签订二手房购房合同应该注意哪些问题.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-签订二手房购房合同应该注意哪些问题?1、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证，产权是否清晰;还没有拿到产权证的现房不能买卖;若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。【购房合同范本】签订二手房购房合同注意事项文章来源：中顾网 作者：佚名 点击数： 更新时间：2010-6-3 15:59:14 本文介绍了签订二手房购房合同时应注意哪些事项等相关内容，并提供专业律师进行免费法律咨询。推荐阅读： 签订二手房购房合同时应注意哪些事项在二手房交易中，许多购房者往往只顾房产价值的高低，而忽略了对交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签订前一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。1、查看产权所有人的身份证件。2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有，则共有人是否全部同意?出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。1、售房提供的房屋产权证是否属实?2、房产面积多大?3、该房产用途是什么?是办公还是居住，或是其他?4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?5、该房产是否已设定抵押?根据中华人民共和国担保法的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?根据上海市房地产转让办法的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。签订时一、需要准备的证明材料。购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效：1)香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区：中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章：4)外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。二、看清楚合同中的约定内容。尽管二手房交易当中使用的上海市房地产买卖合同，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明)：1、房款的金额是否写清楚?2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成，中国银行90平米以下，房龄10年以内可贷八成);4、买卖双方何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单);5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担;6、房地产的风险责任何时转移给购房者?上海市房地产转让办法的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)1)如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。4)双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。如何签二手房购房合同，应该注意哪些问题？此文章帮助了1416人|法邦网本文系法邦网原创，谢绝任何形式的转载，违者必究。栏目关注：二手房合同主要条款有哪些购买二手房需要注意什么二手房交易要注意哪些事项导读：近年来二手房市场非常红火，但是其中也隐藏着很多风险，尤其是在签订二手房购房合同这一环节上。如何签订二手房购房合同呢？在签订过程中需要注意哪些问题？本文将对这些问题展开讨论。一、如何签订二手房购房合同？二手房购房合同有格式化合同，也有双方商定合同。但不论是那种合同，都必须具备双方的权利义务以及标的物的相关信息。以下是签订二手房购房合同的流程：1、在签订合同前认真核实房主的身份，严防假房主或者一房多卖的情况。这种情况在现实中是比较多见的，受害者最终往往是购房者，因此必须严格核实房主身份；2、在签订合同时要明确约定付款时间和过户时间。这个条款的重要性体现在卖房人希望得到价款，而买房者希望尽快入户。但是如果期间出现房屋市价有大的变动，就可能导致其中一方违约，带来麻烦。3、在签订合同时必须明确各种费用的交接时间和方式。二手房因为是处于使用中的，所以会存在如水电，煤气，还有物业，暖气，有线电视等费用，其中有些费用是需要预付的，有些是年终结算的，这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的规定，否则容易引发纠纷。4、在签订合同时必须写明违约责任和合理利用补充条款。违约条款是整个合同中比较重要的条款，它承担着法律救济的重要使命，合同在履行期间免不了会有违约现象，而通过违约条款的明确规定，可以确保受害一方能够及时得到救济。5、在签订合同时需要结合该房屋具体特点约定一些补充条款。二手房购房因为其性质关系，需要针对房屋本身的特点进行合同撰写，尽量将自己需要保护的权益都写入合同，这样才能比较可靠的保障购房的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦。二、签订二手房购房合同应该注意哪些问题？1、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证，产权是否清晰；还没有拿到产权证的现房不能买卖;若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。2、注意交易房屋的权属情况.主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让.另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。3、注意审查房屋价款、其他费用及佣金。为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担。4、注意对交房情况进行严格审查。包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。5、注意确定违约责任条款和救济方式。确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益。合同应该对如何承担违约责任，违约金、定金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。上文介绍了如何签订二手房购房合同，以及应该注意的问题。在二手房买卖过程中，签订二手房购房合同是一项非常重要的工作。尤其是所签订的合同内容，包括权属、价款、支付方式、违约及救济等都必须明确地写明。初次接触合同的广大购房者，更应该小心谨慎，不可大意。有可能的情况下，还是要找专业的房地产律师帮助把把关，以免出现大的遗漏，影响自己权益的保护。+1 4该内容对我有帮助延伸阅读：如何签二手房买卖合同，签二手房买卖合同注意什么？一、如何签二手房买卖合同？1、签二手房买卖合同明确当事人的姓名、住所。2、签二手房买卖合同明确标的。即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归属，是否共有财产.二手房交易的税费有哪些，如何签二手房买卖协议呢？一、二手房交易的税费有哪些二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。结果是增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。实际交易中，卖家无一例外的将税费转嫁到买家.-精品 文档-