三步工作法动态监控房地产行业.doc

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三步工作法动态监控房地产行业

今年以来，市国税局针对房地产行业经营特点，在预售房款申报、完工成本结转、项目清盘核实三个阶段总结归纳出“三步工作法”，每个阶段采取专门措施，实行专业化、精细化、全过程动态监控，取得了较好成效。一季度，该行业入库企业所得税万元，同比增长%。
第一步：“三结合”保证预售房款真实性
根据国家现行税收政策，房地产企业的预收房款在开发产品未完工之前，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额进行纳税申报。该局在抓好核对预收收入数据的同时，加强对企业申报扣除销售费用、管理费用、财务费用的税收政策宣传及严格审核，杜绝预收收入重复作为费用计提基数及竣工前借款费用作为费用税前列支情况，并注意做好预收收入核对的三个结合：一是与购房客户的网签合同金额相结合；二是与企业向地税部门缴纳营业税所确认的收人相结合；三是与企业从金融机构取得客户按揭贷款信息相结合，促进了房地产企业预收收入申报质量的不断提高。经审核纠正，今年一季度一户房地产公司调增预售房款预计利润缴纳企业所得税万元，一户企业将竣工前借款费用调整为开发成本，缴纳企业所得税万元。
第二步：突出要点加强成本核算辅导
房地产企业在开发产品完工后，应将收取的预售房款在申报表确认收入，并及时结算计税成本，计算出实际毛利额，将实际毛利额与预计毛利额的差额，并入应纳税所得额进行纳税申报。该局针对房地产税收政策自2003年以来变化较大，结算成本涉及到以前多个年度，会计核算难度较大的特点，精心归纳总结了房地产企业成本结算要点，充分利用税企邮箱及企业所得税汇算清缴培训会，对房地产企业开发产品完工确认条件、分项目开发产品成本的归集分配、跨年度成本费用的分摊公式等政策进行详细解释，使企业会计的成本核算水平有了很大程度提高。今年月份，经该局对某房地产公司提供个性化成本结算纳税辅导，该公司因确认收入调整毛利差额缴纳企业所得税万元。
第三步：建立分户档案动态监控项目成本
房地产企业每个开发项目开发，从征地、建设、预售及销售完毕，大多横跨多个年度，在该项目清盘时，应对其每个年度的预售房款申报阶段及完工成本结算阶段缴纳的企业所得税进行核实，对该开发项目企业所得税缴纳情况实行全过程监控。该局对所有房地产企业建立了分户档案，对每一户房地产企业的基本情况，全部开发项目及完工进度，每个项目的销售情况及完工成本结算情况实行动态监控，对清盘开发项目缴纳的企业所得税实行全面核实，并努力做好以下三个方面工作：一是对各项目的预售户数、面积与实际销售户数、面积进行核对；二是对各项目的销售收入、成本结算、营业税金及附加进行配比核对；三是对各项目预缴土地增值税，结合地税部门的土地增值税清算，对形成的多缴企业所得税进行核实。
目前，该局在房地产企业逐户建立基础档案的基础上，还充分利用房地产信息网，地税部门缴纳的地方各税，金融部门的购房贷款发放信息，中介机构审计数据等第三方信息，与房地产企业申报数据定期进行数据比对分析，对以上三个阶段实行全方位动态监控，发现纳税申报异常及时进行专项评估，积极总结行业管理经验，深入专业化、精细化管理，促进了该行业企业的纳税遵从度的不断提高。

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