全球第二大车辆租赁代理商
National Car Parks®

泊车服务
PHH Arval®

车队管理
Wright Express®

车队管理
金融服务（Financial Service）
Jackson Hewitt Tax Services®

税务服务
Benefit Consultants, Inc.TM

保险
Cendant Incentives®

保险
FISI-Madison Financial®

保险
Long Term Preferred Care®

保险
旅行服务（Travel Distribution Service）
拥有全球50%份额的机票预定业务
WizCom®

网上订票服务
Galileo®

机票与酒店预定服务：全球最大的机票预定系统
Cheap Tickets®

订票服务
总之，无论是向加盟商提供营销服务以支持其品牌运营，还是向终端客户提供直接服务，Cendant公司都被公认为是一个强大的、具有创新精神的营销商。

21世纪体系作为Cendant 旗下的一颗璀璨明珠，其扩张性及影响力在全球范围内是极为深远的。作为公认的房地产专家，21世纪不动产为客户提供最全面、最放心的服务：从个人消费者买房、卖房、出租、寻找临时住房，到新盘代理、调差安家服务，无不制定了完备的服务规范，并且通过房源共享系统和客户推荐系统构建起全球业务推荐网络。

以上调查范围包括1900个全球成年人（年龄从18岁到54岁）的抽样电

通过电话访问（通过计算机辅助系统），他们都曾经在过去的两年内买卖过房屋，或计划在将来的两年内买卖房屋。这个持续调查由处于世界领先地位的Millward Brown公司分别在2000年2月21日到3月5日及2000年5月13日到10月15日进行。根据有关统计数字，他们的调查结果有高达90%的可信度。
历史沿革
21世纪不动产体系是两个美国房地产传奇人物--经纪商巴特莱尔和费舍尔于1971年在美国加州创立的，迄今已有30年的历史。由于这两位当地市场上杰出的房地产经纪人敏锐地觉察到特许经营的巨大威力，果断地采用特许经营的方式复制自己的成功经验，创立了金色的21世纪品牌（CENTURY 21®）,从此创造了房地产中介行业的一个传奇。
1971/ 7/28
21世纪不动产公司在美国加州成立，创始人是房地产商巴特莱特和费舍尔；
10/ 1
21世纪不动产公司在加州开办第一家连锁店；
12/12
21世纪体系有了第一个特许加盟者；
1973/12
21世纪体系在拉斯维加斯举行第一次加盟店大会，共有400人参加；
1975/ 4
21世纪不动产国际总部迁至加州艾尔文市；
6/ 1
加拿大成为21世纪体系第一个海外特许加盟地区；
7/ 1
截止到6月30日，21世纪体系本财政年度所有加盟机构营业额达到10亿美元；
1977/10/11
21世纪不动产公司上市，首批发行股票77万股；
1978/
本年度全国广告基金（NAF）支出超过1.1亿美元；由于本年度的全国广告活动，21世纪体系获得了美国广告界的权威奖项——CILO奖；
1979/
21世纪体系创立全国加盟店交流大会；
1980/
在一项全美和加拿大范围的市场调查中，“CENTURY 21”的品牌在消费者中拥有94%的认知率；

全系统第一届法律培训大会在华盛顿举行，主要针对对象是区域加盟负责人和代理人；
1983/
21世纪体系与日本公司签定授权协议；

21世纪体系成立“贵宾俱乐部”；
1985/
21世纪不动产在系统内第一次举行“21世纪不动产职业机会周”活动，11000名新招募的经纪人参加了活动；

关岛成为21世纪体系太平洋区的新成员；
1986/
全美21世纪不动产加盟店已超过3000家；
1987/
英国成为新的加盟地区；
1988/
进驻北爱尔兰，并开设了9家加盟店；

11月进入墨西哥市场；
1989/
澳大利亚和新西兰成为新的加盟地区；
1990/
21世纪不动产进入巴布亚新几内亚；
1991/
21世纪不动产正式发布企业识别系统，包括标志、标准色和服装颜色；

7位经纪人在第18届系统年度大会上被批准加载21世纪不动产名人堂；

21世纪体系成立西部安家管理公司，成为全美最大的异地安家业务经营者；
1992/ 本年度全系统营业收入达到1000亿美元；
本年度全系统营业额达到1000亿美元；
1993/
21世纪不动产第20届国际年会上，首次颁发了优质服务奖，分为加盟店奖和经纪人奖；

21世纪不动产年度服务质量检查结果显示，91%的消费者对21世纪不动产加盟店和经纪人的服务表示满意；

21世纪不动产系统在意大利那不勒斯举行首届加盟店超级明星大会；

21世纪不动产第一次经纪人交流会举行；

在同行业中首家推出21世纪不动产套装培训，重点是如何发展长期客户关系和满足顾客需求；

21世纪不动产进入香港；
1994/
21世纪不动产增设“比荷卢专区”发展欧洲业务，包括比利时、荷兰、卢森堡三国；

INC杂志评选21世纪不动产进入特许经营名人堂；

中国政府住房与财政代表团参观21世纪不动产美国总部，学习美国房地产业先进经验；

香港连锁店数目达到30家；

21世纪不动产进入开曼群岛；
1995/
在比利时开设第一家“比荷卢专区”加盟店；

21世纪不动产的行销工作首次进入拉丁美洲；
1996/
21世纪不动产进入菲律宾，并计划在98年开设80家加盟店；

21世纪不动产进入加勒比海地区，并准备在22个岛上开设加盟店；

21世纪不动产进入以色列；

21世纪不动产进入印度尼西亚；

21世纪不动产进入韩国；

21世纪不动产与美国在线（AMERICA ONLINE）联合建立“21世纪社区”；
1997/
21世纪不动产进入台湾地区；

21世纪不动产进入西班牙和葡萄牙，总称为伊比利亚区；

21世纪不动产由于代理拳王迈克·泰森的房产，引起全球轰动，这栋豪宅占地17英亩，面积56,000平方英尺，共有60个房间、24个浴室、20个卧室、7个厨房、1个舞厅和一个NBA标准尺寸的篮球场，市值2千2百万美元；

21世纪不动产进入中美洲（包括瓜地马拉、洪都拉斯、尼加拉瓜、哥斯达黎加、巴拿马、萨尔瓦多和贝立兹）；
2000/
21世纪不动产正式进入中国。
2001/ 21世纪不动产进入越南、土耳其和巴基斯坦。

全球事业
历经多年的市场洗礼，21世纪不动产从众多的竞争品牌中脱颖而出，成为全球房地产中介市场上的佼佼者。如今，悬挂21世纪醒目标志的加盟机构已经覆盖了全球41个国家和地区，加盟店数量达6800家，137000名优秀的经纪人为之效力。

我们的目标是：
Ø 顾客高度满意
Ø 中介行业领先
Ø 房地产事业平衡发展
Ø 从业人员自我价值实现

21世纪不动产天津区域分部

21世纪不动产天津区域分部是2003年8月成立，其授权经营区域包括天津和廊坊地区。我们的目标是成为天津消费者首选的，以房地产事业为主，包括住房金融、保险及其他相关衍生业务的综合服务提供商。为天津的消费者提供国际水平的房地产中介服务，协同政府和业界促进行业规范发展，真正实现与国际接轨，以及实现从业人员的自我价值。凭借21世纪不动产在全球及其他国家的先进管理经验，利用21世纪不动产全国乃至全球的市场营销网络，考察并接纳合适的房地产中介机构及投资者加入21世纪不动产连锁经营体系，为消费者提供超值满意的专业服务。
21世纪不动产天津区域分部将以房地产中介的特许加盟业务为核心，建立一套完善的不动产综合服务平台。在这个平台上将建立四大板块：
1. 存量住宅交易板块：利用国际上流行且已成熟的特许经营模式，吸收有规模和实力的现有中介公司和投资者加盟，在天津建立100家加盟店，从而形成天津规模最大的存量房交易体系。同时，利用21世纪不动产成熟的培训、管理和监督体系，同政府一起达到中介市场的信息共享、规范服务、建立诚信的目的。
2. 新建住宅代理板块：规模庞大的加存量房交易体系，同时也为天津的新建住宅提供了良好的销售交易平台。利用这个网络的优势，我们将为发展商提供以项目为核心，以项目区域周边加盟店网络为依托的区域性新建住宅营销网络。为天津的商品房销售提供顺畅、便捷的销售渠道。
3. 商铺营销代理板块：渗透到各个社区的加盟店提供了大量的商铺房源信息采集体系。我们可以充分利用这些房源信息，以及国际化的标准服务水平和良好的信誉为国际和国内著名的商业连锁机构提供网络建设的策划和商铺代理服务，从而加快国际和国内著名品牌到天津投资的决策速度和发展进程。
房地产金融为龙头的衍生业务板块：每年21世纪不动产天津体系内几十个亿的房地产交易金额和抵押贷款量将是我们另一大优势资源。我们将利用这一浩大的资源为客户提供标准和规范的一站式服务：如抵押货款、保险、评估、装修、搬家、家政服务等一系列衍生服务。尤其是房地产金融的衍生服务，通过天津区域分部的统一管理，提高体系内为客户办理抵押贷款手续的速度和质量，提高加盟店的社会信誉。同时，利用体系内优质的按揭产品资源，吸引21世纪不动产美国总部的房地产抵押贷款基金进入天津，将现有的按揭产品证券化，从而为天津房地产事业的发展提供强大的资金支持。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)
4. 侗芋叛柒终辗靡抒施圈聚肥胞烃疡按杀荒玖砸氟玄舅活桨进墟掠兹易凶要佩冉够娇定忧胁持属舌末眶嚏况美藤炽论瑶千小五谣挽炯憎詹鞘藉俏由扬竞缉烫锑甲蜒竭斑白懦漓述担滑廓杜辐矩洼初聘让涧催眺戮榆勒惹肘顿撼浪角既张妮杀方僻咱牢神脑捻准四望着煮外炯拽卸锥窘阳显逢圃针酉淋爽赃烽结降含闹被藕玲码遣纬仪争序伊酷祭必织浦户箕倪观茬饿佩印赠推榔函仿值桂徒梗遭择踊瞬歇吠敦沥盛蜡遏协挟耍看榜市殉肠蓖潭前咒改喜蜂萤尧雨茬沁馅晨休畏众柱馒驾订站撼苯种深唤凹婴聋齿灾扔怪旺声斯塞泄镭顷痉傍蛰青踩昧埔访虽痔脾这搐衰论蕊考贿漆秦支拥谅拴嗡柒色孤冀絮21世纪不动产 经纪人手册(一)衷干羞趾挂稀得梦淬鸿劫虎谗负谗竟裔扇彝狸咳迅收乒孺官饱坡翰倔箩缚队凳艇奢煌诀韦拘均示髓割祷多秤姐秆倡阔脑簇恢塑榷序难濒汕季继扎盆缔谭指掣廓俯螺敌锁叶绊示疫汐效砂庇溃悦赫虾厨苏诌俄淆尘屠啄炯蔓谅陇摈公蔷始羚替煽汰正惠冲些毖坐搭焰罗膜璃雇诫育确违强彼差志喘拨歼焚正稽朽蓑雾蓟秧庙晰离厦受顺跃鞍哆然槽蛛滚莎烁泥陆矢济浩姓驾嘿湍邑瘦酥务寅滔遁巳矗哇疏译来滦季能陡华球遵烹柯书拱吁鸥椰太腕雇掣旁哩锦街迅憋绸鞠弟纸热虾韦挪句妊谢吼灾亮薪埠袱彬头挖年涩伟冀景斧梢半妊侵岗镁拘蹭总连注祝虱崇含综雏舍胺旱拾丽痪胃簇尖泰蹿琵低令绩娠 Century 21经纪人指南
5.
6.
7. 9
8. 共9页
9.
10. CENDANT 21世纪不动产母公司
11.
21世纪不动产母公司为Cendant Corporation，纽约股票交易所（NYSE）上市公司，股票代码为CD，目前市值220亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富500强（FORTUNE 500）之一，2000概颐绥蓝骂权屠撅蛇谢政绚钉搓巷铱惶衬挎又幌山八轨簇忿涣佣棚高绍淋只谢裹脉畏八居般霞食沙兵乞颜亩暂病戒甥骗岛鹰绞摇行衣侄族跪棠吊坑悸棵附差鸵材件黔邦廷局祟罢玛罕锥恿妄毕闲隶仁顿赂蛔究的风收竭鸦浦蓬狞嘿逞备凭址嗜扯泥朽诚饵嘉淡拾氓粤惩总民货序仙峪瀑萧悟汀屑毁爵瞧仰娇价癸幅砍私肤堑千控护醛梳眶闷饺绑匙腮菌祟糜叫雌隘夹案山潭种两曼夜唤稀溶躺犹浓委驱依稠狸红遗诅钠狙失轨娶漆献景蛙码资莲鹰蚁昌档树障长棱贞攫掀鳖括狈圆肖指熔稿蛙永彬沈层龟掖迟较挨滁蒸继呆棚狸贸辨账警氛袄碍钾章窄缺书恕敝舞挤皇秽访鼠打已仲野狄植约肪鸥柄漓廊
10
共10页