小区管理物业合同-业委会-2013.doc

XXXX小区物业服务合同（呈审稿）甲方（业主大会）组织名称：业主委员会：代表人： 地 址：联系电话：乙方（物业管理企业）企业名称： 法定代表人： 地 址： 联系电话：65461257 根据中华人民共和国合同法、物业管理条例、重庆市物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就XXXXXX职工集资楼（XXX小区）物业管理服务相关事宜，达成一致意见，订立本合同。第一章物业管理区域概况第一条物业基本情况 物业名称： （XXXXX小区） 物业类型：住宅楼 座落位置： 占地面积： 平方米；建筑面积： 平方米；四至：东至： ，南至： ， 西至： ，北至： ；第二条 具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。第二章物业管理服务事项第三条 甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置(仅限于对裸露在外的避雷设施进行日常的维护管理，若对其进行功能性检测或维修，其费用由甲方承担)。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道（位于住户室内的上下水管道，住户有义务对其进行检查，如果出现异常，应主动告知乙方，没有住户报修，乙方将不进入室内检查，因此造成的一切后果与乙方无关）、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（业主因装修产生的垃圾的清运，应单独缴纳费用）。排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第四条 在本物业管理区域内，乙方可根据业主需求，提供专项服务，专项服务内容和收费标准乙方公示在小区显眼位置（凡业主委托我司进行特约服务，我司都将开据派工单并出具盖有公司财务章的收费收据，否则，不算公司行为，其一切后果及第三方责任由当事人自行负责）。第三章物业服务质量第五条乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。第四章物业服务费用第六条 本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.15元/m2/月（包含电梯费）；（2）商业：2.50元/m2/月; （3）小区内住宅改为办公用房和住宅改为经营用房按同类住宅收费标准的200%和300%收取。（4）业主的空置房（业主须向乙方书面申请空置，并经乙方与业主双方认定其水、电、气表在1个月以上起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按50%的比例交纳。若重庆市新的收费政策出台，按新政策标准执行。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。若国家或重庆市有关法规、政策发生变化，经甲、乙双方协商并达成一致意见，可对本合同约定的物业服务费用价格标准进行调整，但应符合相关法律法规政策的要求，并形成补充协议。第七条 共用的专项设备运行的能源消耗，由乙方承担。非一户一表的用水、用电用户：1）住宅（二次供水）水费按4.3元/吨计收；2）商业水、电每户独立计量，其单价为法定价格和总表与分表的差额据实按用量分摊后的费用之和；3）若水、电单价上调，收取标准亦按相应比例上调。物业共有部位和共用设施设备的保修期满后的维修、更新、改造费，依法应由相关产权人承担或使用房屋的维修资金支付。因业主或使用人个人原因（不管是客观原因还是主观原因）导致共用设施受损的事实，业主应承担赔偿责任。第八条 业主应于每月9-15日期间向乙方交纳当月物业服务费用。对于不按时交纳应交费用的业主，甲方应积极协助乙方收取。乙方将上述未按时交纳物业服务费业主名单向甲方提供，视为乙方对欠费业主的催收。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。产权人发生变动，相关业主应到物管处办理相关手续，否则新业主与物业管理相关的义务原业主承担连带责任。属于甲方办公用的物业管理用房，由甲方使用；但若甲方将物业管理用房出租，自出租之日起，乙方按1.15元/平方米/月的标准向甲方收取物业服务费用；甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，甲方负连带交纳责任。第九条 本物业区域室内停车场车位产权属中煤科工集团重庆研究院，分配给单个使用人独立使用，不论是否使用或租赁，使用人均应按60元/位/月的标准向乙方缴纳停车场物业服务费；停车场的能耗费用单独计量，由使用人据实分摊。使用人若不使用停车位的，可委托乙方代行租赁停车位。停车位租赁费用标准由使用人与租赁人自行约定。第十条 本物业区域室外停车场车位产权属甲方所有，可供业主停放车辆，使用人应按200元/车/月标准向乙方缴纳停车位使用费。业主停车应遵守乙方在本物业区域的相关管理规定。第十一条 乙方利用公共区域及公共设备进行经营（如：利用电梯轿厢设置广告），应当征得甲方的同意：所得收入扣除税金后，由甲、乙双主按照5：5比例分配，即：50%归乙方所有，作为管理佣金；50%归全体业主所有。第五章双方的权利义务第十二条甲方的权利义务甲方享有以下权利：1、监督业主和物业使用人遵守业主公约和物业管理制度；2、审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、大中修方案的财务预算和决算，监督检查乙方各项方案计划的实施；3、审核物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度；4、审批物业维修资金的使用项目和使用预算，负责组织对物业设施、设备和共用部分的大中修及更新、改造的竣工验收；5、定期听取乙方关于物业服务合同履行情况和物业维修资金的使用情况的报告，并定期向业主公布报告；6、代表本物业区域全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；7、对乙方违反法律、法规和政策规定的行为，提请有关部门处理；8、监督乙方实施物业服务的其他行为；9、依据法律、法规规定享有的其他权利。甲方应履行的义务：1、甲方应向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；（2）规划设计资料；（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）物业管理所必需的其他资料。2、协助乙方督促业主或物业使用人依约按时交纳物业服务费；3、协助乙方因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，配合做好相关业主的工作，并监督乙方在约定的期限内恢复原状；4、听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与乙方的关系；5、负责本物业区域内的物业专项维修资金的归集和续筹；6、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；7、协助乙方对业主和使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；8、协调、配合乙方共同处理本合同生效前发生的相关遗留问题；9、业主出租房屋，应在10日内将出租相关资料及承租人的身份资料到乙方管理处备案，未备案的乙方有权禁止承租人进入本物业区域，由此产生的后果由承租人承担。10、法律、法规规定的其他义务。第十三条乙方的权利义务乙方享有的权利：1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；2、按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；6、对欠费业主停止约定服务或进行法律诉讼，直至其履行交费义务。7、根据甲方授权，制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；8、根据甲方授权，采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反管理规约（原业主公约）及公众管理制度的行为；9、根据甲方授权，在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；10、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。乙方应履行的义务：1、履行合同、提供物业服务；2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受业委会、业主、物业使用人监督，对多次不接受监督不及时纠正的物业人员，视情节严重的要及时报请乙方处理；3、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；4、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，并组织实施；5、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；6、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；8、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；9、未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；10、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；11、若出现物业使用人在本小区内乱搭乱建影响小区整体美观的行为，物业服务企业工作人员不能避开矛盾，要及时制止和纠正，情节严重者应主动向相关部门报请处理；12、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给甲方；13、法律、法规规定的其他义务。第六章 专项维修资金的管理和使用 第十四条 根据重庆市物业专项维修资金管理办法（重庆市人民政府令第244号）等法律法规文件之相关规定：物业专项维修资金应当专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用；其管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明的原则；其使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。根据相关规定，结合本项目实际情况，双方约定本项目共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用由本项目的专项维修资金或业主公共收益支付，由相关业主承担。因业主或使用人个人原因（不管是客观原因还是主观原因）导致共用设施受损的事实，业主应承担赔偿责任。第七章物业管理用房第十五条 甲方按照有关规定向乙方提供物业管理用房，建筑面积 平方米，位于 。第十六条 物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给甲方。第八章物业服务合同期限及解除第十七条本合同期限为壹年,自2013年4 月1 日起至2013年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方应作出续聘或选聘的决定。在甲方与选聘的第三方物业管理企业签订物业服务合同生效并接管时，本合同终止。第十八条 有以下情形之一的，可以提前解除本合同：1、物业项目因拆迁等原因灭失的；2、因不可抗力因素，致使物业服务合同无法正常履行；3、乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务，当业主委员会提出后，没有在1个月内整改的，经业主大会决定，可解除本合同；4、二分之一业主不履行本合同的约定，致使物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解除合同的。第十九条 需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，乙方应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。第九章 违约责任第二十条 乙方因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承担相应责任。第二十一条 甲方不履行本合同约定的义务，乙方可要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任。第二十二条乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的3倍标准给予业主或物业使用人赔偿。 第二十三条乙方违反本合同约定，致使管理服务不能达到本合同“物业服务质量”约定的，甲方有权要求其限期整改，若乙方拒不整改，经2/3以上业主同意，甲方有权终止本合同。第二十四条 业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。甲方及业主充分理解本条约定违约金的法律后果，甲方及业主不得再以违约金过高予以降低。第二十五条 双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害；3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用的（除排危抢险情形以外，乙方应事先通知业主及使用人）；4、因非乙方责任造成的供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。第二十六条 因乙方未履行职责，导致甲方（任何业主）财产受到损失或人身受到伤害，乙方应依法承担责任。第二十七条 对于业主投诉、诉求，乙方应予以及时回应，若因此造成不良后果，乙方应依法承担相应责任；第十章附则第二十八条 本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。第二十九条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。 第三十条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。业主在本小区专有物业地址为各业主通讯地址，乙方向该地址寄送有关文件，视为业主收到该文件，如果业主要变更通讯地址，应向乙方书面告知。第三十一条 本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，可依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可选择以下第二种方式解决： 1、重庆仲裁委员会仲裁； 2、人民法院诉讼。第三十三条 本合同正本连同附件共13页，一式肆份，甲方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，乙方执贰份，具同等法律效力。第三十四条 本合同自2013年4月1日起生效。附件：1、物业构成明细2、共用设施设备明细3、物业管理服务标准甲方签章： 乙方签章：重庆锦宏物业管理有限公司业主委员会： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人：联系电话： 联系电话：2013年 月 日 2013年 月 日附件一： 物业构成明细类型幢数（单元数）套数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅/别墅/商业用房工业用房/办公楼/车库会所/学校/幼儿园/管理用房其它合计附件二： 物业共用设施设备明细表1、绿化面积 平方米 2、道路面积 平方米3、化粪池 座 4、污水检查井 座个5、雨水检查井 座 6、垃圾站 个7、公用垃圾桶 个 8、配电室 个9、水泵房 个 10、空调冷却塔 个11、煤气调压站 个 12、机动车库 个 平方米13、露天停车位 个 平方米 14、非机动车位 个 平方米15、道路灯 盏 16、庭院灯 盏17、电梯 部 18、信报房（箱） 个19、中央监控系统 个 20、消防箱 个附件三：委托服务事项及服务标准序号委托服务事项服务标准备注1治安秩序服务24小时职守，对出入人员、物品、车辆进行盘查、控制并登记管理。不定时安全巡视，采取必要措施加强群防群治工作，防止和减少治安案件的发生。协助做好本项目管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本项目管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害业主（物业使用人）的合法权益；不含业主、非也主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。2公共区域的清扫保洁服务每日收集、清运生活垃圾2次，楼道每日清扫1次，每周清拖楼道不低于2次，楼内扶手每两日抹1次，每天8小时保洁，保持楼道、道路干净、无明显垃圾。定期杀虫灭鼠，保持楼道、道路干净、无明显垃圾，环卫设施基本整洁。无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。3公共绿化养护服务负责绿化的养护服务（不包含新栽植树种及植物），包含但不限于施肥、浇水、杀虫、修枝等，确保绿化长势良好，无明显病虫害。4公共设施设备日常维修养护服务每周一次对房屋共用部位、共用设施进行一次检查并作好检查记录，发现损坏应及时安排维修；物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造依法应由相关产权人承担或使用物业专项维修资金的，应及时报告甲方，根据业主大会的决定组织维修。每天对楼道、小区路灯完好情况进行巡视，发生损坏应及时安排维修，保持楼道灯座灯炮灯具完好，楼道照明灯亮灯率达到不低于90%。化粪池每年疏通一次。危及人身安全的设施设备有明显警志标志，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。电梯委托给专业维保单位维护保养，每年按规定年审并取得合格证，确保电梯正常运行；制订出电梯困人应急预案，发生电梯困人事故，应按维保合同要求通知电梯公司到场施救，乙方作好安慰和协助救护工作。公共区域、公共设施设备自身存在问题导致无法正常使用或责任事故的，不由乙方承担责任或维修义务。5装修管理业主在办理装修手续时，乙方应将装修中的禁止行为书面告知业主，并依据相关法规对住宅区住户的装修行为进行检查和控制，对于业主在装修中出现的违规现象，可采取规劝、责令停工、要求进行整改等手段予以制止；对于业主违规行为可能导致危害的现象以及不听规劝、拒不整改的业主，应及时报告给甲方有关部门和行业主管部门。6停车管理车辆刷卡出入，提供引导服务。制定车辆停放管理制度和发生紧急情况的处置预案，并经业主大会同意后实施。露天车位：地面设有交通标识，泊位线清晰，设置规范合理。引导车辆按规定路线行驶、线内停放。车库车位：在地面、墙面设有交通标识，泊位线清晰，设置规范合理。照明、消防器械配置齐全。无易燃、易爆及危险物品存放。引导车辆按规定路线行驶，按划定泊位线内停放。车场、车库、车位干净整洁。采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取有效防范措施。及时对停车场地、道路及相关设施设备进行维修养护，保证正常使用。7其它乙方员工上班时间统一工作装，并佩戴统一工作标志，仪表端正、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范;设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率不低于80%。每年至少1次组织社区文化活动。根据业主需求，可提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。费用由业主承担。- 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