远洋地产总裁管理报告.ppt

2010 2010年总裁管理报告年总裁管理报告March 22,20101目录目录n 20092009年经营业绩回顾年经营业绩回顾第二部分第二部分n 市场回顾与展望市场回顾与展望第一部分第一部分n 20102010年经营目标及策略年经营目标及策略第三部分第三部分n 20102010年投融资专项计划年投融资专项计划第五部分第五部分n 20102010年业务发展计划年业务发展计划第四部分第四部分2第一部分：市场回顾与展望第一部分：市场回顾与展望l 宏观经济分析宏观经济分析l 行业环境分析行业环境分析l 政策趋势分析政策趋势分析l 未来市场展望未来市场展望31.1 1.1 宏观经济宏观经济-总体回顾总体回顾GDP增长率8.7%8.7%十万亿信贷规模十大产业振兴规划区域振兴计划四万亿投资计划n 2009年，政策巨额的货币和投资刺激下，GDP增速实现“V型”反转，成功实现保8目标。2007-1 2007-3 2007-5 2007-7 2007-9 2007-11 2008-1 2008-3 2008-5 2008-7 2008-9 2008-11 2009-1 2009-3 2009-5 2009-7 2009-9 2009-1110203040货币供供应和和贷款增速款增速M2（货币）贷款 2005-3 2006-3 2007-3 2008-3 2009-3105106107108109110111112113114115国内生国内生产总值产总值指数指数 数据来源：CEIC、易居、国家统计局4 2007-1 2007-3 2007-5 2007-7 2007-9 2007-11 2008-1 2008-3 2008-5 2008-7 2008-9 2008-11 2009-1 2009-3 2009-5 2009-7 2009-9 2009-11403020100-10-20-30投资、消费、出口同比增长情况投资、消费、出口同比增长情况固定资产投资消费品零售出口 1000-2000 2000-3000 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000-7000 7000-8000 8000-9000 9000-10000 10000+051015202530中国中国重点城市重点城市收入结构收入结构 2004 20081.1 1.1 宏观经济宏观经济-经济结构经济结构n经济复苏基础尚不稳固，结构性矛盾仍然突出，经济复苏基础尚不稳固，结构性矛盾仍然突出，经济增长的可持续性仍具有不确定性。经济增长的可持续性仍具有不确定性。投资增速缓慢回落，依靠投资拉动的局面仍未改观；出口仍处于负增长，形势严峻；消费增长逐步企稳；居民收入在国民收入分配中的比重较小，国内收入结构基本呈现“图钉型”，收入差距呈现扩大的趋势；宏观经济呈现趋热势头，经济增长存在一定的风险。投资高速增长投资高速增长消费逐步平稳消费逐步平稳出口依然低迷出口依然低迷注：收入数据来源于罗兰贝格调研 1991-1 1992-4 1993-7 1994-10 1996-1 1997-4 1998-7 1999-10 2001-1 2002-4 2003-7 2004-10 2006-1 2007-4 2008-7 2009-10406080100120140160宏观经济预警指数宏观经济预警指数过热过热趋热趋热过冷过冷趋降趋降过热过热5 2001-3 2001-8 2002-1 2002-6 2002-11 2003-4 2003-9 2004-2 2004-7 2004-12 2005-5 2005-10 2006-3 2006-8 2007-1 2007-6 2007-11 2008-4 2008-9 2009-2 2009-7 2009-1220304050607080央行消央行消费者者调查当期物价满意指数未来物价预期指数 2006-1 2006-4 2006-7 2006-10 2007-1 2007-4 2007-7 2007-10 2008-1 2008-4 2008-7 2008-10 2009-1 2009-4 2009-7 2009-1080859095100105110115价格指数情况价格指数情况居民消费价格指数工业品出厂价格指数 2002-10 2003-3 2003-8 2004-1 2004-6 2004-11 2005-4 2005-9 2006-2 2006-7 2006-12 2007-5 2007-10 2008-3 2008-8 2009-1 2009-6 2009-1150100150200250300黄金交易价格黄金交易价格nCPICPI、PPIPPI增幅超预期，黄金等大宗商品交易增幅超预期，黄金等大宗商品交易价格屡创新高，通货膨胀预期加剧。价格屡创新高，通货膨胀预期加剧。进入2009年四季度，CPI和PPI(工业品出厂价格指数)“由负迅速转正”，增长幅度超出市场预期；黄金价格屡创新高，达到10年来历史高位；央行消费者调查显示未来物价预期指数迅速攀升，居民对于当期物价的满意度持续下降。1.1 1.1 宏观经济宏观经济-物价水平物价水平6数据来源：CEIC、易居、国家统计局频率2007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-12-800-600-400-2000200400600800外外汇占款、占款、预计热钱规模（模（亿美元）美元）预计热钱规模新增外汇储备:当月值2006-102006-122007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-126.006.206.406.606.807.007.207.407.607.808.000.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%利率及利率及汇率走率走势人民币基准汇率上海银行业间同业拆借利率1.1 1.1 宏观经济宏观经济利率与汇率利率与汇率n 利率进入加息通道，人民币升值压力加大。利率进入加息通道，人民币升值压力加大。上海银行间同业拆放利率呈现上升趋势，上半年加息可能性加大；汇率在政府干预下基本保持稳定，但外汇占款总额和热钱规模持续增加，导致汇率升值的外部压力不断加大。一旦人民币升值过快，将冲击中国庞大的出口导向型产业。7数据来源：CEIC、央行2007.22007.62007.102008.32008.72008.112009.42009.82009.1235004000450050000%5%10%15%20%25%-5%全国商品房价格情况全国商品房价格情况商品房销售价格增长率n需求集中释放和宽松信贷政策促使房地产市场需求集中释放和宽松信贷政策促使房地产市场迅速反弹。迅速反弹。08年受抑制需求的集中释放、放松信贷等政策放大居民购买能力两大因素导致2009年上半年商品房销售大幅反弹；供应增长严重滞后于需求反弹，市场很快形成供不应求的局面，导致销售价格在2009年下半年快速上涨。2007.22007.42007.62007.82007.102007.122008.32008.52008.72008.92008.112009.22009.42009.62009.82009.102009.120%10%20%30%40%50%60%-10%-20%-30%全国商品房销售和新开工情况全国商品房销售和新开工情况销售面积增速新开工面积增速08年刚性需求长期受抑制供应增长严重滞后于需求反弹 1.2 1.2 行业环境行业环境-市场回顾市场回顾n 20092009年政府采取灵活的年政府采取灵活的“扶持救市政策扶持救市政策”。下调房地产相关税费，包括第一套普通住宅的契税以及房屋转让过程中的营业税；加大金融支持力度，上调公积金贷款上限，下调商品房抵押贷款利率；放宽第二套普通住宅的限制，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。8数据来源：CEIC、易居、国家统计局2007.22007.42007.62007.82007.102007.122008.32008.52008.72008.92008.112009.22009.42009.62009.82009.102009.12-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%全国土地供应情况全国土地供应情况土地开发面积土地购置面积北京天津大连沈阳上海杭州深圳重庆0%50%100%150%200%250%300%主要城市成交量主要城市成交量/供应量情况供应量情况2009全年2009年12月2008.12008.32008.52008.72008.92008.112009.12009.32009.52009.72009.92009.110%50%100%150%200%250%300%全国重点城市全国重点城市月度成交量月度成交量/供供应量量1.2 1.2 行业环境行业环境-市场供应市场供应n市场供应增长缓慢，供不应求的状况短期内难市场供应增长缓慢，供不应求的状况短期内难以得到有效缓解。以得到有效缓解。2009年土地购置面积同比增长-13%，土地有效供应不足；2009年，主要城市供求比依然处于高位，供不应求的局面未得到有效缓解。9数据来源：CEIC、易居、国家统计局2008.12008.32008.52008.72008.92008.112009.12009.32009.52009.72009.92009.1105001000150020002500300035000100200300400500600全国全国土地成交土地成交时间分布分布占地面积土地幅数1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月0%20%40%60%80%100%09年土地溢价率分布年土地溢价率分布5%以下5%-50%50%以上北京上海广州深圳南京杭州成都重庆0%20%40%60%80%100%120%2009年部分重点年部分重点城市住宅用城市住宅用地地成交成交溢价情况溢价情况2008年2009年n土地供应在土地供应在20092009年下半年集中放量，土地年下半年集中放量，土地价格大幅飙升。价格大幅飙升。2009年6月开始，土地成交开始活跃，成交面积和交易幅数开始大幅增加；2009年下半年，土地的溢价水平开始大幅攀升，部分城市的溢价率超过100%；由于土地放量集中在2009年下半年，2010年下半年市场供应才有可能明显改观。1.2 1.2 行业环境行业环境-土地市场土地市场10数据来源：CEIC、易居、国家统计局1.2 1.2 行业环境行业环境-租赁市场租赁市场11数据来源：易居中国、DTZn 受全球金融危机的影响，零售业需求受到抑制和企业缩减办公规模，商铺及办公租赁市场2009年整体处于低位徘徊。n 随着中国经济率先走出低谷，租赁市场四季度需求开始渐见回稳。2008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q40.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%100 300 500 700 900 1,100 1,300 1,500重点城市重点城市优质商商业租租赁市市场趋势首层月租金(上海）首层月租金（北京）空置率（上海）空置率（北京）2008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q49.08.07.06.05.04.03.02.01.00.00.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%重点城市甲重点城市甲级写字楼租写字楼租赁市市场趋势日租金(上海）日租金（北京）空置率(上海）空置率（北京）400400亿亿300300亿亿200200亿亿150150亿亿对标企业对标企业20092009年销售业绩年销售业绩万科、绿城、保利、绿地、中海 预计预计5 5家家万达、恒大 预计预计2 2家家世纪金源、富力、华润、碧桂园、雅居乐、世茂、中信、金地 预计预计8 8家家龙湖、合生创展、华侨城、招商地产 预计预计4 4家家100100亿亿远洋地产远洋地产、融侨、SOH0中国、星河湾、首创、金融街、大华、金科 预计预计8 8家家2004200520062007200820092 23 35 57 713132727销售额百亿军团数量销售额百亿军团数量n 市场逐步演变为市场逐步演变为“巨人之争巨人之争”，行业集中度进一步加强。，行业集中度进一步加强。1.2 1.2 行业环境分析行业环境分析竞争态势竞争态势12数据来源：年报、易居中国、中房指数研究院预测 2006 2007 2008 20090%10%20%30%40%50%2009年年房地产贷款房地产贷款增长迅速增长迅速个人住房贷款增速房地产开发贷款增速n刚性需求仍然是市场购买的主力。刚性需求仍然是市场购买的主力。贷款购房的客户者中，有八成的购房贷款客户是首次置业;全年个人住房贷款增长48%，66%的客户借助信贷杠杆支持购房，杠杆比达到历史新高；2010年随着“差别化信贷政策”的实施和信贷政策的收紧，将进一步抑制投资性和投机性需求，并影响首次置业需求。1.2 1.2 行业环境行业环境-客户群体客户群体1366%34%支付方式分布支付方式分布贷款客户一次性付款客户82%14%4%贷款客款客户分布分布首置客户二套客户三套以上客户数据来源：CEIC、易居、国家统计局2006年2007年2008年2009年020004000600080001000012000140001600000.20.40.60.811.21.41.61.81.081.341.161.562009年房年房贷杠杆杠杆显著加大著加大新增居民中长期消费贷款购房杠杆率注：杠杆比=商品房销售额/（商品房销售额-当期新增按揭贷款）n中高端客户的数量和财富水平迅速增加，客户需求开始出现分化。中高端客户的数量和财富水平迅速增加，客户需求开始出现分化。2003年2008年1.03.4亚洲富裕亚洲富裕家庭家庭资产资产情况情况台湾地区香港地区澳大利亚韩国印度新加坡亚太其它地区1中国内地7万亿美元12万亿美元复合增长率-5.90%9.50%11.90%5.90%6.40%11.60%4.10%28.20%28.20%20032005200720092011E2013E141179223305437417453529609697788中国百万美元资产家庭中国百万美元资产家庭数量（万）随着中国富裕家庭数量增加和政府住房保障计划的实施，中高端住宅将占据商品房市场的主体地位；产品品质将逐步提升，产品向舒适、生态、节能的方向发展。平均资产（百万美元）3.2 3.3 3.8 3.8 4.1 4.4 1.2 1.2 行业环境行业环境客户群体客户群体14数据来源：麦肯锡调研GDP增速增速成功实现成功实现8.7%，房，房地产调控政地产调控政策频繁出台策频繁出台税收：差别化税收，抑制投机性需求税收：差别化税收，抑制投机性需求普通住宅转让的营业税免征期限由2年调整为5年 2土地：增加普通住房用地供应，规范土地出让和付款监控土地：增加普通住房用地供应，规范土地出让和付款监控增加保障性住房和普通商品住房、建设用地有效供给规范土地出让，加强收支管理：土地价款首次缴纳不少于50%，原则上1年内付清严格批后管理、整顿土地市场秩序，严查囤地行业管理：加强市场监管和行业准入行业管理：加强市场监管和行业准入销售管理：整顿销售秩序，强化价格监管，加大对捂盘惜售、囤积房源，等行为的查处力度央企管理：要求央企“慎重进入房地产等高风险领域；已经进入的，要规范程序，严格考核”外资管理：防止境外“热钱”冲击拆迁管理：保障拆迁户的利益，控制强拆措施的应用 3 41.3 1.3 政策趋势分析政策趋势分析15n 中国经济稳步增长、城市化、人口红利仍是推动行业发展的主要动力，行业将保中国经济稳步增长、城市化、人口红利仍是推动行业发展的主要动力，行业将保持持1515年左右的高速增长。年左右的高速增长。p1996年以来，我国进入城市化高速发展期，城市化发展将继续成为房地产市场增长的重要贡献力量；p建国后，第二、三次大小“婴儿潮”是目前我国购房需求主体，现阶段房地产仍将保持旺盛的购买力。2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920203035404550556065城市化率预计城市化率预计城市化将依次呈现以下特征1.小城市迁入大城市为主，农村向城市迁移为辅2.超大城市呈现郊区化趋势3.城市边界模糊，形成大都市圈年出生人口（万人）第一次婴儿潮p第二次婴儿潮：年平均年龄43岁，人口规模达2.4亿左右，较强的财富积累，旺盛的置业升级及投资需求01,5002,0002,5003,0001949-19571962-19701981-1990第四次婴儿潮2006-2020p第三次婴儿潮：平均年龄23岁，人口规模达2.3亿左右，进入婚育期，旺盛的首次置业需求1.4 1.4 市场展望市场展望长期趋势长期趋势16数据来源：国家统计局、远卓分析资料来源：中国国家统计局、远卓分析1.4 1.4 市场展望市场展望短期趋势短期趋势1.1.市场展望：受市场展望：受2010年信贷收紧和政府舆论导向的影响，预计2010年交易量将与2009年基本持平，售价增速整体放缓；2.2.关键变量：关键变量：宏观经济主要依靠投资拉动，因此金融政策将是影响2010年市场最为关键的因素，如果政策大幅收紧，不排除市场出现大幅波动可能；3.3.整体风险：整体风险：上半年市场风险较小；由于市场供应增加和政策效应释放，下半年面临较大的不确定性。n 房地产业短期将在波动中前行，房地产业短期将在波动中前行，20102010年市场将面临一定的压力。年市场将面临一定的压力。2 20 01 10 0年年市市场场预预期期171997-011997-051997-091998-011998-051998-091999-011999-051999-092000-012000-052000-092001-012001-052001-092002-012002-052002-092003-012003-052003-092004-012004-052004-092005-012005-052005-092006-012006-052006-092007-012007-052007-092008-012008-052008-092009-012009-052009-0960%80%100%120%140%160%180%200%959799101103105107109111113中国房地中国房地产表表现为3-4年年为一个中一个中周期波段运行周期波段运行商品房销售面积累计同比商品房新开工面积同比销售价格指数1.4 1.4 市场展望市场展望市场预判市场预判n针对不同市场的情况，基本判断如下：针对不同市场的情况，基本判断如下：住宅物业市场增速放缓，呈现短期调整态势；持有物业开始进入复苏阶段，但租金和出租率难以明显改善；土地市场 供应加大，价格受到一定的抑制，将是资金充足企业扩张的大好时机。住宅物业住宅物业持有物业持有物业土地市场土地市场需求：需求：2009年需求集中释放，2010年房地产频繁调整，将导致年度有效需求基本持平或小幅下降。供应：供应：整体缓慢增加，受投资滞后和土地购置影响，主要供应将在2010年下半年释放。价格价格：售价增速整体放缓，由于开发商现金相对充裕，出现大幅下跌的可能性较小。需求：需求：全球经济进入复苏阶段，优质零售物业、写字楼物业需求有所回升；供供应：北京、上海等一线城市集中新增供应将大于市场净吸纳量；租金：租金：租金水平和出租率短期内难以改善；售价：售价：通货膨胀加剧、人民币升值、险资等资金可能开闸，商业物业保值增值作用凸显，售价预计将保持平稳增长；供供应：受调控政策影响，土地供应力度将加大；政府加大保障性用房建设用地供应比例，商品房用地供应难以大幅增长，供应依然不足。需求：需求：开发商资金相对充裕，可售资源不足，土地需求依然强劲。一线城市土地溢价过高，二三线土地市场将成为企业跑马圈地的焦点；价格价格土地价格将会继续维持高位运行，但受到付款条件的严格限制，价格增速将放缓；核心城市和核心地段土地资源的争夺将依然激烈；18背景背景n新保险法于10月1日正式实施，打开保险机构投资不动产的政策闸门，目前细则正在制定，预计险资5%可直接投资不动产；n平安保险通过基建名义和平安信托的渠道，与金地、绿城及蓝光分别签订信托投资协议，大量投资不动产；资金来源资金来源价值价值n公司可通过战略合作获得稳定的低息资金来源；n国家金融管制放松，国内金融创新加速；n“银监会版REITs”呼之欲出，真正意义的“证监会版REITs”也在积极筹备；金融工具金融工具n公司可与战略金融伙伴共同发起和管理金融工具，以较小的资金投入控制大量的资源；n新型融资工具可以提供资金，支持公司业务发展；n远洋地产具有房地产专业优势，具备资产管理和运营管理的能力；资产管理和资产管理和运营服务运营服务n公司可通过专业的资产管理和运营服务获取管理费收入，将房地产金融业务打造成公司的新的盈利增长点；1.4 1.4 市场展望市场展望产业机会产业机会19n 政府放松金融管制，房地产金融将是公司政府放松金融管制，房地产金融将是公司“赶超领先者赶超领先者”重大产业性机遇。重大产业性机遇。第二部分：第二部分：20092009年经营业绩回顾年经营业绩回顾l 关键指标完成情况关键指标完成情况l 财务回顾财务回顾l 业务回顾业务回顾l 管理回顾管理回顾l 工作中的不足工作中的不足202.1 2.1 关键指标完成情况关键指标完成情况董事局董事局n20092009年，公司准确把握市场快速反弹的有利时机，全面完成董事局年初下年，公司准确把握市场快速反弹的有利时机，全面完成董事局年初下达的各项考核指标。达的各项考核指标。指标指标 名称名称董事局目标董事局目标 实际完成值实际完成值 营业额增长率 25%36%毛利率 24%30%净资产收益率 7%7%净借贷比 0.80.14股价表现 优于市值前十名的在港上市内地房地产企业年度股价变动幅度中位水平股价涨幅排名第3212.1 2.1 关键指标完成情况关键指标完成情况董事局董事局投行投行/证券行证券行评级评级摩根大通维持买入花旗银行重申买入中金公司维持买入麦格理证券维持优于大市美林证券维持买入摩根士丹利调高至增持（同于大市）高盛维持持有大华继显买入汇丰银行优于大市中银国际维持买入野村证券维持买入法国巴黎银行维持买入瑞士信贷银行 调高至买入（优于大市）联昌国际优于大市苏格兰皇家银行由持有调高至买入星展唯高达维持买入信达调高至买入摩根大通降级至中性平均目标价平均目标价约约1010港币港币22n依托坚实的业绩表现和良好的投资者关系，公司依托坚实的业绩表现和良好的投资者关系，公司20092009年股价涨幅位列年股价涨幅位列内房股第内房股第3 3，为股东实现较好的投资回报。，为股东实现较好的投资回报。雅居乐世茂远洋地产 瑞安 华润置地 富力碧桂园中海外方兴 SOHO中国050100150200250300公司股价公司股价20092009年度年度 涨幅位列内房股涨幅位列内房股第第3 3名名中海外华润置地 世茂碧桂园富力雅居乐 远洋地产方兴 瑞安SOHO-200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600截止截止20092009年年1212月月3131日日，位列位列内内房股市值房股市值第第7 7名名 注：股价涨幅按照资本市场标准化算法计算。2.2 2.2 财务回顾财务回顾-经营业绩经营业绩n 收入规模、利润总额、每股收益均保持持续平稳增长，显示出良好的成长性。收入规模、利润总额、每股收益均保持持续平稳增长，显示出良好的成长性。23主要经营指标主要经营指标20092009年年20082008年年变动率变动率营业额（人民币百万元）8,824 8,824 6,487 36%毛利（人民币百万元）2,657 2,657 2,820-6%年度溢利（人民币百万元）1,638 1,638 1,445 13%本公司股东应占溢利（人民币百万元）1,582 1,582 1,388 14%基本每股收益（人民币元）0.34 0.34 0.31 10%年内跨区域项目结转收入增长60%，促使开发业务整体收入增长超过40%；受2008年市场调整期间，售价较低的销售物业年内集中交付的影响，毛利总额出现小幅下降。2.2 2.2 财务回顾财务回顾财务状况财务状况24人民币百万元人民币百万元2009年年2008年年 变动率变动率总资产 62,148 43,268 44%现金及现金等价物 18,516 8,837 110%负债总额 38,262 25,485 50%有息负债 21,840 14,744 48%预收账款 9,495 3,749 153%权益总值 23,886 17,783 34%多数股东权益 23,368 16,653 40%资产负债率 62%59%5%净借贷比 0.14 0.35 -n良好的经营业绩良好的经营业绩+成功的资成功的资本引入，使得公司稳健的财本引入，使得公司稳健的财务风格更加彰显。务风格更加彰显。n货币资金相对充裕，为实施战略扩张打下良好基础；n抓住信贷宽松的有利时机，适度增加有息负债规模；n受良好的销售业绩拉动，预收账款金额显著增长；n 成功引入外部股东，公司净资产明显增加；n资产负债率、净借贷比持续保持行业低位；n公司整体现金流实现大幅净流入。人民币百万元人民币百万元2009年年2008年年 变动率变动率现金流入38,350 18,084112%现金流出28,678 18,59554%现金净流入9,672 -511-2.3 2.3 业务回顾业务回顾收入结构收入结构n 收入规模大幅增加，跨区域发展策略开始显现成效。收入规模大幅增加，跨区域发展策略开始显现成效。开发业务收入占比进一步增加，投资物业收入保持同比增长；收入来源实现地区分散化，京外区域收入增长迅速，收入占比接近40%。25物业开发投资物业其他 8,194 145 484 5,834 122 5312008-2009年年营业额构成营业额构成（分业务）（分业务）2009年2008年61%8%10%8%13%2009年年营业额营业额构成构成（分区域）（分区域）北京天津大连沈阳中山80%5%10%5%2008年年营业额营业额构成构成（分区域）（分区域）北京天津大连沈阳收入占比09年08年物业开发93%90%投资物业2%2%其他5%8%2.3 2.3 业务回顾业务回顾开发业务开发业务26开发业务主要指标开发业务主要指标20092009年年20082008年年变动比率变动比率物业销售收入（百万元）8,194 5,834 40%结转面积（千平方米）865 517 67%结转均价（元/平方米）9,963 12,010-17%协议销售额（百万元）14,316 7,243 98%销售面积（千平方米）1,440 691 108%销售均价（元/平方米）10,360 11,115-7%销售回款（百万元）13,873 6,856102%投资支出（百万元）12,100 9,17832%2005年2006年2007年2008年2009年503010-10-30-50-70-90-110经营经营现金现金流大幅增加，实现大幅净流入流大幅增加，实现大幅净流入2005年2006年2007年2008年2009年北京区域天津区域东北区域中山公司0%2%4%6%8%10%12%14%16%0%50%100%150%200%250%300%经营经营效益明效益明显显改善，各区域投入改善，各区域投入资资本回本回报报率率（ROIC)全面超出年初全面超出年初预预算目算目标标年度目标值实际完成值完成比例2005年2006年2007年2008年2009年020406080100120140160销售额实现翻番增长，创造历史新高销售额实现翻番增长，创造历史新高年均增长率年均增长率43%43%1432.2 2.2 业务回顾业务回顾物业经营物业经营n完善商业公司管理架构，加快商业板块整合。完善商业公司管理架构，加快商业板块整合。通过将商业地产部、远洋大厦、远洋.光华国际、远洋国际中心等以持有物业经营为主的项目公司整合进入商业公司管理架构，为筹建商业地产事业部奠定基础。n 克服市场不利因素，超额完成年度预算目标。克服市场不利因素，超额完成年度预算目标。远洋大厦平均出租率达到100%，有效签约租金达到7.7元/平方米天，领跑金融街板块租赁市场；远洋国际中心进入经营成熟期，年末累计出租率接近90%。27项目名称项目名称 远洋大厦远洋大厦 远洋国际远洋国际中心中心A座座 远洋远洋.光华国际光华国际 世纪远洋世纪远洋宾馆宾馆 营业收入（万元）7,1968,3261,3804,288EBITDA利润率（%）88%72%-151%26%年度平均出租率（%）100%75%5%60%有效签约日租金/房价（元/平米.天）7.7写字楼：3.8 商业：2.57.8208元/晚.间注：不考虑报表合并抵消因素2.22.2业务回顾业务回顾土地储备土地储备项目项目 土地土地用途用途 地上建筑面积地上建筑面积(平方米平方米)对价对价（亿元）（亿元）单位楼面地价单位楼面地价（元（元/平米）平米）获取方式获取方式本集团应本集团应占权益占权益(%)北京区域 远洋沁山水南地块(E04）住宅140,5795.84,126招拍挂100%京棉项目综合70,0005.17,285协议转让100%塔营项目 住宅77,7814.15,270招拍挂100%亦庄三羊项目住宅268,13148.318,014招拍挂100%东北区域 大连大学城项目 住宅工业1,695,00011.7690招拍挂100%天津区域 倪黄庄项目 住宅260,83311.04,217招拍挂100%黄山项目 综合140,0001.41,000股权收购100%集集 团团 合合 计计 2,650,51387.43,300 100%n坚持深耕环渤海，适机进入其它经济快速增长区域的一贯策略，年度新增土坚持深耕环渤海，适机进入其它经济快速增长区域的一贯策略，年度新增土地储备地储备265万平米万平米,平均楼面地价平均楼面地价3300元元/平米。平米。备注：新取得重庆高尔夫项目，总占地2370亩，交易对价1.52亿元，我方权益55%，列入土地一级开发，未列入土地储备。28n实现融资渠道多元化，资金实力进一步增强。实现融资渠道多元化，资金实力进一步增强。09年12月，中国人寿以每股6.23港元，认购公司9.34亿股新股，认购总金额达到58.19亿港元，成为2009年香港资本市场最大规模的集资活动之一；09年首家获准发行人民币债券的在港上市内房企业，发债规模26亿元人民币，期限6年，首三年票面息率为每年4.4%；09年9月，公司在香港市场成功获得7亿美元银团贷款，期限为3年，利率仅为(伦敦国际银行间拆放利率)Libor+2.1。2005年2006年2007年2008年2009年10268580185年末年末持有现金持有现金规模达到规模达到185185亿，亿，占到总资产的占到总资产的30%30%2.22.2业务回顾业务回顾企业融资企业融资291年内到期 1至 2 年到期 2至 5 年到期 5年以上到期 21%32%29%18%41%39%12%8%通通过拓展融拓展融资渠道，公司渠道，公司长短期短期债务结构构进一步一步优化，短期化，短期偿债压力力进一步降低一步降低2009年末2008年末n实行事业部制管理，大幅提升营运效率。实行事业部制管理，大幅提升营运效率。2.3 2.3 管理回顾管理回顾管理效率管理效率302005-2008年年2009年年-l 总部+（区域项目部/公司+经营管理类控股公司；设立北京、天津、东北三个区域事业部，负责对所属开发业务全面开展经营管理工作，通过缩短管理链条，减少管理层级，大幅提高运营效率；设立投资管理事业部，强化战略、投资管理、风险管控和产品研发等职能。l 投资管理/区域事业部+（区域项目部/公司+经营管理类控股公司）；n实行实行KPI+GSKPI+GS绩效考核，加大有效激励，进一步激发员工激情。绩效考核，加大有效激励，进一步激发员工激情。2.3 2.3 管理回顾管理回顾员工激励员工激励31n巩固组织架构调整成果，确保区域事业部真正发挥利润中心的作用。n通过合理的目标设定、考核与激励，引导各经营单位高度关注重点工作、核心工作。n配合组织架构调整，科学评价各经营单位的工作绩效，提高激励和约束的有效性，激发各经营单位的积极性、主动性和创造性。激激励励引引导导传传递递n通过考核指标的逐层分解，把公司的战略意图传导至员工，实现组织绩效与个人绩效的有机结合。巩巩固固KPIKPIGSGS月月度度核核算算发发放放特别奖励特别奖励特别奖励特别奖励固固定定收收入入目标奖金目标奖金浮浮动动收收入入 年年度度核核算算目目标标现现金金收收入入基本工资基本工资2.3 2.3 管理回顾管理回顾客户意识客户意识3220092009年客户满意度增长年客户满意度增长8 8分分20092009年客户忠诚度增长年客户忠诚度增长9 9分分n 客户满意度、客户忠诚度进一步提高，赶超标杆企业平均水平。客户满意度、客户忠诚度进一步提高，赶超标杆企业平均水平。标杆企业2009年客户满意度平均值64分；标杆企业2009年客户忠诚度平均值47分。2.4 2.4 工作中的不足工作中的不足p投资物业的发展滞后，占营业额的比例不足3%。p公司进入城市的数量明显低于对标公司，业务集中于环渤海地区，协议销售额89%源自环渤海地区。业务结构业务结构和区域布和区域布局不完善局不完善年度工作年度工作中的不足中的不足土地、人才土地、人才等核心资源等核心资源储备不足储备不足周转效率周转效率低于行业低于行业平均水平平均水平投资回报落投资回报落后于行业领后于行业领先企业先企业p公司目前土地储备总量不足，规模约为对标均值的50%，难以支持未来持续增长。p随着公司未来快速区域扩张和“研发、金融”等业务开展，人力资源的补充将面临很大的压力。pIPO和增发后资产规模快速增长，公司业务规模增速滞后于资产规模增速。p公司2009年总资产周转率为16%，低于行业领先企业平均30%的水平。p公司2009年ROIC为5.7%，低于行业标杆企业8的平均水平。p公司投资回报偏低将限制公司进一步权益融资的能力。33第三部分：第三部分：20102010年经营目标及策略年经营目标及策略l 经营目标经营目标l 发展策略发展策略l 支持保障措施支持保障措施34n为实现战略目标，为实现战略目标，2010-20152010-2015年需保持年均年需保持年均50%50%复合增速。复合增速。核心业务定位核心业务定位不动产金融不动产金融公司实现融资渠道创新和“金融+地产”联动模式的核心物业投资物业投资公司长期战略业务，至2015年为集团贡献约90亿左右的租金收入房地产金融业务的主要载体物业发展物业发展仍为远洋地产规模增长的最核心动力，占集团营业收入贡献的85%以客户需求分析及产品研发为基础，借助房地产金融推动，实现快速开发增值*其他包含建筑、中介服务等专业公司收入贡献041302010201478012289082015物业发展物业投资房地产金融697229610201364632012416320522382201123382其他以房地产金融推动物业发展、物业投资业务，以房地产金融推动物业发展、物业投资业务，