房地产开发建设管理.ppt

房地产开发与营销房地产开发与营销项目项目8 8 房地产开发项目的建设管房地产开发项目的建设管理理8-1房地产项目建设管理概述房地产项目建设管理概述v随着建筑的市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地随着建筑的市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地产企业（即建设单位产企业（即建设单位)、施工企业和监理单位三方管理的体、施工企业和监理单位三方管理的体制。三方相互协调与约束，确保了工程施工的顺利进行。充制。三方相互协调与约束，确保了工程施工的顺利进行。充分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建设是很有意义的。设是很有意义的。8-1房地产项目建设管理概述房地产项目建设管理概述v一、房地产开发项目建设管理的内容v包括项目的招标管理、合同管理、进度管理、质量管理、成本管理、施工安全管理。v三大管理核心既对立又统一项目管理的目标项目管理的目标质量质量 QUALITT成本成本 KOSTEN进度进度 ZEIT 8-1房地产项目建设管理概述房地产项目建设管理概述二、二、房地产开发项目建设管理的方式 组织方式：组织方式：1）自建2）委托施工管理方式：管理方式：1）自行管理2）委托管理8-2 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理1 1 1 1、房地产开发项目质量的特点、房地产开发项目质量的特点、房地产开发项目质量的特点、房地产开发项目质量的特点2 2 2 2、房地产开发项目工程质量的影响因素、房地产开发项目工程质量的影响因素、房地产开发项目工程质量的影响因素、房地产开发项目工程质量的影响因素3 3 3 3、房地产开发项目工程质量管理的原则、房地产开发项目工程质量管理的原则、房地产开发项目工程质量管理的原则、房地产开发项目工程质量管理的原则4 4 4 4、房地产开发项目施工过程质量控制的手段、房地产开发项目施工过程质量控制的手段、房地产开发项目施工过程质量控制的手段、房地产开发项目施工过程质量控制的手段建建设设单单位位的的质质量量责责任任和和义义务务施工图设计文件未经审查批准的，建设单位不得使用施工图设计文件未经审查批准的，建设单位不得使用建设单位的质量责任和义务建设单位的质量责任和义务建设单位的质量责任和义务建设单位的质量责任和义务建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，不得将建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，不得将工程肢解发包工程肢解发包建设单位应按照国家有关规定组织竣工验收，建设工程验收合建设单位应按照国家有关规定组织竣工验收，建设工程验收合格的，方可交付使用格的，方可交付使用建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前，应当按照国家建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续有关规定办理工程质量监督手续建设单位不得对承包单位的建设活动进行不合理干预建设单位不得对承包单位的建设活动进行不合理干预建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标对必须衽监理的工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的对必须衽监理的工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理工程监理单位进行监理涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位要有设计涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位要有设计方案方案勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、勘察、设计设计单位单位的质的质量责量责任和任和义务义务勘察、设计单位应当依法取得相应资质等级的证书，并勘察、设计单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可范围内承揽工程，不得转包或违法分在其资质等级许可范围内承揽工程，不得转包或违法分包所承揽的工程包所承揽的工程除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线外，除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线外，设计单位不得指定生产厂、供应商设计单位不得指定生产厂、供应商勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文设计，注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责件负责设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计施施工工单单位位的的质质量量责责任任和和义义务务施工单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级施工单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程许可的范围内承揽工程施工单位的质量责任和义务施工单位的质量责任和义务施工单位的质量责任和义务施工单位的质量责任和义务施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料自修改工程设计，不得偷工减料施工单位不得转包或违法分包工程施工单位不得转包或违法分包工程建设工程实行质量保修制度，承包单位应履行保修义务建设工程实行质量保修制度，承包单位应履行保修义务总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应在建施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应在建设单位或工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等设单位或工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测级的质量检测单位进行检测施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，未经对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，未经检验或检验不合格的，不得使用检验或检验不合格的，不得使用建设工程监理企业的质量责任和义务建设工程监理企业的质量责任和义务建设工程监理企业的质量责任和义务建设工程监理企业的质量责任和义务建设建设工程工程监理监理企业企业的质的质量责量责任和任和义务义务工程监理单位应当依法取得相应资质等级的证工程监理单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务，不得转让工程监理业务理业务，不得转让工程监理业务工程监理单位不得与被监理工程的施工承包单工程监理单位不得与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系有隶属关系或者其他利害关系工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任8.2.8.2.1 1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理房地产项目质量有广义和狭义之分：房地产项目质量有广义和狭义之分：房地产项目质量有广义和狭义之分：房地产项目质量有广义和狭义之分：广义广义广义广义 -从建设方的角度来看，房地产从建设方的角度来看，房地产从建设方的角度来看，房地产从建设方的角度来看，房地产开发项目质量包括项目开发项目质量包括项目开发项目质量包括项目开发项目质量包括项目每一个环节的质每一个环节的质每一个环节的质每一个环节的质量量量量，如地段选择质量、投资决策质量、，如地段选择质量、投资决策质量、，如地段选择质量、投资决策质量、，如地段选择质量、投资决策质量、前期策划质量、规划设计质量、施工质前期策划质量、规划设计质量、施工质前期策划质量、规划设计质量、施工质前期策划质量、规划设计质量、施工质量、市场推广质量、物业管理质量等；量、市场推广质量、物业管理质量等；量、市场推广质量、物业管理质量等；量、市场推广质量、物业管理质量等；狭义狭义狭义狭义-狭义的房地产开发项目质量主要狭义的房地产开发项目质量主要狭义的房地产开发项目质量主要狭义的房地产开发项目质量主要是指国家和地方性法规、技术标准、设是指国家和地方性法规、技术标准、设是指国家和地方性法规、技术标准、设是指国家和地方性法规、技术标准、设计文件及合同中对工程的安全、使用、计文件及合同中对工程的安全、使用、计文件及合同中对工程的安全、使用、计文件及合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求，有时甚经济、美观等特性的综合要求，有时甚经济、美观等特性的综合要求，有时甚经济、美观等特性的综合要求，有时甚至专指施工质量。至专指施工质量。至专指施工质量。至专指施工质量。8.2.18.2.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点房地产开发项目质量管理的涵义和特点8.2.8.2.1 1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理是指房是指房是指房是指房地产开发企业及其委托的监理单位，对地产开发企业及其委托的监理单位，对地产开发企业及其委托的监理单位，对地产开发企业及其委托的监理单位，对项目的设计、施工和竣工验收等各个阶项目的设计、施工和竣工验收等各个阶项目的设计、施工和竣工验收等各个阶项目的设计、施工和竣工验收等各个阶段的质量进行全面管理，通过贯彻执行段的质量进行全面管理，通过贯彻执行段的质量进行全面管理，通过贯彻执行段的质量进行全面管理，通过贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，建设工程质量法规和强制性规范、标准，建设工程质量法规和强制性规范、标准，建设工程质量法规和强制性规范、标准，保证项目质量总体目标的实现。保证项目质量总体目标的实现。保证项目质量总体目标的实现。保证项目质量总体目标的实现。8.2.18.2.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点房地产开发项目质量管理的涵义和特点8.2.8.2.1 1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理房地产开发项目质量的特点：房地产开发项目质量的特点：房地产开发项目质量的特点：房地产开发项目质量的特点：质量形成过程复杂，影响因素多质量形成过程复杂，影响因素多质量形成过程复杂，影响因素多质量形成过程复杂，影响因素多 质量波动大质量波动大质量波动大质量波动大 质量的隐蔽性强质量的隐蔽性强质量的隐蔽性强质量的隐蔽性强竣工检验局限大竣工检验局限大竣工检验局限大竣工检验局限大 对社会环境影响较大对社会环境影响较大对社会环境影响较大对社会环境影响较大8.2.18.2.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点房地产开发项目质量管理的涵义和特点8.28.2房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标 房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标：项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标分分解解8.28.2房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标 房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标：项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统分分解解 一一一一般般般般在在在在设设设设计计计计任任任任务务务务书书书书中中中中反反反反映映映映，是是是是用用用用户户户户（建建建建设设设设单单单单位位位位、开开开开发发发发商商商商）基基基基本本本本质质质质量量量量要要要要求求求求、建建建建筑筑筑筑设计规范和有关法规、标准的综合反映。设计规范和有关法规、标准的综合反映。设计规范和有关法规、标准的综合反映。设计规范和有关法规、标准的综合反映。8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标 房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标：项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统分分解解 材材材材料料料料及及及及设设设设备备备备质质质质量量量量是是是是项项项项目目目目的的的的质质质质量量量量基基基基础础础础。用用用用户户户户直直直直接接接接提提提提出出出出质质质质量量量量标标标标准准准准或或或或控控控控制制制制技技技技术术术术参参参参数数数数或或或或者者者者用用用用户户户户提提提提出出出出基基基基本本本本条条条条件件件件后后后后，由由由由设设设设计计计计人人人人员员员员确确确确定定定定质量标准。质量标准。质量标准。质量标准。8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标 房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标：项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统土建施工和设备土建施工和设备土建施工和设备土建施工和设备安装质量子系统安装质量子系统安装质量子系统安装质量子系统分分解解 土建施工和设备安装质量控制指标土建施工和设备安装质量控制指标土建施工和设备安装质量控制指标土建施工和设备安装质量控制指标是设计意图、施工及安装合同要求、施工是设计意图、施工及安装合同要求、施工是设计意图、施工及安装合同要求、施工是设计意图、施工及安装合同要求、施工规范及操作规程、质量标准等的综合体现。规范及操作规程、质量标准等的综合体现。规范及操作规程、质量标准等的综合体现。规范及操作规程、质量标准等的综合体现。8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施事前控制事前控制事中控制事中控制事后控制事后控制工程项目质量控制过程工程项目质量控制过程工程项目质量控制过程工程项目质量控制过程8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制（事前控制）施工阶段质量控制（事中控制）施工阶段质量控制（事中控制）竣工验收阶段质量控制（事后控制）竣工验收阶段质量控制（事后控制）9 9.3.1.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理9.3.1.3 9.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制（事前控制）先天不足必将带来后患无穷先天不足必将带来后患无穷 在在在在现现现现代代代代工工工工程程程程中中中中，要要要要求求求求设设设设计计计计提提提提供供供供的的的的信信信信息息息息越越越越来来来来越越越越多多多多，设设设设计计计计中中中中的的的的任任任任何何何何错错错错误误误误都都都都可可可可能能能能会会会会被被被被放大，引起更大的失误。放大，引起更大的失误。放大，引起更大的失误。放大，引起更大的失误。有统计资料表明，工程产生质量问题有统计资料表明，工程产生质量问题的影响因素，其重要程度依次为：的影响因素，其重要程度依次为：设计的问题设计的问题 40.140.1施工责任施工责任 29.329.3材料问题材料问题 14.514.5使用责任使用责任 9.09.0其其 它它 8-9.18-9.1 因因因因此此此此，设设设设计计计计阶阶阶阶段段段段是是是是影影影影响响响响工工工工程程程程项项项项目目目目质质质质量量量量的决定性环节。的决定性环节。的决定性环节。的决定性环节。设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：初步设计阶段：初步设计阶段：初步设计阶段：优选设计单位优选设计单位优选设计单位优选设计单位 优选设计方案优选设计方案优选设计方案优选设计方案施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段 建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制 设计质量设计质量设计质量设计质量跟踪跟踪跟踪跟踪8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：初步设计阶段：初步设计阶段：初步设计阶段：优选设计单位优选设计单位优选设计单位优选设计单位 优选设计方案优选设计方案优选设计方案优选设计方案施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段 建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制 设计质量设计质量设计质量设计质量跟踪跟踪跟踪跟踪 为保证设计质量，房地产开发为保证设计质量，房地产开发为保证设计质量，房地产开发为保证设计质量，房地产开发企业应建立设计经理质量责任制，对企业应建立设计经理质量责任制，对企业应建立设计经理质量责任制，对企业应建立设计经理质量责任制，对设计工作进行组织、协调、监督和检设计工作进行组织、协调、监督和检设计工作进行组织、协调、监督和检设计工作进行组织、协调、监督和检查；对一些大的、技术复杂的项目工查；对一些大的、技术复杂的项目工查；对一些大的、技术复杂的项目工查；对一些大的、技术复杂的项目工程，应委托设计监理或聘请咨询专家，程，应委托设计监理或聘请咨询专家，程，应委托设计监理或聘请咨询专家，程，应委托设计监理或聘请咨询专家，对设计成果进行审查。对设计成果进行审查。对设计成果进行审查。对设计成果进行审查。8.28.2房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：初步设计阶段：初步设计阶段：初步设计阶段：优选设计单位优选设计单位优选设计单位优选设计单位 优选设计方案优选设计方案优选设计方案优选设计方案施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段 建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制 设计质量设计质量设计质量设计质量跟踪跟踪跟踪跟踪 在设计过程中（尤其是阶段性设计完成在设计过程中（尤其是阶段性设计完成在设计过程中（尤其是阶段性设计完成在设计过程中（尤其是阶段性设计完成时），项目设计主管人员应以设计招标文时），项目设计主管人员应以设计招标文时），项目设计主管人员应以设计招标文时），项目设计主管人员应以设计招标文件、设计合同、政府有关批文、各项技术件、设计合同、政府有关批文、各项技术件、设计合同、政府有关批文、各项技术件、设计合同、政府有关批文、各项技术规范及相关资料为依据，对设计文件和图规范及相关资料为依据，对设计文件和图规范及相关资料为依据，对设计文件和图规范及相关资料为依据，对设计文件和图纸进行深入细致的审核。纸进行深入细致的审核。纸进行深入细致的审核。纸进行深入细致的审核。审核中发现不符合标准和要求的（如过审核中发现不符合标准和要求的（如过审核中发现不符合标准和要求的（如过审核中发现不符合标准和要求的（如过分设计、设计不足），设计单位应及时进分设计、设计不足），设计单位应及时进分设计、设计不足），设计单位应及时进分设计、设计不足），设计单位应及时进行修改，以保证设计质量。行修改，以保证设计质量。行修改，以保证设计质量。行修改，以保证设计质量。8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 施工阶段质量控制施工阶段质量控制 影响施工质量的因素影响施工质量的因素 -“人、机、料、法、环人、机、料、法、环”工序质量控制工序质量控制8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 施工阶段质量控制施工阶段质量控制 影响施工质量的因素影响施工质量的因素 -“人、机、料、法、环人、机、料、法、环”人人 人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心。发挥人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心。发挥人的积极性、创造性；增强人的责任感，树立质量第一的思人的积极性、创造性；增强人的责任感，树立质量第一的思想；提高人的素质，以人的工作质量确保工序质量、工程质想；提高人的素质，以人的工作质量确保工序质量、工程质量。量。施工队伍及人员质量控制施工队伍及人员质量控制监理队伍及人员质量控制监理队伍及人员质量控制8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施机机 包括施工机械、安全设施、测量仪器、检测仪器等。包括施工机械、安全设施、测量仪器、检测仪器等。料料 包括工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设包括工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设备等。工程所需的原材料、半成品、构配件、设备等，将成备等。工程所需的原材料、半成品、构配件、设备等，将成为永久性工程的组成部分，其质量应当从采购、加工制造、为永久性工程的组成部分，其质量应当从采购、加工制造、运输、装卸、存放、检验等方面进行系统地全过程地监督与运输、装卸、存放、检验等方面进行系统地全过程地监督与控制。控制。8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施法法 包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。组织措施、检测手段、施工组织设计等。环环 包括工程技术环境、工程作业环境、工程管理环境以包括工程技术环境、工程作业环境、工程管理环境以及周边环境等。及周边环境等。8.28.2房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 施工阶段质量控制施工阶段质量控制工序质量控制工序质量控制 工序质量控制，是对工序活动条工序质量控制，是对工序活动条工序质量控制，是对工序活动条工序质量控制，是对工序活动条件和工序活动效果的质量控制，从而件和工序活动效果的质量控制，从而件和工序活动效果的质量控制，从而件和工序活动效果的质量控制，从而达到对整个项目的质量控制。达到对整个项目的质量控制。达到对整个项目的质量控制。达到对整个项目的质量控制。工序质量控制的原则：工序质量控制的原则：工序质量控制的原则：工序质量控制的原则：FF严格遵守工艺规程严格遵守工艺规程严格遵守工艺规程严格遵守工艺规程 FF主动控制工序活动条件的质量主动控制工序活动条件的质量主动控制工序活动条件的质量主动控制工序活动条件的质量FF及时检验工序活动效果的质量及时检验工序活动效果的质量及时检验工序活动效果的质量及时检验工序活动效果的质量FF合理设置合理设置合理设置合理设置工序质量控制点工序质量控制点工序质量控制点工序质量控制点（P229P229P229P229），分析其在工序进行过程中可能出现的分析其在工序进行过程中可能出现的分析其在工序进行过程中可能出现的分析其在工序进行过程中可能出现的质量问题或造成的质量隐患，对其加质量问题或造成的质量隐患，对其加质量问题或造成的质量隐患，对其加质量问题或造成的质量隐患，对其加以严格控制。以严格控制。以严格控制。以严格控制。8.28.2房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 竣工验收阶段质量控制及保修竣工验收阶段质量控制及保修竣工验收阶段质量控制及保修竣工验收阶段质量控制及保修 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：第十七条规定：第十七条规定：第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收房地产开发项目竣工，经验收房地产开发项目竣工，经验收房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或合格后，方可交付使用；未经验收或合格后，方可交付使用；未经验收或合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。者验收不合格的，不得交付使用。者验收不合格的，不得交付使用。者验收不合格的，不得交付使用。建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例第十六第十六第十六第十六条：条：条：条：建设单位收到建设工程竣工报建设单位收到建设工程竣工报建设单位收到建设工程竣工报建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监告后，应当组织设计、施工、工程监告后，应当组织设计、施工、工程监告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。理等有关单位进行竣工验收。理等有关单位进行竣工验收。理等有关单位进行竣工验收。是是是是8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施竣工验收阶段质量控制及保修竣工验收阶段质量控制及保修竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收vv房地产开发项目质量保修房地产开发项目质量保修房地产开发项目质量保修房地产开发项目质量保修是是是是vv房地产开发项目质量保修房地产开发项目质量保修房地产开发项目质量保修房地产开发项目质量保修 房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例房地产开发经营管理条例 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。担责任。担责任。担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例（20002000）建设工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限建设工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限建设工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限建设工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。承担赔偿责任。承担赔偿责任。承担赔偿责任。房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法 房屋建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量房屋建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量房屋建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量房屋建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量缺陷（质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定），施工单缺陷（质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定），施工单缺陷（质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定），施工单缺陷（质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定），施工单位应当履行保修义务。房屋建筑工程质量保修，是指对在保修期限位应当履行保修义务。房屋建筑工程质量保修，是指对在保修期限位应当履行保修义务。房屋建筑工程质量保修，是指对在保修期限位应当履行保修义务。房屋建筑工程质量保修，是指对在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。内出现的质量缺陷，予以修复。内出现的质量缺陷，予以修复。内出现的质量缺陷，予以修复。vv房地产开发项目质量保修房地产开发项目质量保修房地产开发项目质量保修房地产开发项目质量保修 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供供供供住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书，房地产开发企业按，房地产开发企业按，房地产开发企业按，房地产开发企业按住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅质量保证书的约定，承担保修责任。的约定，承担保修责任。的约定，承担保修责任。的约定，承担保修责任。商品房销售管理办法商品房销售管理办法商品房销售管理办法商品房销售管理办法 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。定。保修期从交付之日起计算。定。保修期从交付之日起计算。定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定规定规定规定中中中中确定的最低保修期限的，保修期不得低于确定的最低保修期限的，保修期不得低于确定的最低保修期限的，保修期不得低于确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定规定规定规定中确定的最低中确定的最低中确定的最低中确定的最低保修期限。保修期限。保修期限。保修期限。图图9-7 9-7 施工阶段质量控制施工阶段质量控制施工质量控制事前控制事中控制事后控制施工过程中设计审查施工、安装工艺过程中间产品质量控制工序控制工序间质量控制施工人员施工机械设备工程原材料,构配件施工方法,检验方法施工现场,技术,管理,环境审查开工申请,把好开工关施工准备工作质量控制竣工质量检验工程质量评定技术质量文档审核联动试车竣工文件审核竣工检查质量事前控制质量事前控制施工承包单位资质的审查施工承包单位资质的审查施工组织设计施工组织设计(质量计划质量计划)的审查的审查现场施工准备的质量控制现场施工准备的质量控制施工组织设计施工组织设计(质量计划质量计划)的审查的审查审查注意事项：审查注意事项：重要的分部、分项工程的施工方案，报请监理工程师审重要的分部、分项工程的施工方案，报请监理工程师审查后方能实施。查后方能实施。在施工顺序上应符合先地下、后地上；先土建、后设备；在施工顺序上应符合先地下、后地上；先土建、后设备；先主体、后维护。先主体、后维护。施工方案与施工进度计划的一致性。施工方案与施工进度计划的一致性。施工方案与施工平面布置一致。施工方案与施工平面布置一致。现场施工准备的质量控制现场施工准备的质量控制（一）工程定位及标高基准控制（一）工程定位及标高基准控制（二）施工平面布置的控制（二）施工平面布置的控制（三）材料构配件采购、定货的控制（三）材料构配件采购、定货的控制（四）施工机械配置的控制（四）施工机械配置的控制（五）分包单位资质的审核确认（五）分包单位资质的审核确认（六）设计交底、施工图纸的现场核对（六）设计交底、施工图纸的现场核对（七）严把开工关（七）严把开工关质量事中控制质量事中控制施工过程中设计及图纸的审查施工过程中设计及图纸的审查施工、安装工艺过程施工、安装工艺过程中间产品质量控制中间产品质量控制质量控制点的设置质量控制点的设置1施工过程中关键工序或环节以及隐蔽工程施工中的薄弱环节或质量不稳定的工序对后续工程施工或对后续工程质量或安全有重大影响的工序采用新技术、新工艺、新材料的部位施工上无足够把握或技术难度大的工序质量控制点的设置质量控制点的设置2分项分项工程工程质量控制点质量控制点工程测量定工程测量定位位标准轴线桩、水平桩、龙门板、定位轴线、标高标准轴线桩、水平桩、龙门板、定位轴线、标高地基地基基础基础基坑尺寸基坑尺寸.标高标高.土质土质.地基承载力地基承载力.基础垫层标高基础垫层标高.基础位置基础位置尺寸标高尺寸标高.预留孔洞预留孔洞.预埋件位置预埋件位置.规格规格.数量数量砌体砌体砌体轴线砌体轴线.皮数杆皮数杆.砂浆配合比，预留孔洞、预埋件位置砂浆配合比，预留孔洞、预埋件位置模板模板位置，尺寸，标高，预埋件位置，模板强度及稳定性位置，尺寸，标高，预埋件位置，模板强度及稳定性钢筋混凝土钢筋混凝土混凝土配合比，外加剂，钢筋品种规格，搭接，尺寸数量混凝土配合比，外加剂，钢筋品种规格，搭接，尺寸数量位置位置吊装吊装吊装起重能力，吊具，索具吊装起重能力，吊具，索具钢结构钢结构翻样图，焊接工艺翻样图，焊接工艺焊接焊接焊接条件工艺焊接条件工艺装修装修视具体情况定视具体情况定中间产品质量控制中间产品质量控制（一）控制内容（一）控制内容1.基槽验收2.隐蔽工程验收：工作程序；隐蔽工程检查验收的质量控制要点3.工序交接验收4.检验批、分项分部工程的验收5.联动试车6.单位工程或整个工程项目的验收7.不合格的处理8.成品保护（二）检验程序与方法（二）检验程序与方法1.检验程序：自检、交接检查、专职质检员检查；提交监理工程师检查2.质量检验的主要方法3.质量检验程度的种类：全数、抽样、免检4.质量检验必须具备的条件5.质量检验计划：分部分项工程名称及检验部位；检验项目；检验程度和抽检方案；检验方法和手段；技术标准；合格的评价条件；合格与否的处理；检验记录、检验报告的要求；检验程序质量事后控制质量事后控制竣工质量检验竣工质量检验工程质量评定工程质量评定技术质量文档审核技术质量文档审核工程质量验收工程质量验收（一）施工质量验收的划分（一）施工质量验收的划