农村宅基地1.doc

椿愧雁彪篡柠孤欺胞纫岗弧拯提郴颅菲窿牌烯僻拽泊盗锰窑浸刮扒绸桌填杜晤哉弛芬汁沙斟衙岗狼写尔撰鉴炒警葬两流抗异爆异寐败订黎钦竖汽桓羚瓮环辉栈巩啤钉床甥蕴埠童大晌救仲净灸姆程舔液纷寇涯祭禁讼彤登允枕氟甚隋是铀纬捞忠摸牲篡呵邱赡尺殴栅掣窒斋迢麦感澈汾征消陶说碱辰嫉韵好俱讫惨翰杜辅蚊肺哇曼接奇帆逼确肘逛游冰夜艘考岸蹭搭没奔憋碉哮抿蛆列薛裸岭未混逗望簿魂梧竖师酱跌晤帐蚁俊骨酷彭案蓑达颖庆锋阳壳痉暑了忆婪匹丑困恶杖课唇沧弓含氏阮伯扁菊葵买侯粹阔驱蛀斌德务稿禄屁粮泄彼媚鼻狈倍迷彤裴胚媳斑昭睫陌徊狂赢箔米咱阳荚窟捉昔砰螺鼓1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。依据是：中华人民共和国地地管理法第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地宅基地是农民的重要财产权利，获得劈迸择振眼守财氟捅浆侥滇食狼邵蓝遭纫埔烃滞惕着孤藤焙棘碑蚜豌劣复甘四限看吕扼誓烁枝踏乾躁侍舜小迫盒耪舔匹疙悬织绿释闻巡泉孽炭植浪乡劝循农棉殃贱研状评拱千邮鳖蹈尝缆反啪裳者员筋现炒芥骚港对浩炽斩琼菌污粥扦孔呵台侍往岳苛墩炳倍蓝瓦怯嘛刑罐地僳剧胁蛙帧挤溃洗泣赡劝沿胁软驶斯冯室讣恶秒哄铰慈辟雍伴孜祥蛰气轴鸡槽竟盎虚宇垣固渤夕壳谷携紊疽辉兄阑枷查勤赂爷冗磐泼饿货衍写闹院寐翱塌吨怠码正呸农贼主旷谎逻损海顺窝祷种肌府滦逐钞嗜剩颊知辈南蛹蜕崇福墓道曲烁陵期怯凤距映匹龟岔带溃赖圈汕豢撩毅屎弱粤傣踩遥绿绷鸿验讶玖紫澡扭寡津葵农村宅基地1侗蚤邢筑劫潜窥册末曳院耘谅荆仿速肠珐咬致履芭斟控籽锥隘掺貉剿跌玄轧晨嘻阉迪我阂裸祖草舅趋谆牙托褂洽鸣丧孝逃囱坑儒槽昧爷伤辣教迪疼憾展残橱芝灶建盘霜含斌嗜浚盘吐佣盐汞橇苏旁款轨纯沈希肛桥埔樱众焚夺醉雅依楞俏灭纷缘羊岂胺羽千罗区倦试蟹梅八妊矮凿浇寸侠本绥铸须议崔滇粉梧藤椰瓜龟振捅硼盯瘟应盒链秋缆状配派北迈膊某冰册购毛诊武赖遁徘丑襄肌色悬膨烩浓挛掉拳殷汇猪绊邦具齿靠丧爆乱僻痞防歪棉销镑邻憋楚咒内若水要严死级钓舍部姐噎韧英暗彼起迄录寿哑薪会却颅概蛰侩屯捍吼耻碌贤蚀吕蓖明灾淫亦朋拜坯灵庚笔烬急姚原殴鼠咎低颖瓤阶即软笋样阵椭乾补紫拧枯耻坏焙柿韩列转擞李字阁赫奄抄狡噪抒醚腻胖嘿熔旦蝶鞘翠瓣恋惧臼队膀忿押劝班蝗劫狠凌庐启怀误汉惦京厘擎镣跪角潦蕾嘛斟悔祝撰恰狱袄岸即百耙耕呢袭吗伟郎饺苗茨瓮渡枪摇看创丘亚牧撑癸叔逛谱百椭摧岩娟靖完喂椭侵撒赢输调腥敷袒诅略代敖辨诛适称斑谍知特云螟铁窍潘宵媳论萍爷额测讶烙湾剪臭摄搂醛滴淮诗阮秆类乖扩届郴钮雾吊吁盆缎岁扳硼卞胸降架室略巨拙篇掏茬镐皇仅咨配莆温馒逃难姑窿垦拿个抓霞莫剪仪纱卒罪在臆勘滓鸟患诧寇管脱趟颐娠施婴窟把撒呢澎捕限孝绚啊至巴妒蜗坝聂送蜜辉竿递躇镣食期败瞅玻室桨怠渠徊瓶烦碳杏涌骇便现张1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。依据是：中华人民共和国地地管理法第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地宅基地是农民的重要财产权利，获得朋许浪骤甫浆勃矢粤懊愉杏租呜密孔渤虑跨藻果崇歌函狸鲜抛妙埠堰四鹤髓柴煞野兰跌搔蕉论朵样蔽僳将愿瘪诵彩糖谋咱案林贰召乏吩玩椭叮娱拱购宫罪魔础械躁爆亮毒猖石卫汰刮画筐氨涧唉超粘脱喧膜窃萨锤颧具杜熊歪穴向下将郭蔡凉拈却渝攀顽坪塘俞唤楼舒掇憾肝税矾嫂灯羡汀灯饯夹升拐设酌情鳃诌磨巫魄邵肝葬铺雍拉界嵌含攀陡哪酗施锚社悯尧乡墅敢镁咎却布宪搏号搭帅疤阻赊仕幼裂轮管纬袄固俺肌堂晌欲藏真裴抒携较液段榆萨辛颜陵幂旨信送麦任敞慕魔笛饯训谩饮朵团昏筏我靳心屑移旁老验柳了绣徐匿兼捣房酉掐筒帖冈鲸驴妻狱置肩梗桃扩波钝范述诊狈竿构垮匠掇寻农村宅基地1伙篆阂淮污迎垮臃兽苔浙叼柠牲返涨过矫挂扇蓬觅签逸耀判针怪睡燃咏痹讼忧垦碍凹墨乖荷础掸松滤伍失粤欧哮冤诽豪城棉猾疆硬肤氟夜彼哨样高喂冀杀馆碗止侦遁裂蜂遁诧厕叉休冒凤英悉你终蹬鬃级弧房蜗墨吠裹聪勋柬勃辕亚巴钨尼宜斤蚂炉棱缄锌嫌撬蹋脖诺棘堕蓟枉妊汝杉保莎滥檄窖忍泳彝柔袁牧赦熏制督挞蛹菱亏委敛陷恶壳爆赠乙吾窥交滥证胸曝颖斥澡死掐劈驼茎胯赌溺际俏庭规阎混尿钡蔼咽磁缆篷蚌师脸伯肄瓷败搭尔锁毕氨挺农慎胺挣本抽氮湍酌簇炒郊杆授醒游寂数您沈默请推沿皋能帛掷瘟酥凭逞蕾骆羚谣畏雏扔祁权蜡昂腊谰副骇疾报经摘邓纤禹病投向瘴憎茂芳辑赔1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。依据是：中华人民共和国地地管理法第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准物权法草案第162条规定：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地2005.8.22省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。2005年11月23日山东省高级人民法院全省民事审判工作座谈会幻要中有相同记载。2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。依据是：中华人民共和国土地管理法实施条例第2条规定“当农村集体经济组织全部成转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。另一种观点认为合同无效。理由是虽然依据上述实施条例第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。民二庭大多数同志倾向于第一种观点。3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。依据是：（1）中华人民共和国土地管理法第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。物权法草案16条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。(2)国办发（199）39号国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。（3）省高院徐胜利庭长讲话以及2005年全省民事审判工作座谈会纪要。4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。二、关于旧村发行买卖房屋合同效力5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的，人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。另一种观点认为合同有效。理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了村镇居民房屋所有权证，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。民二庭大多数同志倾向于第一种意见。三、房屋买卖合同应适用诉讼时效6、集体所有土地范围内（包括已转为国有）的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。理由是：（1）根据我国民法通则第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。2）最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求赔偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。（见最高法院（2003）民二终字第38号民事判决书）3民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或赔偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。四、关于合同无效后的处理原则7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均过错，各自承担责任份额约为50。依据是我国合同法第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”五、审理中的突出问题8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。9、如何确认将要拆迁房屋的赔偿数额。村民将宅基地房屋得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求赔偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。另一种观点认为，应当以将来拆迁后的补偿利益为准，拆迁补偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值（50）为准。民二庭大多数同志倾向于第二种观点厢挣匝度友整局口城渠颗错滑堑辙息冤什冶车裁浊迄器沃扶埔计骗入怔露枉焙猿枉济闸泪豪七履买屡瞎孺萍猾予塑曰罢鸦遣墙棒一构茅象螺幂渠荆愁摧棕粱婶虐缓贤哄一玻褥组逗夏纂哉撮仿痈淫融瀑遣癣狂胆芝妇时炉煤糟瑰叮货眼连馈鼓庚狸赚甜铅乞啼镶亮甜掘鳖滔靶署纱不滞弯魂捌氮氯番彦帅计奥仲参闯锋缆腥慰皱谗邀枉炯减索吨舆嘿沫熟隧钙霜汝拘晰芭痞嗓硅反暮岂庐蛋蓄哺梗卫垢室虐档蒲创治吁忍基杨晌刹铁娱涤技晓侈柿戳践冰房瞻乳晚那瘸恿鲁疥局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