建筑物区分所有权制度.ppt

建筑物区分所有权制度主主主主讲讲人：王涵人：王涵人：王涵人：王涵 1 一、概念一、概念二、二、专有有权 三、共有三、共有权四、管理四、管理权五、五、业主大会和主大会和业主委主委员会会2v业主主对建建筑筑物物内内的的住住宅宅、经营性性用用房房等等专有有部部分分享享有有所所有有权，对专有有部部分分以以外外的共有部分享有共有和共同管理的的共有部分享有共有和共同管理的权利。利。一、概念一、概念3建筑物区分所有权的权利体系建筑物建筑物区分所有区分所有权专有有权共有共有权管理管理权其中，其中，专有有权居于主居于主导地位。地位。4专有有部分部分专有部分有部分所有所有权专有有权二、二、专有有权5v专有有部部分分：具具有有构构造造上上及及行行使使上上的的独独立立性性，并并能能够成成为分分别所所有有权客客体体的的部部分。分。v专有有部部分分所所有有权（专有有权）：区区分分所所有有人人对其其建建筑筑物物内内的的住住宅宅、经营性性用用房房等等专有有部部分分所所享享有有的的单独独所所有有权。（一）概念（一）概念6v限限制制：专有有权虽然然具具有有所所有有权的的效效力力，但但受受到到一一定的限制。定的限制。v物物权法法第第7171条条：业主主对其其建建筑筑物物专有有部部分分享享有有占占有有、使使用用、收收益益和和处分分的的权利利。业主主行行使使权利利不不得得危危及及建建筑筑物物的的安安全全，不不得得损害害其其他他业主主的的合合法法权益。益。v物物权法法第第7777条条：业主主不不得得违反反法法律律、法法规以以及及管管理理规约，将将住住宅宅改改变为经营性性用用房房。业主主将将住住宅宅改改变为经营性性用用房房的的，除除遵遵守守法法律律、法法规以以及及管管理理规约外，外，应当当经有利害关系的有利害关系的业主同意。主同意。7请看问题1 1、住住宅宅是是否否可可以以作作为经营性用房？性用房？v业主主将将住住宅宅改改变为经营性性用用房房，本本栋建建筑筑物物内内的的其其他他业主主，应当当认定定为物物权法法所所称称的的“有有利利害害关关系系的的业主主”。建建筑筑区区划划内内，本本栋建建筑筑物物之之外外的的业主主，主主张与与自自己己有有利利害害关关系系的的，应证明明其其房房屋屋价价值、生生活活质量量受受到到或或者者可可能能受受到到不不利影响。利影响。8（二）客体（二）客体v客客体体：建建筑筑区区划划内内的的房房屋屋，以以及及车位位、摊位等特定空位等特定空间的的专有部分。有部分。v条条件件：具具有有结构构上上、使使用用上上和和法法律律上上的的独独立立性性。具具体体而而言言一一是是具具有有构构造造上上的的独独立立性性，能能够明明确确区区分分；二二是是具具有有利利用用上上的的独独立立性性，可可以以排排他他使使用用；三三是是能能够登登记成成为特特定定业主所有主所有权的客体。的客体。9三、共有三、共有权v概概念念：区区分分所所有有人人依依据据法法律律、合合同同以以及及区区分分所所有有人人之之间的的规约，对建建筑筑物物的的共共用用部部分分、基基地地使使用用权、小小区区的的公公共共场所所和和公公共共设施施等等所所共共同同享享有有的的财产权利。利。v理理解解：这种种共共有有既既不不是是按按份份共共有有，也也不不是是共共同同共共有有，是是一一种种特特殊殊的的共共有有形形态。具具体体有有小小区区内内全全体体业主主的的共共有有、某某一一栋建建筑筑物物内内全全体体业主主的的共共有有、特定特定单元或者特定几个元或者特定几个业主的共有。主的共有。（一）概念（一）概念10（二）共有（二）共有权的行使的行使v物物权法法第第7272条条：业主主对建建筑筑物物专有有部部分分以以外外的的共共有有部部分分，享享有有权利利，承承担担义务；不不得得以以放放弃弃权利利不不履履行行义务。业主主转让建建筑筑物物内内的的住住宅宅、经营性性用用房房，其其对共共有有部部分分享享有有的的共共有和共同管理的有和共同管理的权利一并利一并转让。v物物权法法第第8080条条：建建筑筑物物及及其其附附属属设施施的的费用用分分摊、收收益益分分配配等等事事项，有有约定定的的，按按照照约定定；没没有有约定定或或者者约定定不不明明确确的的，按按照照业主主专有部分占建筑物有部分占建筑物总面面积的比例确定。的比例确定。11（三）法定共有的范（三）法定共有的范围 1 1、绿地地、道道路路、物物业管管理理用用房房。物物权法法第第7373条条：建建筑筑区区划划内内的的道道路路，属属于于业主主共共有有，但但属属于于城城镇公公共共道道路路的的除除外外。建建筑筑区区划划内内的的绿地地，属属于于业主主共共有有，但但属属于于城城镇公公共共绿地地或或者者明明示示属属于于个个人人的的除除外外。建建筑筑区区划划内内的的其其他他公公共共场所所、公公用用设施施和和物物业服服务用用房房，属于属于业主共有。主共有。122 2、建建筑筑区区划划内内的的其其他他公公共共场所所和和公公用用设施施。建建筑筑物物的的基基础、承承重重结构构、外外墙、屋屋顶等等基基本本结构构部部分分，通通道道、楼楼梯梯、大大堂堂等等公公共共通通行行部部分分，消消防防、公公共共照照明明等等附附属属设施施、设备，避避难层、设备层或或者者设备间等等结构部分。构部分。133 3、维修修资金金。物物权法法第第7979条条：建建筑筑物物及及其其附附属属设施施的的维修修资金金，属属于于业主主共共有有。经业主主共共同同决决定定，可可以以用用于于电梯梯、水水箱箱等等共共有有部部分分的的维修修。维修修资金金的的筹筹集集、使使用用情情况况应当公布。当公布。14（四）（四）车位位车库的的归属属 v物物权法法第第7474条条：建建筑筑区区划划内内，规划划用用于于停停放放汽汽车的的车位位、车库应当当首首先先满足足业主主的的需需要要。建建筑筑区区划划内内，规划划用用于于停停放放汽汽车的的车位位、车库的的归属属，由由当当事事人人通通过出出售售、附附赠或或者者出出租租等等方方式式约定定。占占用用业主主共共有有的的道道路路或或者者其其他他场地地用用于于停停放放汽汽车的的车位位，属属于于业主共有。主共有。15问题：车位车库的所有权到底归谁？架空架空层车库地下地下车位位车库地面地面车位位16四、管理四、管理权v业主主基基于于专有有部部分分的的所所有有权从从而而依依法法享享有有对业主主的的共共同同财产和和共共同同事事务进行行管管理理的的权利。利。（一）概念（一）概念17（二）内容：（二）内容：1 1、设立立业主大会，主大会，选举业主委主委员会。会。2 2、共同决定有关、共同决定有关重大事重大事项。3 3、决定、决定物物业管理管理事宜。事宜。4 4、遵守法律、法、遵守法律、法规及及管理管理规约。181 1、自行管理、自行管理权；2 2、自主聘任、自主聘任权；v物物权法法第第8181条条：业主主可可以以自自行行管管理理建建筑筑物物及及其其附附属属设施施，也也可可以以委委托托物物业服服务企企业或或者者其他管理人管理。其他管理人管理。业主主对物物业管理享有的管理享有的权利：利：193 3 3 3、解聘、解聘、解聘、解聘权权；物物物物权权法法法法第第第第81818181条条条条：对对建建建建设设单单位位位位聘聘聘聘请请的的的的物物物物业业服服服服务务企企企企业业或或或或者者者者其其其其他他他他管管管管理理理理人人人人，业业主主主主有有有有权权依法更依法更依法更依法更换换。4 4 4 4、监监督督督督权权；物物物物权权法法法法第第第第82828282条条条条：物物物物业业服服服服务务企企企企业业或或或或者者者者其其其其他他他他管管管管理理理理人人人人根根根根据据据据业业主主主主的的的的委委委委托托托托管管管管理理理理建建建建筑筑筑筑区区区区划划划划内内内内的的的的建建建建筑筑筑筑物物物物及及及及其其其其附附附附属属属属设设施施施施，并并并并接接接接受受受受业业主主主主的的的的监监督。督。督。督。返回返回20五、五、业主、主、业主大会和主大会和业主委主委员会会1 1、含含义：依依法法登登记取取得得或或者者根根据据物物权法法第第二二章章第第三三节规定定即即非非基基于于法法律律行行为的的物物权变动而而取取得得建建筑筑物物专有有部部分分所所有有权的的人人，应当当认定定为业主主。基基于于与与建建设单位位之之间的的商商品品房房买卖民民事事法法律律行行为，已已经合合法法占占有有建建筑筑物物专有有部部分分，但但尚尚未未依依法法办理理所有所有权登登记的人，可以的人，可以认定定为业主。主。2 2、业主主人人数数：按按照照专有有部部分分的的数数量量计算算，一一个个专有有部部分分按按一一人人计算算。但但建建设单位位尚尚未未出出售售和和虽已已出出售售但但尚尚未未交交付付的的部部分分，以以及及同同一一买受受人人拥有有一一个以上个以上专有部分的，按一人有部分的，按一人计算。算。（一）（一）业主主21物物业使用人：使用人：v主主体体：建建筑筑物物区区分分所所有有权专有有部部分分的的承承租租人、借用人等人、借用人等为物物业使用人。使用人。v权利利义务：专有有部部分分的的承承租租人人、借借用用人人等等物物业使使用用人人，根根据据法法律律、法法规、管管理理规约、业主主大大会会或或者者业主主委委员会会依依法法作作出出的的决决定定，以以及及其其与与业主主的的约定定，享享有有相相应权利利，承承担相担相应义务。221 1、概概念念：全全体体业主主成成立立的的，管管理理其其共共有有财产和和共共同生活事同生活事务的自治的自治组织。2 2、性性质：一一个个所所有有人人的的联合合体体，既既不不是是国国家家机机关关，也也不不是是事事业单位位，更更不不是是营利利性性的的机机构构，只只不不过是是依依照照法法律律和和规约而而由由业主主组织起起来来的的组织体体，是一个自治是一个自治组织。3 3、职权：物：物权法第法第7676条条规定了定了7 7个方面的个方面的职权。（二）（二）业主大会主大会231 1、性性质：业主主委委员会会是是业主主大大会会的的执行行机机构构，受受业主主大大会会委委托托来来管管理理全全体体业主主的的共共有有财产和和共共同同生活事生活事务。2 2、产生生：应当当经专有有部部分分占占建建筑筑物物总面面积过半半数数的的业主且占主且占总人数人数过半数的半数的业主同意。主同意。3 3、职权：来来源源于于法法律律法法规的的规定定和和业主主的的授授权。物物权法没有法没有规定，物定，物业管理条例有管理条例有规定。定。4 4、制制约：业主主大大会会或或者者业主主委委员会会的的决决定定，对业主主具具有有约束束力力。业主主大大会会或或者者业主主委委员会会作作出出的的决决定定侵侵害害业主主合合法法权益益的的，受受侵侵害害的的业主主可可以以请求人民法院予以撤求人民法院予以撤销。（三）（三）业主委主委员会会24谢谢25