2013-12房地产调研考察报告.doc

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北京房地产调研考察报告

为实现公司2014年房地产开发的战略目标，根据项目考察小组安排，于2013年12月4日到9日赴北京，考察了解当前北京房地产形势及开发前景。
2013，是北京土地出让的丰收年。截至11月底，北京商品住宅用地供应量达到868公顷，提前完成全年商品住宅用地供应计划。
今年房企拿地积极，北京则顺势加推土地，特别是自住商品房地块受到房企的欢迎，加推土地对于未来满足市场刚性需求也有益处。以恒大为代表，房企开始愈加关注一线土地市场。今年，包括恒大、北京城建、绿地、万科在内的10家房企，在京购入土地总面积达到670万平米，占今年以来北京商品住宅用地供应量的55%。房企的拿地热情也直接推高了北京地价水平。北京到目前为止今年成交的69宗商品住宅用地平均楼面价达到9478元/平米，同比2012年的6484元/平米涨幅高达46.2%。
从土地供应看，受自住商品房政策的影响，商品住宅高端化趋势明显，商品住宅用地更显稀缺；从需求端看，房企对一线城市楼市走势乐观，都在加大一线城市拿地力度，这都推高了北京商品住商品住宅用地价。
北京的房价，北高南底，学区房房价奇高。四环以内新楼盘不多，总量不大，售价基本在7万到10万每平米，以精装修为主；四环到五环，房价基本在5万每平米左右；五环到六环房价基本在2-5万每平米。
下面从四个方面分析北京房地产当前形势。
一、北京房地产市场宏观环境动态
1、北京首个自住房开放申请爆棚：超20万人抢购2000套房
恒大地产豆各庄自住型商品房项目“御景湾”于11月30日上午10点正式开放申请，这也成为北京首个将摇号的自住房项目。 “御景湾”项目总建筑面积约29万平方米，其中自住型商品房面积约18万平方米，单套约为80平方米-90平方米两室、三室户型，总套数约2000套。由于该自住型商品房项目的最高售价仅2.2万元/平方米，较周边普通商品房的价格低出了近1万元/平方米，因此吸引了大量具备买房资格的购房人。由于目前北京市的经适房、限价房轮候家庭约有13万户，而具有购房资格的家庭，更是远远超过这个数字。因此正式申请开始后，报名网站被申请人挤爆。网上报名结束，已有20万人申购，达到100比1的摇号抽签比。
2、恒大51亿北京夺地 供需不平难压楼价旺火
11月21日，北京共出让土地6宗，其中现场竞价4宗，招标2宗。出让总面积73.69万方，共收土地出让金115.6亿元。其中恒大地产集团以51.35亿元夺得北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地，刷新年内北京总价地王记录。在当天成交的6宗土地中，4宗需要配建自住型商品房。至此，北京已经成功出让了17宗配建自住型商品房地块，总配建面积约达180万平米。今年北京市2万套自住型商品房用地供应的任务已经基本完成。今年北京土地出让金总额1666.7亿元，与去年全年的647.9亿元相比，增幅超过157%。虽然2013年还剩下近10天的时间，但今年北京土地出让金也已经创下历史新高。此前单年最高纪录为2010年的1639亿元。2012年，北京商品住宅用地供应37宗，建设用地面积合计不过275.6公顷。但是在已经完成全年商品住宅供地计划后，到今年年底还有6宗商品住宅用地待成交。
因此，北京年末土地市场再次“上火”，跟市场的供需不平息息相关。土地放量是个过程，如果加推力度不够，供应不能满足需求，祛火较为困难。
3、不动产统一登记拟设管理局，未来房产税征收将考虑地区差别
在国务院常务会议决定归并不动产登记职能后，中央政府已经开始探讨新设行政机构承担土地、林地等不动产统一登记有关工作的可能性。作为多种“不动产统一登记”职能归并方案探讨的思路之一，一个新的行政机构将负担不动产权属情况的登记以及“合法查询”工作。 作为统一负责不动产登记工作的部门，国土资源部已准备了多套方案，其中之一便是设立“不动产登记管理局”，设立该局之后，分散在住房和城乡建设、农业、林业、海洋等主管部门的不动产权属登记职能，将整合到未来的“不动产登记管理局”。 与此同时，地方政府也将陆续开始对现有不动产登记职能进行归并，在有关工作完成后，将有望实现统一登记产权信息的“合法可查询”。
根据国务院发展研究中心专家解读，未来房产税的征收要因地制宜，考虑地区差别，给地方政府比较大的自主权，根据地方的情况作出决定。完善地方税体系。
二、北京地产市场土地供给
1、北京地产市场土地供给2013年底新增经营性用地
宗地
名称
宗地
位置
建设用地
面积
(万平方米)
规划建筑
面积
(万平方米)
规划
用途
预计成交
日期
起始价
(万元)
备注
大兴区采育镇01-0009及01-0049地块二类居住、商业金融用地
大兴区
采育镇
12.52
13.81
R2二类居住用地、C2商业金融用地
2013年
12月24
92500
本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上,在明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，保障房建设单价标准为10000元/平方米。
大兴区采育镇区01-0005及01-0033地块二类居住、商业金融用地
大兴区
采育镇
镇区
12.79
14.14
R2二类居住用地、C2商业金融用地
2013年
12月24日
94500
本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上,在明确保障房建设单价标准的前提下，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人，保障房建设单价标准为10000元/平方米。
大兴区采育镇DX10-0001-6006地块二类居住用地
大兴区
采育镇
6.13
15.02
R2二类居住用地
2013年
12月24日
48000
本次出让宗地居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为9500元/平方米，套型建筑面积全部为140平方米以内。
通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品住房）
通州区
永顺镇
19.58
46.64
R2二类居住用地、R53托幼用地、R52小学用地
2013年
12月24日
290000
本次出让宗地中需配建130000平方米建筑规模的“限价商品住房”，房屋销售限价为10000元/平方米。本次出让宗地中除配建的限价商品住房外，剩余居住用途建筑规模将建设“自住型商品住房”，房屋销售限价为16000元/平方米，最大套型建筑面积105平方米，单套总价控制在200万元
门头沟区门头沟新城MC16-073等地块
门头沟区
永定镇
10.18
34.73
F1住宅混合公建、C2商业金融、R53托幼、C5医疗卫生
2013年
12月18日
100000
需配建“限价商品住房”7500平方米，销售限价为9000元/平方米。居住部分除 “限价商品住房”外，需全部建设“自住型商品住房”，销售限价为18000元/平方米，最大套型建筑面积不得超过105平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。

2、北京地产市场经营性用地成交一览表（11月18日-12月1日）
序
号
宗地名称
宗地位置
起始价
(万元)
建设用地面积
(万平方米)
规划建筑面积
(万平方米)
规划用途
成交日期
成交价
(万元)
受让单位
溢价率
1
延庆县张山营镇姚家营村西侧地块
延庆县张山营镇
5168
67640.204
79743
C8旅游设施、U市政公共
2013年11月18日
5168
北京中坤落樱庄园葡萄酒
0.0%
2
延庆县香营乡山底下村东部地块
延庆县香营乡
396
6004.563
3002
C8旅游
2013年11月18日
396
北京天池葡萄酒庄
0.0%
3
延庆县张山营镇西羊坊村B地块
延庆县张山营镇
2320
36645.682
29017
C8旅游设施、U市政公共
2013年11月18日
2320
北京华氏庄园葡萄酒
0.0%
4
延庆县张山营镇西羊坊村A地块
延庆县张山营镇
981
14868.1
10408
C8旅游
2013年11月18日
981
北京卓龙庄园葡萄酒庄
0.0%
5
丰台区王佐镇魏各庄村
丰台区王佐镇
185000
155266.366
263953
F2公建混合
住宅
2013年11月19日
251000
国开东方和北京青龙湖国际会展联合佑
35.7%
6
大兴区亦庄新城Ⅱ-1街区B01R1-2地块
大兴区亦庄镇
110000
52166.47
109550
R2二类居住
2013年11月19日
164000
首开＆住总联合佑
49.1%
7
门头沟区门头沟新城MC08-014/015
门头沟区龙泉镇
保证金为
人民币40000
58900.84
201697
F1住宅混合公建、C2商业金融
2013年11月21日
230000
华远＆金秋莱太联合佑
-
8
密云县水源路南侧土地储备项目
密云县水源路南侧
保证金为
人民币50000
183499
442170
F2公建混合住宅、F3其他类多功能、R53托幼
2013年 11月21日
180000
绿地控股集团
-
9
昌平区东小口镇G05-1、G05-3、G08-1地块
昌平区东小口镇
40000
41559
62339
R22居住小区级配套公建
2013年
11月21日
94500
首开
136.3%
10
昌平区东小口镇G06-2、G06-4、G09-1
昌平区东小口镇
44100
37490
67565
C2商业金融、R22居住小区级配套公建
2013年11月21日
85500
首开
93.9%
11
平谷区夏各庄镇5-01、02、03、06地块
平谷区夏各庄镇
34000
89345
105904
R2二类居住、
2013年11月21日
52000
北京弘轩鼎成地产
52.9%
12
朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地
朝阳区东坝南区
395000
89469.3
208373
二类居住、公建混合住宅
2013年11月21日
513500
天津金碧投资
30.0%
13
昌平区沙河镇C-X06、C-X07、C-X10地块（配建“人才公共租赁住房”）
昌平区沙河镇
214000
13.67
27.70
R2二类居住用地、R53托幼用地、F2公建混合住宅用地
2013年11月28日
216000
北京龙湖兴顺置业有限公司
0.9%
14
朝阳区东坝南区1105-655、657号（配建限价商品住房）
朝阳区东坝南区，五环路七棵树以东、坝河以南
165000
4.85
9.19
R2二类居住用地、小学用地
2013年11月28日
214500
北京首城置业有限公司
30%
三、近期北京房产市场
1、新批售项目信息 11月18日-12月1日
区县
项目名称
环线位置
批售面积
（平方米）
批售套数
土地用途
和使用年限
产品类型
主力户型
（平方米）
丰台
京投万科西华府
四至五环
47821.39
540
住宅:70年
板楼高层
一居47-64㎡
两居71-88㎡
三居117㎡
房山
原香漫谷
六环以外
25081.63
258
住宅:70年
板塔结合
两居85-95㎡
小三居88㎡
大三居122-128㎡跃层151-153㎡
房山
中冶蓝城
六环以外
23088.2
294
地下车库:50年;住宅:70年
板楼小高层
两居、
三居86-97㎡
大兴
紫郡府
四至五环
59177.61
433
住宅:70年；地下仓储:50年
板楼多层
三居108~135㎡
房山
芭蕾雨悦都
五至六环
5393.06
54
商业:40年;住宅:70年
板楼多层
三居89~135㎡
顺义
中粮祥云国际生活社区
五至六环
81398.8
535
办公:50年;商业:40年
-
朝阳
世华泊郡
五至六环
17161.73
107
住宅:70年
140-160㎡三居
180-185㎡四居
石景山
中海金石公馆
五至六环
66478.36
632
住宅:70年
65-85㎡两居
90-135㎡三居
顺义
天竺新新家园
五至六环
27269.28
66
住宅:70年；地下仓储:50年;地下车库:50年
380-480㎡复式
房山
中粮万科长阳半岛紫云庭
五至六环
45079.94
742
办公：50年
-
房山
首开熙悦睿府
五至六环
85927.29
1614
办公:50年;商业:40年
-
11月18日-12月1日共批准预售证11个，其中8个为住宅项目。
批准预售住宅总套数为2384套，批售总面积为27.15万平方米。
11月18日-12月1日，商品住宅总成交面积56.21万平方米。

2、近期北京商品住宅成交套数排行榜
11月18日-11月24日
名次
项目名称
行政区
成交套数↓
成交面积
(平方米)
成交均价
(元/平方米)
成交金额
（亿元）
1
熙悦春天
大兴区
287
13304.4
20075
2.67
2
首城双景
朝阳区
47
3136.61
61509
1.93
3
金隅嘉铂苑
通州区
40
2463.69
19355
0.47
4
富力飞常HAOS
大兴区
27
3068.43
15123
0.46
5
泰华龙旗广场
昌平区
23
1640.75
31855
0.52
6
珺悦国际
大兴区
23
2214.19
15441
0.34
7
旭辉E天地
房山区
16
626.14
19946
0.12
8
合生世界花园
通州区
14
750.01
21508
0.16
9
珠江四季悦城
通州区
13
1157.42
21336
0.24
10
国锐金嵿
大兴区
12
1057.02
30363
0.32

11月25日-12月1日
名次
项目名称
行政区
成交套数↓
成交面积
(平方米)
成交均价
(元/平方米)
成交金额
（亿元）
1
珠江东都国际
通州区
205
18916.04
21027
3.98
2
旭辉E天地（商改住）
房山区
100
3674.9
18951
0.7
3
中粮祥云国际生活区（含商改住）
顺义区
71
4387.98
24318
1.07
4
路劲世界城
昌平区
65
5772.95
20790
1.2
5
金隅自由筑（商改住）
通州区
53
3400.25
19170
0.65
6
熙悦春天（商改住）
大兴区
47
2101.7
19671
0.41
7
花雨汀
昌平区
37
3558.98
22167
0.79
8
合生世界花园（含商改住）
通州区
26
1852.98
21436
0.4
9
和成璟园
大兴区
25
2488.1
24443
0.61
10
天博中心（商改住）
顺义区
23
1270.19
20042
0.25

四、北京房地产市场发展趋势展望及建议
1、政策管控市场，房价涨幅趋缓
北京未来10年的状况是，人口继续以官方公布的40万-60万的增加数据，实际估计超过官方的1.5倍，按每户4人，每年需要新增住房是12万套左右。今年以来，新房的交易，受到较多行政管控的影响。上半年，北京政府实行预售证监管，当时的标准是“申请价格不能高于周边项目价格、不能高于项目前期的批准价格”。年中以后，一些高价项目开始获得预售证，如鸿坤林语墅、龙湖双珑原著等，预售证管制出现一定的松动；高价地也开始出现，如中粮孙河所拿地块，楼面地价超过5万元/平方米。不过，预售证监管在当时也并没有完全放开。年底，严格的预售证监管又开始出现，不仅高端项目拿不到预售证，一些刚需、小户型项目也拿不到，当然许多开发商已完成年度销售指标后的惜售心态严重。这一定程度限制了市场供应量，从而会直接影响交易量。新房交易量下降，与行政管控有直接的关系，并不完全是由供需决定。北京的调控政策执行严格，导致成交数据出现下降。但是，从总体数据来看，购房者预期并没有出现明显的变化。一方面，从成交量来看，消费者都还在；另一方面，从价格来看，并没有出现从上涨到下跌的变化，只是涨幅下降。” 根据中国指数研究院2013年11月百城价格指数，北京新建住宅价格指数环比上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38 个百分点，成为十大城市中环比涨幅最低的城市；11月，北京主城区二手住宅价格环比涨幅收窄 0.83 个百分点至 0.79%，也是十大城市中收窄幅度最为明显的城市。尽管无论新房还是二手房，北京都成为涨幅收窄最为明显的城市，但总体仍然处于上升空间。现在的市场是一个政策主导的市场。从需求来看，无论是自住买房、还是投资买房，其实都带有投资性，在这种情况下，需求是可以无限放大。假设行政管控放开，短期内市场肯定是大幅上涨。
2、关注明年楼市走势两个重要影响因素：供应量、调控政策
从供应来看，今年北京土地供应量大幅上涨是既成事实，今年前11个月，北京成交商品住宅用地约868公顷，完成全年供应计划的102%，这是北京少有的完成土地供应计划的年份。
从具体数据来看，住宅土地供应情况更是可观。前11个月，北京出让住宅类地块规划建筑面积1204万平方米，约是去年同期608万平方米的2倍，超过2009年至2012年所有的年份。如果这些土地在接下来一两年顺利供应到市场，将会显著影响供需市场。
此外，在此轮调控中出现的新型刚需产品—自住型商品房用地的供应，也将是影响市场行情的潜在因素。目前供应土地所对应的此类房屋供应约为2.5万套。如果到明年上半年，继续大量供应自住型商品用地、供应房屋数量增加，这就意味着普通人也有可能买到这类房屋的机会增加，将会对市场预期产生明显影响。
而明年此类土地供应会如何，也属于调控政策的范围内。总体而言，明年如果政策平稳，新增贷款指标上升，销售量和价格依然会上涨，但是涨幅会较今年放缓。自从2003年中央把房地产作为国民经济支柱产业以来，据不完全统计，发布与房地产直接相关的宏观调控政策达到40多次，核心目的就是调控房价。但十年来的调控并未使房价下降，反而陷入“越调越涨，越涨越调”的怪圈。客观来讲，过去的调控主要方式就是压制需求、减少供给，以达到控制房价的目的，但从市场规律角度看，房地产的调控要达到预期效果需要保持供需平衡。2013年 “国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。从市场需求角度来看，今年以来，在“国五条”政策的严厉调控以及房地产调控长效机制加紧完善，土地制度改革、房产税扩容、新型城镇化等长效机制将逐步落实，但短期来看难以对需求产生直接影响。整体市场因为“国五条”力度较弱，大部分城市房地产市场依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变，特别是一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。据此可以认为，短期内房价将再迎上涨压力，但从中长期来看，中央调控房地产的手段将更为灵活和市场化。同时，随着房产税政策的加快推进，房价上涨预期有望扭转。
新型城镇化战略将促进市场理性回归2003年十六大提出“走中国特色城镇化道路”到十八大明确新型城镇化发展路径，新型城镇化思路逐渐明晰。国家领导人在多个场合提到新型城镇化，强调新型城镇化是“工业化、农业现代化协同推进的城镇化”，要“推进农村转移人口真正融入城市”。李克强总理曾多次就城镇化问题发表讲话，强调新型城镇化的核心是“人的城镇化”，关键是提高城镇化质量。尽管短期来看，宏观经济弱复苏，货币政策和房地产调控总体趋稳，企业推盘、购房者预期、信贷投放等促进市场量价向好的因素仍在持续，但需要注意的是，作为新一届政府的重要方针，新型城镇化战略有望在三中全会之后正式落地，与其密切相关的金融货币体系、土地制度、财政税收制度等长效机制可能取得突破。近期部分城市房价涨幅扩大，少数城市政策仍有升级可能，房产税试点改革范围扩大更是预期强烈。在房地产业短期走势预期向好的同时，相关各方应该看到，随着房产税等相关制度的突破，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化。随着长效机制的逐步落实和潜在供应的逐渐释放，市场供需关系更趋良性明后年的市场将逐渐回归理性。
3、建议建言
作为新近入行的房地产开发公司，在政策因素不明朗的形式下，应审慎进入北京市场。目前北京市经营性用地，均需进入市级管辖的土地储备中心走招拍挂流程。土地市场的争夺激烈，5环到6环间一些好的地块会进行多达10多次以上的竞价。目前在北京市场拿地需要充裕的资金准备，充分的土地背景调查。目前拿到地的开发商，会放慢开发节奏，待时间空间，待政策空间，搏利润空间。目前宜在有上升空间的二线城市拿地。

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